鮑玉婷

（義烏市繡湖置業(yè)有限公司，浙江 義烏 322000）

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢(shì)更為復(fù)雜，在投資決策方面的問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要逐漸將關(guān)注點(diǎn)前移，重視投資決策，進(jìn)一步優(yōu)化自身管理模式，使投資決策更加科學(xué)、合理。因此，本文就房地產(chǎn)企業(yè)投資決策存在的問(wèn)題與優(yōu)化策略進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、投資決策的內(nèi)涵

投資決策主要是指投資者為達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)的方式方法，綜合分析投資方向、成本、結(jié)構(gòu)以及收益等內(nèi)容，從而制定出最優(yōu)的投資方案。投資決策的特點(diǎn)有：首先，針對(duì)性。制定投資決策時(shí)，應(yīng)具備明確的目標(biāo)，若投資目標(biāo)不明確，則無(wú)法稱之為投資決策，若無(wú)法達(dá)到投資目標(biāo)，則屬于失策。其次，現(xiàn)實(shí)性。投資行動(dòng)的開(kāi)展，需要以投資決策作為重要基礎(chǔ)，可以說(shuō)，投資決策屬于現(xiàn)代化投資經(jīng)營(yíng)管理的核心范疇。實(shí)際上，投資經(jīng)營(yíng)管理屬于決策、執(zhí)行、再?zèng)Q策、再執(zhí)行的不斷循環(huán)過(guò)程。再次，擇優(yōu)性。擇優(yōu)就是合理地選擇，優(yōu)選方案不一定是最優(yōu)方案，不過(guò)卻是眾多投資方案中最適合的方案。最后，風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資環(huán)境多變復(fù)雜，往往會(huì)存在較多不可避免和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)行投資決策時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性因素予以綜合分析，科學(xué)評(píng)估其潛存的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的意義

（一）強(qiáng)化企業(yè)管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)實(shí)施高效的管理，實(shí)行運(yùn)營(yíng)資源的優(yōu)化配置，構(gòu)建出良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，實(shí)現(xiàn)階段性發(fā)展目標(biāo)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效投資決策，能夠統(tǒng)籌分析內(nèi)外部環(huán)境，獲得更高的決策執(zhí)行力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)財(cái)務(wù)管理理念時(shí)，能夠通過(guò)全面預(yù)算管理手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策動(dòng)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，從而保證各環(huán)節(jié)預(yù)算管理的科學(xué)實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)良好落實(shí)，在合理配置各項(xiàng)資源的同時(shí)，降低企業(yè)投資成本，達(dá)成投資預(yù)期。

（二）提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

同其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在更加復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，在經(jīng)營(yíng)成效上，會(huì)有更多的影響因素，包括國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及營(yíng)銷方式等。若投資決策不佳，可能誘發(fā)局部或全面的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重情況下，會(huì)出現(xiàn)投資決策與實(shí)際不符的情況，造成投資的損失。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策良好，能夠綜合確切分析影響經(jīng)營(yíng)成效的各個(gè)因素，并強(qiáng)化決策的影響力，可有效防范各類風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益

當(dāng)產(chǎn)出遠(yuǎn)大于投入時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得更多利潤(rùn)，形成健康資金鏈。在投資生產(chǎn)中，如何有效提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，投資決策的當(dāng)否是重要的影響因素之一。通過(guò)科學(xué)開(kāi)展投資決策，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)深入了解項(xiàng)目投資的實(shí)際情況，結(jié)合決策評(píng)估結(jié)果，構(gòu)建出具針對(duì)性的管理體系，在幫助企業(yè)達(dá)成投資目標(biāo)的同時(shí)，使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策存在的突出問(wèn)題

（一）未能清晰把握投資決策的主要影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，進(jìn)行投資決策時(shí)會(huì)受到較多因素的影響，不僅包括直觀因素，還包括客觀因素，例如國(guó)家政策、自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及國(guó)民消費(fèi)能力等，只有對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行全面分析，在此基礎(chǔ)上，才能科學(xué)地制定投資決策[2]。但是，有一些房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，降低投資決策成本，并不重視投資決策，通常會(huì)將重點(diǎn)放在新產(chǎn)品的推出上，沒(méi)有重點(diǎn)分析投資決策的影響因素，結(jié)果影響了投資決策的科學(xué)性和合理性，反而增加了投資成本。

（二）決策者綜合素質(zhì)及決策水平有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中，決策者的綜合素質(zhì)與決策水平，會(huì)直接影響投資決策的科學(xué)性及有效性。特別是在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，人員的作用日漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)決策者提出了更高的要求。一些房地產(chǎn)企業(yè)的決策者，受到能力與專業(yè)知識(shí)的限制，使制定出的投資決策不夠科學(xué)、合理，未能充分發(fā)揮出投資決策的價(jià)值。這些決策者在綜合素質(zhì)與決策水平上，仍存在較大的提升空間。

（三）忽視投資決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資屬于較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，會(huì)面臨較多的影響，如建造風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，若在投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重失誤，預(yù)測(cè)結(jié)果與項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)重偏離，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的投資決策風(fēng)險(xiǎn)。換言之，忽視投資決策本身就是風(fēng)險(xiǎn)，而且是不小的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）投資決策能力有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)若想充分利用自身資源，獲得更多的投資效益，需要基于完善的財(cái)務(wù)管理制度，科學(xué)實(shí)施投資決策，不斷提升決策實(shí)力。但現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)，往往存在決策缺位情況，如投資目標(biāo)不夠明確，決策者不具備良好創(chuàng)新能力，分析方法過(guò)于老舊的現(xiàn)象，因而影響到了投資決策的科學(xué)性、合理性，無(wú)法為企業(yè)提供良好的投資決策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的優(yōu)化策略

（一）重點(diǎn)把握投資決策的主要影響因素

首先，需求因素。工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面了解市場(chǎng)供需關(guān)系，對(duì)不同地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品購(gòu)買力進(jìn)行深入分析，按照需求因素進(jìn)行投資決策的科學(xué)制定，如對(duì)于三線以及四線城市而言，人均消費(fèi)能力不高[3]，所以，需要合理控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不可開(kāi)發(fā)大量的豪宅別墅項(xiàng)目，應(yīng)將重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)型住房承建項(xiàng)目上，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的項(xiàng)目投資收益。其次，時(shí)間因素。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)，還應(yīng)綜合考量承建周期與運(yùn)營(yíng)周期，對(duì)建設(shè)起點(diǎn)以及投產(chǎn)日加以明確，保證能夠在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)，使投資決策的時(shí)效性進(jìn)一步提升，有效減少企業(yè)成本支出。最后，成本因素。無(wú)論是投入階段，還是產(chǎn)出階段，都會(huì)有相應(yīng)的成本支出，如建設(shè)投資費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、經(jīng)營(yíng)成本、流動(dòng)資金投資及企業(yè)所得稅等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注成本因素，通過(guò)有效的成本控制方式，提升決策質(zhì)量。

（二）提升決策者綜合素質(zhì)及決策水平

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與科技水平持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模逐漸擴(kuò)大，企業(yè)決策者若想保證投資決策的科學(xué)性及有效性[4]，應(yīng)重點(diǎn)提升自身的綜合素質(zhì)以及決策水平。第一，應(yīng)具備良好的發(fā)展遠(yuǎn)見(jiàn)，開(kāi)展投資決策活動(dòng)時(shí)，決策者應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，以此保證投資決策更具前瞻性與科學(xué)性。第二，投資決策者需要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，若企業(yè)投資者一味追求個(gè)人利益，很容易會(huì)導(dǎo)致決策失敗，因此，企業(yè)投資者需要始終將房地產(chǎn)企業(yè)利益放在首位。第三，房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)強(qiáng)化自我學(xué)習(xí)，為有效避免投資決策失誤，決策者需要積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)與先進(jìn)的管理方法，不斷優(yōu)化自身知識(shí)結(jié)構(gòu)，更好地滿足企業(yè)發(fā)展需求。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)通過(guò)多樣化的手段，為投資決策者提供更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，不斷更新決策者思想觀念，做出科學(xué)的投資決策。

（三）選擇合理的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為有效規(guī)避投資決策風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)資源情況與發(fā)展戰(zhàn)略，合理應(yīng)用項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)，如項(xiàng)目?jī)衾?、回收期、投資峰值、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、現(xiàn)金流回正周期以及凈現(xiàn)值（NPV）等[5]。通常情況下，小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)上，主要應(yīng)用的是凈利率以及回收期等靜態(tài)指標(biāo)。而資金周轉(zhuǎn)速度高、融資能力強(qiáng)的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，存在較多的投資機(jī)會(huì)，會(huì)重點(diǎn)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)際盈利能力進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，因此，往往在項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)上，主要應(yīng)用的是內(nèi)含報(bào)酬率、凈現(xiàn)值以及凈利率等指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大，存在較多不確定的因素，需要選擇更加科學(xué)的方式，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與衡量。第一，選擇SWOT分析方式，對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)以及威脅進(jìn)行綜合考慮，全面、系統(tǒng)地評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)外情況；第二，基于敏感性分析下，進(jìn)行銷售價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)對(duì)收益影響的測(cè)算，同時(shí)獲得可投資成本以及售價(jià)區(qū)間。選擇情景分析的方式，測(cè)算出最優(yōu)項(xiàng)目收益、最可能發(fā)生的項(xiàng)目收益以及最差項(xiàng)目收益，在此基礎(chǔ)上，全面分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)多樣化的方式，全面評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（四）增強(qiáng)投資決策能力

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷積累項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)投資決策管理體系進(jìn)行完善，將重點(diǎn)放在決策管理制度流程、標(biāo)準(zhǔn)以及制度等方面，為投資決策行為提供有力依據(jù)，擁有明確的投資決策目標(biāo)，防止投資決策矛盾與冗余環(huán)節(jié)[6]，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)投資決策效率。第二，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策工作人員，不僅要重視企業(yè)開(kāi)發(fā)效益，還應(yīng)保證相關(guān)決策的綜合性、合法性以及合理性，應(yīng)用更為先進(jìn)的方式與手段進(jìn)行科學(xué)決策，增強(qiáng)企業(yè)投資決策能力。第三，對(duì)投資決策方法進(jìn)行創(chuàng)新，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)BIM技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)進(jìn)行分析，做出高效投資決策，基于先進(jìn)技術(shù)手段下，對(duì)投資信息進(jìn)行統(tǒng)籌，完成決策任務(wù)。

（五）建立科學(xué)的投資決策體系

第一，設(shè)置決策機(jī)構(gòu)?；谕顿Y決策理論，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建投資決策項(xiàng)目小組。無(wú)項(xiàng)目時(shí)，這個(gè)機(jī)構(gòu)為松散型，有項(xiàng)目時(shí)則變?yōu)榫o密型，可由專職人員與兼職人員共同組成決策機(jī)構(gòu)，主要有領(lǐng)導(dǎo)人員、技術(shù)人員、營(yíng)銷人員、財(cái)務(wù)人員以及建筑人員等。決策機(jī)構(gòu)應(yīng)具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、論證評(píng)估、投資決策、監(jiān)督實(shí)施以及運(yùn)作管理等職能，保證管理體制更為完善。第二，進(jìn)一步明確投資管理要點(diǎn)[7]。結(jié)合實(shí)際情況，保證投資結(jié)構(gòu)的合理性，投資產(chǎn)業(yè)分布上，關(guān)注現(xiàn)有主體產(chǎn)業(yè)以及潛在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第三，樹(shù)立正確的投資決策理念。房地產(chǎn)企業(yè)需要向?qū)I(yè)化生產(chǎn)邁進(jìn)，盡量避免多項(xiàng)投資。投資決策過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益的提升上，不僅要關(guān)注短期利益，還應(yīng)關(guān)注長(zhǎng)期利益，防止形象工程的出現(xiàn)。

（六）重視市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得較高的市場(chǎng)占有率，擁有競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)，進(jìn)行投資決策時(shí)，需要將重點(diǎn)放在市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)測(cè)上。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，應(yīng)對(duì)調(diào)查及預(yù)測(cè)目的加以明確，以此為主要依據(jù)制定實(shí)施計(jì)劃，逐步分解面臨的市場(chǎng)問(wèn)題，將原本復(fù)雜的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單化處理，按照具體投資方向，精準(zhǔn)收集相關(guān)資料，通過(guò)深入、全面的市場(chǎng)調(diào)查，獲得豐富的市場(chǎng)信息，一般而言，市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，會(huì)存在較多的信息量，因此應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際需要，結(jié)合市場(chǎng)需求以及供給情況，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，需要進(jìn)行市場(chǎng)的連續(xù)預(yù)測(cè)分析，基于不同市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整投資決策，對(duì)市場(chǎng)投資決策進(jìn)行全面把握，避免出現(xiàn)盲目投資的情況，提升決策準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策意義重大，不僅能夠強(qiáng)化企業(yè)管理，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力，還能使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)分析自身現(xiàn)存的投資決策問(wèn)題，重點(diǎn)把握投資決策的主要影響因素，提升決策者綜合素質(zhì)及決策水平，選擇合理的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，增強(qiáng)投資決策能力，建立科學(xué)的投資決策體系，重視市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)測(cè)等，保證投資決策更加科學(xué)、合理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。