梁一鳴 廣州海港地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

綜合我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向來看，堅(jiān)持低碳環(huán)保以及生態(tài)理念已經(jīng)成為多方關(guān)注的重點(diǎn)，綠色建筑在使用和規(guī)劃的過程中，必然產(chǎn)生一系列的生態(tài)效益，這些生態(tài)效益有助于房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行改革和創(chuàng)新。因此，本文借助具體案例分析了綠色建筑所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的實(shí)際影響，確保可以為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的創(chuàng)新提供參考依據(jù)。

一、相關(guān)理論分析

(一)綠色建筑

新時(shí)期的綠色建筑是以生態(tài)環(huán)保理念為依托打造的新型建筑體系，從具體的實(shí)踐角度來講，強(qiáng)調(diào)在建筑設(shè)計(jì)和使用的過程中，堅(jiān)持節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)約成本的建筑原則，同時(shí)要避免建筑規(guī)劃對(duì)生態(tài)環(huán)境以及人們的生活造成影響，堅(jiān)持做到房地產(chǎn)開發(fā)合理利用自然生態(tài)資源、降低開發(fā)污染、提升生態(tài)效益。20世紀(jì)90年代初期，我國便頒布了綠色建筑建設(shè)法規(guī)，發(fā)展至今，綠色建筑體系已經(jīng)逐步發(fā)展成熟，并且已經(jīng)誕生了大量的綠色建筑工藝、材料、布局結(jié)構(gòu)等。我國當(dāng)前的綠色建筑體系依舊是社會(huì)討論的熱點(diǎn)，同時(shí)也是生態(tài)環(huán)境建設(shè)的重點(diǎn)工程。和傳統(tǒng)建筑相比，綠色建筑有著更大的未來發(fā)展空間，綠色建筑在建設(shè)、使用、開發(fā)的過程中會(huì)產(chǎn)生極強(qiáng)的生態(tài)效益。

(二)綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益

和傳統(tǒng)的建筑項(xiàng)目相比，綠色建筑在建設(shè)及使用的過程中將產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益，這些經(jīng)濟(jì)效益通常是由建筑性能、建筑設(shè)計(jì)理念、生態(tài)價(jià)值等綜合形成的效益。另外，綠色建筑在管理和發(fā)展的過程中強(qiáng)調(diào)以全壽命周期為依托進(jìn)行綜合考慮，短期內(nèi)投入的部分花費(fèi)往往是為了獲取更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益。因此，在當(dāng)前的綠色建筑規(guī)劃過程中，綠色建筑所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益本身具備更強(qiáng)的復(fù)雜性和多樣性，從類型上來講可，以分為空間綠色效益以及時(shí)間綠色效益，其中的空間綠色效益主要指的是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，堅(jiān)持以保護(hù)環(huán)境為核心原則，確保建筑工程和生態(tài)環(huán)境和諧共存，需要在建筑規(guī)劃的過程中使用綠色環(huán)保的材料以及技術(shù)等；時(shí)間綠色效益，則主要指的是建筑工程規(guī)劃結(jié)束之后，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的可使用價(jià)值，耐久性和安全性，能夠滿足當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可以為人們營造良好的生活體驗(yàn)，最大限度地保證居住安全。

另外，從綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)對(duì)象角度來講，通常分為顯性效益和隱性效益這兩個(gè)類型，顯性效益通常以節(jié)能效益、節(jié)水效益、節(jié)材效益、節(jié)地效益為主，強(qiáng)調(diào)建筑發(fā)展過程中對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境以及資源產(chǎn)生的綜合性效益；隱性效益則指的是社會(huì)效益和環(huán)境效益。例如，綠色經(jīng)濟(jì)理念下的建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)可有效緩解建筑產(chǎn)業(yè)的資源浪費(fèi)情況，提高人們的生活消費(fèi)水平。從過往經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國借助自然資源的大量應(yīng)用推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與可持續(xù)發(fā)展理念相悖。因此，需要重視建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)用，為建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、綠色建筑實(shí)施案例及經(jīng)濟(jì)效益分析

(一)項(xiàng)目背景

華南國際港航服務(wù)中心綜合基地工程項(xiàng)目，位于廣州市黃埔區(qū)黃埔大道東983號(hào)、980號(hào)地段，是廣州港集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司——廣州海港地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于2012年至今，建設(shè)的共三期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前華南國際港航服務(wù)中心一期、二期已完工投入使用，三期工程正在規(guī)劃報(bào)批中。

項(xiàng)目定位：華南國際港航服務(wù)中心綜合基地結(jié)合黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局，功能定位為建成集港航系統(tǒng)業(yè)務(wù)研發(fā)基地、港航信息綜合服務(wù)平臺(tái)、航運(yùn)政務(wù)服務(wù)中心、航運(yùn)企業(yè)辦公用房、海洋經(jīng)濟(jì)及港口經(jīng)濟(jì)研發(fā)的高端技術(shù)人才公寓及港航貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)等功能于一體的華南國際港航服務(wù)中心綜合基地和濱江商業(yè)服務(wù)中心。項(xiàng)目建成后，將依托黃埔區(qū)港口航運(yùn)業(yè)基礎(chǔ)，構(gòu)建魚珠臨港航運(yùn)商務(wù)組團(tuán)。

建設(shè)規(guī)模：華南國際港航服務(wù)中心一期占地面積為15 109平方米，主要新建1幢高約 249.5米的高級(jí)商務(wù)綜合樓，總建筑面積為 137 028 平方米，其中地上建筑面積為97 240平方米，主要包括商業(yè)、辦公和創(chuàng)意辦公三大部分；地下建筑面積為 39 788 平方米，主要包括地下停車庫和設(shè)備用房。

華南國際港航服務(wù)中心二期占地面積為23 057平方米，主要新建辦公商業(yè)樓、海洋經(jīng)濟(jì)及港口經(jīng)濟(jì)研發(fā)的高端技術(shù)人才公寓等，總建筑面積為129 102平方米，其中地上建筑面積為88 281平方米，地下建筑面積為40 821平方米。

三期占地面積為41 068平方米，其中建設(shè)用地面積為20 070平方米。項(xiàng)目規(guī)劃新建辦公商業(yè)樓、海洋經(jīng)濟(jì)及港口經(jīng)濟(jì)研發(fā)的高端技術(shù)人才公寓等。

(二)經(jīng)濟(jì)效益分析

1.經(jīng)濟(jì)收益分析

華南國際港航服務(wù)中心綜合基地項(xiàng)目總投資為550 000萬元，包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，其中：建設(shè)投資525 877萬元，建設(shè)期利息24 123萬元。

估算價(jià)值 一期 二期 三期建設(shè)投資 (萬元 ) 525 877 143 976.9 165 235 216 665.1

項(xiàng)目可經(jīng)營資源主要包括商業(yè)、辦公及地下停車庫，擬采取全部對(duì)外租售方式。則營業(yè)收入主要由商業(yè)部分租售收入、辦公部分租售收入、人才公寓租售收入、地下停車位租售收入組成，以及日后運(yùn)營物業(yè)管理。

本項(xiàng)目處于黃埔臨港商務(wù)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。通過對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的分析并結(jié)合市場(chǎng)定位，出租、出售如下：

銷售單價(jià)表

商業(yè) 辦公 人才公寓 車庫40 000 元 /m2 30 000 元 /m2 30 000 元 /m2 250 000 元 /個(gè)

經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目在運(yùn)營期營業(yè)收入合計(jì)為920 000萬元，回收期約20年，銷售期間年均營業(yè)收入約為46 000萬元，利潤約40億元，現(xiàn)一二期項(xiàng)目已運(yùn)營，收益已達(dá)到20億元。

2.物業(yè)經(jīng)營收益

對(duì)于該地區(qū)物業(yè)管理價(jià)格水平，華南國際港航服務(wù)中心及周邊寫字樓商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為：

性質(zhì) 辦公 商業(yè) 公寓物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平方) 19 30 4.5

結(jié)合實(shí)際實(shí)際出手率及出租率，按一定比例計(jì)算，物業(yè)收入華南國際港航服務(wù)中心一期項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收入約130萬元，華南國際港航服務(wù)中心二期項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收入約150萬元。

(三)綠色建筑分析

1.綠色建筑實(shí)施

華南國際港航服務(wù)中心一期項(xiàng)目，根據(jù)2012年開始建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)綠色建筑為綠建一星。項(xiàng)目在進(jìn)行綠色建筑設(shè)計(jì)過程中，從項(xiàng)目定位及預(yù)期目標(biāo)出發(fā)，采用廣州市成熟的被動(dòng)式節(jié)能技術(shù)，而非純粹高技術(shù)堆砌。同時(shí)，在方案—設(shè)計(jì)—施工—驗(yàn)收過程中引入綠色建筑整合設(shè)計(jì)體系，實(shí)施過程中融入綠色低碳技術(shù)：雨水回收利用、綠化節(jié)水噴灌、可循環(huán)材料、綠色照明、排風(fēng)熱回收、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱等。在設(shè)計(jì)技術(shù)是綜合比較技術(shù)的實(shí)用性及增量成本，達(dá)到“低建造成本，可推廣型”的綠色建筑

華南國際港航服務(wù)中心二期項(xiàng)目2016年設(shè)計(jì)，2019年評(píng)審為綠色建筑三星比一期項(xiàng)目更加提高了標(biāo)準(zhǔn)，采用了更多綠色建筑措施，項(xiàng)目通過節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、提高與創(chuàng)新等幾大指標(biāo)，創(chuàng)造性實(shí)現(xiàn)了超高層建筑的綠色化設(shè)計(jì)和建設(shè)，在體現(xiàn)現(xiàn)代美學(xué)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)綠色、節(jié)能、環(huán)保的有機(jī)統(tǒng)一。具體有樓內(nèi)所有衛(wèi)生器具和配件均滿足一級(jí)節(jié)水要求，并分用途、功能區(qū)域設(shè)置水表計(jì)量用水量；同時(shí)收集局部屋面的雨水，作為綠化灌溉和地面沖洗用水，綠化采用噴灌節(jié)水灌溉和結(jié)合土壤濕度感應(yīng)器控制的方式，節(jié)約水資源；項(xiàng)目進(jìn)行碳排放計(jì)算分析，對(duì)具體碳排放量和減碳措施進(jìn)行分析。對(duì)比港航一期項(xiàng)目，港航二期項(xiàng)目采用滿足海綿城市規(guī)定的透水材料鋪裝，更能實(shí)現(xiàn)透水疏水功能。

華南國際港航服務(wù)中心三期項(xiàng)目，現(xiàn)正進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2024年將進(jìn)行建設(shè)實(shí)施。隨著綠建要求的提高以及辦公建筑市場(chǎng)發(fā)展，屆時(shí)很有可能將繼續(xù)提高綠色建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，參考現(xiàn)市場(chǎng)更高標(biāo)準(zhǔn)，將建設(shè)綠建及l(fā)eed標(biāo)準(zhǔn)雙標(biāo)準(zhǔn)綠色建筑，設(shè)計(jì)條件更嚴(yán)格。

2.綠色建筑效益

(1)綠色建筑建設(shè)成本

對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部門已要求新建項(xiàng)目需要滿足綠色建筑規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。華南國際港航服務(wù)中心一期二期項(xiàng)目開始建設(shè)時(shí)間為2012年及2016年，為使項(xiàng)目得以實(shí)施，綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)是必須滿足的。在建設(shè)成本編制中，項(xiàng)目預(yù)算設(shè)定了綠色建筑要求措施費(fèi)用，總費(fèi)用增加約一期200萬元，二期250萬元，加上占用土地成本、管理費(fèi)用等，估算綠色建筑增加費(fèi)用一期250萬元、二期300萬元。

(2)綠色建筑物業(yè)效益

對(duì)于物業(yè)管理，先行市場(chǎng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，舊有寫字樓與新建綠色建筑寫字樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加幅度約10—30%，尤其滿足綠建最高三星及l(fā)eed標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)可提高30%標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于寫字樓物業(yè)管理利潤率按15%計(jì)算，估算港航中心一期二期項(xiàng)目綠色建筑物業(yè)管理收入利潤將增加40萬元。

(3)社會(huì)效益

綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期已經(jīng)是強(qiáng)制要求，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目意義范圍不大，但如果普遍項(xiàng)目已達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)于城市后續(xù)發(fā)展的綠色建筑節(jié)能減排方面有巨大作用。在國際形勢(shì)減碳減排的趨勢(shì)下，作為國際化都市，綠色建筑節(jié)能是其中重要措施。華南國際港航服務(wù)中心各期項(xiàng)目在嚴(yán)格遵守規(guī)定要求的同時(shí)，更好地落實(shí)綠色建筑措施，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

綜合效益分析，結(jié)合華南國際港航服務(wù)中心綜合基地工程項(xiàng)目實(shí)際情況分析，在政府的強(qiáng)制要求實(shí)現(xiàn)綠色建筑，雖然增加一定的建設(shè)成本，但同時(shí)也提高項(xiàng)目整體物業(yè)管理及節(jié)能水平，回收期約10年，比項(xiàng)目整體回收期要短。同時(shí)，在社會(huì)整體效益上，領(lǐng)頭帶動(dòng)區(qū)域綠色建筑建設(shè)實(shí)施，保障了減碳減排的實(shí)現(xiàn)。

三、綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的實(shí)際影響

(一)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)以全壽命周期為依托進(jìn)行成本管理

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來講，構(gòu)建綠色建筑實(shí)現(xiàn)綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)化，其主要目的在于獲取更大的利潤。因此，綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益中的經(jīng)濟(jì)成本效益以及利潤效益是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)問題。也就導(dǎo)致在初期房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，部分綠色建筑的規(guī)劃，過于強(qiáng)調(diào)利潤和收入，卻忽視了和自然環(huán)境之間的平衡。因此，在當(dāng)前的綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益以全方面提升的環(huán)境下，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)提供全壽命周期管理體系，確保房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域可以認(rèn)識(shí)到房建工程、生態(tài)、環(huán)境、城市發(fā)展之間的聯(lián)系，并且從綠色建筑的前期規(guī)劃、施工、使用、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程控制。那么就需要合理地制定前期經(jīng)濟(jì)成本發(fā)展目標(biāo)，并且從后續(xù)的實(shí)踐過程中進(jìn)行成本分化。例如，可以關(guān)注綠色建筑施工規(guī)劃期間的前期規(guī)劃費(fèi)用、土地費(fèi)用、建設(shè)成本以及其他間接費(fèi)用，而建筑工程的后期階段要關(guān)注運(yùn)營費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等。這樣才可以讓房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制具備系統(tǒng)性和多樣性，為其持續(xù)性發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

(二)有助于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

技術(shù)經(jīng)濟(jì)主要指的是依托綠色建筑的實(shí)際規(guī)劃需求，選擇具備最高性價(jià)比的施工技術(shù)體系以及管理模式，這樣才可以確保綠色建筑具備較長(zhǎng)的使用壽命，能夠?yàn)槿藗兲峁┝己玫木幼…h(huán)境，更可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)收益。與傳統(tǒng)的建筑工程方法相比，綠色建筑的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析是綠色建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估的重要先決條件，綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用和先進(jìn)的綠色建筑不會(huì)像大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為的那樣浪費(fèi)成本。

從我國建筑行業(yè)的發(fā)展開始，綠色建筑的實(shí)際施工建設(shè)過程中無需要復(fù)雜和困難的技術(shù)。我國北部和南部的住宅建設(shè)也顯示了良好的差異，綜合地理位置、自然環(huán)境和氣候，有各種類型的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以充分發(fā)揮綠色建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。為了擴(kuò)大綠色建筑產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)技術(shù)利益，倡導(dǎo)綠色建筑施工理念，充分利用有限的地理環(huán)境和建設(shè)條件，根據(jù)建筑空間的實(shí)際情況設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)、更環(huán)保的建筑物，以有效利用自然資源，這樣才可以確保綠色建筑的規(guī)劃，真正滿足不同區(qū)域人們的實(shí)際居住需求。

(三)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)服務(wù)質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是滿足新時(shí)期人們的生產(chǎn)生活需求，打造滿足新時(shí)代的建筑工程項(xiàng)目，而綠色建筑是新時(shí)期生態(tài)理念和建筑工程相融合的成果，綠色建筑不僅可以為人民群眾提供良好的居住環(huán)境，更可以改善生活品質(zhì)，其最大特點(diǎn)在于利用健康舒適的材料降低居住污染，合理地進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)布局，合理利用自然風(fēng)、自然光線進(jìn)行室內(nèi)溫度和明暗調(diào)節(jié)。另外，還可以通過建筑外墻以及相關(guān)附屬設(shè)施的建立，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約以及循環(huán)再利用。而綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的出現(xiàn)，不僅能夠節(jié)省成本，實(shí)現(xiàn)資源再利用，打造良好的生活品質(zhì)，更可以滿足新時(shí)期人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住需求。那么房地產(chǎn)開發(fā)的未來發(fā)展將向著高質(zhì)量服務(wù)、高品質(zhì)產(chǎn)品、生態(tài)性營銷方向靠攏，有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合質(zhì)量。

(四)有利于促進(jìn)政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的生態(tài)型引導(dǎo)

綠色建筑的落實(shí)可以讓政府成為引導(dǎo)房地產(chǎn)向生態(tài)型方向開發(fā)的主要主體。綠色建筑與低碳理念結(jié)合產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益包括生態(tài)效益和社會(huì)效益，并與周邊環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)密切相關(guān)。綠色建筑在施工過程中一定會(huì)消耗一定的資源，而且由于建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，工程量較大，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)對(duì)周圍環(huán)境資源和生態(tài)資源的不良影響。政府可以通過政策、稅收福利、技術(shù)支撐、資源優(yōu)化等方式，為房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的可行性資源以及政策，有助于房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持以綠色發(fā)展為核心，不斷進(jìn)行綠色建筑的研發(fā)和創(chuàng)新，這樣在政府受益的同時(shí)也可以為房地產(chǎn)開發(fā)提供正確地引導(dǎo)以及完善的輔助。

四、結(jié)語

綜上所述，綠色建筑理念的應(yīng)用，在政府的指引下對(duì)于房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)具有促進(jìn)效用，且能夠滿足現(xiàn)代辦公經(jīng)營需求。對(duì)此，從設(shè)計(jì)、實(shí)施等方面著手，由此為項(xiàng)目帶來更強(qiáng)的環(huán)保節(jié)能效果，進(jìn)而推動(dòng)我國住宅建筑的生態(tài)化建設(shè)進(jìn)程。