文／劉忠秀 臨沂大學土木工程與建筑學院 山東臨沂 276000

劉恩田、戚慧穎 臨沂市統(tǒng)計局 山東臨沂 276000

引言：

房地產(chǎn)市場關(guān)系國計民生，一直受到政府、社會、民眾的高度關(guān)注。地方房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，長期看人口成為業(yè)界的共識。厘清人口結(jié)構(gòu)影響住房價格的內(nèi)在機理，有助于科學分析房價和準確預(yù)測房價走勢[1]。

2021年5 月公布的第七次人口普查結(jié)果顯示，臨沂市常住人口11018365人，占山東省人口比重10.85%，位列山東省首位，十年增長人口數(shù)量約9.8萬人，增速列山東省第三位。人口性別比為104.66，65歲及以上老年人口比重為14.12%，家庭戶平均人數(shù)為2.73。臨沂市人口特征表現(xiàn)為總量大增長快，家庭小型化、老齡化趨勢明顯。2020年臨沂市城鎮(zhèn)化率達到55.06%，人均住宅建筑面積38.86平方米，住宅銷售單價為7678元/平方米。

新舊動能轉(zhuǎn)換背景下，臨沂市作為人口大市，其人口特征因素是如何對房價產(chǎn)生影響值得深入探討，其研究并對國內(nèi)類似三線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控有所借鑒，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)適合的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足市場需求有一定的決策參考價值，對購房消費者的消費行為有引導(dǎo)作用。

1、文獻回顧與問題提出

堅持房住不炒的基本政策，人口與房價的關(guān)系歷來深受學界重視。金巍、祝智博用70城市的數(shù)據(jù)探究近10年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中人口結(jié)構(gòu)與城市住房價格之間關(guān)系[2],滕堂偉等以長三角地區(qū)城市為例探討人口規(guī)模與房價的關(guān)系[3]。也有學者意識到人口結(jié)構(gòu)會對地區(qū)房價產(chǎn)生顯著影響[4]，尤其是在有外部資本進入情況下影響更甚[5]。王先柱等分析人口年齡結(jié)構(gòu)對房價影響[6]。更加具體的是分析少子化[7]、老齡化[8]的代際關(guān)系作用。對于人口老齡化對房價的影響目前存在分歧，有待于進一步研究。大部分觀點認為老年人占比增加，需求減少，會降低房價或抑制房價上漲。同時城市房價和人口流動之間存在相互作用，互為因果，全要素生產(chǎn)率進行著中介傳導(dǎo)。繼而在勞動生產(chǎn)率的基礎(chǔ)上，探討就業(yè)、收入水平對房價的影響。收入是影響房價的一個重要變量。性別比是另外一個重要影響因素，有研究認為性別比通過婚姻擠壓對房價產(chǎn)生影響，也有研究表明人口性別與住房需求的關(guān)系不明顯。

為此，在前人研究的基礎(chǔ)上，使用臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)建立回歸方程探討房價與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動報酬之間的函數(shù)關(guān)系。

2、人口特征因素影響臨沂市房價的分析模型與數(shù)據(jù)來源

為了更加客觀直接地測度臨沂市房價的人口特征影響因素，需要構(gòu)建理論分析模型。

其中，HP為臨沂市第i縣區(qū)平均房價，PCHCA為i縣區(qū)的人均住房建筑面積，BR為i縣區(qū)的人口出生率，SR為i縣區(qū)的人口性別比，AHS為i縣區(qū)的平均家庭戶規(guī)模；ALRE為i縣區(qū)的從業(yè)人員平均勞動報酬；e為按照恒定比率增長的技術(shù)進步，傳統(tǒng)上為希克斯中性生產(chǎn)率項。參數(shù)a、b、γ、d、h分別表示人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動報酬的彈性系數(shù)。

公式（1）穩(wěn)定地表達了在技術(shù)不變的前提條件下，房價與人均住房建筑面積、出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動報酬之間的函數(shù)關(guān)系。數(shù)據(jù)年限為2020年。樣本數(shù)據(jù)主要來源于臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)，輔以臨沂市2021年統(tǒng)計年鑒以及各縣區(qū)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。樣本區(qū)域為臨沂市下轄的蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、沂南縣、郯城縣、沂水縣、蘭陵縣、費縣、平邑縣、莒南縣、蒙陰縣、臨沭縣、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

3、實證分析

為檢驗人口特征因素影響臨沂市房價，對2020年臨沂市房價以及人口特征因素依次進行描述性統(tǒng)計分析、相關(guān)性分析以及回歸分析。

3.1 描述性統(tǒng)計分析

使用excel對收集的原始數(shù)據(jù)進行基本的描述性統(tǒng)計分析，得到表1。

表1 臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素的描述性統(tǒng)計分析結(jié)果

從描述性統(tǒng)計中可以看出：臨沂市各縣區(qū)的平均房價為8102.923，這對于位于革命老區(qū)的城市而言，房價還是相對比較高的，不同縣區(qū)之間房價差距比較大。相關(guān)人口特征因素也存在著不同程度的差異。出生率、性別比、平均家庭戶規(guī)模等三個因素離散程度比較弱，分布相對集中。房價、人均住房建筑面積、出生率、性別比數(shù)據(jù)分布正偏，而平均家庭戶規(guī)模、從業(yè)人員平均勞動報酬負偏。

在對臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素進行回歸分析之前，先分析自變量與因變量之間的相關(guān)關(guān)系，觀察自變量與因變量之間的線性關(guān)系是否顯著。由表2可知，臨沂市相關(guān)人口特征因素均和臨沂市房價存在相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)由大到小依次是出生率、平均家庭戶規(guī)模、性別比、從業(yè)人員平均勞動報酬、人均住房建筑面積。并且5個自變量之間的簡單相關(guān)系數(shù)均小于0.80，說明自變量之間不存在多重共線性，可以用全量數(shù)據(jù)進行回歸分析。

表2 臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素相關(guān)系數(shù)表

為進一步分析對臨沂市房價影響最大的人口特征因素有哪些，為有效調(diào)控臨沂市房價提供更加直接有效的建議，對臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素進行回歸分析。從回歸結(jié)果表3可以看出：回歸結(jié)果的R2為0.636816，調(diào)整的R2為0.377399，模型的擬合度較好。通過對樣本數(shù)據(jù)建立回歸模型，并對回歸模型進行回歸顯著性檢驗，檢驗結(jié)果顯著所有自變量均為顯著變量，其檢驗p值均遠小于0.05。

表3 臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素回歸結(jié)果表

方差分析（表4）顯示，臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素顯著性很強，存在很強的相關(guān)性，通過檢驗，擬合度較高。

表4 臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素方差分析表

解釋變量人均住房建筑面積的p值為0.045275，其在5%水平顯著，表明人均住房建筑面積對臨沂市房價具有明顯的影響，其系數(shù)為2.09035，表明人均住房建筑面積每增加1%時，臨沂市房價就增加2.09035%，人均住房建筑面積意味著民眾追求較好的居住條件，明顯提升房價，尤其未來大戶型房產(chǎn)需求更加旺盛。解釋變量出生率的p值為0.041598，其在5%水平顯著，表明出生率對臨沂市房價具有明顯的正向效應(yīng)，對臨沂市房價的影響為正，出生率意味著人口穩(wěn)步增加，增加住房需求，繼而刺激房地產(chǎn)市場，抬升房價。變量出生率的系數(shù)為1.376318，表明出生率每增加1%時，臨沂市房價就增加1.376318%，從回歸結(jié)果與臨沂市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況基本相符。解釋變量性別比的P值為0.006199，其在1%水平顯著，表明性別比對臨沂市房價具有顯著效應(yīng)，從其系數(shù)1.023879來看，性別比每增加1%，實體經(jīng)濟增長率就增加1.023879%。平均家庭戶規(guī)模p值為0.044307，其在5%水平顯著，表明平均家庭戶規(guī)模對臨沂市房價起到明顯的推升作用，對臨沂市房價有著正向影響，平均家庭戶規(guī)模每增加1%時，臨沂市房價就增加2.654459%，人均家庭戶規(guī)模增加意味著家庭住房需求的加大，直接抬升房價。從業(yè)人員平均勞動報酬的p值為0.04451，其在5%水平顯著，對臨沂市房價也有著明顯的促進作用，從業(yè)人員平均勞動報酬每增加1%時，臨沂市房價就增加1.846247%。

表5 臨沂市房價及相關(guān)人口特征因素回歸參數(shù)表

另外，常數(shù)項CONSTANT在5%水平上顯著，彈性系數(shù)達到-14.7792，意味著政府調(diào)控、經(jīng)濟發(fā)展形勢、人居環(huán)境、人口流動等其他不確定因素可能對臨沂市房價存在著顯著的負向影響。

結(jié)語：

從2020年臨沂市第七次人口普查數(shù)據(jù)來看，臨沂市相關(guān)人口特征因素均和臨沂市房價存在正相關(guān)性，對臨沂市房價產(chǎn)生顯著影響。其中平均家庭戶規(guī)模和人均住房建筑面積對臨沂市房價影響最為明顯，是臨沂市房價的最主要影響因素。而常數(shù)項彈性系數(shù)達到-14.7792，說明政府調(diào)控等因素對臨沂市房價有著強烈的抑制作用。2017年以來，臨沂房價上漲過快，市場秩序出現(xiàn)了一些混亂，居民住房負擔能力不足，消費疲軟，已成為社會各界高度關(guān)注的話題。政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，重點增加中低價位商品房供應(yīng)，加強住房保障體系建設(shè)，有效抑制房價，有效促進居民住房消費。2021年受市場、信貸政策、疫情等多重因素影響，成交量下滑，存量壓力倍增，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴重挑戰(zhàn)。

一是要進一步完善住房建設(shè)、住房產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和房價調(diào)控。制定合理規(guī)劃，確保房價在合理范圍內(nèi)波動。房價過低會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，房價過高會導(dǎo)致“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象，居民買不起房。在調(diào)控房價的過程中，要在提高居民幸福感的前提下，充分考慮當?shù)刈》啃枨蠛途用裆钏剑皇瞧孀非蠼?jīng)濟快速發(fā)展。同時，住房規(guī)劃應(yīng)更多地關(guān)注周邊環(huán)境、附近交通條件、配套生活、教育和醫(yī)療設(shè)施，以提高居民的生活質(zhì)量。

其次，本文的研究表明，平均家庭規(guī)模、人均住房建筑面積與臨沂市房地產(chǎn)價格之間存在著密切的關(guān)系，這對臨沂市房地產(chǎn)市場的價格有著積極的影響。全面放開計劃生育政策，提高出生率。醫(yī)療等基本人口保障的改善將提高人均預(yù)期壽命。人均住房建筑面積的增加意味著人們追求更好的生活。房地產(chǎn)市場需要為家庭人口提供相應(yīng)的居住和發(fā)展空間。同時，當?shù)卣贫ǖ南嚓P(guān)人口政策也為家庭人口的增加提供了相應(yīng)的生活保障，減少了家庭人口帶來的擔憂。為了調(diào)整人口結(jié)構(gòu)對房價的影響，政府應(yīng)結(jié)合臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展水平，明確臨沂市的勞動力需求，引導(dǎo)人口合理有序分布。

第三，政府應(yīng)根據(jù)國家和地區(qū)的實際情況制定更加靈活的人口政策，優(yōu)化中國的人口結(jié)構(gòu)，緩解性別失衡。受中國傳統(tǒng)“重男輕女”觀念的影響，人口性別比例嚴重失衡。基于男女之間的嚴重不平衡，年輕男性已經(jīng)成為最受歡迎的購房方式之一，以提高他們在婚姻市場上的競爭力，這將不可避免地導(dǎo)致房價進一步上漲。因此，必須加強思想教育，積極倡導(dǎo)男女平等觀念。應(yīng)出臺相關(guān)政策，消除潛在的性別歧視，禁止非法的性別識別技術(shù)，逐步平衡男女人口之間的差距。

第四，臨沂市不同縣區(qū)的平均房價存在明顯差異。內(nèi)部原因仍然是區(qū)域經(jīng)濟水平發(fā)展不協(xié)調(diào)造成的。因此，臨沂市要繼續(xù)加快推進各縣區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的步伐，縮小各縣區(qū)發(fā)展水平的巨大差異，充分發(fā)揮各縣區(qū)的優(yōu)勢和特點，多途徑激發(fā)經(jīng)濟增長潛力，有效深化縣域合作，不斷完善縣域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制，實現(xiàn)縣域共同繁榮的最終目標。