■萬鶴明

房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項目周期長、投入金額大、產(chǎn)品不可完全復制等特點，其風險較高且風險來源具有多方面，導致房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展變得更為復雜。基于此，本文主要針對基于風險導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作展開以下有關分析和研究，希望具有相關借鑒意義。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計所面臨的風險

當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于項目的地域跨度大以及信息不通暢等相應問題，沒有給予及時有效地解決，使得企業(yè)內(nèi)部審計工作流于形式，沒有真正發(fā)揮內(nèi)部審計作用。風險導向內(nèi)部審計屬于在進行風險評估之下確認審計相應重點之后，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目開發(fā)建設等各環(huán)節(jié)展開具體檢查和監(jiān)督，避免在運營工作之中出現(xiàn)錯誤和徇私現(xiàn)象。影響企業(yè)內(nèi)部審計工作的主要風險包含重大風險以及檢查風險，重大風險還可以進一步細化。所以，接下來主要針對這兩個風險方面展開詳細分析。

1.重大風險。

（1）固有風險。

固有風險就是在不考慮內(nèi)部控制的基本前提之下，在房地產(chǎn)內(nèi)部相關因素以及外部客觀環(huán)境之間的實際影響下，會使得企業(yè)內(nèi)部目標不能實現(xiàn)的可能性。當前房地產(chǎn)行業(yè)在政策調(diào)整和加碼之下產(chǎn)生下行趨勢，而且企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理環(huán)境十分復雜，管理層面整體管理動機也變得更加強烈等因素使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的固有風險水平變得更高。第一，投資決策風險：由于土地出讓招拍掛集合競價及市政規(guī)劃對出讓土地開發(fā)建設的種種設限，使得企業(yè)內(nèi)部的拿地成本較高；第二，招標合約的風險：如果企業(yè)沒有進行嚴格的招標合約控制，極有可能會導致項目實際成本超出整體預算；第三，工程管理的風險：為了有效壓縮成本以及加快資金周轉，房地產(chǎn)工程項目會出現(xiàn)縮短工期、降低工程施工質(zhì)量等現(xiàn)象，一旦市場對項目失去信心，就會使得房地產(chǎn)行業(yè)實際銷量出現(xiàn)下降，而導致銷售整體難度變大；第四，財務管理風險：由于房地產(chǎn)行業(yè)毛利較高，使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)過度運用財務杠桿，高負債的房地產(chǎn)企業(yè)一旦內(nèi)部資金周轉不通暢，就會出現(xiàn)資金鏈中斷甚至崩盤風險。

（2）內(nèi)部控制風險。

內(nèi)部控制風險主要是指在房地產(chǎn)企業(yè)影響內(nèi)部控制作用的發(fā)揮以及導致內(nèi)部控制失效的可能性。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)都創(chuàng)建ERP 系統(tǒng)，來充分了解自身的信息化系統(tǒng)內(nèi)部控制機制，但是在內(nèi)部控制工作當中，需要依照企業(yè)內(nèi)部實際發(fā)展情況來作出充分調(diào)整以及及時更新，如果沒有做到及時更新，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制系統(tǒng)就會出現(xiàn)失效現(xiàn)象，整體內(nèi)部控制工作的風險也會進一步升高。

2.檢查風險。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計檢查風險主要就是指在其展開實際審計的時候，因為審計相應資源十分匱乏，審計相應對策不當以及審計模式不科學等，使得企業(yè)內(nèi)部審計人員沒有及時發(fā)現(xiàn)被審計單位出現(xiàn)錯誤現(xiàn)象以及管理質(zhì)量降低的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來都一直處于快速發(fā)展之中，但是內(nèi)部審計系統(tǒng)建立及相應工作模式均需要時間推動之下所展開，這就會出現(xiàn)內(nèi)部審計工作效率提升和行業(yè)整體發(fā)展不相匹配的現(xiàn)象，加之經(jīng)濟下行所帶來的壓力，導致房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作面臨很多風險。

二、基于風險導向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作基本路徑

1.提升房地產(chǎn)企業(yè)管理層對內(nèi)部審計工作的重視。

國家出臺對于企業(yè)內(nèi)部審計的相關工作規(guī)定以后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層需要更為充分了解到內(nèi)部審計工作的基本職能及整體作用，確定內(nèi)部審計在企業(yè)經(jīng)營管理中的地位。為使內(nèi)部審計工作可以在企業(yè)內(nèi)充分發(fā)揮作用、得到有效運行，需要加強以下幾點管理：第一，創(chuàng)建優(yōu)秀的內(nèi)部審計文化，并通過海報、案例分享等多渠道宣傳，使企業(yè)從管理層到員工，均有較強的審計觀念。第二，創(chuàng)建完善的內(nèi)部審計部門，內(nèi)部審計作為企業(yè)監(jiān)察部門應獨立于其它部門，同時要給予充足審計人員編制。第三，建立科學完善的企業(yè)內(nèi)部審計制度，設立各部門各專業(yè)各環(huán)節(jié)等紅線底線，使內(nèi)審工作有據(jù)可依。第四，有效維護企業(yè)之內(nèi)審計人員工作獨立性以及工作的基本定位，不相容崗位相互分離。第五，管理層要定期聽取內(nèi)部審計工作報告，同時對內(nèi)部審計人員給予其相應工作指導。

2.把握審計工作關鍵控制點。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作需要將企業(yè)經(jīng)營及各部門工作業(yè)務流程關鍵節(jié)點及風險點基本情況作為基礎，依照管理層面實際關注點制定審計工作計劃及安排，重點關注周期長、資金流量較大以及銷售出現(xiàn)異常的項目。第二，依照審計項目的工作目標及風險實際情況，選擇內(nèi)部控制常規(guī)審計或重大事項專項審計的基本方式，科學完善內(nèi)部審計工作規(guī)范及審計內(nèi)容。第三，依照審計工作資源選擇內(nèi)部自審或者是外部事務所展開聯(lián)合審計等方式。第四，在進行實際審計工作的時候，審計人員要更為充分地運用審計軟件展開電子數(shù)據(jù)的科學處理、針對審計底稿進行審查核對，進而可以保證審計工作整體質(zhì)量，提升審計工作效率。

3.做好內(nèi)部的控制和評價工作。

展開房地產(chǎn)內(nèi)部控制的相應審計工作之時，要做到針對內(nèi)部控制設計工作的科學性以及完整性展開有效評價，逐漸形成內(nèi)部審計工作的科學管理模式。在穿行測試以及細節(jié)測試等形式之下展開判斷，企業(yè)是否在立項決策以及成本控制等方面，更為嚴格地執(zhí)行相應管理制度以及管理模式。進而可以評價內(nèi)部審計執(zhí)行整體的有效性。而且，需要高度關注房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層不要凌駕于內(nèi)部控制相關制度之上，如果有這種現(xiàn)象，就要考慮到針對EPR 相應業(yè)務系統(tǒng)內(nèi)部的信息化審計以及內(nèi)部控制整體評價之間進行結合的方式，進而展開內(nèi)部審計工作。

4.加強對于固有風險的實際檢查。

房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)部發(fā)展面臨著高風險，企業(yè)內(nèi)部的審計人員需要有效加強審計力度，運用多種審計方法來提升審計質(zhì)量，進而科學有效的審計檢查。首先，項目投資的決策以及設計控制整體合理習慣以及規(guī)范性。檢查房地產(chǎn)項目整體開發(fā)的可行性相關研究報告以及有關的報批文件等，展開項目開發(fā)的實際定位分析，判斷出開發(fā)項目的決策整體合理性和決策工作程序整體合規(guī)性。其次，招標合約整體的規(guī)范性以及可控性。檢查相應招標計劃，分析出合約規(guī)范整體的合理性，檢查的項目主要包含招標、評標以及定標的相關資料，科學判斷出招標工作有沒有依照相應規(guī)范來按照期限完成，其中存在的不合理現(xiàn)象以及徇私舞弊等現(xiàn)象，需要給予高度關注，找到其中原因并處理。檢查簽訂的項目，分析出有合同倒簽以及沒有招標簽訂合同的基本現(xiàn)象等等。還要檢查項目成本的整體控制現(xiàn)狀，分析出成本臺賬實際清晰度，有關變更商議沒有根據(jù)期限進行審查，核查工程階段審核報告以及有關成本的數(shù)據(jù)材料，和成本預算進行對比，做出及時預警。再次，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理整體安全質(zhì)量的把握。檢查項目開發(fā)前期的土地以及報建等相應開發(fā)證照，觀看發(fā)證具體時間，確認項目的實際開發(fā)是否達到了國家相關規(guī)定的要求。檢查在項目開發(fā)建設中期的建設日志以及報告等，還要在施工現(xiàn)場進一步關注施工整體質(zhì)量和實際安全情況。檢驗項目開發(fā)后期的建筑驗收以及消防驗收等相關工作的信息資料，分析項目是否有根據(jù)期限保質(zhì)完成。最后銷售管理整體的規(guī)范性以及效率性，核驗工程項目預售許可證等相關資料，分析出其是否根據(jù)項目的計劃展開預售，價格是否通過了審核備案。核查銷售折扣整體審批文檔，分析出銷售折扣有沒有依照房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的嚴格審核。而且，需要檢查出銷售計劃以及具體回款情況，分析出銷售和回款的相應指標基本完成情況。

三、結束語

綜上所述，在風險導向之下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計相應工作，審計結束之后，房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作人員不僅需要針對實際發(fā)現(xiàn)的問題提出科學整改，還要針對典型以及普遍的問題給予分析和研究，找到更深層面的原因。同時，站在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部目標實現(xiàn)的整體高度，逐漸向管理層提出有關完善內(nèi)部審計工作和管理工作的相關建議，進而真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計整體價值的增值。