秦佳麗

《紅周刊》最近了解到，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過40家，背后主體已由頭部房企延伸至中小型房企。地方城投平臺托底式拿地、“保交樓”要求下出險房企的項目紓困等，推升今年的代建市場增量需求。

作為資本端與承建商相分離的業(yè)務(wù)模式，代建企業(yè)多以“輕資產(chǎn)”進(jìn)行自我定位，提供除“投資”環(huán)節(jié)以外的“設(shè)計-建造-銷售”開發(fā)管理服務(wù)，因此具備高利率、低負(fù)債特點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，代建企業(yè)仍需警惕資金保障不到位導(dǎo)致二次爛尾、代建費(fèi)收取困難等風(fēng)險。另外，部分代建房企應(yīng)收賬款占比較高的現(xiàn)象也值得重視。

在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿壓力下，“不須出地出錢，只須出人出力”的代建業(yè)務(wù)模式吸引更多房企入局。《紅周刊》了解到，除了早期入局的綠城管理與中原建業(yè)，目前萬科、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、仁恒置地、當(dāng)代置業(yè)、星河灣等40余家品牌房企均設(shè)立代建平臺。其中，碧桂園今年首次公開披露以“代管代建代銷”模式承接地方政府的保交樓任務(wù)；龍湖集團(tuán)、中梁控股則于近期官宣成立“龍湖龍智造”“中梁建設(shè)管理”等專業(yè)代建平臺。據(jù)中指研究院預(yù)測，2030年國內(nèi)商業(yè)代建銷售額將接近5萬億元。

目前部分房企的代建業(yè)務(wù)已具備一定體量。比如，旭輝控股在2021年度系列業(yè)績會議上披露旗下旭輝建管已簽約總建筑面積280萬平方米，預(yù)估可售貨值145億元，預(yù)估合約總代建費(fèi)4.7億元；“朗詩綠色地產(chǎn)”今年8月更名為“朗詩綠色管理”，同步公告稱，其2021年提供代建服務(wù)及進(jìn)行小股操盤的項目總可售面積約378萬平方米，可售貨值預(yù)計超706億元，由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成。

從代建領(lǐng)域看，現(xiàn)階段房企選擇與主營業(yè)務(wù)貼近的領(lǐng)域切入賽道。譬如，華夏幸福旗下平臺幸福安基主要承接產(chǎn)業(yè)新城項目，龍湖龍智造聚焦TOD項目，金地、當(dāng)代、朗詩等企業(yè)主打綠色科技類項目代建。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《紅周刊》介紹：“目前基礎(chǔ)代建約按建設(shè)投資的3%-5%左右收費(fèi)，如果屬于復(fù)合型的代建業(yè)務(wù)利潤水平更高，比如‘墊資+代建’的形式多一道融資收益，還有‘代建+代銷’會多一道營銷費(fèi)的收益。不過，代建對入局企業(yè)的資金、建筑資質(zhì)及項目管理團(tuán)隊有專業(yè)要求?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《紅周刊》表示，代建的本質(zhì)是管理輸出和品牌輸出，入局代建需要一定門檻，企業(yè)通常具備有較強(qiáng)的開發(fā)經(jīng)營能力、成本管控能力、資源整合能力和品牌影響力。

《紅周刊》了解到，為地方城投公司提供代建、為出險房企項目進(jìn)行紓困式代建，是為今年代建市場提供增量的兩類主要模式。

其中，盡管地方城投企業(yè)在多地土拍市場中積極逆勢攬儲，但受制于自主操盤能力不足，更多委托專業(yè)房地產(chǎn)公司代建待售。據(jù)明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至7月份，今年地方城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%；不過，城投類企業(yè)的拿地開工率只有16%，距離集中供地項目33%的平均開工率有較大差距。

以城投平臺密集參與土拍的江蘇無錫為例，在今年無錫市第一二三批次集中供地中，地方國資企業(yè)拿地金額占比分別為92%、55%和89%，衍生大量代建需求。而聚焦長三角地區(qū)業(yè)務(wù)的綠城管理，目前正以代建、聯(lián)合開發(fā)等形式在無錫布局多個項目，包括與無錫惠山國控共建惠山區(qū)復(fù)地北B地塊項目，中標(biāo)江溪青年公寓地塊代建項目，與美的、揚(yáng)州昌建聯(lián)合開發(fā)濱湖區(qū)五湖大道項目等，在管可售貨值總計超過100億元。

此外，出險房企紓困也存在大量代建業(yè)務(wù)需求。以信達(dá)地產(chǎn)為例，作為AMC中國信達(dá)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺，信達(dá)地產(chǎn)近一年在參與地產(chǎn)項目紓困中獲得規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會。根據(jù)企業(yè)三季度報告，今年1—9月，信達(dá)地產(chǎn)在建項目建面約747萬平方米，其中代建項目261萬平方米，占比從去年同期的14%躍升至34.9%。公司向代建業(yè)務(wù)傾斜與今年中國信達(dá)加速紓困房企項目密切相關(guān)，企業(yè)公告顯示，今年前三季度信達(dá)地產(chǎn)參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進(jìn)項目300多個，接手盤活鄭州信達(dá)·時代國著、廣州增城山水·合悅、廣州南沙山?！ず蠍偟软椖?。

據(jù)劉水介紹，目前地方城投公司代建、紓困式代建兩種模式其實有較大差異：“前者委托方是地方城投公司，自主開發(fā)能力比較弱，目標(biāo)訴求是希望利用代建方的管理能力和品牌節(jié)省成本、提升項目溢價，所以對代建方的能力要求更高；后者委托方大多是金融機(jī)構(gòu)，通過手段盤活項目，更關(guān)注竣工交付，要求相對較低?！?/p>

《紅周刊》了解到，代建行業(yè)同樣具備高集中度特點(diǎn)。作為業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集團(tuán)輸出代建管理服務(wù)的典型平臺，綠城管理、中原建業(yè)近兩年來先后分拆至港股上市。其中，“代建第一股”綠城管理連續(xù)六年保持20%以上的代建市場份額。

根據(jù)綠城管理控股更新的2022 年1-9月運(yùn)營數(shù)據(jù)，期間綠城管理新拓代建項目合約建筑面積同比增長33.4% 至2225萬平方米。結(jié)合公司去年年末代建項目總合約面積8470 萬平方米計算，目前綠城管理合約項目總建筑面積已超過1億平方米，蟬聯(lián)代建行業(yè)規(guī)模首位。

綠城管理、中原建業(yè)均以輕資產(chǎn)、抗周期、高盈利、無負(fù)債等特點(diǎn)進(jìn)行自我標(biāo)榜，凈利潤率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2019年至2022年中期，綠城管理的毛利率依次為44.21%、47.76%、46.39%、50.43%；中原建業(yè)披露的凈利率依次為62.29%、59.13%、59.09%、53.24%。對比Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，139 家A 股上市房企的毛利率平均值為20.56%。

而由于代建業(yè)務(wù)主要提供服務(wù)而非融資，兩家上市代建企業(yè)均維持較低杠桿。截至今年年中，綠城管理持有銀行存款及現(xiàn)金（不包括質(zhì)押銀行存款）為17.39億元，流動比率1.68倍，杠桿比率1.17%；中原建業(yè)披露其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為20.45 億元，截至報告期末無任何借款，資本負(fù)債比率為零，維持凈現(xiàn)金狀態(tài)。

另據(jù)《紅周刊》了解到，高利潤率表象的背后，綠城管理、中原建業(yè)均將商業(yè)代建作為第一大營收板塊，與傳統(tǒng)政府代建業(yè)務(wù)相比，商業(yè)代建的毛利率水平更高。以綠城管理為例，今年上半年綠城管理來自商業(yè)代建、政府代建的營業(yè)收入分別為7.65 億元、3.81 億元，占總營收比重60.8%、30.3%，兩大主業(yè)務(wù)板塊的毛利率水平為49.7%、42.2%，商業(yè)代建是其最大的利潤來源。

事實上，囿于新增代建規(guī)模下滑及區(qū)域布局差異，一貫具備“抗周期”特點(diǎn)代建企業(yè)今年也面臨業(yè)績下滑。作為業(yè)內(nèi)第二家上市公司，中原建業(yè)今年上半年營業(yè)收入、凈利潤分別為3.78 億元、2.04 億元，同比下降40.4%、43.6%，系建業(yè)集團(tuán)涉足代建業(yè)務(wù)7年來首次出現(xiàn)業(yè)績回調(diào)。

《紅周刊》了解到，由于代建業(yè)務(wù)營收直接取決于規(guī)模效益，中原建業(yè)業(yè)績下滑的背后，新增項目規(guī)模出現(xiàn)收縮。根據(jù)公司披露的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年1～9月，中原建業(yè)新增合約建筑面積192萬平方米，同比下降76%。截至期末，公司在管項目合約銷售額160.39億元，同比減少36.8%；合約銷售建筑面積262.9平方米，同比減少36.3%。

中原建業(yè)向來與河南本土市場深度捆綁，盡管公司近年表示針對重點(diǎn)省外區(qū)域集中發(fā)力，但目前河南地區(qū)依舊為其貢獻(xiàn)了營收大頭。截至今年9月，中原建業(yè)于河南的在管建筑面積2902萬平方米，占比達(dá)91.82%。半年報顯示，今年上半年中原建業(yè)河南省項目貢獻(xiàn)營業(yè)收入3.34億元，收入占比達(dá)88.4%。

另據(jù)《紅周刊》了解到，目前代建企業(yè)的應(yīng)收賬款規(guī)模占比仍然較大。截至今年年中，綠城管理應(yīng)收賬款規(guī)模8.14億元，較2021年底增加8.7%，占報告期內(nèi)總營收比重64%；中原建業(yè)應(yīng)收賬款規(guī)模2.58 億元，較2021 年底下降54.6%，但占據(jù)報告期內(nèi)總營收比重仍達(dá)67%。

宋紅衛(wèi)表示，相較于常規(guī)的城投類公司代建業(yè)務(wù)，紓困項目存在一定風(fēng)險，比如項目資金保障不到位造成二次爛尾，可能導(dǎo)致代建費(fèi)收取困難。另外，基于項目方訴求以及企業(yè)可承擔(dān)的資金成本，代建方可能需要墊資。不過，在其看來，“代建行業(yè)目前仍然處于快速發(fā)展期，市場滲透率在不斷上升，未來的代建市場規(guī)模會進(jìn)一步擴(kuò)大?！?/p>

在劉水看來，盡管代建企業(yè)可能面臨委托方干預(yù)、政府干預(yù)及損單風(fēng)險等，由于代建通常不需要大量資金投入，并且利潤率比傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)至少高出10 個百分點(diǎn)，在當(dāng)前民營房企流動性緊張、融資困難的情況下，發(fā)展代建依然是一種良好的選擇。