杜麗虹

在升息背景下，黑石表示將更加關注浮動利率的、有抵押的、優(yōu)先級貸款的直接發(fā)放，這些資產(chǎn)能夠在通脹和加息背景下提供更好的保值和增值機會。

2022年疫情疊加俄烏沖突，歐美主要國家都面臨高通脹壓力，快速的升息又加劇了市場對于衰退的恐慌，美國的實際GDP在一二季度連續(xù)兩個季度出現(xiàn)環(huán)比負增長。

在這樣的背景下，上半年黑石等主要另類投資管理公司的股價都出現(xiàn)較大幅度的下跌，其投資業(yè)績也隨著資本市場估值的回落而有所下降，不過，這卻并不妨礙黑石的規(guī)模增長和投資機會把握。

上半年，黑石的管理費收入達到30.37億美元，同比增長27%;已實現(xiàn)業(yè)績報酬更是達到42.20億美元，同比增長了近200%，不過由于資本市場的估值回落，上半年未實現(xiàn)的業(yè)績報酬為 -21.75億美元（其中第二季度為 -34.68億美元），綜合的業(yè)績報酬為20.45億美元，較上年同期減少了69%;上半年，公司已實現(xiàn)的本金投資收益為5.50億美元，較上年同期增長了8.5%，但未實現(xiàn)的本金投資收益為 -4.27億美元，綜合的投資收益為1.24億美元，同比減少了92%;結(jié)果，GAAP會計準則下的總收入從上年同期的105.90億美元減少到2022年上半年的57.56億美元，同比減少了45.6%。當然，由于業(yè)績報酬的減少，上半年計提的與業(yè)績報酬相關的薪酬成本也從上年同期的27.6億美元減少到8.4億美元，總薪酬成本從上年同期的38.38億美元減少到22.68億美元，但凈利潤的降幅仍在50%以上，尤其是二季度單季的利潤為-2.6億美元。

不過，業(yè)績的下降主要源自資本市場估值的降低，黑石的管理資產(chǎn)規(guī)模卻達到史無前例的新高9408億美元，同比增長了38%;其中收費資產(chǎn)6838億美元，同比增長37%;可獲取業(yè)績報酬的資產(chǎn)4874億美元，同比增長39%;永續(xù)資本3559億美元，同比增長110%。募資活動更是受到投資人的高度認同，僅2022年二季度就流入資本883億美元，過去一年新增流入資本3397億美元;相應的，二季度的費用性收益達到10億美元，同比增長了45%，而過去一年的費用性收益則達到48億美元。

在管理資產(chǎn)規(guī)模大漲的同時，公司的投資活動也保持高度活躍。二季度僅一個季度就配置了478億美元的資本，另有275億美元的承諾投資，而過去一年的配置資本總額則達到1734億美元;同時，二季度還實現(xiàn)了293億美元的投資退出，過去一年實現(xiàn)了953億美元的投資退出。

結(jié)果，從業(yè)務報表的角度看（業(yè)務報表不含未實現(xiàn)的業(yè)績報酬和未實現(xiàn)的投資收益），費用相關利潤從去年上半年的14.45億美元上升到2022年上半年的21.67億美元，同比增長了50%;凈已實現(xiàn)的業(yè)績報酬（已實現(xiàn)業(yè)績報酬扣除與已實現(xiàn)業(yè)績報酬相關的薪酬成本）及已實現(xiàn)的投資收益上半年合計為22.74億美元，同比增長了113%;相應的，上半年的可分配收益從去年同期的22.62億美元增長到39.24億美元，同比增長了73%;而過去一年的部門可分配收益則達到89億美元，按年增長78%。

不難看出，雖然受到資本市場估值波動的影響，黑石的短期業(yè)績下降，二季度的凈利潤為負;但長期的盈利能力卻進一步增強，過去一年的管理資產(chǎn)規(guī)模增長了38%，當前管理規(guī)模已接近萬億美元，投資和退出活動都非?；钴S，從而為長期中的業(yè)績增長奠定了基礎。

過去一年，黑石管理資產(chǎn)規(guī)模的高增長主要源自地產(chǎn)部門和信貸部門。

在2022年二季度流入的883億美元資本中，有489億美元都來自地產(chǎn)部門，貢獻了流入資本的55.4%，而不動產(chǎn)信貸投資策略則在2022年二季度貢獻了32億美元的流入資本。

其他部門中，私募股權(quán)基金在2022年二季度貢獻了202億美元的流入資本，占比22.9%，其中，有102億美元來自傳統(tǒng)公司股權(quán)策略，另有39億美元來自跨平臺的策略性機會投資（Tactical Opportunities），還有30億美元來自S基金，31億美元來自基建投資策略。

信貸部門2022年二季度也貢獻了171億美元的流入資本，占比19.4%，其中，有42億美元來自私募信貸投資平臺BCRED，31億美元來自流動性信貸投資策略，21億美元來自資產(chǎn)支持性金融策略，并在期內(nèi)完成了5只總額28億美元的CLO的發(fā)售。

最后，對沖基金部門在2022年二季度貢獻了20億美元的流入資本，占比2.3%。

而在過去一年中，黑石累計收獲了3397億美元的流入資本，其中1342億美元來自信貸部門，貢獻了過去一年流入資本的39.5%——2021年黑石借助參股等方式加大了與AIG等保險集團的合作，新增的保險資產(chǎn)將大量配置在穩(wěn)定性信貸投資平臺上，為此，公司重點發(fā)展了資產(chǎn)支持性金融和直接放貸平臺。

而過去一年，地產(chǎn)部門也貢獻了1237億美元的流入資本，占36.4%，其中，核心增益型地產(chǎn)平臺的貢獻最大，過去一年流入資本543億美元;機會型地產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信貸投資策略也各自貢獻了369億美元和325億美元的流入資本。

過去一年私募股權(quán)部門合計貢獻了682億美元的流入資本，占比20.1%，其中，貢獻最大的是S基金，貢獻了237億美元的流入資本;其次是傳統(tǒng)公司股權(quán)策略，貢獻了202億美元的流入資本;基建投資策略和跨平臺的策略性機會投資各自貢獻了123億美元和119億美元的流入資本。

至于對沖基金部門則在過去一年貢獻了137億美元的流入資本，占4.0%，其中大部分資金來自于投向第三方投資管理公司GP權(quán)益的GP Stake基金。

大量資本的流入也推動了黑石管理資產(chǎn)規(guī)模的屢創(chuàng)新高，截至2022年中期，其管理資產(chǎn)規(guī)模已達到9408億美元，同比增長38%;其中，地產(chǎn)部門的管理資產(chǎn)規(guī)模最大，達到3200億美元，同比增長了54.2%，占管理資產(chǎn)總額的34.0%，是黑石內(nèi)部的第一大部門，也是過去一年增長最快的部門;其次是私募股權(quán)部門，管理資產(chǎn)2759億美元，同比增長23.4%，占管理資產(chǎn)總額的29.3%;然后是信貸部門，受益于與AIG等保險平臺的合作，其管理資產(chǎn)規(guī)模達到2648億美元的資產(chǎn)，同比增長52.4%，占管理資產(chǎn)總額的28.1%;至于對沖基金部門，管理資產(chǎn)801億美元，同比增長1.3%，占管理資產(chǎn)總額的8.5%。

在上述900多億美元的管理資產(chǎn)中，收費資產(chǎn)占6838億美元，其中地產(chǎn)部門貢獻了2521億美元的收費資產(chǎn)，占比36.9%;信貸部門貢獻了1955億美元的收費資產(chǎn)，占比28.6%;然后是私募股權(quán)部門，貢獻收費資產(chǎn)1635億美元，占比23.9%;最后是對沖基金部門，貢獻收費資產(chǎn)726億美元，占比10.6%。即，地產(chǎn)部門和信貸部門是公司費用收益的最主要來源。

在業(yè)績報酬資產(chǎn)方面，截至2022年中期，黑石共有可獲取業(yè)績報酬的管理資產(chǎn)4874億美元，同比增長38.8%;其中地產(chǎn)部門可獲取業(yè)績報酬的管理資產(chǎn)達2134億美元，占比43.8%，同比增長44.3%;其次是私募股權(quán)部門，可獲取業(yè)績報酬的管理資產(chǎn)共1441億美元，占比29.6%，同比增長23.8%;然后是信貸部門，可獲取業(yè)績報酬的管理資產(chǎn)810億美元，占比16.6%，同比增長91.9%;最后是對沖基金部門，可獲取業(yè)績報酬的資產(chǎn)489億美元，占比10.0%，同比增長9.4%。即，地產(chǎn)部門和私募股權(quán)部門是公司業(yè)績報酬收益的主要來源。

不難看出，無論是管理資產(chǎn)規(guī)模還是收費資產(chǎn)規(guī)模，或者是可獲取業(yè)績報酬的資產(chǎn)規(guī)模，地產(chǎn)部門都無疑是黑石內(nèi)部的第一大部門。

更重要的是，龐大的核心增益型地產(chǎn)平臺為黑石貢獻了豐厚的永續(xù)資本。截至2022年中期，黑石的永續(xù)資本總額達到3559億美元，同比增長110%，在管理資產(chǎn)總額中的占比也從上年同期的24.8%上升到37.8%。

地產(chǎn)部門一個部門就貢獻了1801億美元的永續(xù)資本，同比增長88.8%，占公司永續(xù)資本總額的50.6%。除了地產(chǎn)部門，信貸部門也是公司永續(xù)資本的重要來源。截至2022年中期，信貸部門共有永續(xù)資本1330億美元，占公司永續(xù)資本總額的37.4%，較上年同期大幅增長了851億美元。私募股權(quán)基金也貢獻了317億美元的永續(xù)資本，雖然占比不高，僅為8.9%，但較上年同期大幅增長了89.8%。而對沖基金平臺則貢獻了111億美元的永續(xù)資本，同比增長16.8%，占比3.1%。

綜上所述，核心增益型地產(chǎn)平臺、聚焦中小企業(yè)私募信貸直接發(fā)放的BDC平臺、基建投資平臺、及GP權(quán)益基金是黑石永續(xù)資本的最主要來源，這其中，核心增益型地產(chǎn)平臺貢獻了一半以上的永續(xù)資本。

業(yè)績表現(xiàn)方面，雖然2022年二季度，受到資本市場估值波動的影響，黑石出現(xiàn)季度虧損，但地產(chǎn)部門仍是公司業(yè)績的最主要支撐。

二季度，黑石共實現(xiàn)投資退出293億美元中，有198億美元都來自地產(chǎn)部門，占比67.7%，其中，機會型地產(chǎn)基金退出投資145億美元，主要來自對拉斯維加斯酒店物業(yè)The Cosmopolitan of Las Vegas的出售，以及歐洲最后一公里物流地產(chǎn)平臺Mileway的重組。另有56億美元來自私募股權(quán)部門，占退出金額的19.0%，其中，跨平臺的策略性機會投資（Tac Opps）實現(xiàn)投資退出22億美元，S基金實現(xiàn)投資退出18億美元;二季度，信貸部門也實現(xiàn)了34億美元的投資退出，占比11.6%;對沖基金退出投資5億美元，占比1.6%。

而過去一年，黑石累計退出投資953億美元，地產(chǎn)部門貢獻了416億美元，占比43.7%，其中，機會型地產(chǎn)基金退出投資278億美元，核心增益型地產(chǎn)平臺退出投資102億美元，不動產(chǎn)信貸策略退出投資36億美元。另外，私募股權(quán)部門貢獻了332億美元的退出投資，其中，154億美元來自傳統(tǒng)公司股權(quán)部門，95億美元來自S基金，73億美元來自跨平臺的策略性機會投資，10億美元來自基建投資平臺。還有184億美元來自信貸部門，占比19.3%;有20億美元來自對沖基金平臺，占比2.1%。

即，過去一年退出投資的四成以上來自地產(chǎn)部門，而2022年二季度更是有三分之二的退出投資都來自地產(chǎn)部門。

結(jié)果，截至2022年中期的過去一年，黑石累計凈賺業(yè)績報酬60.03億美元（含未實現(xiàn)部分），其中，地產(chǎn)部門貢獻凈業(yè)績報酬43.25億美元，占比72.0%;私募股權(quán)部門貢獻凈業(yè)績報酬11.50億美元，占比19.2%;信貸部門貢獻凈業(yè)績報酬3.10億美元，占比5.2%;對沖基金部門貢獻凈業(yè)績報酬2.17億美元，占比3.6%。即，過去一年黑石超七成的業(yè)績報酬收益都來自地產(chǎn)部門的貢獻。

相應的，截至2022年中期，過去一年黑石累計的部門可分配收益達到88.94億美元，其中，有51.35億美元都來自地產(chǎn)部門，占比57.7%;另有23.82億美元來自私募股權(quán)部門，占比26.8%;有7.97億美元來自信貸部門，占比9.0%;5.80億美元來自對沖基金部門，占比6.5%。即，過去一年超半數(shù)的可分配收益來自地產(chǎn)部門。

2022年二季度，在通脹和衰退雙重壓力下，股市大幅下挫，受其影響，黑石地產(chǎn)部門的機會型策略貶值了1%，但過去1年，機會型地產(chǎn)投資累計升值了35%——截至2022年中期，黑石機會型地產(chǎn)基金自成立以來已累計升值1倍，年化的凈內(nèi)部回報率為16%;其中，全球配置的機會型地產(chǎn)基金表現(xiàn)最好，累計升值110%，年化的凈內(nèi)部回報率為17%;而歐洲地產(chǎn)基金的累計升值幅度為80%，年化的凈內(nèi)部回報率為13%;亞洲地產(chǎn)基金累計升值55%，年化的凈內(nèi)部回報率為11%。與此同時，核心增益型地產(chǎn)平臺在二季度仍獲得了2.3%的正收益，過去一年的累計總收益達到25.5%;其中，開放式核心增益平臺BPP自2013年成立以來的年化凈內(nèi)部回報率為12%;而非交易型REIT BREIT自2017年成立以來的年化凈內(nèi)部回報率為13%。在不動產(chǎn)信貸方面，上市的優(yōu)先級商業(yè)抵押貸款REITs公司BXMT自2013年成立以來的年化凈內(nèi)部回報率為9%;而私募的高收益不動產(chǎn)信貸投資平臺BREDS則累計升值20%，年化的凈內(nèi)部回報率為10%。

相較于地產(chǎn)部門，其他部門的業(yè)績表現(xiàn)則遜色不少，私募股權(quán)部門的傳統(tǒng)公司股權(quán)策略在2022年二季度貶值了6.7%，過去一年的總收益為10.1%，自成立以來，傳統(tǒng)公司股權(quán)策略的累計升值幅度為100%，年化的凈內(nèi)部回報率為15%;而跨平臺的策略性機會投資Tactical Opportunities則在2022年二季度貶值2.4%，過去一年的總收益為11.2%，自成立以來該平臺的累計升值幅度為60%，年化的凈內(nèi)部回報率為14%;與傳統(tǒng)策略相比，S基金的表現(xiàn)更為靚眼，2022年二季度逆市增值5.7%，過去一年的總收益達到37.8%，自成立以來旗下基金的累計升值幅度為80%，年化的凈內(nèi)部回報率為16%;至于成長性基金和生命科學基金，由于成立時間較短，長期表現(xiàn)還有待考察。

信貸策略方面，私募信貸投資在2022年二季度貶值0.1%，過去一年的總收益為10.4%，自成立以來所有承諾出資基金累計升值30%，年化的凈內(nèi)部回報率為10%——其中，夾層信貸投資累計升值40%，年化的凈內(nèi)部回報率為11%，不良資產(chǎn)投資策略累計升值20%，年化的凈內(nèi)部回報率為5%，能源信貸投資累計升值30%，年化的凈內(nèi)部回報率達到16%，歐洲優(yōu)先級債務投資累計升值14%，年化的凈內(nèi)部回報率達到11%。而流動性信貸投資策略則對資本市場的估值波動更為敏感，2022年二季度貶值5.5%，過去一年的總收益為 -4.2%。

至于對沖基金的母基金平臺，在2022年二季度升值0.6%，過去一年的總收益為3.9%。

綜合來看，2022年二季度黑石的管理資產(chǎn)累計貶值了193億美元，以期初的管理資產(chǎn)計算，貶值幅度為2.1%，但損失主要集中在私募股權(quán)和流動性信貸部門。

結(jié)果，受業(yè)績分配及負的未實現(xiàn)業(yè)績報酬的影響，公司整體的未兌現(xiàn)業(yè)績報酬總額從一季度末的95.46億美元下降到二季度末的74.76億美元，減少主要來自私募股權(quán)基金及流動性信貸投資——2022年二季度，公司整體的凈業(yè)績報酬為 -5.96億美元，其中私募股權(quán)部門為-5.95億美元，對沖基金部門為-3700萬美元，地產(chǎn)基金部門為-600萬美元，信貸部門為+4300萬美元。

未來，地產(chǎn)部門、尤其是核心增益型地產(chǎn)投資及S基金將成為其業(yè)績表現(xiàn)的主要支撐——在74.76億美元的凈未實現(xiàn)業(yè)績報酬中，地產(chǎn)部門貢獻了34.91億美元，占比46.7%，其次是私募股權(quán)基金部門貢獻了34.08億美元，占比45.6%，而信貸部門和對沖基金部門各自的凈未實現(xiàn)業(yè)績報酬分別只有2.71億美元和3.05億美元。

綜上所述，未來地產(chǎn)部門仍是公司業(yè)績表現(xiàn)的主要支撐。

地產(chǎn)部門不僅是黑石費用收益和業(yè)績報酬的主要來源，在通脹壓力下，黑石的投資活動也相對集中于地產(chǎn)部門。

過去一年，黑石累計配置了1734億美元的資本，其中，地產(chǎn)部門配置了680億美元，占比39.2%，近八成都是通過核心增益型平臺配置的——核心增益型地產(chǎn)平臺累計配置資本528億美元，而機會型地產(chǎn)平臺累計配置資本118億美元，不動產(chǎn)信貸平臺累計配置資本33億美元，另有131億美元的對外投資承諾。

信貸部門在過去一年也累計配置資本536億美元，占比30.9%;然后是私募股權(quán)部門，過去一年累計配置資本479億美元，占比27.6%，其中，傳統(tǒng)公司股權(quán)部門配置資本207億美元，S基金和基建基金各配置資本113億美元和104億美元，跨平臺的策略性機會投資部門配置資本55億美元;最后是對沖基金部門，過去一年累計配置資本40億美元。

不難看出，地產(chǎn)部門和信貸部門是過去一年黑石的重點配置領域。

即使是在2022年二季度快速升息的背景下，黑石仍配置了478億美元資本，其中，地產(chǎn)一個部門就貢獻了256億美元，占比53.6%，且絕大部分資本都是通過核心增益開型地產(chǎn)平臺進行配置的，該平臺在2022年二季度共配置資本207億美元，占當季黑石配置資本總額的43.3%;同期，機會型地產(chǎn)基金共配置資本40億美元，不動產(chǎn)信貸平臺配置資本9億美元，另有99億美元的對外投資承諾，包括對一家物流地產(chǎn)REITs和一家學生公寓REITs的私有化承諾。

在通脹壓力下，黑石的投資活動也相對集中于地產(chǎn)部門。

不過，隨著貸款利率的持續(xù)大幅攀升，美國的住宅市場開始遇冷，黑石減少了在獨屋出租方面的投資，因為高房價和按揭貸款利率的上升會逼退很多潛在買家，從而削弱其在部分市場的需求。

實際上，進入三季度后，黑石地產(chǎn)部門的整體投資步伐也有所放緩，但公司仍表示將繼續(xù)在美國20多個增長最快的市場積極購房，并看好短久期的“硬資產(chǎn)”，即，看好那些租金調(diào)整周期短的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如純出租性住宅和酒店，前者通?？梢园茨暾{(diào)整租金，而后者租期更短，可以做到按天調(diào)整房費，顯然，相較于辦公物業(yè)平均5-10年的剩余租期，這些短久期的硬資產(chǎn)具有更好的抗通脹性。此外，黑石相信疫情正在加速供應鏈的重構(gòu)，這也在一定程度上加劇了由于供給不足所導致的通脹壓力，從而更堅定地看好能夠降低供給成本的物流地產(chǎn)和其他基礎設施資產(chǎn)。

相較于地產(chǎn)和信貸部門，私募股權(quán)部門在2022年二季度僅配置資本75億美元，其中，傳統(tǒng)公司股權(quán)部門配置了32億美元資本，S基金和基建基金各配置了18億美元和17億美元資本，跨平臺的策略性機會投資部門配置資本7億美元，另有44億美元的對外投資承諾。最后是對沖基金部門，二季度共配置資本4億美元。

即，二季度，地產(chǎn)（尤其是核心增益型不動產(chǎn)）及優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)仍是黑石重點配置的對象;未來，隨著升息壓力的加大，黑石將更加聚焦于租金調(diào)整周期短的“硬資產(chǎn)”及浮動利率、有抵押的優(yōu)先級貸款資產(chǎn)。

在地產(chǎn)領域，2021年7月，黑石與AIG達成協(xié)議，除以22億美元認購AIG壽險業(yè)務9.9%的股權(quán)、并托管其部分投資資產(chǎn)外，黑石旗下的非交易型REITs公司BREIT還將以51億美元總價收購AIG旗下的保障性住房資產(chǎn)——共9萬多套享受稅收優(yōu)惠但有租金限制的出租公寓;為此，黑石在2022年2月成立了April Housing公司，專門負責保障性住房的日常運營。同樣是在7月，黑石又與休閑娛樂集團MGM Resorts達成協(xié)議，先由MGM Resorts以21.25億美元總價收購CityCenter Holdings的50%股權(quán)，收購后MGM Resorts將全資持有City Center;然后MGM再以38.9億美元總價將City Center的核心資產(chǎn)Aria and Vdara real estate出售給黑石，并以首年租金2.15億美元返租回來。

7月底，黑石地產(chǎn)基金還聯(lián)合上市的娛樂傳媒辦公REITs公司Hudson Pacific Properties（HPP）宣布聯(lián)手在加州太陽谷開發(fā)一個新的影視基地，總投資1.7億-1.9億美元，項目預計在2023年三季度落成，落成后將使用“日落大道”品牌——該項目將在超過10英畝的土地上建成7個攝影棚，每個攝影棚約1.5萬-2.1萬平尺，另有約12萬平尺的支持性物業(yè)和辦公物業(yè)、以及450個停車位，總可租賃面積將達到24萬平尺。8月，黑石和HPP又宣布將聯(lián)手在英國哈特福德郡Broxbourne打造一個影視基地，此前黑石與HPP的合資公司已經(jīng)斥資1.2億英鎊在倫敦以北17英里處買下了一塊91英畝的土地，預計項目總投資超過7億英鎊，它將是首個“日落大道”品牌的海外影視基地，可創(chuàng)造4500個工作崗位和3億英鎊的年收入。目前，黑石與HPP的合資平臺上已經(jīng)擁有了350萬平尺的媒體物業(yè)組合，包括35個使用中的攝影場及場地內(nèi)的辦公樓，以及潛在的開發(fā)權(quán)。

8月，黑石BREITs還宣布將私有化收購在多倫多交易所上市的REITs公司W(wǎng)PT Industrial Real Estate Investment Trust，收購總價32億美元（含債），WPT在美國19個州擁有管理了112處物流地產(chǎn)設施，共3800萬平尺的可租賃面積，該交易于2021年10月完成。8月底黑石又宣布旗下核心增益型地產(chǎn)平臺BREITs和BPP將聯(lián)手基建基金共同完成對上市的數(shù)據(jù)中心REITs公司QTS Realty Trust的私有化收購，收購總價達到100億美元（含債），收購后黑石將獲得QTS在北美和歐洲擁有的700萬平尺的數(shù)據(jù)中心。

2021年11月，黑石旗下地產(chǎn)基金宣布完成對澳大利亞自存?zhèn)}公司Fort Knox Self Storage的收購，F(xiàn)ort Knox在墨爾本擁有11處自存?zhèn)}設施;此前，在2021年初時，黑石就已收購了澳大利亞的另一家自存?zhèn)}公司，位于珀斯的KeepSafe。11月黑石策略性機會投資平臺（Tactical Opportunities）也宣布將戰(zhàn)略性投資于Life Science Logistics，這是一家醫(yī)療健康領域的供應鏈管理商，共有600多名員工、12個恒溫倉庫和若干冷鏈物流倉儲配送中心，可提供400多萬平尺的倉儲面積。

2021年12月，黑石新發(fā)起的亞洲核心增益型地產(chǎn)基金宣布將收購新加坡GIC在Dexus Australia Logistics Trust的49%股權(quán)，該公司在澳大利亞的門戶城市、包括悉尼和墨爾本擁有77處優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)，這是黑石亞洲核心增益型地產(chǎn)基金在2021年的第六項投資，也是最大一筆投資，此前該基金還收購了新加坡一處以科技和傳媒企業(yè)為主要租戶的寫字樓、以及日本的38處公寓資產(chǎn)（主要位于東京、大阪等地）。12月黑石地產(chǎn)部門還宣布將收購上市公司Bluerock Residential Growth REITs，收購總價達34億美元，收購后黑石將持有Bluerock的30處出租物業(yè)、共11000套公寓資產(chǎn)，以及一項由24處出租公寓物業(yè)抵押的貸款資產(chǎn);收購前Bluerock會將其獨屋出租業(yè)務分拆給現(xiàn)有股東，從而形成一家新的REITsS公司Bluerock Homes Trust。

2022年1月，黑石基建基金宣布將從保險集團Manulife手中收購Phoenix Tower International （PTI） 35%的股權(quán)，該公司于2013年成立，在歐美18個國家擁有14000個基站——從廣義上講，這也是一類不動產(chǎn)投資。還是在1月，黑石旗下機會型地產(chǎn)基金宣布將在印度成立一個物流地產(chǎn)平臺Horizon Industrial Parks，平臺上集合了黑石在印度的許多優(yōu)質(zhì)物流園，租戶主要是電商企業(yè)、零售企業(yè)、汽車廠商和物流公司——在印度，黑石還擁有另外兩個地產(chǎn)平臺，分別是辦公物業(yè)平臺Nucleus Office Parks和零售物業(yè)平臺Nexus Malls。此外，1月，黑石BREITs也宣布將收購非交易型REITsS公司Resource REITs，該公司主要持有美國郊區(qū)的出租公寓資產(chǎn)，截至2022年一季度共擁有42處物業(yè)、12600套公寓資產(chǎn)，交易總值37億美元（含債），于2022年5月完成。

2022年2月，黑石BREIT又宣布將斥資58億美元以全現(xiàn)金形式私有化收購Preferred Apartments Communities Inc.，該公司主要持有甲級出租公寓及有選擇性的持有以雜貨店為核心的社區(qū)商業(yè)中心，也會發(fā)放一些不動產(chǎn)貸款——截至2022年一季度末，Preferred共擁有44處高品質(zhì)物業(yè)、共12000套公寓資產(chǎn)，以及54處以雜貨店為主的社區(qū)商業(yè)中心/共600萬平尺的可出租面積，另有兩處辦公物業(yè)和10處以在建或新建出租公寓為抵押的夾層/優(yōu)先股貸款，交易于2022年6月完成。

2022年4月，黑石完成了對Mileway的重組，此前黑石通過旗下機會型基金持有Mileway——經(jīng)過6年努力，黑石已將Mileway變成歐洲最大的最后一公里物流地產(chǎn)商，在歐洲10個主要國家擁有1700多項物流地產(chǎn)/1470萬平尺的可租賃面積。此次重組交易的總估值達210億美元，重組后黑石將透過BREITs繼續(xù)長期持有Mileway;重組交易中，現(xiàn)有投資人可以選擇繼續(xù)持有、增持、或退出，最終有79億美元的機會型基金份額轉(zhuǎn)化為BREITs份額，從而在完成機會型基金投資退出的同時，實現(xiàn)了黑石對Mileway優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的長期持有。4月黑石旗下機會型地產(chǎn)基金還宣布將以76億美元總價私有化收購上市REITsS公司PS Business Parks（PSB），PSB主要投資于多租戶的工業(yè)物業(yè)及郊區(qū)的低層辦公物業(yè)，其物業(yè)主要分布于美國海岸城市，截至2022年中期共擁有93處物業(yè)/2700萬平尺的可租賃面積，服務于4800多個租戶，物業(yè)組合里還包括約800個住宅單元，該交易于2022年7月完成。還是在4月，黑石旗下核心增益型地產(chǎn)平臺BREIT和BPP宣布將聯(lián)手以全現(xiàn)金方式私有化收購上市REITs公司American Campus Communities（ACC），ACC是全美最大的學生公寓開發(fā)、持有、運營商，截至2022年中期共擁有166處學生公寓/111900張床位，加上管理的第三方學生公寓，ACC共管理了204處學生公寓/141300張床位，在美國校園內(nèi)學生公寓市場占有24%的市場份額，交易與2022年8月完成，收購總價達128億美元（含債）。

2022年6月，黑石旗下機會型地產(chǎn)基金和私募股權(quán)基金則聯(lián)手完成了對澳大利亞豪華酒店集團Crown Resorts Limited的收購，這也是黑石在亞太區(qū)迄今為止最大的一筆收購項目，交易包括了在悉尼、墨爾本、珀斯的三處優(yōu)質(zhì)酒店和賭場物業(yè)。

綜上所述，在過去一年，黑石在地產(chǎn)領域集中投資于亞洲新興市場的物流地產(chǎn)、美國的出租公寓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并在全球范圍搜索被低估的酒店資產(chǎn)，同時，積極把握學生公寓、數(shù)據(jù)中心、自存?zhèn)}、媒體物業(yè)等領域的收購機會;隨著升息壓力的加大，三季度黑石旗下獨屋出租公司暫停了美國部分市場的定制化獨屋收購活動，未來將更加聚焦于租金調(diào)整周期短的硬資產(chǎn)的收購，如純出租性住宅和優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn);并把握能夠有效緩解供給成本上升壓力的物流地產(chǎn)和基礎設施資產(chǎn)的投資機會，黑石認為這些資產(chǎn)的投資不足會進一步加劇供應端的通脹壓力。

在信貸領域，2021年7月黑石與AIG達成協(xié)議后，由黑石管理的保險投資資產(chǎn)大幅增長，其中大部分資產(chǎn)都將配置于優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，從而大幅增加了對信貸資產(chǎn)的投資需求。此后，黑石從瑞士信貸、巴克萊等金融集團挖角了多位信貸投資領域的資深人士，并將不動產(chǎn)信貸部門與資產(chǎn)支持性金融團隊整合為結(jié)構(gòu)化金融集團，以推動資產(chǎn)支持性金融業(yè)務在更廣闊平臺上的發(fā)展。同時，繼2018年成立了自己的上市BDC公司BSXL后，2021年黑石又成立了非交易型BDC平臺BCRED，以拓展直接發(fā)放貸款的私募信貸業(yè)務，上述私募貸款通常為浮動利率的、優(yōu)先級抵押貸款，并附有轉(zhuǎn)股等負面情況下的保護條款;而黑石對私募市場的了解以及大額交易能力，使其成為很多私募基金在尋求并購貸款支持時的首選對象。在黑石的參與下，美國私募信貸市場的交易規(guī)?？焖倥噬?，到2022年中期BCRED的管理資產(chǎn)規(guī)模已超過500億美元。

在行業(yè)聚焦方面，2022年1月黑石成立了專注于為新能源企業(yè)提供多樣化信貸支持的The Sustainable Resources Credit Platform，該平臺共有30多名投資專業(yè)人士，可為新能源企業(yè)提供投資級債務、非投資級債務、夾層債務融資等多樣化信貸支持;2022年4月黑石又完成了Blackstone Life Science Yield的募集，該基金是一只聚焦于生命科學領域、以特許權(quán)和結(jié)構(gòu)化信貸為主的收益型基金，并獲得了16億美元的超額認購。

總之，通過上述業(yè)務平臺的重構(gòu)，黑石著力發(fā)展了資產(chǎn)支持性金融和以BDC平臺為核心的私募貸款業(yè)務，并把握新能源領域、生命科學領域、軟件高科技領域的結(jié)構(gòu)化信貸機會，從而實現(xiàn)了信貸資產(chǎn)的快速增長。

而在升息背景下，黑石表示將更加關注浮動利率的、有抵押的、優(yōu)先級貸款的直接發(fā)放，這些資產(chǎn)能夠在通脹和加息背景下提供更好的保值和增值機會。

此外，黑石還積極把握第三方另類投資管理公司GP權(quán)益的投資機會。

2021年7月，黑石旗下GP Stake基金聯(lián)合Ridge Lake Partners宣布將共同參股Sentinel Capital Partners，Sentinel擅長聯(lián)合目標公司的管理團隊在北美地區(qū)購買和建立中型企業(yè)。

同樣是在7月，黑石GP Stake基金宣布參股GTCR，GTCR于1980年成立，是一家領先的成長性股權(quán)投資公司，2020年完成了其第十三代基金的募集，共獲得承諾資本75億美元，自成立以來GTCR已累計完成投資200億美元。

11月黑石GP Stake基金又宣布將參股Great Hill Partners，Great Hill Partners，是一家聚焦高成長性企業(yè)的私募股權(quán)投資公司，單筆投資規(guī)模在2500萬美元到5億美元之間，過去兩年該公司累計融資80億美元，投資于90多家公司。

12月黑石GP Stake基金宣布將參股私募股權(quán)投資公司Nautic Partners，Nautic是一家聚焦醫(yī)療健康、工業(yè)、服務業(yè)等領域中型企業(yè)的私募股權(quán)投資公司，單筆投資在5000萬到4億美元之間，公司已經(jīng)有35年歷史，累計進行了145項投資，其最新完成的第十代私募股權(quán)基金共獲得30億美元的承諾資本，而2019年完成募集的第九代基金也獲得了15億美元的承諾資本。

同月黑石還宣布完成第二代GP Stake基金B(yǎng)SCH II（Blackstone Strategic Capital Holdings II）的募集，該基金共獲得56億美元的承諾資本，目前黑石GP權(quán)益基金的管理資產(chǎn)規(guī)模已超過100億美元。

綜上所述，過去1年黑石在不動產(chǎn)（尤其是核心增益型不動產(chǎn)）及信貸（主要是資產(chǎn)支持性金融和私募信貸）領域積極布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并積極把握第三方另類投資管理公司的GP權(quán)益投資機會。

截至2022年中期，黑石有可投資本1701億美元，其中，私募股權(quán)部門784億美元，占比46.1%;地產(chǎn)部門590億美元，占比34.7%;信貸部門266億美元，占比15.6%;對沖基金60億美元，占比3.5%。

未來，地產(chǎn)部門仍將是黑石的重要投資領域，但隨著升息壓力的加大，黑石表示將減少在定制化獨屋出租領域的投資，而聚焦于短久期的硬資產(chǎn)和浮動利率的優(yōu)先級抵押貸款資產(chǎn)的獲取，同時，仍將繼續(xù)布局物流、能源、基建等能夠有效緩解供應端通脹壓力的領域。

最后，作為全球最大的另類投資管理公司，黑石繼續(xù)堅持它的輕資本運營模式。截至2022年中期，黑石共有現(xiàn)金及其他財務投資約100億美元，作為GP在旗下基金中的投資23億美元，自有資本合計123億美元;相對于其9408億美元的管理資產(chǎn)，期末的管理杠桿達到80倍。

而過去1年黑石平均的自有資本投入約為100億美元，由此計算的管理杠桿平均為83倍;上述自有資本在過去1年創(chuàng)造了78.32億美元的可分配利潤，由此計算的公司整體的投入資本回報率達到78%;如果考慮未實現(xiàn)的業(yè)績報酬和投資收益，則過去1年的投入資本回報率達到135%。

2022年二季度，雖然受到資本市場估值波動的影響，但黑石仍以平均117億美元的投入資本創(chuàng)造了19.86億美元的可分配利潤，投入資本回報率年化后也達到68%。

顯然，輕資本運營模式下的高杠桿為黑石貢獻了高回報，不過，高杠桿也在一定程度上放大了業(yè)績波動，如果考慮未實現(xiàn)的業(yè)績報酬和投資收益，則2022年二季度黑石出現(xiàn)了季度性虧損;但從長期看，經(jīng)濟周期的波動似乎給黑石創(chuàng)造了更多的投資機會，并實現(xiàn)了周期波動中管理資產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)攀升。

BREIT是黑石在2017年1月成立的非交易型REITs公司，也是近年來黑石發(fā)展最快的地產(chǎn)平臺，5年時間，BREIT的投資組合總值已超過千億美元，凈資產(chǎn)價值也接近700億美元。

作為一個永續(xù)資本平臺，目前BREITs的投資組合中77%都是出租性住宅和物流地產(chǎn)——其中，出租性住宅占52%（包括出租公寓、獨屋出租、活動房屋、學生公寓等），物流地產(chǎn)占25%。BREIT相信，高房價和高利率都將增加人們對租賃住房的需求，且相較于辦公零售物業(yè)，租賃性住宅的租金調(diào)整周期短，能夠有效對抗通脹;而電子商務的發(fā)展和疫情則在加速供應鏈的重塑，從而增加了對物流地產(chǎn)的需求，通脹下店面成本和勞動力成本的上升則進一步推升了電子商務需求。

在上述投資理念下，BREIT平臺上集合了許多能夠在長期中提供穩(wěn)定租金回報、并可以對抗通貨膨脹的優(yōu)質(zhì)“硬資產(chǎn)”。

截至2022年7月底，BREIT的總資產(chǎn)價值已經(jīng)達到1180億美元，剔除債務后，凈資產(chǎn)價值690億美元，投資組合中92%是不動產(chǎn)股權(quán)投資，8%是不動產(chǎn)債權(quán)投資，共投資于5000多項物業(yè)資產(chǎn)，平均的出租率為95%，包括了25.6萬套出租性住宅、4.62億平尺的物流設施、4處售后回租的凈租賃物業(yè)（均為標志性酒店物業(yè)）及36000個酒店房間（不含凈租賃的酒店資產(chǎn)）、1200萬平尺的數(shù)據(jù)中心、1700萬平尺的自存?zhèn)}設施、1200萬平尺的零售物業(yè)（主要為社區(qū)商業(yè)中心）、和500萬平尺的辦公物業(yè)。結(jié)果，自2017年1月成立以來，BREIT年化的凈回報率為13.4%，2022年以來的凈收益率為7.7%。

除了不動產(chǎn)投資，2022年二季度黑石的另一個重點配置對象是信貸部門，二季度共配置資本143億美元，占比30.0%。

在升息背景下，黑石表示未來將聚焦于浮動利率的、有抵押的、優(yōu)先級貸款的發(fā)放，黑石相信這些資產(chǎn)在通脹和升息背景下具有更好的保值增值潛力。

黑石信貸部門于2021年1月成立了非交易型BDC公司BCRED，它主要面向美國本土企業(yè)直接發(fā)放私募貸款，并在由第三方另類投資管理公司主導的并購交易中充當主要貸款人角色。

如2021年8月黑石信貸就為私募基金Nordic Capital領銜的財團安排了33億美元的信貸融資，以支持Nordic對醫(yī)療健康數(shù)據(jù)分析軟件公司Innovation的收購，其中黑石信貸自己出資17億美元，并跟投了8100萬美元的股權(quán)資本;2021年12月，在私募基金Premira私有化收購網(wǎng)絡安全公司Mimecast的交易中，黑石信貸又提供了總額22億美元的第一抵押權(quán)貸款……

實際上，隨著私募股權(quán)基金的發(fā)展，在美國非投資級信貸市場上，私募信貸的占比已經(jīng)從2005年的5%上升到2021年的21%，而黑石所提供的大額交易能力更讓它在市場上脫穎而出——2021年以前私募信貸市場上10億美元以上的大額交易只有6筆，但2021年BCRED成立以來已經(jīng)上升到56筆，總交易額超過千億美元，黑石參與了其中的41項交易。

目前BCRED平臺共有10名投決會成員、30多名投資專業(yè)人士。截至2022年7月，其投資組合的總值已接近500億美元，組合內(nèi)全部為浮動利率貸款，96%為優(yōu)先級抵押貸款（其中91%為第一抵押權(quán)貸款，5%為第二抵押權(quán)貸款），平均的抵押率為43%，并聚焦于高科技、物流、和生命科學等高成長領域，其中軟件行業(yè)占23%，醫(yī)療健康服務占13%，專業(yè)服務占12%，IT服務占5%……

結(jié)果，自2021年1月成立以來截至2022年7月底，BCRED的年化凈回報率為8.7%，股息率為 8.3%，2022年以來的收益率為1.2%。