文/楊亞輝（株洲村鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)集團有限公司）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀初經(jīng)歷了高速發(fā)展時期，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做出了重要的貢獻，并且為我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用，為國計民生帶來了無可替代的保障。但是，隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了高房價的現(xiàn)象，而且房價的增速已經(jīng)遠超日常物價的增速水平，這造成了房地產(chǎn)行業(yè)遇到了一些困境。國家為了限制高房價，已經(jīng)出臺了眾多的調(diào)控政策，這對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多影響，也使得房地產(chǎn)的發(fā)展受到了一定的限制。自2020年以來，由于種種原因經(jīng)濟進一步承壓，房地產(chǎn)行業(yè)中許多小企業(yè)已經(jīng)處于破產(chǎn)邊緣。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要經(jīng)受住市場的考驗，獲得平穩(wěn)的發(fā)展，就需要在時代背景下不斷提高成本控制能力，提升自身風(fēng)險管理水平。從稅收的角度來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多稅收要求，企業(yè)如何在當(dāng)下進行稅收籌劃已經(jīng)越來越重要了。通過合理的稅收籌劃，可以較好地減輕企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重要組成部分，其發(fā)展是否平穩(wěn)在一定程度上決定了其他行業(yè)是否能夠平穩(wěn)運行，以及經(jīng)濟能否良性發(fā)展?；诖耍M行房地產(chǎn)公司稅收籌劃研究具有重要的現(xiàn)實意義，其不僅能夠給本行業(yè)的企業(yè)帶來利好，還能帶動其他上下游行業(yè)的共同發(fā)展。在此背景下，本文將著重探討房地產(chǎn)公司的稅收籌劃，期待能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃工作提出新的工作思路，同時也能夠更好地促進行業(yè)的發(fā)展和改革。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的思路和方法

（一）稅收籌劃的思路

稅收籌劃的基本思路大致可分為三類，即絕對籌劃思路、比較籌劃思路和風(fēng)險策劃思想。

對于絕對籌劃思路，其基本原理就是以企業(yè)遵守法律為前提，并從中找尋出企業(yè)可以進行采用的所有可能的納稅方案，并對這些納稅方案進行系統(tǒng)的分析，確定出其中最合適的一種。這種思路雖然簡單直接，但是對財務(wù)人員的工作要求較高，需要其能夠通盤考慮各種稅收方案，從而獲得最為合理的稅收籌劃方案。這種思路往往是成熟的大企業(yè)采納，該類企業(yè)流動資金非常充沛，不需要過多考慮流動資金的靈活利用，而是更關(guān)注企業(yè)自身的長期發(fā)展。

對于相對籌劃思路，其重點是進行納稅義務(wù)的時間延后，并充分利用資金在該段時間內(nèi)的價值，從而做到創(chuàng)收。資金的時間價值能發(fā)揮的作用有多大，與企業(yè)自身的運營能力有著重要的關(guān)系，比如，企業(yè)可以考慮將這部分的資金用于再生產(chǎn)，從而發(fā)揮現(xiàn)金流的作用，如此一來可以有效緩解企業(yè)流動資金短缺的問題。一般發(fā)展初期的企業(yè)更喜歡相對籌劃思路，因為在該階段的企業(yè)，往往自身資金壓力比較大，通過以上思路，可以將資金的時間價值進行充分的利用，為企業(yè)的發(fā)展貢獻更大的力量。

對于風(fēng)險籌劃思路，則是依托于企業(yè)過往的一些實際數(shù)據(jù)，將企業(yè)面臨的風(fēng)險確定為確定性風(fēng)險或者是不確定性風(fēng)險，通過這種方式來推斷企業(yè)對于風(fēng)險的偏好，以及企業(yè)自身對風(fēng)險的承受水平。風(fēng)險策劃思想與絕對籌劃思路、相對策劃思路之間并不矛盾，因為經(jīng)營風(fēng)險本身并沒有貶義詞，如果它僅僅代表著某種不確定性，那么，絕對風(fēng)險策劃思路就不過是指公司在日常財務(wù)管理中對經(jīng)營風(fēng)險把控的一種，所以我們也可以將其稱為經(jīng)營風(fēng)險管理。

（二）稅收籌劃的方法

1.優(yōu)惠政策籌劃方法

我國在進行稅收制度設(shè)計的過程中，會充分考慮到不同區(qū)域、產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展，所以往往以立法的形式，為特定產(chǎn)業(yè)和區(qū)域制定某些適應(yīng)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域特性的特殊條款，以實現(xiàn)降低某些納稅人的稅收壓力。該政策的籌劃方案是企業(yè)在可以充分掌握該優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上運用這種優(yōu)惠政策，以最終達到企業(yè)減輕稅負的目的，為企業(yè)降低經(jīng)營成本。優(yōu)惠政策籌劃方式可以說是稅收籌劃最重要的內(nèi)容，其也正是國家出臺相應(yīng)稅法的意義所在。通過靈活運用該方法，可以實現(xiàn)多方共贏的局面，對于維持企業(yè)的正常運行有著重要的作用。

2.稅制要素籌劃方法

稅種的構(gòu)成要素，包含了稅務(wù)主體、課稅對象、稅基、稅收、繳納環(huán)節(jié)、繳納時限和繳納地點等。它們都和納稅計劃有著相當(dāng)密切的聯(lián)系，同時，由于上述所有要素都是可以直接影響納稅人的稅負水平，所以，公司在開展納稅計劃時，就可以通過對各個稅種的稅制要求加以分析與研討，來實現(xiàn)公司為納稅人降低稅負的目的。

納稅人主體有所不同，申請納稅人的方式也有所不同，法人和非法人，企業(yè)單位和公司，母子公司和全子公司，不同類型的企業(yè)形式有截然不同的申請納稅人方式和征收范圍;費率與稅基的乘積也就是最后公司所承擔(dān)的總費用總額，在稅負比例相當(dāng)?shù)那樾蜗?，公司可以采取從稅前扣除、減免稅、選用更有利的稅務(wù)方法和壓低計稅價值等手段，來減少稅基或降低稅負，而費率的規(guī)劃則重點在于規(guī)劃比例費率與累進稅率的適用情形，另外，公司也可能利用對契約、交易、業(yè)務(wù)流程等的管理對稅務(wù)因素進行規(guī)劃。

3.臨界處理籌劃方法

稅務(wù)中也有著大量的有關(guān)臨界點概念的運用，例如所得稅、土壤所得稅等，在計算出的稅基沖破了上述臨界點時，將會導(dǎo)致其征收納稅額出現(xiàn)了很大變動的情形，于是，企業(yè)的稅務(wù)人員就需要能夠確定稅收政策的臨界點，并在此背景下進行經(jīng)營活動。因此，如果企業(yè)面臨的某些稅收涉及臨界點這一概念時，就可以通過臨界處理籌劃方法進行稅收的籌劃，從而有效地規(guī)避稅收風(fēng)險，同時降低稅負，減輕企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)。

三、目前房地產(chǎn)公司稅收籌劃中存在的問題

（一）稅收籌劃意識不強

地產(chǎn)項目開發(fā)周期相當(dāng)漫長，各個周期中包含了幾個不同的發(fā)展階段，而各個階段中也包含了各個不同的稅種，種種復(fù)雜性決定了稅務(wù)籌劃方法需要非常細致和嚴謹，如此才可以從總體上合理減輕公司稅負。但是，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認識到稅務(wù)籌劃可以為公司帶來巨大的經(jīng)濟效益，也從未研究過應(yīng)該如何實施稅務(wù)籌劃?？偟膩碚f，如果房地產(chǎn)公司僅僅片面著眼于增加收入，而不能從節(jié)約成本費用方面審視公司的稅收籌劃，而忽略了稅收籌劃對減輕稅負方面的重要意義，這對公司的健康發(fā)展是很不利的。如果企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險控制方面還出現(xiàn)了相當(dāng)大的問題，風(fēng)險警戒線的缺乏導(dǎo)致公司即便產(chǎn)生了預(yù)警事項也無從得知，很可能遭遇稅收懲罰。

（二）對政策的變化跟進并不及時

房地產(chǎn)公司做好稅收籌劃的基礎(chǔ)是對有關(guān)的政策方針有準確完整的認識。地產(chǎn)的調(diào)控政策多，變化更新也快，但如果地產(chǎn)企業(yè)對全國范圍內(nèi)的政策，尤其是跨地區(qū)所包含的法律法規(guī)政策變化不能保持高度敏感性，在進行稅務(wù)籌劃時會忽略了地域的特殊性，稅務(wù)籌劃方法的制定也就不會因為政策的變化而進行更新，這會給公司經(jīng)營帶來巨大的不良影響，造成企業(yè)稅務(wù)籌劃效率低下，或者存在被地方財稅部門確認為存在偷稅漏稅行為，這將直接對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。

（三）稅務(wù)籌劃方法缺乏前瞻性和全局性

稅收籌劃工作是一個系統(tǒng)性工作，并不是必須在真正要繳稅那一刻才需要進行有關(guān)工作的開展，而是必須未雨綢繆做好有關(guān)工作的準備，以便達到節(jié)稅的目的?？梢哉f，稅收籌劃工作總是伴隨著公司運營的全過程，在各個環(huán)節(jié)和階段都必須對企業(yè)政策加以全面設(shè)計，如此才可以最大限度地為公司減少稅率。但是，很多房地產(chǎn)公司也往往在事情發(fā)生之后，才意識到相關(guān)處理方式不利于公司稅率的減少，甚至因為眼前的稅收利益而忽視了長期的利潤最大化目標，在設(shè)計或策劃方案時，往往也并未顧及策劃方案的整體性，這勢必會造成企業(yè)的稅收籌劃存在顧此失彼的現(xiàn)象，并最終影響到企業(yè)的經(jīng)營。

（四）稅收籌劃制度不健全

許多房地產(chǎn)公司在進行稅收籌劃的過程中都是只制定目標，但是并未建立完善具體的稅收籌劃流程，其所推行的相關(guān)規(guī)章并不合理，所以無法解決實質(zhì)問題。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計稅收籌劃方案的過程中，有可能僅僅考慮了最后節(jié)省稅收的實際情況，并不能完全充分考慮到方案實施成本，而事實上，一旦稅收計劃實施成本太高，便不利于其取得效益甚至收效甚微，有時候更是事與愿違。另外，有些房產(chǎn)公司在開展納稅策劃時，是形式化地提出策劃方案，更有些甚至是直接抄襲其他公司的納稅策劃方案，這些情形下編制出來的策劃方案本身就無法滿足公司的現(xiàn)實需求，公司所承擔(dān)的稅負也就無法減輕。

另外部分地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃崗，策劃人員由稅收管理機關(guān)工作人員兼職，因此專業(yè)策劃人員的配備欠缺，也在一定程度上會影響公司內(nèi)部稅務(wù)策劃隊伍的專業(yè)程度。而且稅收知識體系復(fù)雜，對策劃人員能力與專業(yè)性的要求也極高，而策劃人員經(jīng)驗水平和對政策的全面掌握，也直接決定著公司所要面對的稅務(wù)風(fēng)險的嚴重程度。而一般的企業(yè)稅收或財務(wù)專業(yè)水平有限，稅收籌劃的理論知識水平和實踐經(jīng)驗都不足，也就無法對企業(yè)財務(wù)和稅收情況做出全面掌握，直接影響到了公司稅收籌劃方法的專業(yè)性與完善程度，其所編制的稅收籌劃方案也就無法取得良好的避稅效果，甚至可能會影響到企業(yè)的長久發(fā)展。

（五）與稅務(wù)機關(guān)溝通不充分

就國家層面而言，稅收構(gòu)成了國家財政收入的最主要源泉;從企業(yè)層面上來說，由于所得稅是對公司收益的讓渡，因此公司為了使企業(yè)利潤最大化，會運用不同方式減少所得稅成本，由此可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)和國家之間在稅收方面其實存在著一定的角力，二者達到共贏是最終的目的。稅收政策制定過程總是在不斷地創(chuàng)新與變革之中，而稅收也在不斷地變化，加之一些法律晦澀難懂，因此中小企業(yè)對最新的政策在認識上往往就會出現(xiàn)一些偏差，而中小企業(yè)一旦沒有適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)，其所制定的企業(yè)籌劃方法就可能難以實現(xiàn)合法合規(guī)，開展稅收策劃管理工作時也難免存在著一定風(fēng)險，所以，中小企業(yè)開展合理有效的溝通也就顯得尤為重要。而在實際運營中，不少地產(chǎn)企業(yè)并不注重參與稅收機關(guān)舉辦的稅收培訓(xùn)班，從而浪費了良好的學(xué)習(xí)機會，這對于企業(yè)而言無疑是巨大的損失。

四、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的應(yīng)對策略

（一）提升稅收籌劃意識

很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工都被商業(yè)傳統(tǒng)思維所禁錮，覺得在營業(yè)中的事項就是納稅人，要么想方設(shè)法偷稅，很少有合理的避稅和節(jié)稅意識，對稅務(wù)籌劃管理工作并不關(guān)注，而稅收管理部門也從未研究設(shè)計稅務(wù)籌劃方法，也并未意識到稅務(wù)策劃管理工作對節(jié)省稅務(wù)成本和公司發(fā)展的重要意義。所以，改變公司有關(guān)工作人員的稅務(wù)籌劃意識，對推動公司稅收籌劃工作的順利完成，起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)企業(yè)必須要理性認識稅收籌劃工作對公司發(fā)展壯大的重要性，知法守法，清楚分清稅收籌劃和偷繳漏繳的實質(zhì)差別，在當(dāng)前稅務(wù)優(yōu)惠政策下，積極制定合理可行的稅收籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)也可以在公司文化中加入細節(jié)納稅的理念，在親社會行為的影響下，公司員工如果開始意識到自身的經(jīng)濟活動也是公司稅務(wù)籌劃工作的重要內(nèi)容，并對此概念了然于心，才算建立較強的公司稅務(wù)籌劃意識，如此公司就可以在不同階段和環(huán)節(jié)內(nèi)統(tǒng)籌有序地進行稅務(wù)籌劃工作。

（二）積極掌握稅收政策的變化

由于國家面臨的內(nèi)外情形不斷變化，因此我國的稅收也在經(jīng)歷著不斷地調(diào)整，這就意味著房地產(chǎn)公司需要能夠及時地根據(jù)國家的政策調(diào)整而調(diào)整自身的稅收籌劃策略，做到與時俱進，避免造成涉稅風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部部門之間也可以經(jīng)常就稅收籌劃策略進行座談，使企業(yè)上下一心，共同對稅收籌劃有較為明確的認識，使企業(yè)既定的稅收籌劃策略可以有效推行，從而為企業(yè)帶來更多的收益。

（三）設(shè)計符合自身情況的稅收籌劃方案

地產(chǎn)經(jīng)營涉及幾個階段，許多環(huán)節(jié)，地產(chǎn)企業(yè)必須通過對各個環(huán)節(jié)進行通盤考慮，全面研究可籌劃空間，在各個環(huán)節(jié)有效把控稅收風(fēng)險，從而立足于企業(yè)整體發(fā)展，對經(jīng)營階段所在的各個區(qū)域，公司必須正確抓住各個區(qū)域所特有的稅收政策優(yōu)勢，并根據(jù)各個階段的經(jīng)營特征與運營管理對政策進行策劃，使稅務(wù)策劃的方法與公司自身發(fā)展過程密切融合，以減少土地增值稅稅負為重點，逐步建立自身特色的政策針對性策劃方法。同時，總結(jié)其他公司稅務(wù)策劃的亮點，加以完善而不是盲目照搬，如此可以大大提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的品質(zhì)與效果。

（四）重視培養(yǎng)稅收籌劃專業(yè)人才

稅收籌劃工作難度大，但專業(yè)性卻很強，包括了財政、稅收、財務(wù)以及項目設(shè)計和管理等各種專業(yè)，而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)中涉及稅收的復(fù)雜度要遠高于其他產(chǎn)業(yè)，所以稅收籌劃工作者必須具有較強的綜合素質(zhì)和知識儲備。

因此，公司必須配置相應(yīng)的專業(yè)稅務(wù)籌劃人才，并建立企業(yè)內(nèi)部的定期溝通機制，在避免涉稅風(fēng)險的前提下還能夠獲得最合理的籌劃方案。

這就需要地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)招募專業(yè)的涉稅人才，并不斷強化對籌劃管理人員在稅收政策與財務(wù)等專業(yè)知識方面的訓(xùn)練，尤其是對新的國際稅收政策規(guī)定方面的訓(xùn)練，并定時開展工作考核，以適時更新涉稅人才的專業(yè)知識內(nèi)存，以即時關(guān)心當(dāng)前各國稅收政策的更新政策與發(fā)展，以便使之靈活有效把握并利用當(dāng)前各國與地產(chǎn)公司有關(guān)的稅收法規(guī)與國際稅收政策規(guī)定，與新時代發(fā)展的實際需要相適應(yīng)。

（五）加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅收籌劃過程中都要做到以合規(guī)性為前提，以合規(guī)性為底線。為此，公司的稅收籌劃工作人員既要熟練掌握有關(guān)政策，也要主動地和稅收機關(guān)協(xié)調(diào)，使稅收籌劃的方案具備可執(zhí)行性。對于稅收籌劃過程中遇到的問題，需要及時咨詢稅務(wù)部門，明確方案的思路是否正確，減輕企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險，保障企業(yè)的平穩(wěn)經(jīng)營。

五、結(jié)論

稅務(wù)籌劃關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)，同時也是一項計劃性的活動，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃過程中，需要對政策及專業(yè)知識有較多研究，還要及時了解內(nèi)外部的信息，做到通盤考慮，從而提升企業(yè)的稅收管理水平，進而在財務(wù)管理中降低企業(yè)的稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

相關(guān)鏈接

所謂房地產(chǎn)公司，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

不管是房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介服務(wù)公司還是物業(yè)管理公司，它們的經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因為一般商品屬于動產(chǎn)，具有實體的流動性，可以隨時在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿(mào)易政策、國家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，公司要根據(jù)國際市場的情況進行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會對這類公司產(chǎn)生直接的影響。而對于房地產(chǎn)公司來說，不動產(chǎn)不具有實體的流動性，房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品不可能移動，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開，受制于此，房地產(chǎn)公司經(jīng)營成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆?/p>