林 超，楊 鮑

（1.浙江警察學院 偵查系，浙江 杭州 310053；2.浙江律匠律師事務所 民商事法律部，浙江 杭州 310015）

一、引 言

住房是關系到民生的大問題，在房價越來越高的背景下，大力培育和發(fā)展租房市場有助于社會的繁榮穩(wěn)定。黨的十八大以來，黨和政府十分重視房屋租賃市場的發(fā)展，并出臺了一系列扶持文件。黨的十八大報告指出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求?！盵1]黨的十九大報告提出“租購并舉”,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！盵2]2018 年9 月20 日，中共中央、國務院發(fā)布的《關于完善促進消費體制機制 進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》指出“大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃?！盵3]同時，各地方政府也出臺了一系列扶持房屋租賃市場的政策。在此背景下，長租公寓應運而生，并且借助政策的支持以及資本的青睞，近幾年迅猛發(fā)展，然而長租公寓倒閉、卷錢跑路事件頻頻發(fā)生。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019 年有53 家長租公寓倒閉，因資金鏈斷裂跑路的45 家。2020年8 月份，成都某長租公寓卷款跑路，波及房東租客17000 余人，涉及金額數(shù)億元，近乎同時，杭州多家長租公寓接連倒閉。2022 年6 月，南京房產(chǎn)微政務微信公眾號發(fā)布了長租公寓風險提示的通告，警示在開展住房租賃經(jīng)營中存在拖欠房東租金等問題。長租公寓問題大有愈演愈烈之勢。究其原因，倒閉的長租公寓大都是采用“高收低租”模式。從長遠來看，此種模式必然不可持續(xù)，一旦資金流斷裂，或者別有用心之人卷款潛逃，導致公司倒閉，損害房東及租客的利益,嚴重時還會引發(fā)群體性事件，影響社會穩(wěn)定。從法律層面來看，很多長租公寓還涉嫌違法犯罪，需要重視長租公寓引發(fā)的問題，對長租公寓行業(yè)進行整治，社會各方形成合力，共同治理，加強打擊，以此促進長租公寓行業(yè)健康發(fā)展。

二、長租公寓概念界定

長租公寓是指將房屋從產(chǎn)權人手中以較長的租期租賃過來，再以長期或短期出租出去并賺取差價的商業(yè)行為模式。國內長租公寓從房屋來源可分為“自持式”和“租賃式”?！白猿质健敝竿ㄟ^競拍地塊或并購二手項目建成大量房屋進行出租，長租公寓運營方對出租的房屋擁有產(chǎn)權。“租賃式”指通過從房屋所有權人處租進房屋，進行簡單的裝修或空間布局后轉租出去，長租公寓運營方相當于“二房東”?！白猿质健遍L租公寓需投入大量的資金進行物業(yè)的購買，屬于重資產(chǎn)模式，一般是一些實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)或酒店集團在運營，這種類型的長租公寓運營方信譽高、實力強，倒閉的風險較小。“租賃式”長租公寓屬于輕資產(chǎn)模式，吸引了大量創(chuàng)業(yè)企業(yè)入局，市場上的企業(yè)運營能力參差不齊，經(jīng)營目的也各不相同，有的是正常經(jīng)營賺取利潤、有的是為了將企業(yè)經(jīng)營到一定規(guī)模出售股權變現(xiàn)、有的純粹是為了騙取租客資金?！白赓U式”長租公寓市場魚龍混雜，市場風險較大，事實上全國各地倒閉的長租公寓基本上屬于“租賃式”。[4]本文的研究對象為具有犯罪風險的“租賃式”長租公寓，如無特別說明，文后所稱長租公寓指的是“租賃式”長租公寓。

三、長租公寓的問題根源

長租公寓之所以會出問題，主要是因為在運營過程中采取了有悖于正常商業(yè)邏輯的租金“高進低出”模式，利用“周期錯配”形成資金池，并且借助“租金貸”快速擴張規(guī)模，從而沉淀下了巨額資金，不法分子將資金挪作他用或占為己有，涉嫌犯罪。

（一）“高進低出”模式

長租公寓正常的經(jīng)營模式應該是“低進高出”即低價從產(chǎn)權人處租來房子再高價出租給客戶，中間的差價即為長租公寓的利潤，有了利潤企業(yè)才能維持正常運營?！案哌M低出”正好相反，高價租進卻低價租出虧損經(jīng)營，違背了正常的商業(yè)邏輯，通過高價能從產(chǎn)權人那里租進大量房源，再通過低價吸引租客，將房屋出租出去。市場上可供出租的房屋及租客的存量有限，目的是通過“高進低出”的模式搶占市場。[5]有些長租公寓運營方在取得一定市場占有率后吸引投資者，出賣股權變現(xiàn)；有些則寄希望于租賃市場持續(xù)火爆，日后租金能夠快速上漲以彌補前期的虧損；有些長租公寓運營方的目的就是“欺詐”，在吸收大量的租金后將其占為己有。無論出于哪種目的，都有極大的風險，甚至觸犯刑法。

（二）“周期錯配”模式

長租公寓運營方從產(chǎn)權人手中將房屋租進，約定房租是按月交付，然后將房屋出租給租客，卻要求按年收取房租，即付租周期小于收租周期，產(chǎn)生房租的“周期錯配”（圖1）。這樣即使“高進低出”，長租公寓運營方也能通過“周期錯配”產(chǎn)生大量的沉淀資金，再用這些資金持續(xù)擴大經(jīng)營，形成越來越大的資金池，資金池未受到監(jiān)管，任由長租公寓運營方支配，被挪作他用或占為己有的風險較大。

圖1 長租公寓“周期錯配”模式

（三）“租金貸”模式

長租公寓的租客大都年紀較輕，處于事業(yè)的起步期，收入不高，一次性付一年的租金有較大壓力。因此，長租公寓運營方引入了銀行、小額貸款公司等三方機構對租客發(fā)放貸款以支付房租，稱為“租金貸”，[6]其運作模式如圖2 所示。

圖2 “租金貸”運作模式

租客與長租公寓、租金貸平臺簽訂合同后，租金貸平臺將一年的租金（即租客的貸款）一次性付款給長租公寓運營方，長租公寓運營方按月付給產(chǎn)權人房租，租客再對租金貸平臺按月還款。租客對房屋的付租義務轉變?yōu)閷Α白饨鹳J”平臺的還本付息義務?！白饨鹳J”的引入吸引了大量原本無力支付房租的客戶，有利于長租公寓平臺擴張規(guī)模，助推平臺資金池的壯大。[7]

四、長租公寓不當運營對社會的影響

2022 年《政府工作報告》再次提及“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”，[8]中央政府及各部門、地方政府陸續(xù)出臺多項利好政策，從政策指引、土地供應、資金支持、市場監(jiān)管等多方面對發(fā)展租賃住房給予大力支持。長租公寓作為租賃市場重要組成部分，對租賃市場的發(fā)展具有重要意義，然而，長租公寓如果運營不當，會對整個行業(yè)，甚至是社會產(chǎn)生破壞性的影響。

（一）惡化行業(yè)環(huán)境

“高進低出”策略擠壓了正?！暗瓦M高出”企業(yè)的生存空間，甚至倒閉。任何一家租賃企業(yè)背后都連接著數(shù)以萬計的產(chǎn)權人和租客，一旦倒閉，勢必會造成產(chǎn)權人和租客的損失。市場上存在的“高進低出”模式的長租公寓不具備可持續(xù)性。當市場上存在大量“高進低出”模式的長租公寓后，大范圍的倒閉潮必然會發(fā)生。此時由于存在“周期錯配”，導致產(chǎn)權人未收到房租后要收回房子，而租客因為租金是按年付的，認為其有權繼續(xù)租住到期，產(chǎn)權人與租客之間產(chǎn)生糾紛，擾亂正常的租賃市場秩序，與國家發(fā)展租房市場的初衷相悖。

（二）影響城市發(fā)展

人才是城市發(fā)展的關鍵因素。近年來，多個城市出臺各種優(yōu)惠政策來吸引人才，住房問題是人才留下的關鍵。本來發(fā)展長租公寓的初衷是為了解決住房問題，然而某些長租公寓的不當運營導致租客的租金受損，這些租金對于剛參加工作的畢業(yè)生來講是一筆較大的資金，可能會導致無力繼續(xù)租房而離開城市，對人才流入造成不利影響，從而影響城市發(fā)展。

（三）影響社會穩(wěn)定

長租公寓一旦倒閉，往往牽涉到成千上萬個產(chǎn)權人和租客，從客觀角度來看，產(chǎn)權人和租客都是受害者，雙方之間的糾紛通過協(xié)商、法律途徑難以化解，最終會演變成集體上訪等群體性事件，給公安部門帶來維穩(wěn)壓力。如果租客使用了“租金貸”，房屋不能居住卻背負了平臺的貸款，有些租客認為自己是受害者會拒絕還款，平臺在催收的過程中容易使用暴力催收，觸犯刑法。

五、長租公寓犯罪之法律分析

典型的長租公寓犯罪手段表現(xiàn)為：首先與產(chǎn)權人簽訂長期租房協(xié)議，約定租金按月支付，然后與租客簽訂租賃協(xié)議，約定租金一年一付，接著引誘租客與“租金貸”平臺簽訂借款協(xié)議，最后形成資金池后跑路。目前全國長租公寓倒閉跑路事件頻發(fā)，但大部分都是以民事糾紛解決，主要問題在于對長租公寓犯罪手段不了解，對長租公寓倒閉的后果估計不足，對如何認定犯罪存在疑問。從倒閉的長租公寓運作模式看，可能構成合同詐騙罪。

（一）長租公寓合同詐騙罪的認定

合同詐騙罪的客觀方面表現(xiàn)為在簽訂、履行合同過程中，以虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取對方當事人財物數(shù)額較大的行為。長租公寓運營方如果未告知租客其“高進低出”的運營模式、未告知租客“租金貸”詳情而引導其簽訂合同，屬于隱瞞真相，形成資金池后將資金挪做他用，屬于騙取對方當事人財物。

合同詐騙罪的主觀方面表現(xiàn)為“以非法占有為目的”。有些長租公寓雖然采取了“高進低出”或者“租金貸”，但其目的是搶占市場，以期產(chǎn)生壟斷后上調租金獲利。[9]這種長租公寓運營不善也會有倒閉風險，也會對社會造成嚴重影響，但從主觀目的來看并不是“以非法占有為目的”。有些長租公寓確實是“以非法占有為目的”，但其運營方式與那些不是“以非法占有為目的”的長租公寓一樣，每個環(huán)節(jié)都簽訂了正規(guī)合同。因此在實踐中，對“以非法占有為目的”的認定是一大難題，關系著能否立案，能否對犯罪進行打擊。犯罪分子一般不會承認其主觀故意，需要其他方面的證據(jù)來證明其“以非法占有為目的”。首先，看運營模式。如果是“低進高出”的，則符合正常的商業(yè)經(jīng)營邏輯，不認為是犯罪，只有“高進低出”的才有可能被認定是合同詐騙，因為但凡具有正常思維能力的成年人都應知道此種模式是不能持續(xù)下去的。其次，看交租周期。如果存在“周期錯配”的，則可能認定是合同詐騙，因為“周期錯配”是形成資金池的必然要求，是將資金非法占有的前提條件，如果沒有“周期錯配”那么也就無從非法占有資金。最后，看租金流向。按正常合同約定，長租公寓從租戶收取的租金是應該支付給產(chǎn)權人的，然而有些長租公寓存在租金的“周期錯配”，形成資金池，并將此部分資金變相據(jù)為已有，如有長租公寓的股東將營業(yè)額的一定比例作為分紅、或者用這部分資金購買豪車豪宅、顯然違反了合同的約定。如果沒有將資金變相據(jù)為己有，如將資金池的資金用于擴大經(jīng)營，在資金不足時甚至自己墊付資金，在倒閉后進行積極補救的，則不宜認定其為“以非法占有為目的”。綜上所述，同時滿足以上三點，可以視為“以非法占有為目的”并認定為合同詐騙。

（二）長租公寓中的民刑責任

應當從法律層面理清長租公寓的民刑責任，主要是區(qū)分合同詐騙和合同糾紛。長租公寓運行過程中會涉及多個主體之間的關系（圖 3），主要涉及三對合同關系，產(chǎn)權人與長租公寓、租客與長租公寓之間簽訂的是房屋租賃合同，而租客與租金貸平臺之間簽訂的是借貸合同，因此要理清不同主體之間的合同關系，才能準確界定它們之間的法律關系。首先，產(chǎn)權人與長租公寓之間簽訂的合同屬于平等主體之間自愿訂立的合同，規(guī)定了雙方的權利和義務，屬《中華人民共和國合同法》規(guī)定的民事關系。在實踐過程中，長租公寓按時付給產(chǎn)權人租金是整個流程能夠運營的前提，因此長租公寓在倒閉前都能夠履行合同，但倒閉之后長租公寓停止向產(chǎn)權人支付租金，產(chǎn)權人與長租公寓會產(chǎn)生合同糾紛，也屬于民事范疇。其次，長租公寓與租客之間的關系，如果是正常經(jīng)營的，雙方對合同約定的事項都清楚無誤，那么屬于民事范疇，如果長租公寓在簽訂合同過程中故意隱瞞事實，如引誘租客在不知情的情況下與“租金貸”機構簽訂了借貸合同，此時有可能涉嫌合同詐騙，屬刑事范疇。[10]再次，產(chǎn)權人與租客之間，二者其實并沒有合同關系，二者并不接觸，都是與長租公寓平臺對接，如果長租公寓平臺倒閉跑路，產(chǎn)權人與租客之間直接對話，二者的利益訴求只能向對方提出，但是二者并沒有民事關系，因此二者之間的矛盾只能通過協(xié)商解決。

圖3 長租公寓運營合同關系

（三）長租公寓犯罪與互聯(lián)網(wǎng)“補貼”運營模式的區(qū)別

有些犯罪嫌疑人會以互聯(lián)網(wǎng)公司的“補貼”運營模式進行抗辯。有些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)前期會投入大量的資金補貼用戶以搶占市場，如打車軟件、團購網(wǎng)站之間的價格競爭，企業(yè)都是在虧損經(jīng)營。從表面上看，長租公寓與互聯(lián)網(wǎng)“補貼”模式并無二致，都是虧損經(jīng)營，用低價搶占市場，但不同的是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“補貼”用的是風險投資者的錢，風險投資者投資經(jīng)驗非常豐富，投資前對企業(yè)有充分的調研，充分知曉此種經(jīng)營模式的利弊，有能力承擔風險，因此其中不存在“虛構事實或隱瞞真相”。而長租公寓虧損經(jīng)營用的是廣大租客的資金，并且租客對長租公寓的“高進低出”經(jīng)營模式并不知情，構成“隱瞞真相”，因此二者是有本質區(qū)別的。

六、長租公寓犯罪之防控措施

長租公寓對城市吸引人才，推動經(jīng)濟增長具有重要意義，但當前行業(yè)亂象叢生，倒閉跑路事件層出不窮，需要行政執(zhí)法部門共同努力防控長租公寓犯罪，促進行業(yè)健康發(fā)展。

（一）進行行業(yè)摸排

長租公寓行業(yè)魚龍混雜，有實力雄厚的房產(chǎn)經(jīng)紀公司運營此類業(yè)務，也有新成立的小公司入局，有正規(guī)運營的企業(yè)，也有游走在違法犯罪邊緣的公司。公安機關應會同市場監(jiān)管部門對轄區(qū)內的所有長租公寓進行摸排，重點掌握長租公寓的成立時間、股東背景（是否具有從業(yè)背景、是否為失信人員）、運行模式（是否“高進低出”，是否引入“租金貸”）、經(jīng)營規(guī)模（擁有多少套公寓、涉及多少個產(chǎn)權人以及租客）、資金狀況（是否設有資金池，是否將資金挪作他用）、合同條款，并根據(jù)摸排情況將轄區(qū)內的長租公寓按分險級別分別劃分為高風險、中風險和低風險，對于高風險的要及時采取管控措施，對涉嫌犯罪的應及時立案偵查，堅持“打早打小”，將風險扼殺在萌芽之中。

（二）規(guī)范“租金貸”平臺

“租金貸”作為一種金融創(chuàng)新工具，本質上是屬于消費貸款在租賃領域的應用，將產(chǎn)權人、長租公寓和租客連接起來，形成新的商業(yè)模式。健康穩(wěn)定的“租金貸”業(yè)務能夠讓暫時無力支付全部房租的租客能住得起房子，促進了租房市場的發(fā)展，但是現(xiàn)行“租金貸”存在一些問題。[11]一是承租人在不知情的情況下簽訂了貸款合同，違背了平等民商事主體之間簽訂合同應遵循的自愿及誠實信用原則，后續(xù)容易產(chǎn)生合同糾紛。二是“租金貸”違約率較高，雖然“租金貸”讓更多的租戶能夠租得起房，但反過來看，這部分租戶還款能力差，并且“租金貸”平臺并沒有傳統(tǒng)金融機構那樣健全的資信評估能力，導致貸款發(fā)放隨意，借款人違約率高。三是助長了資金池的形成，這部分資金缺乏監(jiān)管，容易被挪作它用。

因此，相關部門要對“租金貸”平臺進行規(guī)范，實際上不管是國家層面還是地方層面都對“租金貸”的運行作出了規(guī)定。[12]2020 年9 月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，其中在規(guī)范“租金貸”使用時，明確提出了“三不得”，即房屋租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租賃貸款，不得以租金優(yōu)惠的名義誘使承租人使用租賃貸款，不得包括房屋租賃合同中租賃貸款的有關內容。但這些規(guī)章制度未具體落實到實踐層面，應該要明確責任主體，建立對長租公寓“租金貸”的定期報備與巡查制度，對違規(guī)發(fā)放“租金貸”的長租公寓運營商或“租金貸”平臺進行嚴厲處罰。[13]

（三）提升公安機關相關案件的辦理能力

據(jù)調查了解，全國各地都已出現(xiàn)長租公寓倒閉案例，租客退租無門最后只能求助公安機關。在辦理這類案件時，面臨三大難題：一是案件定性難，雖然以合同詐騙定罪較為合理，但在如何認定“以非法占有為目的”上存在爭議；二是案件辦理難，此類案件屬于新的犯罪模式，辦案民警缺乏辦案經(jīng)驗，導致案件辦理過程中出現(xiàn)瑕疵；三是維穩(wěn)處置難，此類案件涉及面廣、受害者眾多，即使案件偵結了，但后續(xù)工作遠未完結，受害者交了一年的房租要求繼續(xù)居住，而產(chǎn)權人只收到一個月的房租，到期后要求租戶搬離，協(xié)商無果時要么到公安機關表達訴求，要么進行集體上訪，造成較大的維穩(wěn)壓力。在面對這些問題時，首先，公安機關要對長租公寓犯罪提高警惕，認識到長租公寓倒閉會對社會造成的影響，及時及早地掌握此類犯罪的作案手段，掌握轄區(qū)內的長租公寓的運營情況。其次，在辦案過程中重點掌握資金流向，因為資金流向是認定犯罪嫌疑人主觀故意的關鍵，要及時并且最大限度對涉案人員的資產(chǎn)及資金進行扣押凍結，盡量為受害人挽回損失。最后，對于群體性事件的處理要冷靜，做到曉之以理，動之以情。據(jù)調查，長租公寓的租客文化層次較高，有一定的法律法規(guī)意識，維權相對理性。因此，公安機關在嚴格依法辦案的同時做好信息公開，定期公布案情，引導相關群體理性維權，會同街道、人民調解委員會設立調解工作組，對產(chǎn)權人和租客的糾紛盡量調解，達成雙方都滿意的結果。

七、結 語

為解決群眾住房問題，國家層面、地方層面出臺了一系列扶持房屋租賃市場的文件，長租公寓是房屋租賃市場的一支重要力量，可以為市場提供大量的優(yōu)質房屋。然而，有些不法分子以長租公寓為幌子騙取租客資金后卷款潛逃，這種行為惡化了行業(yè)環(huán)境、影響到城市發(fā)展，由于受害者眾多，容易產(chǎn)生群體性事件，給公安機關帶來了維穩(wěn)壓力。首先，引起重視，意識到可能會產(chǎn)生的嚴重后果；其次，從法律層面上進行定性，究竟是屬于合同糾紛還是合同詐騙，要根據(jù)其具體的運營情況判斷；再次，規(guī)范“租金貸”平臺管理，避免事態(tài)發(fā)展愈發(fā)嚴重；最后，對該行業(yè)進行摸排，對涉嫌犯罪的要及時打擊，不斷提升公安機關此類案件的辦案能力，并處理好維穩(wěn)工作。各方合力，共同促進租房市場繁榮穩(wěn)定，為經(jīng)濟健康發(fā)展保駕護航。