葉 敏

（中國武夷實業(yè)股份有限公司，福建 福州 350001）

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式特點是投入高、收入高，作為高風(fēng)險投資項目之一，為了促進企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展內(nèi)部控制審計工作。審計通常分為內(nèi)外兩種形式，外部審計是為企業(yè)進行風(fēng)險評估，促進企業(yè)健康發(fā)展；內(nèi)部審計是為企業(yè)進行監(jiān)督，輔助企業(yè)向著良好的方向發(fā)展。通過開展審計工作，可以進一步規(guī)劃與提升房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計的主要內(nèi)容

（一）收入

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部的房產(chǎn)資源即已開發(fā)完成的房屋銷售用地、銷售房屋以及全套配套設(shè)施，都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部庫存商品，也是收入的主要來源。其中，審計師需要對當(dāng)前的庫存商品進行審計[1]，注意房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)是否存在不合理現(xiàn)象，將成本進行轉(zhuǎn)接，在相關(guān)的預(yù)收賬款中是否存在不合理等情況。內(nèi)部審計人員的工作目標是對銷售合同、銷售月報表等進行審核與數(shù)據(jù)計算。內(nèi)部審計人員應(yīng)及時與售房部進行聯(lián)系與溝通，監(jiān)督和審查應(yīng)依據(jù)會計準則開展和實施，將其中的放款收入列入預(yù)收的賬款中，對此進行整體的核算。尤其是對于按揭銷售的商品房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定批準后，進行收入的細化和分解，再按照企業(yè)的收支規(guī)定，平衡收入情況。

（二）成本費用

審計工作中開發(fā)成本的計算內(nèi)容包括很多方面，例如，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓金額、拆遷補償款、基礎(chǔ)的設(shè)施施工費用，公共場所的配套設(shè)施費用等。由于涉及企業(yè)的利益，因此，相關(guān)人員在進行審計時，可以盡量注意房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、費用計算與分配不合理等情況。

基于此，為了加快房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)[2]，保持貨幣資金收入與支出的穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對是否存在費用的跨期現(xiàn)象進行內(nèi)部核查，對不清晰、不明確的支出款項嚴格查明。將房地產(chǎn)企業(yè)中存在的費用提取不合理、操作不合理等現(xiàn)象進行合理化的分配，以免出現(xiàn)與預(yù)期不符的情況。

（三）工程造價及內(nèi)控制度

在房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部審計工作時，應(yīng)進行相應(yīng)的風(fēng)險評估工作。為審計擬定更具針對性的經(jīng)營方向，為管理者提供有效的財務(wù)建議，以促進企業(yè)獲得良好的經(jīng)營管理成果，改善企業(yè)組織框架，為企業(yè)的生存與戰(zhàn)略目標制定全面的內(nèi)控審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在進行重大決策時，對其重大決策工程制定相應(yīng)的內(nèi)控審計制度，保證決策的合理性及有效性，預(yù)先對其決策效果與該支出實施的工程造價進行預(yù)估值的計算，最大限度地規(guī)避企業(yè)活動（投資）等決策風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計的難點

（一）信息交互性強導(dǎo)致審計難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及面較為廣泛，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，在該行業(yè)的建設(shè)中，跨行業(yè)、跨業(yè)務(wù)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象，這直接帶來的問題就是各地區(qū)的管理與該地的戰(zhàn)略定位存在一定的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一種較為特殊的投資企業(yè)，需要擁有大量的資金與投資資料。因此，在信息的傳遞與交互方面，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的難題。房地產(chǎn)行業(yè)的交互性也使得房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段面臨不同的建設(shè)任務(wù)與投資項目等[3]。

信息交互問題可能會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的信息傳遞速度慢，跨市的信息傳遞也有一定的不確定性，這些均不利于房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對信息的甄別速度。一旦信息在一個方向中出現(xiàn)遲滯，對房地產(chǎn)企業(yè)及其他企業(yè)的發(fā)展均會產(chǎn)生十分不利的影響。

（二）市場環(huán)境復(fù)雜及政策壓力大導(dǎo)致審計時間長

房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境并非純粹市場化的環(huán)境，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面對市場化的競爭壓力，也要隨時按照國家出臺的政策對自身進行調(diào)節(jié)。在競爭日益激烈的市場環(huán)境，以及國家政策壓力下的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的涉及面廣泛，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的經(jīng)濟效益，往往會將企業(yè)的一部分經(jīng)營用在外包上，這也就使企業(yè)內(nèi)部形成一個短期牟利的經(jīng)營模式，在外包經(jīng)營模式下如果不進行規(guī)范和管理，很可能會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不利的影響。上述信息交互難度大，會出現(xiàn)審計的資料調(diào)度較為困難，如果想節(jié)約審計時間，就要進行事后的審計，但不利于企業(yè)的風(fēng)險最小化。

（三）審計系統(tǒng)執(zhí)行力不足

房地產(chǎn)企業(yè)中的審計管理問題，往往出在審計系統(tǒng)的建設(shè)方面。當(dāng)前，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息時代的發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的日益成熟，房地產(chǎn)企業(yè)審計體系逐步走向規(guī)范化。但是，雖有相應(yīng)完善的審計體系，對于內(nèi)部管理與執(zhí)行力度卻不夠，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的審計壓力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會將企業(yè)的內(nèi)部控制與審核計算放在項目驗收后，而在企業(yè)項目竣工驗收時沒有對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營進行計算與統(tǒng)計。

由于房地產(chǎn)企業(yè)忽略了相關(guān)的審計問題，在經(jīng)營過程中可能會出現(xiàn)一系列問題，例如，審計管理不足導(dǎo)致人員設(shè)置不合理：崗位會出現(xiàn)一個業(yè)務(wù)人員同時兼顧多個崗位，該問題的出現(xiàn)不但不利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理，還容易發(fā)生舞弊行為；再如，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投資金額大，存在較高的投資風(fēng)險，包括審計和內(nèi)控的執(zhí)行問題，如果不及時進行解決和管理，會出現(xiàn)較為嚴重的后果，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計問題的解決措施

（一）完善風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?，開展系統(tǒng)化內(nèi)部審計工作

1.風(fēng)險導(dǎo)向管理模式由按職能單獨管理向跨部門綜合管理轉(zhuǎn)變

在房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)成中，審計部門是對企業(yè)進行風(fēng)險管理的職能部門，財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門是與其進行風(fēng)險分擔(dān)的部門。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)其企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險預(yù)估都來自新聞和企業(yè)內(nèi)部的審計月報。僅僅對信息進行整理，導(dǎo)致月報涉及實際風(fēng)險評估的板塊不足[4]。房地產(chǎn)企業(yè)管理者的風(fēng)險意識存在一定的不足，就更不會為企業(yè)設(shè)立專職的風(fēng)險管理系統(tǒng)。

為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視風(fēng)險預(yù)測和管理評估等問題，為企業(yè)做長遠的規(guī)劃。首先，要成立相應(yīng)的審計委員會，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理的必然步驟。在企業(yè)需要解決內(nèi)部的財務(wù)問題與其他審計問題時，可以采用內(nèi)部的審計管理模式，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者了解其內(nèi)部存在的具體問題與科學(xué)地制定未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向。對于小型的房地產(chǎn)企業(yè)來講，各個管理層也應(yīng)在企業(yè)的運營過程中對企業(yè)的風(fēng)險進行充分的了解；并通過有效的風(fēng)險管理將風(fēng)險進行逐層均攤，由董事會與總經(jīng)理互相監(jiān)督，企業(yè)內(nèi)部的審計部門應(yīng)當(dāng)對員工進行監(jiān)督與評價，并且對其工作內(nèi)容及時向管理者匯報。此外，也可以定期地向企業(yè)的審計委員匯報。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的審計管理與風(fēng)險導(dǎo)向也是未來房地產(chǎn)企業(yè)加強風(fēng)險管理的重要方向。

2.加強風(fēng)險預(yù)先評估，增強風(fēng)險導(dǎo)向意識

在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)初期，普遍存在對風(fēng)險導(dǎo)向管理意識較為薄弱，管理策略較為匱乏等問題。往往僅利用傳統(tǒng)的風(fēng)險評估或預(yù)測對風(fēng)險問題進行管控，缺乏一定的實施靈活性，較為保守的風(fēng)險防范與評估措施對目前激烈的市場競爭與房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展并不適用。

被動的風(fēng)險管理與經(jīng)營模式不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因為被動的風(fēng)險管理遠不如主動對運營風(fēng)險進行管控，主動權(quán)應(yīng)保持在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者自己手中，這樣可以隨時對投資資金進行轉(zhuǎn)移，并利用主動規(guī)避風(fēng)險的優(yōu)勢扭轉(zhuǎn)企業(yè)的不利局面。要想明確企業(yè)的風(fēng)險向?qū)Р⑦M行管理和預(yù)防，也可以借鑒優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)為自己的企業(yè)定制風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略等。例如，萬達、碧桂園等大型的房地產(chǎn)集團[5]，可以為中小房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展動向。以當(dāng)前的大型房產(chǎn)企業(yè)為目標，利用風(fēng)險規(guī)避、進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，并對資金進行合理的利用，這樣可以使中小型企業(yè)將戰(zhàn)略目標與管理經(jīng)營目標進行結(jié)合，給企業(yè)的發(fā)展帶來不竭的動力。

3.注意風(fēng)險導(dǎo)向管理超載問題

風(fēng)險導(dǎo)向管理并不是企業(yè)發(fā)展的最終目標，因此，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險導(dǎo)向管理可以輔助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益，但是，過度的風(fēng)險導(dǎo)向管理會呈現(xiàn)“一邊倒”的管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)的生存模式依舊是銷售帶動企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，業(yè)務(wù)領(lǐng)域是整個企業(yè)最重要的一部分。因此，在企業(yè)內(nèi)部過度開展風(fēng)險研討會，可能會導(dǎo)致審計工作的效率降低，對于企業(yè)的風(fēng)險導(dǎo)向管理依舊應(yīng)遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，為企業(yè)進行合理的評估，并科學(xué)地進行資金轉(zhuǎn)移與調(diào)動等。

（二）內(nèi)部審計由單一部門執(zhí)行拓展到全體員工共同參與

1.增強全體員工的風(fēng)險導(dǎo)向管理意識

一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，在用人方面存在一定的弊端，管理層中存在不少關(guān)系戶，他們利用人際關(guān)系到企業(yè)就業(yè)，該類人群缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營及管理知識，風(fēng)險意識較差。業(yè)務(wù)部門人員普遍存在文化水平較低，對企業(yè)的依存心理較大與風(fēng)險意識缺乏等，均會為企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險。為此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部人員進行統(tǒng)一的管理與培訓(xùn)。無論是普通員工還是管理層，均應(yīng)該樹立共同的經(jīng)濟收益目標。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個盈利性的企業(yè)，需要員工加強風(fēng)險意識，自覺地遵守相應(yīng)的規(guī)定，對價值觀與導(dǎo)向等方面進一步加強認知。

除企業(yè)的風(fēng)險意識以外，員工與管理人員也應(yīng)當(dāng)對自身的職位有一定的競爭意識。企業(yè)的氣氛與營業(yè)額是需要全體職工一起努力來得到的。因此，除講座以外，也要對員工實行業(yè)績考核制度，需要讓員工了解風(fēng)險流程與規(guī)章制度，以此來規(guī)范員工自身的行為。

2.培養(yǎng)風(fēng)險導(dǎo)向管理人才，強化溝通與咨詢業(yè)務(wù)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)大都忽略對風(fēng)險導(dǎo)向的意識程度，表現(xiàn)為缺乏專業(yè)的風(fēng)險導(dǎo)向規(guī)劃管理人員。企業(yè)往往直到出現(xiàn)了風(fēng)險兆頭，才進行風(fēng)險評估，被動地進行漏洞填補等，這十分不利于企業(yè)的發(fā)展。因此，對于管理者來說，專業(yè)的風(fēng)險導(dǎo)向人才可以從企業(yè)的角度出發(fā)，為其進行預(yù)先的風(fēng)險評估，對可能發(fā)生的問題進行預(yù)案。

除了風(fēng)險導(dǎo)向管理人員，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)注重溝通咨詢業(yè)務(wù)的開展。上文提到房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中會存在跨度經(jīng)營的模式，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地與外部審計進行溝通和聯(lián)系，以便對風(fēng)險評估做進一步的管理。加強企業(yè)之間的業(yè)務(wù)交流，有助于增強風(fēng)險管理流程的完整性，有助于風(fēng)險導(dǎo)向的管理與企業(yè)經(jīng)濟活動的相互結(jié)合。

（三）建立健全信息溝通機制

信息時代賦予了房地產(chǎn)企業(yè)更廣闊的生存與發(fā)展空間，信息化為審計指明了新的發(fā)展方向，企業(yè)的審計部門可以更精確地為房地產(chǎn)企業(yè)進行風(fēng)險評估與內(nèi)部管控。由于信息化需要軟件與硬件相互配合和支持，因此，全體員工都要對信息化建設(shè)進行充分的了解。此外，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)引進專業(yè)化人才，為企業(yè)定制專屬的風(fēng)險機制與管控內(nèi)容。以大數(shù)據(jù)為背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，可以借助其數(shù)據(jù)分析與收集的優(yōu)勢，使管理更有力度，使員工之間進行相互督促，避免企業(yè)中的舞弊風(fēng)險問題的出現(xiàn)，實現(xiàn)更透明、智能化的企業(yè)管理。

四、結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展離不開自身的管理與內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化。審計作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要控制手段，可以對企業(yè)進行風(fēng)險防范與內(nèi)部控制優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從管理層開始，推動其內(nèi)部審計制度優(yōu)化。以科學(xué)的權(quán)力制衡機制對企業(yè)風(fēng)險進行控制，加強企業(yè)內(nèi)部基管理層的責(zé)任認知，提升企業(yè)相關(guān)人員的管控能力。審計人員應(yīng)當(dāng)不斷地完善自己的職業(yè)技能，提高自身的修養(yǎng)，督促房地產(chǎn)企業(yè)各部門按照戰(zhàn)略規(guī)劃履行職能，為企業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù)，為企業(yè)開展風(fēng)險評估提供專業(yè)支撐，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的控制風(fēng)險，以此應(yīng)對宏觀環(huán)境及微觀市場帶來的挑戰(zhàn)，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。