◎ 文《法人》全媒體記者 李韻石

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2021年和2022年初，虛擬世界風靡一時，虛擬房產(chǎn)價格一路飆升。2021年11月到2022年1月，“土地”地價飆升近5倍。在此期間，不少知名公司和明星先后買入虛擬房產(chǎn)，比如普華永道、摩根大通、阿迪達斯和三星。隨著加密貨幣一度跌穿地板、多家平臺爆雷，虛擬房產(chǎn)價格近期出現(xiàn)大跳水。

分析機構(gòu)WeMeta數(shù)據(jù)顯示，六大虛擬地產(chǎn)交易平臺無論從平均價格、交易頻次還是交易總量上都迎來暴跌，眾多虛擬地產(chǎn)購買者對虛擬地產(chǎn)前景開始產(chǎn)生懷疑。有些人認為，虛擬地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，未來很難反彈。還有些人認為，任何產(chǎn)品價格都會出現(xiàn)波動，虛擬地產(chǎn)會迎來下一個高峰。

是游戲還是資產(chǎn)

“你玩過大富翁游戲嗎？雖然技術(shù)層次不同，但內(nèi)在的感覺是相同的。”8月27日，某科技公司高管孫博在接受《法人》記者采訪時稱，2021年在虛擬地產(chǎn)最火爆的時候，他投入30萬元人民幣購買了虛擬地產(chǎn)產(chǎn)品。“我把這個產(chǎn)品當作游戲運作，雖然投資很大但未來升值空間很大?！睂O博認為，虛擬世界并不是一個新鮮概念，很多產(chǎn)品都是從當年的游戲理念發(fā)展至今。

近年來，越來越多的大型多人在線游戲開始出現(xiàn)。其中一些刻意削弱了傳統(tǒng)游戲中強調(diào)的競技性和娛樂性，融入更多現(xiàn)實生活要素。玩家在這些游戲中獲得了類似真實生活的自主性，并在游戲里分工合作，相互交流完成任務。多人在線游戲中，玩家可以彼此交換資源、相互補充，形成類似真實生活的經(jīng)濟體系。

“不只是經(jīng)濟規(guī)則，人們可以在不斷交流的基礎(chǔ)上，生成虛擬世界獨有的社會規(guī)范和制度。所有的一切，都好像在現(xiàn)實世界一樣?！睂O博告訴記者，這些游戲逐漸擺脫了單純的游戲范疇，變成了一個虛擬世界，進而形成虛擬地產(chǎn)。例如，虛擬游戲《第二人生》是專門為成人設(shè)計的虛擬世界，其已建立復雜的內(nèi)部經(jīng)濟體系，吸引了數(shù)百萬游戲用戶。當人們還習慣于現(xiàn)實生活中的互動時，這款游戲已開啟了虛擬世界的大門。

門塔科技首席執(zhí)行官胡學波在接受記者采訪時，講述了元宇宙和虛擬地產(chǎn)的發(fā)展過程。他表示，元宇宙從20年前的游戲中發(fā)展而來，并建立在游戲基礎(chǔ)設(shè)施之上。自2003年《第二人生》面世之后，2007年5月4日，《RuneScape》擁有100萬會員；2010年10月7日，《魔獸世界》達到1200萬用戶；2014年8月25日，亞馬遜以9.7億美元收購Twitch；2014年9月15日，微軟以25億美元收購 《我的世界》；2018年12月27日，《堡壘之夜》在2018年給母公司Epic Games創(chuàng)造了30億美元的凈利潤。

2020年2月20日，第一個去中心化元宇宙平臺Decentraland發(fā)布，虛擬世界從Web2.0時代跨至Web3.0時代。胡學波在接受記者采訪時表示，平臺的發(fā)布是元宇宙發(fā)展的一個重大節(jié)點。他認為，虛擬地產(chǎn)實際上可與非同質(zhì)化代幣(NFT)畫等號。

目前，六大虛擬地產(chǎn)平臺分別為Decentraland、The Sandbox、Voxels、Somnium Space、NFT Worlds和Super World，均依靠以太坊生成。通常平臺中的每個地塊都是一個NFT，而地塊價格則由平臺原生代幣計算。2021年3月，Roblox IPO成為首只元宇宙概念股,上市首日市值超390億美元。同年10月，F(xiàn)acebook宣布將專注于元宇宙發(fā)展并將公司改名為“元宇宙（Meta）”后，全球自此掀起一股“元宇宙”熱潮。兩個月后，the Sandbox虛擬土地以45萬美元價格出售。2022年初，微軟計劃以687億美元收購動視暴雪，正式宣布踏入元宇宙市場。

“風口”還是“虎口”

自2021年下半年以來，元宇宙進入大眾視野，眾多明星、各路資金紛紛涌入元宇宙購買虛擬地產(chǎn)。流行歌手林俊杰曾花費約78萬元從元宇宙地產(chǎn)開發(fā)商Decentraland處買下3塊虛擬土地。香港房地產(chǎn)巨頭鄭志剛花費約500萬美元在The Sandbox上購入一塊土地，表示要打造“創(chuàng)新中心”。

據(jù)媒體報道，2021年11月25日，一塊4.87平方米數(shù)字土地在虛擬世界平臺Decentraland賣出243萬美元高價，成為虛擬世界的“地王”。該土地買主是數(shù)字資產(chǎn)投資集團Tokens.com，土地位于時尚街區(qū)中心地塊。買主Tokens.com表示，他們尋求在Decentraland開發(fā)房產(chǎn)的機會，希望將這些房產(chǎn)出租給時尚公司作為活動和零售空間。該公司正在著手開發(fā)一座18層的摩天大樓，希望租給律師或加密貨幣交易所。

可以說，虛擬地產(chǎn)的想象空間是無限的。人們可以在虛擬地產(chǎn)上享受第二人生，建造房屋、辦公或娛樂場所，開發(fā)虛擬角色以及展覽、社交等。全球最大的NFT和DeFidapp商店DappRader數(shù)據(jù)顯示，虛擬地產(chǎn)2021年11月當月交易額達到2.28億美元，總價值在同月達到46億美元。元宇宙數(shù)據(jù)和分析公司Meta Metric Solutions統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年全球主要元宇宙平臺虛擬地產(chǎn)銷售額達到5.01億美元。如果以單位面積價格計算的話，不少虛擬地產(chǎn)價格已經(jīng)可以媲美美國一線城市的平均地價，甚至更高。

然而，虛擬地產(chǎn)并沒有保持火熱的姿態(tài)，近期出現(xiàn)斷崖式下跌。從2021年11月至2022年8月初，六大平臺交易量從10億美元滑落到1.57億美元，下降比例為84.3%。今年1月到8月，平均交易價格從每塊地產(chǎn)17000美元下降到每塊2500美元，下降了85%。就連去年層出不窮的“地王”，其交易價格紀錄仍然停留在今年2月份。

對于此前虛擬地產(chǎn)的高價出售，全球著名投資人馬克·庫班8月10日面對媒體時表示，購買虛擬地產(chǎn)是一種不明智的選擇。我國經(jīng)濟學家宋清輝也表示，投資者所購買的虛擬土地只是一種訪問權(quán)，隨著元宇宙火熱以及投資者的蜂擁而至，虛擬土地其實是“一群賭徒在虛擬世界里商量著割韭菜”。

8月底，宋清輝在接受記者采訪時表示，虛擬土地價格并非取決于其真實價值和供給量，而是參與各方的共識在起作用，這是其最大的投資風險點。換言之，當投資者想炒作時，虛擬土地就是“風口”，不想炒作時就是“虎口”。總之，依賴概念進行炒作的“擊鼓傳花”式爆富游戲，廣大投資者需提高警惕，謹慎參與。

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宋清輝還表示，當前虛擬地產(chǎn)短期內(nèi)存在投機、泡沫等問題。未來，隨著更多新玩家涌入以及技術(shù)不斷成熟，虛擬地產(chǎn)或?qū)⒃诠芾碜稍?、會計稅務和音樂娛樂等行業(yè)發(fā)揮作用。

物權(quán)、債權(quán)還是知識產(chǎn)權(quán)

對于虛擬地產(chǎn)的問題，8月23日，北京市文化娛樂法學會常務理事、元宇宙和數(shù)字經(jīng)濟法律專業(yè)委員會主任龐理鵬告訴記者，目前虛擬地產(chǎn)平臺處于初級階段，其價格和價值偏離很大，投機炒作盛行。與炒作虛擬貨幣類似，參與其中很可能通過二級市場抬高價格。土地、房屋等虛擬地產(chǎn)雖然基于區(qū)塊鏈技術(shù)開發(fā)出來，但具體數(shù)據(jù)存儲在虛擬地產(chǎn)平臺服務器中，由公司維護鏈上數(shù)據(jù)。如果公司停止運營或不再提供相應服務，虛擬地產(chǎn)價格將一落千丈。因此，眾多元宇宙平臺能否持續(xù)發(fā)展，具有很大不確定性，平臺生命力會影響虛擬地產(chǎn)價格。

龐理鵬對虛擬地產(chǎn)運營團隊的責任表示擔憂。他認為，負責元宇宙平臺技術(shù)支撐的開發(fā)團隊處于重要地位，其通常持有元宇宙大量“土地”，以鼓勵開發(fā)和緩慢出售新“土地”等方式支撐土地資產(chǎn)價值。實際上，開發(fā)團隊才是最大的幕后玩家。他們的不當行為可能侵害普通玩家的利益。如大量增發(fā)土地，將使虛擬地產(chǎn)不再具有稀缺性，從而影響虛擬地產(chǎn)的價格。

對于行業(yè)的合規(guī)管理以及未來合規(guī)發(fā)展，龐理鵬表示，當前我國沒有專門針對虛擬地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范，但現(xiàn)有的法律法規(guī)、規(guī)章等仍對其具有約束力，尤其是我國監(jiān)管機構(gòu)對于虛擬貨幣的監(jiān)管規(guī)范，虛擬地產(chǎn)行業(yè)應當加強借鑒。例如，與虛擬貨幣類似，虛擬地產(chǎn)行業(yè)仍應防炒作、防金融化，若元宇宙平臺發(fā)行的虛擬地產(chǎn)涉及ICO融資活動，則可能觸犯非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪等。

由于虛擬地產(chǎn)行業(yè)隨著新興技術(shù)誕生和發(fā)展，法律規(guī)則應當逐步完善以填補空白。如“灰黑產(chǎn)”利用NFT、虛擬貨幣洗錢，針對此領(lǐng)域的反洗錢要兼顧立法和技術(shù)。此外，虛擬地產(chǎn)的建造、出租、交易流轉(zhuǎn)等在民法上如何界定，以及一旦元宇宙平臺經(jīng)營不善，虛擬地產(chǎn)大幅貶值給投資者帶來損失，虛擬地產(chǎn)投資者是否可以向平臺主張賠償損失等民事上一系列問題，也需要法律規(guī)則進行完善。

龐理鵬建議，未來國家應從以下4點規(guī)范虛擬地產(chǎn)。首先，虛擬地產(chǎn)應進一步進行權(quán)屬性質(zhì)的法律認定，在現(xiàn)有法律框架下，元宇宙虛擬地產(chǎn)可能會被認定具有財產(chǎn)屬性，從而受到財產(chǎn)權(quán)保護。但虛擬地產(chǎn)的性質(zhì)是物權(quán)、債權(quán)還是知識產(chǎn)權(quán)，需要進一步厘清。其次，實體經(jīng)濟中“房住不炒”“去金融化”“去杠桿”的基本原則在虛擬地產(chǎn)中應當同樣適用，在法律法規(guī)層面應進一步確認基本原則。再次，應將元宇宙平臺視為虛擬地產(chǎn)服務提供商納入反洗錢監(jiān)管的框架，做好用戶識別（KYC）和反洗錢審查，包括對用戶錢包賬戶、地產(chǎn)NFT的資金流轉(zhuǎn)過程進行合規(guī)審查。最后，應當在法律法規(guī)中確認元宇宙的合規(guī)體系，通過法律、技術(shù)、審計等相互協(xié)作配合，對虛擬地產(chǎn)運營進行合規(guī)審查。