許陽(yáng)

（貴州民族大學(xué)法學(xué)院）

商品房買賣關(guān)系到人們的切身利益，而由商品房預(yù)售引發(fā)的糾紛一直為正常社會(huì)生活的一大難題。房地產(chǎn)暴雷事件的發(fā)生，更是引發(fā)了人們對(duì)商品房買賣預(yù)售制度的質(zhì)疑。目前，國(guó)家相關(guān)部門主要從市場(chǎng)監(jiān)管角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行約束以達(dá)到規(guī)制商品房買賣中的不法行為。然而，隨著《民法典》對(duì)預(yù)約合同制度的規(guī)定與完善，應(yīng)認(rèn)識(shí)到除了宏觀層面的調(diào)控手段，與市民生活緊密相關(guān)、直接聯(lián)系人們進(jìn)行商品房交易的預(yù)約合同，也應(yīng)受到重視。學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界理應(yīng)從預(yù)約合同的角度出發(fā)對(duì)此相關(guān)的重要法律問題作出回應(yīng)。商品房買賣預(yù)約合同，也常被稱為預(yù)售合同。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，其本身也是合同，已經(jīng)具備合同成立的必要條件。實(shí)踐中，關(guān)于商品房買賣所涉及的預(yù)約合同問題，主要集中在爭(zhēng)議雙方所訂立的合同文本為預(yù)約合同還是買賣合同、一方違反預(yù)約合同時(shí)應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任等問題。筆者將從這兩個(gè)問題出發(fā)，結(jié)合學(xué)理與實(shí)踐觀點(diǎn)進(jìn)行探析。

一、所訂立合同文本的性質(zhì)認(rèn)定

在我國(guó)，預(yù)約合同最初并非由法律明確規(guī)定，而是以司法解釋的方式進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)單的勾勒。2003年最高人民法院施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為《商品房買賣合同司法解釋》）的第四條，涉及預(yù)約制度，但并未明確提出“預(yù)約合同”的概念。至2012年最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為《買賣合同司法解釋》）第二條，首次在我國(guó)立法上引出了“預(yù)約合同”的概念。立法上對(duì)此的空白，并未影響實(shí)踐中預(yù)約制度的蓬勃發(fā)展。尤其是在商品房買賣領(lǐng)域，由于該制度具有天然的影響力，幾乎成為了商品房買賣的必要過程。直至《民法典》的正式施行，吸收了立法及司法的經(jīng)驗(yàn)，于合同一編的第一分編中規(guī)定了預(yù)約合同制度。這一規(guī)定將預(yù)約合同制度的適用范圍，從買賣合同擴(kuò)大至所有的合同領(lǐng)域，是立法上的一大進(jìn)步。

預(yù)約合同的效力，理論界的觀點(diǎn)并未形成統(tǒng)一的意見。通過梳理，可以分為三種學(xué)說。磋商說認(rèn)為，其要求合同的當(dāng)事人進(jìn)行下一步的磋商行為。持締約說的學(xué)者認(rèn)為，預(yù)約合同產(chǎn)生必須訂立本約的效力。內(nèi)容區(qū)分說認(rèn)為根據(jù)本約應(yīng)具備的內(nèi)容要求不同而確定其性質(zhì)。筆者贊同締約說的觀點(diǎn)。從立法來看，原最高法《買賣合同司法解釋》第2條與此觀點(diǎn)相符，并在《民法典》第495條得到部分保留。此條指出，“不履行訂立買賣合同的義務(wù)”的相對(duì)方可請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。從文義解釋出發(fā)，該行為是一方違約的表現(xiàn)，那么預(yù)約合同的義務(wù)應(yīng)為另行訂立新的買賣合同。雖然學(xué)理上關(guān)于預(yù)約合同的討論莫衷一是，但無論是締約說、磋商說或是內(nèi)容區(qū)分說，實(shí)踐中解決商品房預(yù)約合同糾紛的首要問題為確定雙方當(dāng)事人訂立的合同性質(zhì)。筆者認(rèn)為，判斷雙方訂立合同的性質(zhì)，應(yīng)從兩方面進(jìn)行考察。

（一）依據(jù)訂立該合同的目的

這一標(biāo)準(zhǔn)在判定中應(yīng)屬于根本性標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者指出，合同訂立的過程應(yīng)以階段化論，預(yù)約合同的產(chǎn)生就是其中一個(gè)階段化作用下生成的。由于現(xiàn)代社會(huì)交易類型日益復(fù)雜，當(dāng)事人處于不同的交易階段應(yīng)獲得不同程度的保護(hù)。預(yù)約合同正是將交易的初始階段成果進(jìn)行了固定。從預(yù)約合同的定義及性質(zhì)出發(fā)，預(yù)約合同要求當(dāng)事人簽訂時(shí)所形成的合意為將來某一時(shí)期訂立新的合同。并且，立法對(duì)這一期限的要求并不高，無需明確具體的日期。如果沒有這一合意，就不應(yīng)被稱為預(yù)約合同。最高法的公報(bào)案件成都迅捷案也采用此標(biāo)準(zhǔn)，指出判斷的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示。這種意思表示，指的是雙方是否有意在將來訂立新合約以明確雙方之間的法律關(guān)系的具體內(nèi)容。通過判斷雙方所訂立合同的根本目的而確定其所訂立合同的性質(zhì)，也是貫徹意思自治原則的做法。

（二）依據(jù)所訂立合同的內(nèi)容

依據(jù)合同的訂立目的固然重要，但有時(shí)可能仍會(huì)造成司法上的難題。此時(shí)，可以結(jié)合所訂立合同的內(nèi)容加以判斷。《商品房買賣合同司法解釋》第五條規(guī)定對(duì)此做出了較為明確的規(guī)定。此條規(guī)定，協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容且出賣人已收受購(gòu)房款的，應(yīng)被認(rèn)定為商品房買賣合同而非預(yù)約合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容除了合同成立的基本要件外，以列舉的方式對(duì)商品房的基本狀況、銷售方式、價(jià)款問題、裝修問題、交付問題等事關(guān)商品房交易的重要事項(xiàng)進(jìn)行了明確。實(shí)踐中，法官也常常依據(jù)此條款，考察雙方當(dāng)事人所訂立的合同文本中是否符合此規(guī)定而進(jìn)行涉案合同性質(zhì)的判定。然而，依據(jù)所訂立合同的內(nèi)容這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為輔助根本性標(biāo)準(zhǔn)的參考事項(xiàng)，不宜作為判斷涉案合同性質(zhì)的唯一理由。這是因?yàn)?，目前《民法典》已?jīng)規(guī)定了預(yù)約合同這一獨(dú)立合同類型，以“出賣人已收受購(gòu)房款”這一履行行為作為合同性質(zhì)的判定方式不再適宜。并且，意思表示的解釋規(guī)則只規(guī)定“所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則”等作為解釋的依據(jù)，并未規(guī)定以是否履行作為判定合同性質(zhì)的依據(jù)。

《民法典》以單獨(dú)一條的形式，對(duì)預(yù)約合同制度作出了設(shè)計(jì)。雖同是在商品房交易過程中簽訂的合同文本，相互之間存在著密切的關(guān)聯(lián)，但預(yù)約合同與商品房買賣合同為兩個(gè)獨(dú)立的合同已經(jīng)成為目前公認(rèn)的觀點(diǎn)。作為商品房買賣交易不同階段的產(chǎn)物，兩種合同文本的性質(zhì)決定了雙方當(dāng)事人所享有的不同權(quán)利及承擔(dān)的不同義務(wù)。對(duì)所訂立合同性質(zhì)的判定方式，應(yīng)重新進(jìn)行重視。

二、預(yù)約合同可以轉(zhuǎn)化為本合同

在以所訂立合同的目的作為判定合同性質(zhì)的根本原則前提下，上文所提到的司法解釋及管理辦法的規(guī)定也并非對(duì)審判不再具有幫助，而是應(yīng)從新的角度再次審視。司法解釋的規(guī)定，可以認(rèn)為是預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為本合同的條件。如果雙方當(dāng)事人所訂立的預(yù)約合同滿足一定條件，應(yīng)認(rèn)定發(fā)生了轉(zhuǎn)化。具體來說，可以細(xì)化為兩個(gè)條件。

首先，所訂立的預(yù)約合同具備《商品房銷售管理辦法》所規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容。此規(guī)定在實(shí)踐中產(chǎn)生一種疑問：從預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為買賣合同，需要具備第十六條所規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，還是部分內(nèi)容？從最高法再審案件中，推測(cè)該主要內(nèi)容應(yīng)為十三項(xiàng)在內(nèi)的全部?jī)?nèi)容。某案件中，雙方所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》涵蓋《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的第四項(xiàng)，對(duì)于第五、六項(xiàng)，約定以將來簽訂的《商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)，未約定第七、八、九、十項(xiàng)等，認(rèn)定該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》屬于預(yù)約合同。另一案件[參見最高人民法院（2017）民申3567號(hào)民事裁定書。]中，雙方于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中對(duì)第二、三、四項(xiàng)及《補(bǔ)充認(rèn)購(gòu)協(xié)議》對(duì)第十項(xiàng)的內(nèi)容進(jìn)行約定，并約定了正式買賣合同的簽訂等事宜，認(rèn)定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及《補(bǔ)充認(rèn)購(gòu)協(xié)議》實(shí)為商品房預(yù)約合同。兩個(gè)案件對(duì)第十六條所要求的“主要內(nèi)容”約定的有所差別，均沒有對(duì)全部?jī)?nèi)容進(jìn)行約定，未達(dá)到轉(zhuǎn)化的形式條件。并且，雙方所約定的內(nèi)容應(yīng)為明確的，而非以簽訂后續(xù)的買賣合同為基準(zhǔn)。這種情況下雙方所訂立的合同，才可認(rèn)為是以買賣商品房的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，而非就簽訂后續(xù)的買賣合同達(dá)成合意，此時(shí)才可能滿足具備轉(zhuǎn)化的條件。這種條件是比較嚴(yán)格的。

其次，出賣人已按約收受購(gòu)房款。如前所述，預(yù)約合同產(chǎn)生訂立本約的效力。在交易的初始階段，雙方訂立合約的目的在于為之后訂立商品房買賣合同做準(zhǔn)備，而非確保商品房的交付。在合約的兩個(gè)主體之間進(jìn)行了價(jià)款的支付這一行為后，雙方當(dāng)事人已經(jīng)進(jìn)入了交易的新的階段，雙方以實(shí)際行為履行商品房買賣合同。因此，當(dāng)已經(jīng)發(fā)生房屋出賣人接受購(gòu)房款這一行為時(shí)，可以認(rèn)為雙方的行為超越了預(yù)約合同的內(nèi)容。收受購(gòu)房款的行為不再受預(yù)約的調(diào)整，而應(yīng)受到作為本約的商品房買賣合同的約束。

上述兩個(gè)條件分別從內(nèi)容與行為兩個(gè)方面對(duì)預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同進(jìn)行限制。只有同時(shí)滿足，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)化。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，司法解釋等相關(guān)內(nèi)容所規(guī)定的條件應(yīng)作為預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件，而非預(yù)約合同的成立或生效條件。實(shí)踐中將雙方當(dāng)事人簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》等合同判定為商品房買賣合同的案例較為謹(jǐn)慎，數(shù)量也較少。實(shí)際上，司法審判通常以不滿足上述兩個(gè)條件為理由，而非出于從合同目的出發(fā)，判定雙方所訂立的合同文本為預(yù)約合同。這一現(xiàn)象應(yīng)被糾正。預(yù)約合同并非不能構(gòu)成買賣合同的退路，而是與買賣合同的成立、生效條件有著同樣甚至更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)商正是借助這一理由，以承擔(dān)較少的預(yù)約合同違約責(zé)任而逃避一房二賣行為的司法制裁。

三、商品房預(yù)約合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式

商品房買賣中的預(yù)約合同違約問題，一直是理論界研究的重點(diǎn)，也是審判中不可缺少的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。因?yàn)樗玛P(guān)雙方當(dāng)事人責(zé)任的承擔(dān)、事關(guān)當(dāng)事人能夠得到房屋，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。預(yù)約合同的違約問題處理，必須謹(jǐn)慎。

（一）不應(yīng)包括強(qiáng)制履行

在商品房買賣合同領(lǐng)域，有學(xué)者指出，強(qiáng)制履行指的是直接強(qiáng)制，也就是訂立商品房買賣合同。強(qiáng)制履行的立法目的在于堅(jiān)守契約精神。在是否能夠適用強(qiáng)制履行這一承擔(dān)方式上，學(xué)界也爭(zhēng)執(zhí)不下。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)約合同違約責(zé)任的承擔(dān)不應(yīng)包括強(qiáng)制履行方式。

首先，強(qiáng)制履行違反合同締約自由原則。通常情況下，訂立商品房預(yù)約合同的雙方當(dāng)事人并非生意上的合作關(guān)系，不具有較高的信賴程度。此時(shí)要求雙方當(dāng)事人強(qiáng)制締結(jié)本約，會(huì)使雙方失去商品房交易的反悔機(jī)會(huì)。即使訂立預(yù)約合同的目的在于訂立本約，但訂立本約這種行為是否持續(xù)，不應(yīng)由法院來決定。雙方當(dāng)事人采用訴訟手段時(shí)，想要進(jìn)行訂立本約合同的意愿已經(jīng)較低。如果法院繼續(xù)采用強(qiáng)制履行的手段要求雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同，不利于矛盾的化解。這種強(qiáng)制進(jìn)行締約的解決方式，可能會(huì)造成后續(xù)商品房買賣合同的糾紛，使得不愿意進(jìn)行締約的當(dāng)事人產(chǎn)生新的、更進(jìn)一步的基于后續(xù)本約的違約責(zé)任。這種方式并不能從根本上解決雙方之間的預(yù)約合同糾紛，作為弱勢(shì)一方的自然人，在與資金、人力強(qiáng)大的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行的訴訟中，往往無法得到訴求真正被解決。

其次，繼續(xù)訂立商品房買賣合同的現(xiàn)實(shí)可能性較小。通過案例可以發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)約合同糾紛的產(chǎn)生，通常已不再具有繼續(xù)訂立商品房買賣合同的現(xiàn)實(shí)可能。房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將合同約定的房屋出售、房地產(chǎn)開發(fā)商一直不能取得商品房預(yù)售許可證明、雙方無法就買賣合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見等，是產(chǎn)生預(yù)約合同糾紛的主要原因。此時(shí)，要求繼續(xù)履行預(yù)約合同從而訂立本約，不具有意義，無法適應(yīng)社會(huì)實(shí)踐。

最后，強(qiáng)制履行會(huì)使預(yù)約合同失去本身的意義。最高法法官認(rèn)為，真正的預(yù)約合同，必須包含當(dāng)事人將來仍須簽訂本約從而保留最終決策權(quán)的意思表示。預(yù)約合同給當(dāng)事人機(jī)會(huì)能夠在將來某一時(shí)刻訂立本約，而非此時(shí)直接訂立本約，其本身就在于給雙方當(dāng)事人保留反悔的權(quán)利。然而，通過司法審判的進(jìn)行，以默示預(yù)約合同繼續(xù)履行而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制訂立商品房買賣合同本約的方式，則使這一制度設(shè)計(jì)背離初衷。失去了預(yù)約合同制度賦予的反悔權(quán)利，其與附條件合同等合同類型的區(qū)分意義就變小了。有學(xué)者認(rèn)為，與同樣能固定交易機(jī)會(huì)的其他法律工具相比，預(yù)約合同因安全地獲取最大信息而受到現(xiàn)代社會(huì)的青睞。預(yù)約合同制度通過給予合同當(dāng)事人這種反悔的自由而得到社會(huì)的重用，立法與司法實(shí)踐理應(yīng)正視這種選擇。

（二）應(yīng)包括賠償損失

預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式不應(yīng)包括繼續(xù)履行，并不意味著該預(yù)約就不再具有其他的法律效力。賠償損失的承擔(dān)方式應(yīng)為《民法典》第475 條第二款關(guān)于預(yù)約合同違約責(zé)任的應(yīng)有之義。預(yù)約合同的賠償問題通常聚焦于賠償?shù)姆秶Ｓ袑W(xué)者認(rèn)為由于一方的違約行為使得雙方無法訂立本約，雙方損失了訂立商品房買賣合同的機(jī)會(huì)，因此，因一方違約所獲得的賠償范圍，應(yīng)限于預(yù)約合同所產(chǎn)生的信賴?yán)妗W(xué)界也存在其他觀點(diǎn)。由于賠償?shù)姆秶拗茊栴}學(xué)界與實(shí)踐并未形成統(tǒng)一的意見，實(shí)踐中預(yù)約合同雙方當(dāng)事人通常約定定金條款以預(yù)防將來可能發(fā)生的損失。根據(jù)這一實(shí)踐中通常采用的做法，司法解釋規(guī)定了預(yù)約合同適用定金罰則。該解釋規(guī)定，不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收受方應(yīng)返還定金。從案例中發(fā)現(xiàn)，雙方之間如果磋商不成，通常被判定為屬于不可歸責(zé)的情形。具體來說，一般情況下磋商不成主要體現(xiàn)為雙方當(dāng)事人對(duì)合同的主要條款無法形成一致意見。而由于涉案房屋已售出或不符合登記備案條件等情況導(dǎo)致的商品房買賣合同無法繼續(xù)簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)商通常要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

商品房買賣關(guān)系到人們對(duì)物質(zhì)保障最本質(zhì)的要求，相關(guān)問題必須受到重視。《民法典》第495 條對(duì)預(yù)約合同的概念以及違反預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任作了明確，進(jìn)一步完善了我國(guó)預(yù)約合同立法。預(yù)約合同作為合同編中獨(dú)立設(shè)計(jì)的一項(xiàng)制度，具有其自身的效力。然而，司法裁判對(duì)預(yù)約合同違約行為的處理仍未形成統(tǒng)一意見，仍需要進(jìn)一步的討論。從審判角度出發(fā)，合同訂立時(shí)雙方的真實(shí)目的應(yīng)作為判定其性質(zhì)的首要且根本的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)預(yù)約合同符合現(xiàn)有法律中關(guān)于商品房買賣合同主要內(nèi)容的規(guī)定且一方當(dāng)事人已經(jīng)按約收受房款時(shí)，發(fā)生轉(zhuǎn)化。并且，當(dāng)無法訂立本約時(shí)，商品房預(yù)約合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式不應(yīng)包括強(qiáng)制履行。