何國(guó)丹

（上海中駿置業(yè)有限公司，上海 201107）

房地產(chǎn)行業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，但其與第二產(chǎn)業(yè)具有較大關(guān)聯(lián)度，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均會(huì)產(chǎn)生直接或間接影響，并且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義?，F(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，持續(xù)收緊銀行信貸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境。因此，有必要探討房企走出困境的策略，選擇適合房企發(fā)展的融資方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)涵與特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)融資而言，其主要指房產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售等相應(yīng)環(huán)節(jié)中籌資的活動(dòng)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異明顯，具有自身的特征。如較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間、較大投資等，這導(dǎo)致其需要大量資金，并且具有較高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.資金需求量巨大

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，從獲取土地開(kāi)始一直到完成配套設(shè)施建設(shè)，都必須依靠充足資金的支持，雄厚的經(jīng)濟(jì)能力大大提升企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，普通融資規(guī)模無(wú)法滿足企業(yè)預(yù)期的要求，也不能幫助和支持企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展與壯大，對(duì)于其他企業(yè)而言，通常采用的遍地開(kāi)花融資政策不一定適用于房地產(chǎn)企業(yè)。

2.地域差異十分明顯

相較于其他行業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資要求較高，加上國(guó)家管控力度大，在地域上表現(xiàn)出明顯的差異。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的銀行為了使自身風(fēng)險(xiǎn)降至最低，通常在貸款時(shí)會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的態(tài)度，特別是將銀根緊縮信貸政策應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的二、三線城市，使很多資金流向具有較高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的沿海城市，或向具有較大綜合競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，造成中小型房企缺少貸款支持，難以繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋。

3.貸款規(guī)模極易受政策影響

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是在很大程度上會(huì)受到相關(guān)政策的影響，其中最明顯的表現(xiàn)是貸款政策影響，并且政策已經(jīng)成為關(guān)鍵性要素，對(duì)中小企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生決定性的影響。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加上多變的政策，造成我國(guó)中小型房企被大量吞并或者直接退出市場(chǎng)、面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資管理的重要性

1.有助于保障企業(yè)對(duì)外投資

售出后的房產(chǎn)很難形成大量資金流，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若不能將大量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)，積極對(duì)外投資，就無(wú)法保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展。以我國(guó)著名房地產(chǎn)企業(yè)為例，碧佳園、萬(wàn)科等沒(méi)有受限于已有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，他們不斷著手開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)、國(guó)外房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而促進(jìn)市場(chǎng)占有率的提高，為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大企業(yè)的目的，有必要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的提高，最大限度地發(fā)揮融資的保障優(yōu)勢(shì)和作用。

2.有助于提升企業(yè)品牌效應(yīng)

在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)房屋的高要求，應(yīng)用常規(guī)開(kāi)發(fā)理念已不能很好地滿足，想要促進(jìn)房屋品質(zhì)的提升，幫助企業(yè)樹(shù)立品牌形象，促進(jìn)品牌溢價(jià)能力的提高，房地產(chǎn)企業(yè)就必須采取具有較強(qiáng)針對(duì)性且十分有效的措施。部分房企為了搶占先機(jī)而占據(jù)優(yōu)越地理位置；部分企業(yè)以最優(yōu)房屋質(zhì)量和居住環(huán)境獲得大量忠實(shí)客戶，創(chuàng)造出極高的企業(yè)商譽(yù)；一些企業(yè)為了吸引消費(fèi)者的注意力，通常會(huì)采取低價(jià)格和高贈(zèng)送的方式。以藍(lán)光地產(chǎn)為例，為了使市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，其高度重視戶型設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)空間的充分利用，在保證居住舒適度的基礎(chǔ)上加大面積的贈(zèng)送，將更多實(shí)惠帶給用戶。各家房地產(chǎn)企業(yè)在搶占市場(chǎng)份額方面都想方設(shè)法采取有效措施，形成百花齊放的局面，然而，無(wú)論采取任何一種方式，都需要依靠強(qiáng)大資金的支持，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作關(guān)鍵且至關(guān)重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

（一）銀行貸款

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，以商品房開(kāi)發(fā)貸款為例，實(shí)際指將貸款發(fā)放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要應(yīng)用于建設(shè)商品房和配套設(shè)施方面。對(duì)比其他融資方式，銀行貸款的安全性更高，利息更加合理，在房地產(chǎn)融資中占據(jù)較高比例。

（二）房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券融資指企業(yè)在未獲取大量資金情況下，將一種具有借款信用的憑證推出來(lái)，持有債券的人員通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)計(jì)收益，同時(shí)到期之后收回本金。一般情況下，債券融資能夠快速籌措資金，同時(shí)對(duì)企業(yè)的任何決定都不會(huì)產(chǎn)生影響，其作用非常明顯。對(duì)比銀行貸款，債券投資需要更高成本，不可避免會(huì)增大企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化主要指促進(jìn)房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)變，使其向有價(jià)證券方向發(fā)展，借助證券化開(kāi)展融資工作，能夠使證券市場(chǎng)的作用得到充分發(fā)揮，使大眾化房地產(chǎn)資本與專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)成為現(xiàn)實(shí)，還能幫助分散投資風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托指受到委托后的信托投資公司，組織資金籌集活動(dòng)，進(jìn)而使房地產(chǎn)項(xiàng)目得以開(kāi)發(fā)出來(lái)，從而獲取對(duì)應(yīng)收益。從整體角度看，房地產(chǎn)信托主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)信托；二是房地產(chǎn)資金信托。對(duì)比債務(wù)融資，房地產(chǎn)信托的回報(bào)更加可靠，具有風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)勢(shì)，它是股權(quán)投資的一種，不會(huì)增加企業(yè)債務(wù)，是當(dāng)前應(yīng)用最普遍的一種融資方式。

另外，還包括境外融資、小額融資等模式，這些融資方式通常將融資服務(wù)提供給一些特殊企業(yè)，然而，考慮其具有較高融資風(fēng)險(xiǎn)，未能受到法律的規(guī)范監(jiān)管，通常不被企業(yè)應(yīng)用。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)仍然以銀行貸款為主

近年來(lái)，人們生活水平得到大幅度提高，隨著購(gòu)房需求的日益增大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，眾多資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)程度，不斷上升的土地價(jià)格與材料價(jià)格，也進(jìn)一步推高房地產(chǎn)企業(yè)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金，通常會(huì)爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的支持。就股權(quán)性融資而言，通常存在周期較長(zhǎng)、程序繁瑣、融資費(fèi)用較高等短板，同時(shí)也存在股權(quán)被稀釋的可能；其他的債務(wù)性融資模式，包括信托公司、基金公司等，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，上述融資公司雖入門(mén)標(biāo)準(zhǔn)要求偏低，但是，考慮到其市場(chǎng)不夠完善，因此，也沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用。相比之下，銀行貸款融資費(fèi)用較低，想要使成本不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更傾向于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)。此種貸款可以在短時(shí)間內(nèi)完成審批工作，進(jìn)而逐步擴(kuò)大銀行融資范圍。由此看來(lái)，是否可以獲取銀行貸款，決定著企業(yè)未來(lái)的命運(yùn)。但是，國(guó)家宏觀政策的不斷調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的難度，也造成大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)，不得不通過(guò)并購(gòu)、重組或轉(zhuǎn)型，來(lái)獲取生存的機(jī)會(huì)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)上市融資難度較大

在資金成本不足、融資渠道狹窄等多種因素制約下，選取運(yùn)用上市融資方式的房產(chǎn)公司逐漸增多。此種融資方式具有明顯優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在企業(yè)無(wú)須歸還募集的資金，可以消除企業(yè)歸還本息的負(fù)擔(dān)，同時(shí)具有資金靈活運(yùn)用的優(yōu)勢(shì)，還能在其獲得效益后將效益分發(fā)給股東。然而，考慮到房地產(chǎn)公司通常具有較高資產(chǎn)負(fù)債比率，會(huì)大大增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為保障金融市場(chǎng)安全，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司的上市管控嚴(yán)格，門(mén)檻較高。大部分房地產(chǎn)公司因此無(wú)法滿足國(guó)家制定的上市標(biāo)準(zhǔn)要求，難以在短時(shí)間內(nèi)成功上市，因此，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中，也就無(wú)法利用二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)票增發(fā)方式，重新融資，恢復(fù)和補(bǔ)充資金“造血”功能。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)融資規(guī)模偏小

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其債券融資特點(diǎn)包括有償還款期限、相對(duì)較低融資成本、較少附加條件、靈活還款方式等。但國(guó)家對(duì)作為債券發(fā)行主體的房地產(chǎn)企業(yè)，也有較高的發(fā)行要求和較嚴(yán)的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，只有具有良好經(jīng)濟(jì)效益的大企業(yè)，才能符合相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，能夠借助債券市場(chǎng)進(jìn)行融資。大部分中小房地產(chǎn)公司，雖期待通過(guò)發(fā)行本公司債券來(lái)進(jìn)行融資，但受制于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和基本面，偏大的到期有償還款風(fēng)險(xiǎn)，加上國(guó)家規(guī)定的發(fā)行要求和標(biāo)準(zhǔn)又較高，融資難度大。導(dǎo)致基本上沒(méi)有中小企業(yè)運(yùn)用此種融資方法，也大大降低總體上的債券發(fā)行量，實(shí)際上不利債券市場(chǎng)的進(jìn)步與發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本偏高

近幾年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)政策調(diào)控，銀行貸款利率向偏高方向調(diào)整。從整體角度看，對(duì)比基準(zhǔn)貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取的開(kāi)發(fā)貸款利率更高。而股權(quán)及其他融資方式在整個(gè)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中所占的比重仍然較少。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得偏低的借貸成本，為了保證企業(yè)正常運(yùn)行，就不得不鋌而走險(xiǎn)去獲取較高成本的資金，用于支持企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，因此，上述情況大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

五、化解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策及建議

（一）強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，減少依靠

現(xiàn)階段，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。如果受到調(diào)控政策影響，無(wú)法順利銷(xiāo)售，高周轉(zhuǎn)就有資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。由此看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，首先，必須開(kāi)發(fā)能夠適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，并以品質(zhì)保障為基礎(chǔ)，提高產(chǎn)品的去化速度，為短時(shí)間回流資金提供保障。其次，必須將全面嚴(yán)格的預(yù)算做好，將各項(xiàng)成本費(fèi)用支出控制好，開(kāi)源節(jié)流，落實(shí)到位。再次，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變，即從單一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，對(duì)管理、運(yùn)營(yíng)、建設(shè)等配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)化。只有這樣才能贏得客戶認(rèn)可，使其自愿購(gòu)入產(chǎn)品，達(dá)到實(shí)現(xiàn)快速回流企業(yè)資金的目的，減少對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)不斷進(jìn)步。

（二）探索多元化融資渠道，滿足企業(yè)資金需求

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背景下，必須大大提高各行各業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度。對(duì)于單個(gè)企業(yè)而言，為了能夠在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，必須積極改變單一運(yùn)營(yíng)模式，編制出優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)了解，通過(guò)對(duì)直接資金融合方法的應(yīng)用，我國(guó)一些知名房地產(chǎn)公司通過(guò)建立合作關(guān)系拿地。一方面，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分散使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大下降；另一方面，能發(fā)揮出合作企業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，將適合和滿足市場(chǎng)要求的房屋成功建設(shè)出來(lái)，同時(shí)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中爭(zhēng)取銀行的支持，獲得建設(shè)的資金。結(jié)合不同的融資方法，為企業(yè)的資金需求提供保障。由此看來(lái)，房地產(chǎn)公司必須實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，避免集中投資，不斷豐富籌資路徑，持續(xù)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)達(dá)，其不僅建設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)，還積極投身于文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，除了分散投資風(fēng)險(xiǎn)之外，還能在多個(gè)領(lǐng)域形成籌資渠道，為企業(yè)的資金需求提供有力保障。

（三）增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控

很多因素均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生決定性影響，如國(guó)家政策、金融方針、法律規(guī)定、市場(chǎng)要素等。因此，優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)必須具備抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。融資雖然可以將杠桿效益帶給企業(yè)，但如果不能合理控制，也會(huì)將巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶給企業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在追逐最大化經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，必須重視預(yù)防與控制風(fēng)險(xiǎn)，提前制定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略，防止不能有效管控風(fēng)險(xiǎn)，將致命后果帶給企業(yè)。在具體工作實(shí)踐中，通常需要以企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為依據(jù)，對(duì)企業(yè)資金的使用量作出合理預(yù)測(cè)，在融資初期對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，除了避免閑置浪費(fèi)資金外，還要將相應(yīng)還款計(jì)劃制定出來(lái)，在管理貸后資金過(guò)程中，加強(qiáng)聯(lián)系信托公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)，全過(guò)程追蹤股票、證券等資本市場(chǎng)。尤其在做出關(guān)鍵性決策之前，拓展研究時(shí)間跨度，必須將融資期限涵蓋在內(nèi)。以風(fēng)險(xiǎn)分析法為驅(qū)動(dòng)開(kāi)展相應(yīng)工作。假如外部環(huán)境發(fā)生的變化非常不利，則必須對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)量融資風(fēng)險(xiǎn)敞口，將風(fēng)險(xiǎn)處置方案和風(fēng)控措施編制出來(lái)。

（四）提高財(cái)務(wù)人員素養(yǎng)和融資水平

為了有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境，有必要重視關(guān)聯(lián)人的各種工作。究其原因，主要是人是所有工作的中心，人作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮重要作用和價(jià)值。這對(duì)企業(yè)提出要求，必須立足市場(chǎng)規(guī)律和國(guó)家政策環(huán)境，加強(qiáng)培訓(xùn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員、管理人員素質(zhì)能力。例如，解讀政策能力、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)、市場(chǎng)敏感度等，借助提升人員能力素養(yǎng)，使內(nèi)部管理水平不斷提高。將具有過(guò)硬素質(zhì)、較高技術(shù)水平、較強(qiáng)責(zé)任心融資人才引進(jìn)來(lái)，將強(qiáng)有力的人才支持提供出來(lái)，以便房地產(chǎn)企業(yè)更好地開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新金融產(chǎn)品。將系統(tǒng)化融資培訓(xùn)工作做好，借助積極高效的培訓(xùn)，促進(jìn)內(nèi)部工作人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)能力的提升。除此之外，還必須將內(nèi)控系統(tǒng)構(gòu)建出來(lái)并進(jìn)行優(yōu)化，確保財(cái)務(wù)部門(mén)精準(zhǔn)、客觀地開(kāi)展信息核算工作，科學(xué)調(diào)節(jié)和管理企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，為流動(dòng)比率符合融資標(biāo)準(zhǔn)提供保障，使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低，促進(jìn)融資能力水平的大幅度提升。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用至關(guān)重要。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資卻陷入困境，這必然會(huì)嚴(yán)重影響具有高度密集資金特點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于我國(guó)當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模的限制較為嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)必須找到全新的融資渠道，即將權(quán)益融資作為融資的主要方式之一，以滿足國(guó)家當(dāng)前的調(diào)控要求，奠定良好的融資基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。