薛嘉良

摘? ?要：住房問題是人的基本生存問題，這對(duì)于城市的外來(lái)人口來(lái)說(shuō)尤為重要。外來(lái)人口想要在大城市謀生首先要解決的問題便是最基本的住房問題。在租房過程中，他們的個(gè)人特征以及租房的屬性都會(huì)影響到其租房選擇。根據(jù)上海市外來(lái)人口的租房需求，分析各項(xiàng)因素對(duì)外來(lái)人口租房需求的影響程度。最后，從政府和企業(yè)的角度出發(fā)，提出了一些有針對(duì)性的建議，以利于改善上海市外來(lái)人口租房現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：上海市;外來(lái)人口;租房需求;實(shí)證研究

中圖分類號(hào)：F293.3? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? 文章編號(hào)：1673-291X（2022）17-0050-03

一、研究意義

外來(lái)人口的涌入在給上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)充足活力的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列管理上的問題。上海作為一個(gè)擁有2 400萬(wàn)常住人口的特大城市，在土地、水、能源、公共設(shè)施、教育和醫(yī)療資源等方面正面臨承載力逐漸飽和的局面。并且由于“新舊二元結(jié)構(gòu)”的疊加作用，外來(lái)人口與本地居民的各類矛盾不斷涌現(xiàn)，帶來(lái)了各種社會(huì)治安問題，如犯罪、務(wù)工子女的教育、環(huán)境、文化沖突等問題。另外，由于上海市外來(lái)人口在社會(huì)保障方面的差異，人口本身的構(gòu)成又比較復(fù)雜，自身文化素質(zhì)不統(tǒng)一，再加上城市各項(xiàng)限制性政策的制約，他們其中相當(dāng)大一部分人無(wú)法在同一起點(diǎn)與城市居民展開競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致他們?cè)跐M足個(gè)人需求的資源和方法上相對(duì)匱乏。在他們連最基本的租住需求都無(wú)法得到滿足時(shí)，就可能會(huì)產(chǎn)生逃離這個(gè)城市的想法，而這種結(jié)果對(duì)于上海市的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程是不利的。所以，研究如何保障外來(lái)人口的租房需求，關(guān)系到是否能將外來(lái)人口留到這個(gè)城市，進(jìn)而影響到上海市建設(shè)國(guó)際化大都市目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，值得引起政府和社會(huì)各界的重視。

二、影響租房需求的因素

在研究外來(lái)人口的租房需求時(shí)，一般認(rèn)為以下六項(xiàng)因素對(duì)租房者的租房需求產(chǎn)生重要影響，它們分別是租金、租房面積、租房附近的交通便利性、租房是否靠近工作地、租房裝修和租房的周邊配套。目前對(duì)于這六項(xiàng)因素影響外來(lái)人口租房需求的原因有如下理論。

（一）租金是影響租房者選擇的重要因素

租金是影響租房者選擇的重要因素，并且租金對(duì)租戶的租房選擇影響也是多面性的。許多研究表明租金對(duì)外來(lái)人口的租房選擇有重要影響。從租房的密集程度上說(shuō)，上海市租住房屋的密集程度確實(shí)與房租水平存在一定的相關(guān)性，但也不是簡(jiǎn)單的正相關(guān)。例如，不少租賃房源太過密集的地區(qū)，由于居住條件一般、距離市中心較遠(yuǎn)，房租水平依舊低于全市平均數(shù)，并沒有存在明顯的正相關(guān)性。整體來(lái)看還是周邊二手房?jī)r(jià)格對(duì)租金的影響更加顯著。從收入水平上來(lái)看，相比本身已經(jīng)居住在自有房屋的本地居民而言，外來(lái)人口的居住水平無(wú)疑與收入水平更加關(guān)系密切。在高薪職位密集的居住區(qū)域附近，房屋的“使用價(jià)值”可能會(huì)更高，但這并不意味著高收入?yún)^(qū)域附近租金一定水漲船高，所以，租金對(duì)租戶的租房選擇是全方位的和舉足輕重的。

（二）租房的面積會(huì)影響到外來(lái)人口的租房需求

由于部分外來(lái)人口很可能有家屬等親人一同居住，所以他們對(duì)租房的面積可能有更高的要求。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類在滿足基本的生理、安全需要后會(huì)對(duì)情感和歸屬產(chǎn)生需求，再進(jìn)一步會(huì)有對(duì)尊重和自我實(shí)現(xiàn)的需求。隨著外來(lái)流動(dòng)人口生活水平的漸漸上升，外來(lái)流動(dòng)人口在滿足了基本的生存需要后慢慢就會(huì)對(duì)租住房屋提出更高的質(zhì)量要求，具體體現(xiàn)為撫養(yǎng)孩子的家庭需要滿足孩子的活動(dòng)空間需求，或者年輕夫妻的日常生活需求。所以，租戶的情感需求往往會(huì)通過更大的

租房面積為外在形式展現(xiàn)出來(lái)。

（三）租房附近的交通便利性會(huì)影響外來(lái)人口的租房體驗(yàn)

一般來(lái)說(shuō)，如果外來(lái)人口租住的房屋擁有優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件，那么這些條件都會(huì)有效提升他們?nèi)蘸笊习?、出行的便捷性，從而提升他們的租房體驗(yàn)。另外，交通是否便利也關(guān)系到外來(lái)人口在城市日常生活的幸福指數(shù)。所以，租房附近的交通便利性也會(huì)側(cè)面影響外來(lái)人口的租房需求。

（四）租房靠近工作地會(huì)對(duì)外來(lái)人口的租房需求有較大影響

上海市外來(lái)人口中很大部分是上班族，對(duì)于這一群體而言，如何縮短上班路上花費(fèi)的時(shí)間是不可避免要思考的問題。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)車時(shí)間穩(wěn)定、市區(qū)移動(dòng)速度較快的地鐵站是租客們最為青睞的“地標(biāo)”，而且在常見的租房APP或網(wǎng)站中，“按地鐵線租房”也已經(jīng)成為了必備的篩選方式。但由于地鐵和公交站對(duì)于租房來(lái)說(shuō)也會(huì)有一定的距離，因此租房距離地鐵站更近就會(huì)讓外來(lái)人口覺得住房更靠近工作地，出行會(huì)更加方便。所以，租房靠近工作地也是影響外來(lái)人口租房需求的一項(xiàng)重要因素。

（五）租房的裝修會(huì)影響外來(lái)人口的租房體驗(yàn)

房屋的裝修主要指與租房相關(guān)的內(nèi)部條件因素，包括房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的戶型與房屋的裝潢程度等屬性。裝修可以顯著提升外來(lái)人口的住房體驗(yàn)，加強(qiáng)他們的租房意愿。因?yàn)橥鈦?lái)人口一般情況下只關(guān)注基本的租房情況，但每個(gè)人都有追求生活質(zhì)量的目標(biāo)，外來(lái)人口在滿足了基本的住房需求后也會(huì)期望租房能更好提升他們的住房體驗(yàn)，而裝修就是最簡(jiǎn)單直接提升租房體驗(yàn)的因素了，所以應(yīng)將房屋裝修視做提升外來(lái)人口租房需求的重要影響因素。

（六）周邊配套是外來(lái)人口選擇租房時(shí)重要的參考因素

已有研究表明，外來(lái)人口租住房屋的周邊是否有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、停車場(chǎng)，以及租住房屋附近的環(huán)境、綠化等因素都會(huì)影響到他們的租房需求。對(duì)于現(xiàn)代都市生活來(lái)說(shuō)，租房被銀行、停車場(chǎng)等功能區(qū)覆蓋已經(jīng)成為了一項(xiàng)基本要求，這會(huì)影響到外來(lái)人口日常生活的便捷度，進(jìn)而影響到他們的租房選擇。周邊配套不會(huì)明顯地反映在外來(lái)人口的租房需求上，而是與外來(lái)人口的租房需求呈潛在相關(guān)性，所以，也將周邊配套認(rèn)定為影響外來(lái)人口租房需求的潛在重要因素。

三、措施建議

（一）對(duì)政府建議

1.增加房源供給

適租房源的缺口也是不得忽視的重要現(xiàn)狀。在增加房源供給這個(gè)方向上，政府除了靠自身開發(fā)土地以外，還可以與企業(yè)合作，利用企業(yè)的土地資源。首先，僅僅依靠政府劃撥土地建設(shè)租房不可能完全解決外來(lái)人口龐大的租房需求，所以，政府可以考慮與企業(yè)合作，利用企業(yè)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，共同開發(fā)適租房屋。具體來(lái)說(shuō)，就是政府可以積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)用地上建設(shè)租賃住房，并根據(jù)企業(yè)自身的條件對(duì)租房進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)租賃處理。同時(shí)，政府也可以積極鼓勵(lì)企業(yè)事業(yè)單位利用單位本身占有的土地為職工修建宿舍。并且，企事業(yè)單位在滿足本單位職工住房需求之后，如果還有一些閑置房屋，可以考慮到住房租賃市場(chǎng)上供商業(yè)租賃使用，最終擴(kuò)大市場(chǎng)上可供銷售的房源數(shù)量。當(dāng)然，政府也可以將目光轉(zhuǎn)移到社會(huì)資金和民間散戶的資金上來(lái)，鼓勵(lì)他們集資參與商業(yè)租賃住房的建設(shè)和使用，讓他們自建自租，解決自身的租房需求。

2.周邊配套同步建設(shè)

外來(lái)人口對(duì)租房的需求還體現(xiàn)在租房的周邊配套上，所以政府需要完善租房附近的周邊配套建設(shè)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，現(xiàn)在的外來(lái)人口租房時(shí)已經(jīng)不滿足于生存需求式的住房了，他們對(duì)于租房時(shí)體驗(yàn)也有了更高的要求，即他們會(huì)希望住房附近有齊全的日常生活的服務(wù)點(diǎn)，如銀行、停車場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。這就要求政府不能只滿足于修建住房的基本任務(wù)，還應(yīng)當(dāng)考慮為住宅區(qū)提供具有一定輻射能力的基礎(chǔ)設(shè)施，用來(lái)滿足外來(lái)人口的生活需求，提高他們的住房體驗(yàn)。

（二）對(duì)企業(yè)的建議

1.改善租房體驗(yàn)

外來(lái)人口的實(shí)際租房體驗(yàn)大多不如人意，很多時(shí)候是因?yàn)樗麄冊(cè)趯?shí)際的租房過程中會(huì)期望租房的質(zhì)量盡可能較高、租房盡可能靠近工作地，這兩項(xiàng)因素強(qiáng)烈地影響著他們的租房體驗(yàn)。所以，企業(yè)在改善外來(lái)人口的租房體驗(yàn)時(shí)，可以從以下兩方面入手。

（1）對(duì)于靠近工作地這項(xiàng)需求來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以在工業(yè)集聚區(qū)附近開發(fā)商業(yè)住房，這是最直接有效改善外來(lái)人口租房體驗(yàn)的方式?？拷ぷ鞯匾馕吨梢钥s短外來(lái)務(wù)工人員每天在上下班途中消耗的交通時(shí)間，也意味著可以讓他們更好地在上海市生存。

（2）對(duì)于外來(lái)人口期望租房質(zhì)量較高的需求來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以從租房本身的屬性入手。具體就是，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中可以對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一的再裝修，提高房屋的價(jià)值，進(jìn)而提升租戶的實(shí)際住房體驗(yàn)。也就是說(shuō)，租房中介企業(yè)可以對(duì)商業(yè)租房進(jìn)行更多的設(shè)計(jì)與裝修，用來(lái)滿足外來(lái)人口不同群體的差異化的住房需求。

2.保障合法權(quán)益

對(duì)于目前租房市場(chǎng)亂象嚴(yán)重，作為經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的主體——房地產(chǎn)企業(yè)有著不可脫卸的責(zé)任。在實(shí)際的住房租賃市場(chǎng)中，企業(yè)在保障外來(lái)人口的租房權(quán)益中起著關(guān)鍵角色的作用。企業(yè)作為外來(lái)人口的直接租房尋找對(duì)象，應(yīng)當(dāng)本著為外來(lái)人口切身需求服務(wù)的理念來(lái)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。但是部分企業(yè)有時(shí)為了賺取利潤(rùn)便不顧外來(lái)人口的租房權(quán)益。這些年來(lái)，外來(lái)人口在租房過程中上當(dāng)受騙的消息不時(shí)爆出。這在很大程度上是因?yàn)槠髽I(yè)作為房屋租賃市場(chǎng)信息的主要擁有者，對(duì)各種房源有著相對(duì)較強(qiáng)的把控力，所以對(duì)市場(chǎng)壟斷，導(dǎo)致了部分企業(yè)為了盈利而不擇手段。他們當(dāng)中的部分經(jīng)營(yíng)者為了沖業(yè)績(jī)而對(duì)租戶提供虛假的住房來(lái)源，有的配合不良中介機(jī)構(gòu)騙取中介費(fèi)用，間接導(dǎo)致了房東任意增加租金、提前驅(qū)逐客戶等一系列損害租客權(quán)益的行為。外來(lái)人口作為城市人口中的弱勢(shì)群體，在一個(gè)陌生的城市里很容易上當(dāng)受騙。只有外來(lái)人口的正當(dāng)租房權(quán)益得到保障，他們才能在上海市更好地生存下去，在為他們工作的企業(yè)賺取利潤(rùn)的同時(shí)，也為上海市的建設(shè)與發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]? ?路征，楊宇程，趙唯奇.城市外來(lái)務(wù)工人員公租房需求與影響因素分析——基于成都外來(lái)務(wù)工人員的調(diào)查[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2016，17（4）：89-95.

[2]? ?周剛?cè)A.住房租賃市場(chǎng)需求調(diào)查及其對(duì)策研究——以義烏市為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018，（25）：27-31.

[3]? ?張海容.完善上海市住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2018.

[4]? ?Nasarre-Aznar S. and Molina-Roig E.A legal perspective of current challenges of the Spanish residential rental market[J].International Journal of Law in the Built Environment，2017，9（2）：108-122.

[5]? ?Lee S.，Convergence in the UK direct real estate market[J].Journal of Property Investment&Finance，2017，35（4）：382-396.

[6]? ?Staikos D.and Xue W.，What drives housing prices，rent and new construction in China[J].International Journal of Housing Markets and Analysis，2017，10（5）：662-686.

[7]? ?Chai J. C.H.and Chai B.K.，China’s floating population and its implications[J].International Journal of Social Economics，1997，24（7/8/9）：1038-1051.

[8]? ?耿慧志，楊柳，肖揚(yáng).上海市外來(lái)人口的居住特征及其住房變動(dòng)影響因素[J]上海城市規(guī)劃，2017，（12）：82-89.

[9]? ?寶一力.上海市近郊外來(lái)人口集聚區(qū)的公共服務(wù)供給研究[J].小城鎮(zhèn)建設(shè)，2017，（4）：44-50.

A Study on the Rental Demand of the Migrant Population in Shanghai

XUE Jia-liang

（College of Management， Shanghai University of Engineering Science， Shanghai 201600， China）

Abstract： The housing problem is a basic survival problem， which is particularly important for the urban migrants. In order to make a living in a big city， the first problem to be solved by the migrant population is the most basic housing problem. In the process of renting， their personal characteristics and the properties of renting will affect their choice of renting. Around the floating population in Shanghai rental demand， analyzes the influence degree of various factors on the respondents rental demand. Finally， from the perspective of the government and enterprises， some targeted suggestions are put forward to improve the rental status of the migrant population in Shanghai.

Key words： Shanghai; floating population; rental demand; the empirical research

[責(zé)任編輯? ?妤? ?文]