秦佳麗

繼11月8日交易商協(xié)會(huì)推出“第二支箭”民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具、11月23日央行和銀保監(jiān)會(huì)正式披露“樓市金融十六條”以來，目前相關(guān)民營(yíng)房企的中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度總計(jì)近千億元，多家國(guó)有銀行提供房企的授信額度已達(dá)萬億元。

多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，目前融資支撐政策向“少量?jī)?yōu)質(zhì)”民營(yíng)房企和國(guó)央企傾斜，出險(xiǎn)房企融資難有顛覆性改變，不過后續(xù)惠及企業(yè)有望擴(kuò)容；而在各大融資渠道中，對(duì)穩(wěn)健房企而言發(fā)債仍是主流融資方式。此外，伴隨近期股價(jià)上漲，港股內(nèi)房股掀起新一輪配股潮。

伴隨金融支持政策密集發(fā)布，房企融資加速落地?！都t周刊》了解到，相比交易商協(xié)會(huì)推進(jìn)的2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，目前“金融十六條”沒有劃定具體額度，但惠及的企業(yè)數(shù)量更多、“降雨量”更大。

在“第二支箭”提供的債券融資支持下，截至10月24日，交易商協(xié)會(huì)披露萬科、龍湖集團(tuán)、美的集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股5家房企的中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度分別為280億元、200億元、150億元、150億元、150億元，合計(jì)使用額度達(dá)930億元。

而自“金融十六條”官宣以來，多家國(guó)有大行迅速入場(chǎng)，與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議并提供意向性綜合授信額度，包括不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等融資服務(wù)。僅11月24日，中國(guó)工商銀行便與萬科、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12余家房企以“總對(duì)總”方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

《紅周刊》了解到，從本輪釋放融資動(dòng)態(tài)信號(hào)的房企來看，“第二支箭”主要惠及示范民營(yíng)房企及混改房企；“樓市金融十六條”則明確鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好企業(yè)。不過，由于銀行授信并不等同于貸款直接投放，房企實(shí)際融資還需取決于后續(xù)貸款準(zhǔn)入要求、風(fēng)控要求等。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向《紅周刊》表示，該輪民營(yíng)房企融資支持政策有望成為這個(gè)房產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)拐點(diǎn)，據(jù)介紹，“目前六大國(guó)有銀行提供的授信金額總計(jì)已達(dá)11550億元，惠及的企業(yè)數(shù)量和融資金額有所擴(kuò)容，隨著企業(yè)融資需求增加，未來發(fā)債和銀行授信板塊有望繼續(xù)擴(kuò)容至第二、三批房企。

不過，當(dāng)前融資支持依舊向“少量?jī)?yōu)質(zhì)”民營(yíng)房企和央國(guó)企傾斜?！巴ǔ?chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)、銀行授信這類融資工具需要反向擔(dān)保、物資抵押，而面臨債務(wù)問題的房企普遍沒有這個(gè)能力?！敝x逸楓談到，“目前發(fā)生過債務(wù)違約的房企中，大概有旭輝、大華、金科、寶龍等8家房企拿到過錢，大部分面臨債務(wù)危機(jī)的民營(yíng)房企還是要靠自救為主?！?/p>

某百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企融資部門負(fù)責(zé)人徐涓（化名）向《紅周刊》表示，其目前還在觀望各大銀行的總行政策?！艾F(xiàn)在可以明確的是，各大行的儲(chǔ)備項(xiàng)目里暫時(shí)不考慮已經(jīng)爆雷的民營(yíng)房企?！彼劦?，“地產(chǎn)行業(yè)各種融資渠道還是吃緊，信托機(jī)構(gòu)收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向政府基建，私募基金難募到資金做注冊(cè)類融資，資產(chǎn)管理公司以收購(gòu)不良資產(chǎn)為主，剩下銀行，對(duì)于正常的房企還可以開展一些工作?！?/p>

同多數(shù)非頭部民營(yíng)房企一樣，徐涓所在房企目前獲得最主要的融資支持，停留為今年8月底啟動(dòng)的2000億元“保交樓”全國(guó)性紓困基金：“第一筆‘保交樓’專項(xiàng)資金是由各個(gè)城市專屬平臺(tái)公司放的款，由專屬平臺(tái)公司分到各個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)橛姓霰硶瑹o論國(guó)企還是民企一視同仁，只要是難交付的項(xiàng)目都可以放款，我們也拿到了一些用來保交付?！?/p>

據(jù)介紹：“目前‘第二支箭’系列資金還沒有流到我們這兒，我們也在觀望政府和銀行的細(xì)則出臺(tái)，如果是效仿之前的方式，由政府平臺(tái)公司去做借款主體，應(yīng)該能夠流向我們；如果由企業(yè)自己爭(zhēng)取融資，除非政策再開道口，否則有難度?！?/p>

由于缺少來自房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)中的銷售回暖，目前房地產(chǎn)行業(yè)資金來源仍有待外部輸血，某上市房企融資部門負(fù)責(zé)人唐瑩（化名）向《紅周刊》表示：“目前看起來，對(duì)于經(jīng)營(yíng)正常的公司，債券（融資）比較快，用債券置換一些高成本的貸款。”

南京證券研究員許吟倩也向《紅周刊》表示，相較于配股、信托等融資工具，目前債券融資是房企更為主流的融資方式。據(jù)其介紹：“現(xiàn)在發(fā)債的成本有所下降，龍頭A股央企融資成本可以降到3%左右，并且5月、8月、11月均出臺(tái)了利好優(yōu)質(zhì)民企的融資政策，中債信用增進(jìn)公司也收到了近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，發(fā)債是當(dāng)前主流?！?/p>

《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，相比縮水五成的海外債發(fā)行規(guī)模，今年房企境內(nèi)信用債發(fā)行勢(shì)頭較為強(qiáng)勁。截至11月23日，今年已有109家房企成功發(fā)行500只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模為4675.91億元，同比下降5.95%；不過，行業(yè)下半年至今回升明顯，其間信用債發(fā)行規(guī)模2609.92億元，較1-6月份增長(zhǎng)26.33%。

票面利率方面，今年以來由國(guó)央企構(gòu)成主力的境內(nèi)債券融資維系較低成本，平均票面利率為4.67%，與去年同期基本持平。

從債券融資主體看，目前占據(jù)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模TOP5的為招商蛇口、萬科A、首開股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份，融資規(guī)模依次達(dá)262.41億元、238.90億元、233.94億元、198億元、101.76億元，平均票面利率低至2.68%、3.2%、3.4%、3.1%、4.99%。

民營(yíng)房企構(gòu)成的境內(nèi)信用債發(fā)行陣營(yíng)則包括碧桂園、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股、金科股份、印力集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)9家企業(yè)，合計(jì)發(fā)債規(guī)模181.46億元。

另值得一提的是，與之前各路債主“擠兌”現(xiàn)象形成對(duì)比，近期出險(xiǎn)房企存量債務(wù)展期進(jìn)程加快。11月份以來融創(chuàng)、龍光等多家房企對(duì)存量債券推出整體展期方案。目前，富力地產(chǎn)旗下8只公司債券、共計(jì)135億元整體展期事項(xiàng)已獲得債券持有人會(huì)議通過，成為首例成功將境內(nèi)債券打包展期的民營(yíng)房企。

隨著近期地產(chǎn)股的躁動(dòng)，港股內(nèi)房股掀起了新一輪配股融資。11月中旬以來，碧桂園、雅居樂、中原建業(yè)3家房企啟動(dòng)配售。碧桂園、雅居樂已分別于11月22日、11月23日完成認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)。

總體而言，今年以來，碧桂園、中原建業(yè)股價(jià)下跌逾六成，此次2.68港元、0.8港元的配售價(jià)較年初6.92港元、1.58港元股價(jià)有較大差距。

《紅周刊》了解到，當(dāng)前實(shí)施配股融資的房企財(cái)務(wù)狀況尚屬穩(wěn)健。其中，蟬聯(lián)行業(yè)銷售規(guī)模榜單之首的碧桂園流動(dòng)性明顯改善，截至今年年中，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至72%，凈負(fù)債率48.1%，現(xiàn)金短債比為2.03；主營(yíng)代建業(yè)務(wù)的中原建業(yè)以輕資產(chǎn)、低負(fù)債等特點(diǎn)自我定位，今年年中中原建業(yè)披露其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額為20.45億元，截至報(bào)告期末無任何借款，維持凈現(xiàn)金狀態(tài)。不過，從債務(wù)來看，截至11月23日，碧桂園一年內(nèi)需到期償還44.44億元海外債及39.04億元私募債。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，上述房企的配售動(dòng)作可與股權(quán)融資支持的“第三支箭”關(guān)聯(lián)解讀。2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)融資困難問題，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道實(shí)施“三支箭”政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。據(jù)劉水介紹，“民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具作為‘第二支箭’，近期碧桂園、雅居樂等配股融資則不失為‘第三支箭’落地的表現(xiàn)。民營(yíng)房企本身多在港股上市，因此‘第三支箭’會(huì)更多在內(nèi)房股發(fā)力；另外A股上市房企也不排除有進(jìn)一步實(shí)施股權(quán)融資的可能?！?/p>

不過，《紅周刊》了解到，受監(jiān)管約束的A股涉房企業(yè)股權(quán)融資冰封已久。涉房企業(yè)上一次成功實(shí)施股份定向增發(fā)還要追溯到2020年。與之對(duì)應(yīng)的是，目前尚有新城控股、格力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、ST泰禾4家房企已制定增發(fā)方案排隊(duì)等待審核，其中距離核準(zhǔn)發(fā)行“臨門一腳”的房企僅有新城控股，公司于2016年披露定增預(yù)案，擬增發(fā)127090萬股，預(yù)計(jì)募集資金38億元用于項(xiàng)目融資，今年已獲發(fā)審委通過。

劉水就此補(bǔ)充指出到，“最近一些符合條件的A股企業(yè)正在申請(qǐng)融資，比如中國(guó)能建籌劃定增募資，東百集團(tuán)正在籌劃非公開發(fā)行股票融資等，后續(xù)有望有更多滿足條件的涉房企業(yè)拋出融資計(jì)劃。不過，該項(xiàng)措施的目的在于精準(zhǔn)調(diào)控，融資支持對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較小的企業(yè)，避免誤傷和一刀切，因此目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。”