王 強(qiáng)

湖北正義行律師事務(wù)所，湖北 武漢 430070

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在一定時(shí)期的實(shí)際發(fā)展過程中占據(jù)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要地位，并在政策方針和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響下，加大了對(duì)房地產(chǎn)資源的開發(fā)力度。由于實(shí)際的開發(fā)過程具有復(fù)雜化的特點(diǎn)，并且涉及了大量的資金資源，實(shí)際資金使用的周期普遍較長。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)測(cè)，需要通過對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)予以分析，在有效的防范措施支撐作用下，在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

一、房地產(chǎn)資源在開發(fā)階段的常見法律風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的實(shí)際情況可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要組成部分，不僅會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來相應(yīng)的影響，還會(huì)對(duì)相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域造成緊密影響。為了降低房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，需要在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之前，確保各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管控措施能夠得到有效落實(shí)，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)的有效分析，選取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)情況進(jìn)行分析，在實(shí)際的開發(fā)過程中面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，需要充分地掌握相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)政策，并在此類法律法規(guī)政策方針的指導(dǎo)作用下，確保各項(xiàng)開發(fā)業(yè)務(wù)的順利開展，實(shí)現(xiàn)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，通過對(duì)各類糾紛問題的妥善處理，在最大程度上保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

（一）土地出讓階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域來說，在實(shí)際的開發(fā)過程中需要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出多樣化。土地出讓屬于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)類型，并且是常見的法律風(fēng)險(xiǎn)問題，對(duì)于土地出讓階段法律風(fēng)險(xiǎn)來說，在企業(yè)簽訂相應(yīng)的合同之后，若無法按照合同的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容為政府支付相應(yīng)的資金，或者在政府的征收及規(guī)劃調(diào)整的實(shí)施過程中，無法及時(shí)地完成征收拆遷將相關(guān)土地資源交付給企業(yè)進(jìn)行使用，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目失敗并產(chǎn)生社會(huì)穩(wěn)定問題，從而對(duì)企業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了不良影響。在土地出讓階段，容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的地方大多在因毛地出讓產(chǎn)生的房屋征收補(bǔ)償糾紛，因征收主體不能按時(shí)交付凈地導(dǎo)致的土地出讓合同違約糾紛，因開發(fā)商不能按時(shí)足額支付土地出讓金導(dǎo)致的合同違約糾紛。因此要求房地產(chǎn)開發(fā)商在參與土地競(jìng)買之前，對(duì)于土地能否正常開發(fā)建設(shè)進(jìn)行慎重的前期預(yù)判，反復(fù)論證可行性，避免因競(jìng)買土地的瑕疵導(dǎo)致開發(fā)商陷入無窮無盡的訴訟之中。

（二）房地產(chǎn)銷售階段所產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)資源的過程中，需對(duì)多方面的干擾因素和風(fēng)險(xiǎn)問題予以充分的考慮，由于此類問題與房產(chǎn)的購買主體有著密切的聯(lián)系，并且關(guān)乎購房人的切身利益，站在購房人的角度進(jìn)行分析可以看出，購房人在購房的過程中會(huì)由于相關(guān)利益與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的矛盾。房地產(chǎn)銷售的去化速度不僅對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流及盈利帶來了重要影響，還有助于推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營。在房地產(chǎn)銷售階段因出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者之間的糾紛問題，從而帶來了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的司法案例來看，可以看出大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所設(shè)置的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，通常集中于事后的防控，且相關(guān)的問題關(guān)注重點(diǎn)有所偏移，一般會(huì)在問題出現(xiàn)之后再加以補(bǔ)救，但不利于風(fēng)險(xiǎn)處理效率的有效提升。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的法律糾紛問題較為常見，一般多見于商品房買賣合同糾紛，如商品房交付質(zhì)量、面積差及交付逾期糾紛，購房人因客觀原因?qū)е聼o法獲取銀行貸款而形成的合同解除糾紛等。開發(fā)商事先需要對(duì)此類問題進(jìn)行有效合法的規(guī)避，避免對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)程度及資金周轉(zhuǎn)率造成不良影響，從而降低企業(yè)的盈利能力。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

為了保證房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境的穩(wěn)定性，并滿足消費(fèi)者的購房需求[1]，需要加大對(duì)房價(jià)的調(diào)控力度，彰顯出政府部門的主導(dǎo)作用[2]，實(shí)現(xiàn)房價(jià)調(diào)控作業(yè)的合理性，為消費(fèi)者提供安全性保障。然而，在房價(jià)調(diào)控的過程中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得充足的資金支持，使企業(yè)的相關(guān)負(fù)債問題難以得到有效清償。由于房地產(chǎn)建造項(xiàng)目并不是由單一化的影響因素來決定，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅需要積極地履行相關(guān)職責(zé)和義務(wù)，還需要在篩選施工企業(yè)的過程中，對(duì)施工企業(yè)的合格資質(zhì)以及信用程度予以全面考察，如施工企業(yè)的涉訴案件量、案由、是否存在被執(zhí)行案件等，避免建造過程中產(chǎn)生類似的法律風(fēng)險(xiǎn)。為此，需要明確地意識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管控法律風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)項(xiàng)目的重要作用，在基于必要性理念的同時(shí)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在投資的過程中達(dá)到開發(fā)的目的，結(jié)合自身需求構(gòu)建完善的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，在相關(guān)防控體系的支撐作用下，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。在獲得相關(guān)土地資源之后，為了確保建筑工程能夠得到順利開展，需要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)此方面的內(nèi)容予以重點(diǎn)考慮。由于在房地產(chǎn)等資源的建造過程當(dāng)中仍然會(huì)面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際的建造過程中所需的施工周期普遍較長，施工方的建造和施工能力會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)效率造成直接影響，且建設(shè)資金的有效落實(shí)，也會(huì)對(duì)整體的建造效果帶來一定程度的干擾。

二、防范房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

（一）加大風(fēng)險(xiǎn)防控和企業(yè)內(nèi)審的結(jié)合力度

在防控房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的過程中，需要由相關(guān)公司設(shè)立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制部門，并與外部的律師人員進(jìn)行高度的配合，確保企業(yè)能夠與其他業(yè)務(wù)部門之間保持良好的聯(lián)系，在協(xié)同運(yùn)作的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)部門的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行歸納與總結(jié)，在妥善整理的情況下建立完善化的法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系。需要注意的是，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系來說，在實(shí)際的運(yùn)行過程中需要避免獨(dú)立化的運(yùn)行模式，并且能夠確保法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系能夠與企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從企業(yè)的發(fā)展層面打造雙重化的防范機(jī)制，確保企業(yè)能夠?qū)㈥P(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容放置于法律和財(cái)務(wù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)防范過程當(dāng)中，從而進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)的防范水平[3]。

（二）強(qiáng)化管理防控意識(shí)，加深對(duì)法律部門作用的理解認(rèn)識(shí)

法律風(fēng)險(xiǎn)防范以及管理意識(shí)的樹立[4]，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作人員具有重要作用，現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配備了相應(yīng)的法務(wù)部門，但由于尚未針對(duì)法務(wù)部門設(shè)置獨(dú)立的職權(quán)，所以在通常情況下會(huì)將法務(wù)部門歸屬于其他部門類型[5]，導(dǎo)致法務(wù)部門的實(shí)際效用難以得到有效發(fā)揮。造成此類現(xiàn)象的原因主要是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未針對(duì)法務(wù)部門建設(shè)予以高度的重視，從而降低了對(duì)法務(wù)部門的運(yùn)行要求，通過將法務(wù)部門與營銷、投資以及成本等部門的相互對(duì)比，將法務(wù)部門隸屬于輔助性的部門類型，從而削弱了法務(wù)部門的重要性。當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)，若此類風(fēng)險(xiǎn)并不具備可控性質(zhì)，此時(shí)再調(diào)整法務(wù)部門的職權(quán)，不僅不利于對(duì)此類問題的有效解決，也難以發(fā)揮出法務(wù)部門的優(yōu)勢(shì)與作用。

為此，需要將法務(wù)部門建設(shè)落實(shí)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重大項(xiàng)目和相關(guān)決策活動(dòng)當(dāng)中，充分地發(fā)揮出法務(wù)部門的關(guān)鍵作用，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠得到順利開展。另外，還需要將法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作進(jìn)行轉(zhuǎn)型，逐漸打破集中化的防控工作模式的局限性，并將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分散于各個(gè)業(yè)務(wù)部門，以事前預(yù)防的形式減少法律風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響。法務(wù)部門的基本工作主要是對(duì)相關(guān)合同的審查，但由于審查作業(yè)具有重復(fù)性和簡易性的特點(diǎn)，為了確保能夠充分地發(fā)揮出法務(wù)部門建設(shè)的重要作用，需要加大對(duì)法律人員的培訓(xùn)力度，保障培訓(xùn)內(nèi)容的專業(yè)性，使法務(wù)部門能夠以獨(dú)立的形式開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，降低重復(fù)性工作所帶來的壓力，使法務(wù)部門能夠參與企業(yè)開展商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的全面化防控。與此同時(shí)，還需要建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)置配套的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控措施，在完善的防控方法支撐作用下，營造企業(yè)全員共同參與的防控氛圍，在各個(gè)部門相互聯(lián)系與協(xié)同合作的同時(shí)，在法務(wù)部門的引導(dǎo)作用下聘請(qǐng)專業(yè)的律師人員，實(shí)現(xiàn)對(duì)各方面資源和信息的有效整合，從而打造系統(tǒng)化的防控體系，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r保持高度的一致，充分地彰顯出法務(wù)部門建設(shè)在房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范階段的優(yōu)勢(shì)與作用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法務(wù)部門來說，此類部門的相關(guān)管理工作職能具有特殊性質(zhì)，并對(duì)人員的專業(yè)程度提出了較高的要求，需要確保法務(wù)部門能夠從事事前的項(xiàng)目評(píng)估與論證活動(dòng)，并積極地參與項(xiàng)目商務(wù)談判、工程的招投標(biāo)及商品的銷售，堅(jiān)持正確的法律思維，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題的全面排查和有力防范。

（三）對(duì)法律培訓(xùn)和日常合同審查予以高度的重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所打造的業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)，還需要嚴(yán)格地遵循合法性和合規(guī)性原則[6]，將充足的法律風(fēng)險(xiǎn)防控知識(shí)納入培訓(xùn)活動(dòng)當(dāng)中，確保相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防控理念能夠準(zhǔn)確地傳達(dá)給各部門工作人員。除此之外，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建立的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系來說，需要在實(shí)際的運(yùn)行過程中，充分地發(fā)揮出法律培訓(xùn)工作的輔助性作用，確保所有的體系建設(shè)都能夠配備充足的人力資源，并將其作為基礎(chǔ)支撐，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，保障日常業(yè)務(wù)在運(yùn)行過程中的合法性與合規(guī)性，使各部門人員都能夠建立起以法律為基礎(chǔ)的防控發(fā)展思維。需要注意的是，在培訓(xùn)活動(dòng)的實(shí)施階段，需要避免相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)出現(xiàn)偏離，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長久化發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所打造的法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)體系，還需要具備制度化和持續(xù)化的特點(diǎn)，使員工能夠從理念層面入手，加深對(duì)合法操作的理解程度，從而強(qiáng)化自身的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。另外，在打造法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系的過程中，需要能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效化轉(zhuǎn)型目標(biāo)，并確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠得到穩(wěn)定運(yùn)行。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法務(wù)部門來說，需要針對(duì)相關(guān)重點(diǎn)合同予以關(guān)注，并對(duì)合同的具體條款以及實(shí)際的履行情況予以仔細(xì)核查，確保檢查工作能夠落實(shí)到合同履行的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，確保檢查、跟蹤工序的實(shí)時(shí)性以及重要條款審查環(huán)節(jié)的嚴(yán)格性，對(duì)履約情況、違約情況、違約金額以及付款條款等方面的內(nèi)容予以重點(diǎn)跟蹤，在最大程度上降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。為了進(jìn)一步保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長久化發(fā)展，還需要確保合同檢查作業(yè)能夠具備常態(tài)化的特點(diǎn)，通過對(duì)合同具體履行情況的追蹤，保障追蹤作業(yè)的實(shí)時(shí)性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)贤褂们闆r予以高度的重視，并將其作為法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)階段的重點(diǎn)內(nèi)容。在檢查合同的過程中，由于無法針對(duì)每一份合同都予以全面的檢查，為了避免造成人力資源和時(shí)間的浪費(fèi)，可以采取抽查的方式，針對(duì)相關(guān)合同的簽訂以及履行情況進(jìn)行檢查。

三、結(jié)論

為了加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的防控力度，并確保各項(xiàng)防控體系的有效落實(shí)，需要通過對(duì)企業(yè)常見的法律風(fēng)險(xiǎn)類型予以分析，采取有針對(duì)性的防范措施，并打造系統(tǒng)化與完善化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系，在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)階段法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，從而配備充足的防范工作人員，強(qiáng)化人員的責(zé)任意識(shí)與防控意識(shí)，全面地掌握與房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域相關(guān)的法律知識(shí)，從各個(gè)不同的層面入手加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的管控力度。