溫朗迪

（北京興創(chuàng)投資有限公司，北京 102600）

房地產(chǎn)企業(yè)招標管理是項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其具有招標項目業(yè)態(tài)眾多、招標范圍廣泛、參與部門復雜等特點，招標結(jié)果的好壞將會影響到房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的全過程，而內(nèi)部控制則是企業(yè)規(guī)范管理的重要手段，是保障企業(yè)招標管理合法合規(guī)的重要途徑，所以，加強企業(yè)內(nèi)部控制對企業(yè)招標管理的提升有著積極的促進作用，能夠更好地實現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)營管理水平的提高，推動企業(yè)長遠健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制在招標管理中的作用

（一）有利于保障企業(yè)公平競爭

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷深入發(fā)展，招標業(yè)務在房地產(chǎn)市場中的應用也越來越廣泛，隨之而來的招標管理內(nèi)部控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性也是與日俱增。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標工作涉及的領(lǐng)域比較廣，涉及的人員也相對復雜，既有企業(yè)高層領(lǐng)導，也有企業(yè)基層員工，還有其他行業(yè)的相關(guān)人員。所以在企業(yè)招標工作過程中，一些規(guī)避招標、虛假招標、圍標、串標等不正當競爭行為時有發(fā)生，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大對招標管理內(nèi)部控制的建設(shè)，搭建科學合理的內(nèi)控管理體系，幫助企業(yè)維持正常經(jīng)營秩序，保障企業(yè)公平競爭。

（二）有利于防范企業(yè)經(jīng)營風險

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，對資金的需求量較大，經(jīng)營風險也顯著高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又有項目開發(fā)環(huán)節(jié)較多、建設(shè)周期較長、負債經(jīng)營程度較高等特點，一個開發(fā)項目從前期土地獲取到后期開盤上市，往往需要幾年的時間，在這期間企業(yè)面臨的風險數(shù)不勝數(shù)，而招標管理又因其具有早期介入的特殊性，在項目開發(fā)建設(shè)中起到了至關(guān)重要的作用，招標的結(jié)果將會直接影響到后續(xù)的開發(fā)節(jié)奏和工程質(zhì)量，甚至影響企業(yè)的正常經(jīng)營。因此，完善的內(nèi)部控制體系能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營決策做出科學評估，幫助企業(yè)降低經(jīng)營風險，化解不利威脅。

（三）有利于強化企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招標項目業(yè)態(tài)涉及各個方面，包括前期咨詢類、勘察設(shè)計類、物資采購類、工程施工類、市場銷售類，每個方面的招標內(nèi)容也不盡相同，同時招標業(yè)務的主辦部門也相對廣泛，不僅需要預算部、設(shè)計部、采購部等多個企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的參與和配合，同時需要外部單位之間的溝通與協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標工作的復雜程度可見一斑。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要進一步提升招標管理水平，必須從加強內(nèi)部控制入手，建立合理的自我監(jiān)督、制約、調(diào)整機制，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，促進企業(yè)健康持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標管理內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）組織機構(gòu)不健全

目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招標管理工作呈現(xiàn)招標項目的業(yè)態(tài)較多，招標的合同數(shù)量較多，具備招標業(yè)務的職能部門較多，但缺少統(tǒng)一管理的“三多一少”情況，導致在實際工作中，因為缺乏明確的組織管理機構(gòu)，使得該項工作主觀隨意性較大，權(quán)責邊界變的混淆不清，缺乏科學性、系統(tǒng)性的組織管理，為企業(yè)的招標管理帶來十分不利的影響。

（二）標準化建設(shè)有待完善

在企業(yè)缺少統(tǒng)一的組織機構(gòu)進行管理的同時，招標業(yè)務上也呈現(xiàn)“三個不統(tǒng)一”。其一是招標方式的選擇標準不統(tǒng)一：目前大多數(shù)企業(yè)約束發(fā)包方式的制度較為粗放，在發(fā)包方式的選擇上，原則上有條件采取公開招標的就不采取邀請招標，有條件邀請招標的就不采取直接發(fā)包，但是未能建立統(tǒng)一的標準。其二是招標流程不統(tǒng)一：規(guī)定邀請招標流程包括招標立項審批，入圍供應商審批，招標文件審批，踏勘、答疑，開標、評標，定標，中標通知等。但在實際工作中，企業(yè)內(nèi)部各個招標業(yè)務主辦部門的具體操作有待規(guī)范。其三是招標技術(shù)文件標準不統(tǒng)一：招標業(yè)務主辦部門之間的招標文件、清單編制、評審要求、評審報告等技術(shù)文件缺少統(tǒng)一的標準，導致在實際操作中，有很多招標工作由于招標文件不完善導致發(fā)生招標失敗或者后期糾紛等后果，對此企業(yè)應該給予充分的重視。

（三）執(zhí)行力度較為薄弱

招標工作執(zhí)行的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，大部分企業(yè)的招標工作缺乏主動性、計劃性，或者計劃缺乏剛性的現(xiàn)象尤為嚴重，一方面一些企業(yè)招標前置環(huán)節(jié)工作不完善，留給招標的時間不充足，導致后續(xù)招標工作比較被動；另一方面因為沒有制定詳細的招標工作計劃，或者制定了招標工作計劃，但是實際執(zhí)行情況有所欠缺，導致實際招標情況與計劃發(fā)生較大的偏差，影響企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)節(jié)奏，嚴重阻礙到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

（四）缺乏高效暢通的信息交流機制

完善的信息與溝通機制，可以促進企業(yè)資源共享、信息互通有無，進而實現(xiàn)招標業(yè)務的順利、高效進行。但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在信息與溝通機制不完善的現(xiàn)象，一方面體現(xiàn)在企業(yè)招標業(yè)務管控程度相對較弱，專業(yè)性相對不足，不利于整合企業(yè)現(xiàn)有資源，獲取協(xié)同效應，降低成本；另一方面體現(xiàn)在企業(yè)供應商信息、價格信息、技術(shù)標準信息、履約信息等資源共享程度上有所欠缺，尤其是無法對供應商信息實現(xiàn)資源共享，對供應商資質(zhì)、信用等級審核不嚴，導致后期質(zhì)量進度無法保證，合同履約執(zhí)行出現(xiàn)問題等；另外體現(xiàn)在招標業(yè)務與企業(yè)資金使用計劃、項目開發(fā)建設(shè)計劃的結(jié)合程度不夠，導致項目開發(fā)節(jié)奏與資金使用計劃不匹配，資金占壓情況較為嚴重，束縛了企業(yè)管理效率的提升。

（五）監(jiān)督評價機制不完善

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督力量相對單一。完善的內(nèi)部監(jiān)督制度可以有效保證招標過程的公正透明，設(shè)置招標關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制點、審批點，可以確保招標程序合規(guī)、監(jiān)督到位，從而促進工作高效、資金安全、人員廉潔。將財會監(jiān)督、內(nèi)審監(jiān)督嵌入招標工作的全過程，無疑是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展的重要保障。

另外，評標專家資源相對匱乏。標書評審工作是企業(yè)招標過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而評標專家的質(zhì)量更是直接決定能否客觀分析投標單位的報價以及能否提出相關(guān)建設(shè)性意見。但是，目前仍有多數(shù)企業(yè)受限于評標專家的資源和質(zhì)量，這既不利于評標水平的提升，更有可能造成評委暗箱操作，導致評標結(jié)果缺乏技術(shù)可行性和經(jīng)濟合理性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強招標管理內(nèi)部控制的對策

（一）建立健全招標管理組織機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加強招標管理工作，首先，建立健全的招標工作組織機構(gòu)，設(shè)置招標領(lǐng)導小組，作為招標工作的領(lǐng)導和決策機構(gòu)，全面領(lǐng)導企業(yè)招標工作。各部門及子公司是企業(yè)各項招標業(yè)務的主辦部門和責任主體，在領(lǐng)導小組的組織協(xié)調(diào)下，根據(jù)各自的職責范圍具體實施招標工作，全過程組織開展招標工作，包括發(fā)布招標信息或投標邀請書，組織考察并擬定入圍供應商名單，組織編制招標文件，組織踏勘、答疑，組織開標，收集整理招標有關(guān)資料，發(fā)放中標通知書，簽訂合同等工作。其次，企業(yè)各職能部門要對招標工作進行監(jiān)督管控。其中，成本管理部門負責審核招標項目的成本限價；采購部門負責提供招標項目相關(guān)材料及部分專業(yè)分包工程的控制價；審計部門對發(fā)包項目的程序合規(guī)性、合同條款進行審核；財務部門負責辦理與招標工作有關(guān)的各項財務手續(xù)；紀檢監(jiān)察部門負責對邀請招標活動評審過程進行監(jiān)督。

（二）完善招標管理制度標準化建設(shè)

加強招標管理標準化建設(shè)，依據(jù)單項合同金額不同將招標方式細化分為公開招標、邀請招標、直接發(fā)包三種。

1.公開招標。是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。由招標代理機構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定主持開標事宜，并按照相關(guān)法規(guī)及政府招標管理部門的規(guī)定執(zhí)行開標工作。

2.邀請招標。是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。由企業(yè)招標部門負責組織，按招標文件規(guī)定的程序進行開標和唱標，并派專人對開標過程及開標結(jié)果做好記錄，填寫《開標記錄表》，參加開標的全體人員簽字確認，存檔備案。

3.直接發(fā)包。是相對于招標發(fā)包（公開或邀請）而言的，是指由發(fā)包人直接選定特定的具有相應資質(zhì)條件的承包人，與其協(xié)商談判，就雙方的權(quán)利義務達成協(xié)議后，與其簽訂合同的發(fā)包方式。

在制度上，要明晰各部門之間的管理職責及權(quán)限，完善招標管理、供應商管理等相關(guān)管理制度。分別制定《招標管理辦法》《內(nèi)部評審專家管理辦法》及《供應商信息庫管理辦法》。并對招標業(yè)務范圍內(nèi)的流程進行規(guī)范，形成配套保障制度，具體包括：《設(shè)計、顧問項目招標實施細則》《工程招標實施細則》《材料、設(shè)備采購招標（詢價）實施細則》《營銷服務招標實施細則》《內(nèi)部專家評審實施細則》《招標項目內(nèi)部審計細則》《開標室管理辦法》《招標文件標準范本》《供應商評定與監(jiān)督評估細則》。

在流程上，要按照授權(quán)審批權(quán)限不同，分別建立發(fā)包項目立項流程、邀請招標審批流程、招標文件審批流程、直接發(fā)包與合同審核流程、評審結(jié)果會簽流程等。完善在招標立項、入圍供應商選擇、招標文件編審、評標定標方法等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，進一步規(guī)范企業(yè)招標管理行為。

（三）加大招標管理內(nèi)部控制執(zhí)行力度

1.事前控制，做好招標計劃

企業(yè)各部門要根據(jù)項目的總體合約規(guī)劃及年度經(jīng)營計劃編制年度《招標工作計劃》，年中可以進行一次補充調(diào)整，經(jīng)招標領(lǐng)導小組審批通過后報招標主管部門備案。經(jīng)審批的年度《招標工作計劃》內(nèi)項目均可視為完成立項審批程序，減少日常工作中立項審批數(shù)量。未列入年度《招標工作計劃》的項目，需填報《發(fā)包項目立項審批表》后，按規(guī)定程序辦理招標事宜。

2.事中執(zhí)行，落實招標工作

企業(yè)各部門根據(jù)年度《招標工作計劃》落實各項目招標工作，以保證按計劃時間招標。達到公開招標標準的必須公開招標，邀請招標、直接發(fā)包原則上必須從企業(yè)供應商信息庫中選擇，進一步加強招標工作的計劃性、科學性、合理性。

3.事后評價，形成招標總結(jié)

企業(yè)各部門將當年招投標情況匯總上報至招標領(lǐng)導小組辦公室，梳理總結(jié)年度招標工作，分析招標實際完成情況與招標工作計劃偏差的原因，形成年度招標工作總結(jié)報告并提交招標主管部門審議。

（四）加強招標管理信息化平臺建設(shè)

企業(yè)應當組織招標業(yè)務的一線專家，通過招標經(jīng)驗總結(jié)及對招標各階段的要點分析，形成專業(yè)的建議，在保證合法、合規(guī)的前提下，結(jié)合“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃，立足于規(guī)范當下，著眼于長遠發(fā)展，基于企業(yè)管理及業(yè)務開展的實際情況，擬定職能界面及工作流程，在兼顧可操作性的同時，搭建招標管理信息化平臺，提升招標專業(yè)水平，該平臺可以實現(xiàn)如下功能。

第一，高效實現(xiàn)企業(yè)招標業(yè)務集中管控，統(tǒng)一招標方式、招標流程、招標相關(guān)技術(shù)文件標準，規(guī)范招標業(yè)務管理，完善集中、分散的招標作業(yè)流程。

第二，對企業(yè)人力、供應商信息共享、招標需求信息等資源進行整合，提升工作計劃性及資源共享程度，提高工作效率，避免同一事項的多頭招標，重復招標，減低成本。

第三，可以促進招標工作計劃與企業(yè)資金使用計劃、開發(fā)項目建設(shè)計劃相結(jié)合，加強資金使用效率，提升企業(yè)管理效能。

（五）建立招標管理內(nèi)部監(jiān)督機制

1.關(guān)口前移，規(guī)避招標風險

組織工程、技術(shù)、財務等部門的相關(guān)專業(yè)人員對項目建議書和可行性研究報告的完整性、客觀性進行技術(shù)經(jīng)濟分析和評審，出具評審意見，同時對編制的概預算、招標文件進行審核，重點審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量的計算、定額套用等是否真實、完整、準確。財務部門配備專門的會計人員辦理工程招投標的會計核算業(yè)務，應當熟悉國家法律法規(guī)及工程項目管理方面的專業(yè)知識。嚴禁未經(jīng)授權(quán)的人員辦理工程項目業(yè)務。同時設(shè)置相應的記錄或憑證，如實記載各環(huán)節(jié)業(yè)務的開展情況，確保招投標環(huán)節(jié)全過程得到有效控制。

2.過程監(jiān)督，提高評審質(zhì)量

組建企業(yè)內(nèi)部評審專家?guī)?，評審專家應當具備在相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作 8 年以上且熟悉有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)規(guī)范和標準，同時具有高級技術(shù)職稱。招標項目的評審人員從公司評審專家?guī)熘须S機選取，人數(shù)為5人或5人以上單數(shù)，同一部門、子公司專家人數(shù)不超過總?cè)藬?shù)的2/5。評審專家根據(jù)統(tǒng)一制定的評審程序、評審標準和評審方法，獨立進行評審，提出評審意見，項目部門根據(jù)評標報告及推薦意見，確定中標單位。紀檢監(jiān)察部門對邀請招標活動評審過程進行監(jiān)督把關(guān)，出具監(jiān)審報告報送招標領(lǐng)導小組。

3.分析總結(jié)，促進管理提升

財務部門、內(nèi)部審計部門要與紀檢監(jiān)察、組織人事等其他內(nèi)部監(jiān)督力量貫通，把監(jiān)督寓于日常工作，嵌入重點環(huán)節(jié)，推動日常監(jiān)督和專項監(jiān)督有機結(jié)合。建立問題導向、風險導向工作機制，每年開展招標管理的專項整治工作，進一步提升招標管理專業(yè)能力水平，增強企業(yè)核心競爭能力，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

隨著內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，我國房地產(chǎn)行業(yè)不僅面臨著眾多發(fā)展機遇，同時也面臨著市場轉(zhuǎn)型、國家政策調(diào)控等諸多挑戰(zhàn)。企業(yè)只有通過建立健全組織機構(gòu)，完善制度標準化建設(shè)，加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，注重信息化平臺的應用，以及采取有效的監(jiān)督機制等手段提升企業(yè)招標管理能力，切實提高內(nèi)部控制的整體水平與質(zhì)量，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。