蔡 昌， 郭俊杉

1.中央財(cái)經(jīng)大學(xué) a.財(cái)政稅務(wù)學(xué)院，b.稅收籌劃與法律研究中心，北京 102206；2.海南師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，海南 ?？?571158

一、問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)較早出現(xiàn)在美國(guó)，隨后在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。目前，全球共有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)。在一些房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托基金已成為一種較為普遍的投資模式。21世紀(jì)初期，房地產(chǎn)投資信托基金被引入亞洲，截至2021年底，亞洲市場(chǎng)上共有198支活躍的房地產(chǎn)投資信托基金，總市值達(dá)3 041億美元，較2020年市值上升約8.1%(1)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，戴德梁行.亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報(bào)告2021[R].北京：戴德梁行，2022:3。。房地產(chǎn)投資信托基金在全球的發(fā)行數(shù)量，從1990年的120支擴(kuò)張到2021年的865支。近年來(lái)，亞洲地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，并在2015年后超過(guò)了歐洲地區(qū)。截至2022年3月25日，中國(guó)公募房地產(chǎn)投資信托基金累計(jì)發(fā)行11支，涉及領(lǐng)域包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)和環(huán)保基建等(2)數(shù)據(jù)來(lái)源：艾瑞咨詢.2022年中國(guó)REITs市場(chǎng)投資研究報(bào)告[R/OL].(2022-05-06)[2022-06-30].https://report.iresearch.cn/report/202205/3986.shtml.。

中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域擁有龐大的存量資產(chǎn)，應(yīng)大力推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。按照中國(guó)現(xiàn)行稅法，房地產(chǎn)投資信托基金標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在設(shè)立、持有及退出階段稅負(fù)較重。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及高額的土地增值稅，且涉及項(xiàng)目運(yùn)行期企業(yè)所得稅和投資者收益?zhèn)€人所得稅的雙重征稅問(wèn)題。較重的稅負(fù)直接降低了房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的收益率和競(jìng)爭(zhēng)力。

從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)來(lái)參與物業(yè)項(xiàng)目，屬于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，完善相關(guān)的稅收政策對(duì)于其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品稅收政策的制定具有重大借鑒價(jià)值，對(duì)其稅制的深入研究也會(huì)推動(dòng)金融衍生產(chǎn)品稅制體系的構(gòu)建。其產(chǎn)品的復(fù)雜性和創(chuàng)新性決定了房地產(chǎn)投資信托基金稅收問(wèn)題成為目前財(cái)稅領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)和難點(diǎn)?；诖?，筆者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行分析，并提出稅制優(yōu)化建議。

二、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展?fàn)顩r

(一)基本概念

房地產(chǎn)投資信托基金可歸屬于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是一種專門用于投資不動(dòng)產(chǎn)的信托基金。其產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)行股份或受益憑證進(jìn)行融資，委托投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，由專門的托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金管理，再將基金的投資收益分配給投資者[1]。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)運(yùn)作圖見(jiàn)圖1。出于交易的規(guī)范性和收益的穩(wěn)健性，房地產(chǎn)投資信托基金為中小投資者增加了投資渠道，并降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金擁有健全的市場(chǎng)退出機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)提供高效的融資方式。

圖1 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)運(yùn)作圖

(二)中國(guó)政策支持及發(fā)展現(xiàn)狀

對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金，中國(guó)一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，受限于市場(chǎng)認(rèn)知不足、制度規(guī)范約束、系統(tǒng)配套不全和專業(yè)人才缺失等問(wèn)題，直到2018年相關(guān)政策出臺(tái)才逐步釋放推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的信號(hào)。2020年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并出臺(tái)配套指引，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)。未來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托基金將主要集中于新基建、交通、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、信息網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。中國(guó)推出的房地產(chǎn)投資信托基金結(jié)構(gòu)為契約型房地產(chǎn)投資信托基金，其構(gòu)架見(jiàn)圖2。

圖2 契約型中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)構(gòu)架

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)于盤活存量物業(yè)、優(yōu)化資源配置、推進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展有積極意義。隨著改革不斷深化，無(wú)論是社會(huì)，還是行業(yè)，對(duì)中國(guó)公募房地產(chǎn)投資信托基金的推出都有較多的期盼[2]。

三、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅制狀況及稅負(fù)測(cè)算

房地產(chǎn)投資信托基金主要是通過(guò)信托等方式聚集資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)投資和管理。因此，中國(guó)現(xiàn)行稅制中與其密切相關(guān)的稅收政策主要包括針對(duì)信托產(chǎn)品稅收政策和房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收政策?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金在設(shè)立、持有和退出環(huán)節(jié)均面臨較重稅負(fù)。

(一)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅制現(xiàn)狀分析

1.設(shè)立環(huán)節(jié)稅制

設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金通常需對(duì)底層的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組，這被視為需納稅的交易行為。設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金收購(gòu)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩種方式：一是資產(chǎn)交易方式，由設(shè)立的項(xiàng)目公司直接向發(fā)起人購(gòu)買物業(yè)，該方式中交易雙方涉及的稅費(fèi)較高。買方通常需要繳納契稅和印花稅等，賣方則要繳納增值稅及其附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等。二是股權(quán)收購(gòu)方式，由房地產(chǎn)投資信托基金收購(gòu)持有物業(yè)的項(xiàng)目公司股權(quán)。該方式下買賣雙方主要涉及企業(yè)所得稅和印花稅等稅種。但該交易方式下土地增值稅的處理在實(shí)踐中并不明確，可能會(huì)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易，需要賣方繳納土地增值稅。在設(shè)立階段，原始權(quán)益人和設(shè)立的項(xiàng)目公司均采用股權(quán)平行轉(zhuǎn)移方式，不涉及溢價(jià)，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅[3]。

2.持有環(huán)節(jié)稅制

如房地產(chǎn)投資信托基金通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)支持證券收購(gòu)物業(yè)項(xiàng)目公司所持有和運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，在物業(yè)項(xiàng)目公司層面，可能涉及增值稅及其附加、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅負(fù)；在資產(chǎn)支持證券層面，涉及的稅種主要是增值稅及其附加；在公募房地產(chǎn)投資信托基金層面，涉及的稅種主要是增值稅和所得稅。但是，現(xiàn)階段，中國(guó)公募房地產(chǎn)投資信托基金的股息、分紅收入和證券買賣差價(jià)收入，均暫不征收企業(yè)所得稅，故在房地產(chǎn)投資信托基金投資者層面主要涉及從公募房地產(chǎn)投資信托基金獲得的分紅，應(yīng)繳納增值稅和所得稅；投資者從公募房地產(chǎn)投資信托基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅；個(gè)人投資者暫不征收個(gè)人所得稅。

3.退出環(huán)節(jié)稅制

房地產(chǎn)投資信托基金以公開(kāi)發(fā)行權(quán)益性證券為主，投資者可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易和退出。房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目的退出，一般表現(xiàn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。個(gè)人投資者在轉(zhuǎn)讓公募基金時(shí)，均不需要繳納增值稅和個(gè)人所得稅，企業(yè)投資者需就價(jià)差繳納企業(yè)所得稅[4]。

綜上所述，房地產(chǎn)投資信托基金在設(shè)立、持有和退出3個(gè)環(huán)節(jié)均存在相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)。從實(shí)踐來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)稅負(fù)主要存在于設(shè)立和持有環(huán)節(jié)，其中大部分由投資參與者承擔(dān)，這可能會(huì)影響房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目稅收政策匯總見(jiàn)表1。

表1 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目稅收政策匯總表

(二)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅負(fù)測(cè)算

假設(shè)某物業(yè)初始成本70億元，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格100億元(3)通常一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目投資、培育期為5年，年均回報(bào)率按8%測(cè)算，則5年總回報(bào)約為40%。(不含增值稅)，需進(jìn)行資產(chǎn)重組。項(xiàng)目租金年收入5億元(不含增值稅)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用約為租金收入的5%，物業(yè)資產(chǎn)按直線法折舊，折舊年限40年，每年按凈現(xiàn)金流分紅、無(wú)借款等負(fù)債，則房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有環(huán)節(jié)稅負(fù)(4)在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的扣除基礎(chǔ)均有差異，本測(cè)算采取簡(jiǎn)化處理。簡(jiǎn)略測(cè)算見(jiàn)表2。本案例僅為示意性用途，實(shí)踐中會(huì)因各種情形而導(dǎo)致稅務(wù)處理結(jié)果不同。

表2 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有環(huán)節(jié)稅負(fù)測(cè)算表

(三)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅制的現(xiàn)存問(wèn)題

1.稅收專項(xiàng)法規(guī)缺失，稅收政策導(dǎo)向性不明晰

現(xiàn)階段，中國(guó)沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項(xiàng)法規(guī)。世界范圍內(nèi)，市場(chǎng)較成熟的國(guó)家和地區(qū)大都制定了針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收政策。如美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法典》第641～692部分針對(duì)信托、信托基金等金融衍生產(chǎn)品設(shè)定了獨(dú)立的條款進(jìn)行規(guī)制。新加坡的《集合投資計(jì)劃守則》規(guī)定了房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)最低持有年限、股份持有限制、房地產(chǎn)投資比例、最高負(fù)債比例和分紅比例等。

稅收政策的制定應(yīng)具有一定的引導(dǎo)性，但由于當(dāng)前中國(guó)缺乏針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項(xiàng)法規(guī)，因而不能很好地吸引投資者，也就難以發(fā)揮調(diào)節(jié)資本市場(chǎng)資金流向的作用。房地產(chǎn)投資信托基金作為投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既能夠向投資者提供類似其他金融衍生產(chǎn)品的高收益回報(bào)，又能引導(dǎo)社會(huì)資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，支持國(guó)家的產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。目前，資本市場(chǎng)中資金的流向大多傾向“脫實(shí)向虛”，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極為不利。

2.納稅主體認(rèn)定不明，所得稅重復(fù)征稅

由于房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品交易架構(gòu)復(fù)雜，往往涉及房地產(chǎn)投資信托基金管理公司、項(xiàng)目公司等多個(gè)主體，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展涉及重新確定納稅主體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。

在基金設(shè)立及退出階段，由于可能存在房產(chǎn)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此會(huì)帶來(lái)重復(fù)征稅的問(wèn)題。為了更好地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資管理，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，進(jìn)行了形式上的所有權(quán)移交，在大多數(shù)契約合同中，明確規(guī)定了在設(shè)立階段交予基金管理人管理的不動(dòng)產(chǎn)到了房地產(chǎn)投資信托基金退出階段需按原樣返還給委托人，但是由于基金納稅主體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，在中國(guó)設(shè)立的房地產(chǎn)投資信托基金仍然可能面臨重復(fù)征稅。中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品在持有期間的項(xiàng)目租金收入，既要繳納增值稅，也要繳納企業(yè)層面的所得稅；再分配給投資者時(shí)，需要再次征收個(gè)人或企業(yè)所得稅。這樣的稅制不僅壓縮了產(chǎn)品的盈利空間，影響到收益率，同時(shí)存在所得稅重復(fù)征稅問(wèn)題[5]。

3.總體稅負(fù)較重，缺乏相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

如果所持有的房屋等不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)，根據(jù)現(xiàn)階段稅收政策，房地產(chǎn)投資信托基金在基金設(shè)立、持有、退出等每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨超過(guò)6個(gè)稅種：增值稅、增值稅附加稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。同時(shí)，由于一些地產(chǎn)的租金較低，如果不針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金制定稅收專項(xiàng)優(yōu)惠政策，面對(duì)高額的稅收負(fù)擔(dān)，其運(yùn)行很難完成既定的收益目標(biāo)，不利于市場(chǎng)的健康快速發(fā)展[6]。

實(shí)踐中，一些案例由于重組交易類型、公司架構(gòu)、資產(chǎn)折舊政策和融資利息支出等具體情況不同，導(dǎo)致稅負(fù)有很大差異，但總體而言，稅負(fù)較重是地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的痛點(diǎn)。通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立和持有各環(huán)節(jié)稅收政策分析及案例稅負(fù)測(cè)算，可以看出其總體稅負(fù)較重。中國(guó)雖然尚未出臺(tái)相關(guān)專項(xiàng)政策減輕稅收負(fù)擔(dān)，但已經(jīng)意識(shí)到其對(duì)于提高投資者收益率、拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資渠道、分散投資風(fēng)險(xiǎn)和完善資本市場(chǎng)等方面所起到的積極作用。相比較而言，為了提升房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)際上多數(shù)成熟市場(chǎng)都制定了大量稅收優(yōu)惠政策[7]。

綜上，在現(xiàn)行市場(chǎng)和稅務(wù)情況下，較高的重組成本難以鼓勵(lì)發(fā)起人創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)投資信托基金，較低的收益率又難以吸引投資者的參與，需要監(jiān)管部門充分認(rèn)識(shí)到發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的積極作用，依據(jù)國(guó)際慣例給予相關(guān)稅收優(yōu)惠待遇。

四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅制優(yōu)化建議

(一)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠模擬演算

在中國(guó)現(xiàn)有稅制背景下，筆者根據(jù)國(guó)際成熟市場(chǎng)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，假設(shè)了4種稅收優(yōu)惠情形(見(jiàn)表3)，其優(yōu)惠程度逐步增加?？梢钥闯觯诔钟蟹康禺a(chǎn)投資信托基金期間，不同的稅收優(yōu)惠對(duì)投資收益率會(huì)有不同的影響。

假設(shè)如下：

H1:某項(xiàng)目在發(fā)行日的估值為10億元，每年租金為5 000萬(wàn)元。

H2:不考慮產(chǎn)品分級(jí)，租金收益全部分紅給投資者。

H3:項(xiàng)目所屬會(huì)計(jì)科目為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊，無(wú)遞延所得稅。

H4:暫不考慮土地使用稅和印花稅稅額；暫不考慮投資者方面涉及增值稅。

表3 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠4種情景假設(shè)

經(jīng)測(cè)算，原始情境為2.19%的持有期收益率在4種假設(shè)情景下可分別達(dá)到2.92%、3.90%、4.50%、5.00%(見(jiàn)表4)。因此，稅收優(yōu)惠政策對(duì)產(chǎn)品的收益率影響較大。若推出公募房地產(chǎn)投資信托基金，投資者的實(shí)際回報(bào)還將包括項(xiàng)目的公允價(jià)值變動(dòng)所帶來(lái)的基金凈值變動(dòng)和實(shí)際收益率，最終可能會(huì)超過(guò)估算的收益率。房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品稅負(fù)的輕重，不僅影響投資者最終的收益大小，而且影響資產(chǎn)證券化的融資成本高低，可能直接關(guān)系資產(chǎn)證券化融資的有效性。所以，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)信托基金的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，可能會(huì)成為影響中國(guó)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的重要內(nèi)容之一。

表4 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠4種情景測(cè)算

(二)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金稅制優(yōu)化的政策建議

1.進(jìn)行專項(xiàng)立法，降低總體稅負(fù)

目前，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金面臨的主要問(wèn)題為缺乏相關(guān)法律支持，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收專項(xiàng)法律支持。2022年1 月26日，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)提出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策：一是在基金設(shè)立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務(wù)處理；二是在基金設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)信托基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，造成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值的，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基金完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納，也就是說(shuō)該部分納稅義務(wù)遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓基金份額時(shí)實(shí)施。在中國(guó)當(dāng)前的稅制下，這兩項(xiàng)針對(duì)原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策對(duì)公募房地產(chǎn)投資信托基金稅收優(yōu)惠具有重要意義。但是，此《公告》屬于部門規(guī)章，法律層級(jí)較低。盡快完善房地產(chǎn)投資信托基金稅收法律體系，對(duì)具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)發(fā)展十分重要，其相關(guān)的法律法規(guī)可以在稅法中加以體現(xiàn)，這也是市場(chǎng)所期待的。

中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金采取“公募基金+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品交易過(guò)程中涉及多個(gè)稅種，面臨較重的稅負(fù)，相關(guān)稅種的法律法規(guī)較為分層，在底層資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、收益分紅過(guò)程中或存在多重征稅。從政策層面上看，中國(guó)未來(lái)應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)稅收優(yōu)惠的實(shí)施，完善配套稅收法律法規(guī)?？蓮挠』ǘ惡退枚悆蓚€(gè)角度著手：第一，雖然印花稅稅率較低，但每一環(huán)節(jié)需雙邊征收，征稅較頻繁，可以考慮部分環(huán)節(jié)免征、單邊征收等。第二，為推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金的普遍實(shí)行，成熟市場(chǎng)一般設(shè)有針對(duì)性的所得稅稅收優(yōu)惠。中國(guó)所得稅稅率較高，優(yōu)惠較少，建議適度降低房地產(chǎn)投資信托基金使用所得稅稅率，或者給予一些減免優(yōu)惠[8]。

2．明確納稅主體，消除所得稅重復(fù)征稅

根據(jù)信托導(dǎo)管理論，房地產(chǎn)投資信托基金在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的各種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和分配行為都不是實(shí)際意義上的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，而是與贈(zèng)與行為相類似，再根據(jù)受益人納稅原則，應(yīng)對(duì)實(shí)際獲得收益的房地產(chǎn)投資信托基金投資者繳稅，基金管理人繳納稅款應(yīng)從其管理的投資組合收益中進(jìn)行代扣代繳[9]。

針對(duì)在房地產(chǎn)投資信托基金持有階段，同一筆所得所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性重復(fù)征稅現(xiàn)象，建議基金管理人對(duì)投資組合產(chǎn)生的收益代繳稅款，此代繳納的稅款可作為財(cái)務(wù)管理費(fèi)用進(jìn)行扣除。最終房地產(chǎn)投資信托基金主營(yíng)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)由投資者承擔(dān)，這減輕了房地產(chǎn)投資信托基金的稅負(fù)，也在一定程度上避免了重復(fù)征稅。房地產(chǎn)投資信托基金管理人為提供基金管理服務(wù)所獲得的報(bào)酬，應(yīng)按照“營(yíng)改增”后金融行業(yè)增值稅繳納的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。同時(shí)，在繳納增值稅時(shí)還應(yīng)將取得的受托管理服務(wù)費(fèi)，與房地產(chǎn)投資信托基金本身所繳納的其他增值稅按照標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分。此外，收益分紅可以在其繳納所得稅時(shí)實(shí)行稅前扣除，從而降低重復(fù)納稅的程度。

3.增加稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資長(zhǎng)期持有

縱觀國(guó)際成熟市場(chǎng)，為促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的發(fā)展，其一般享有大量減免稅的優(yōu)惠。參考稅收協(xié)定范本中的相關(guān)規(guī)定，可以區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金投資者規(guī)模，通過(guò)對(duì)其擁有房地產(chǎn)投資信托基金股權(quán)比例的多少、關(guān)聯(lián)交易行為的認(rèn)定及其真實(shí)持有房地產(chǎn)投資信托基金的目的進(jìn)行分析，將投資者劃分為大、中、小3種類型，并依次給予更低的優(yōu)惠稅率，鼓勵(lì)更多的中小投資者參與投資。出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)廣大投資者進(jìn)行投資引導(dǎo)，讓公眾投資國(guó)家鼓勵(lì)的行業(yè)。建議將房地產(chǎn)投資信托基金按照功能劃分成不同的類型，例如針對(duì)具有公益性質(zhì)的房地產(chǎn)投資信托基金可以在既定稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上對(duì)印花稅等稅種進(jìn)一步減免。

房地產(chǎn)投資信托基金涉及大量不動(dòng)產(chǎn)的投資管理，雖然其在二級(jí)市場(chǎng)可以自由轉(zhuǎn)讓，但考慮到中國(guó)資本市場(chǎng)機(jī)制尚不健全，房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)仍不成熟，在短期內(nèi)稅收政策的制定應(yīng)引導(dǎo)投資者進(jìn)行長(zhǎng)期持有，具體可以參考中國(guó)股票市場(chǎng)針對(duì)股息紅利差異化的稅收征收辦法。例如：持有房地產(chǎn)投資信托基金不足1個(gè)月，按照轉(zhuǎn)讓基金份額所得收益的全額作為應(yīng)納稅所得；超過(guò)1個(gè)月，應(yīng)納稅所得減按50%征收；1年以上的減按25%征收，按照不同的持有時(shí)間長(zhǎng)短對(duì)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行劃分。同時(shí)，為鼓勵(lì)投資者進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)一步以法律形式制定對(duì)投資者個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)投資信托基金份額獲得的收益差價(jià)暫免征收個(gè)人所得稅等優(yōu)惠政策。合理的稅收優(yōu)惠政策，不僅可以穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)信心，同時(shí)也可以促進(jìn)中國(guó)金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等其他市場(chǎng)健康發(fā)展[10]。

結(jié) 語(yǔ)

由于房地產(chǎn)投資信托基金具有不可或缺的功能作用和優(yōu)勢(shì)，在中國(guó)推行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)是一項(xiàng)較為明智的選擇?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金在稅收政策方面還存在一些問(wèn)題：一是專項(xiàng)稅收法規(guī)缺失，稅收政策導(dǎo)向性不明晰；二是納稅主體認(rèn)定不明，面臨所得稅重復(fù)征稅；三是交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，相關(guān)稅收優(yōu)惠政策缺乏等?；趯?duì)房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品的稅負(fù)進(jìn)行模擬測(cè)算，筆者提出以下政策建議：一是專項(xiàng)稅收立法，降低總體稅負(fù)；二是明確納稅主體，消除所得稅重復(fù)征稅；三是增加稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資長(zhǎng)期持有?？傊诜康禺a(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀及其稅制優(yōu)化要求，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金未來(lái)會(huì)得到更充分發(fā)展并具有更廣闊的前景。