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委托租賃混合合同研究
——兼釋民法典第467條之參照規(guī)則

2022-12-28 13:56杜玫娟
樂山師范學院學報 2022年10期
關(guān)鍵詞:商鋪委托典型

杜玫娟

(西華師范大學 法學院,四川 南充 637000)

一、問題的提出:類案裁判分歧及分析

市場經(jīng)濟的日益發(fā)展,商事交易習慣必然催生多種形態(tài)的合同關(guān)系,委托租賃合同①就是由商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展催生的新型合同之一,常見于購買產(chǎn)權(quán)商鋪時,為實現(xiàn)開發(fā)商承諾“包租”之目的,由投資者與經(jīng)營者(與開發(fā)商存關(guān)聯(lián)關(guān)系)所簽訂,常稱為委托經(jīng)營協(xié)議②。協(xié)議主要內(nèi)容為投資者在一定時期內(nèi)將商鋪委托給經(jīng)營者統(tǒng)一招租經(jīng)營,經(jīng)營者以自己的名義與承租人簽訂租賃合同,其取得的租金收益,扣除管理費用,剩余部分交由投資者享有(或者兩者按照比例分配租金收益)。理論中對委托租賃合同尚無充分的討論,實務中對其法律屬性的認識各不相同,甚至在同一個案件的裁判中,基層法院、中院和高院觀點相互沖突,得出結(jié)論完全矛盾。③筆者通過對2007至2020年間的裁判案件梳理發(fā)現(xiàn),對委托租賃合同的定性形成了三種裁判觀點。

第一種裁判觀點是法院認為委托租賃合同雖有委托之名,但協(xié)議內(nèi)容符合租賃合同的法律特征,實為租賃合同。其主要依據(jù)是,委托經(jīng)營協(xié)議中明確約定投資者實際向經(jīng)營者交付商鋪,經(jīng)營者自由決定商鋪的使用,經(jīng)營者按期向投資者支付固定的租賃回報,并可以留取超出的租賃回報歸其所有,協(xié)議內(nèi)容符合租賃合同的特征④。由此可知,法院認定租賃合同時,較為看重租賃物實際由誰進行使用以及如何支付租賃報酬兩個特點。

第二種裁判觀點是法院認為委托租賃合同與普通委托合同無異,符合委托合同的法律屬性,當屬于委托合同。其主要理由是,協(xié)議明確載明為“委托經(jīng)營管理”,委托期限以及委托經(jīng)營產(chǎn)生的收益如何分配,構(gòu)成委托合同關(guān)系。⑤亦或是雖未直接在裁判文書中寫明其為委托合同,但支持了當事人享有任意解除權(quán),也就可以推定法院持委托合同的觀點⑥。值得注意的是,盡管法院裁判中肯定了任意解除權(quán),但考慮到產(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的特殊性,對業(yè)主單獨解除合同作出了限制⑦。該類判決中,法院已然注意到委托租賃合同與普通委托合同之間的差異性,任意解除權(quán)在委托租賃合同中就算得到法院支持,在實際上業(yè)主若非集體起訴,單獨主張解除合同之后也無法實現(xiàn)單獨經(jīng)營,更勿用說法院考慮到絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益,往往并不支持單獨解除合同。

第三種裁判觀點是法院對委托租賃合同法律屬性不予言明,但合同效力相關(guān)問題適用了一般合同規(guī)則。法院認可委托租賃合同是合法有效的,但并未對委托租賃合同的法律屬性著更多筆墨,而直接處理當事人所主張的合同解除問題,符合法定⑧或約定⑨解除條件的得以解除。該類法院裁判觀點中雖然對委托租賃合同的法律屬性未做評價,但這其中包含了法律適用的隱含邏輯,即典型合同規(guī)則適用優(yōu)先于一般合同,不符合典型合同適用條件時,則適用一般合同規(guī)則。法院適用了一般規(guī)則去判定委托租賃合同的解除問題,則不言自明其解釋該合同的法律邏輯起點是贊成委托租賃合同并不是典型合同,因而不適用委托合同亦或是租賃合同的解除規(guī)則。

綜觀上述裁判觀點可知,司法實務中對委托租賃合同的合法有效性已經(jīng)達成共識,但對其法律屬性仍存較大分歧,主要法律觀點可暫且分為三個類型:租賃合同說、委托合同說以及非典型合同說(或稱無名合同說)。若采租賃合同說,則實際將業(yè)主投資經(jīng)營風險全部轉(zhuǎn)嫁到經(jīng)營者,違背市場經(jīng)濟風險與收益相匹配的交易原則。但采委托合同說,又無法消除當事人任意解除權(quán)與商事規(guī)模經(jīng)營收益之間的沖突。姑且嘗試從非典型合同的視角來尋找出路,我國傳統(tǒng)民法理論認為,非典型合同分為純粹非典型合同、合同聯(lián)立和混合合同。[1]委托租賃合同在商業(yè)房地產(chǎn)領域的普遍適用性,已然具有類型化的特點,且不存在數(shù)個合同“不失其個性,而相結(jié)合”[2]的情形,既非純粹非典型合同,亦非合同聯(lián)立。筆者認為委托租賃合同是混合合同,下文將從混合合同的概念出發(fā),延伸到認定標準、討論委托租賃合同的混合合同類型,再落腳到委托租賃合同的效力問題分析。想法尚不成熟,以求教于同仁,行文尚且稚嫩,難免見笑大方。

二、委托租賃合同宜認定為混合合同

所謂混合合同,依德國迪特爾.梅迪庫斯教授之見解,“當事人的各項約定構(gòu)成唯一的合同時,方能認定該合同為一個由各種不同類型混合而成的合同”[3]。該概念在我國民法學界亦得到學者的普遍接受,但不同學者對混合合同概念表述略有差異,其關(guān)鍵在于對混合合同所指向的合同類型范疇上認識有別??傮w來看,形成兩種觀點,其一是“典型合同混合說”,即混合合同需由兩種以上典型合同混合而成,如史尚寬教授之言,“混合契約,含有相當于兩種以上的典型契約內(nèi)容之全部或一部之單一契約?!蓖趵鹘淌?、屈茂輝教授亦采此觀點,分別表述為“混合合同中需要兩個以上典型合同之結(jié)合”[4],“幾個典型合同的構(gòu)成成分的綜合合同”。另一種觀點是“不限類型合同混合說”,即混合合同可以由典型合同、非典型合同混合產(chǎn)生,如王澤鑒教授的闡釋,“混合契約是由數(shù)個典型(或非典型)契約的部分而構(gòu)成的契約,臺灣司法院判例更確切的闡述為‘典型契約構(gòu)成分子與其他分子混合成之單一債權(quán)契約’”[5]。崔建遠教授亦持該觀點,強調(diào)“混合合同是由數(shù)個合同的部分而構(gòu)成的合同”,至于“數(shù)個合同”類型不做要求[6]。《歐洲示范民法典草案》則明確混合合同中包含“兩類或兩類以上的典型合同,或者典型合同與非典型合同組合而成的合同”[7]。

鑒于諸學者對此問題言之甚少,就差異產(chǎn)生的原因難以臆斷,姑且在有限的表述中厘清立場。誠如王利明教授所說,學界承認混合合同制度,混合合同是社會生活中大量存在交易現(xiàn)象。從功能主義的視角來講,迪特爾·梅迪庫斯教授認為混合合同可以實現(xiàn)當事人三個層面的自由選擇,“當事人可以在合同自由的基礎上,保持合同類型不變,并只在個別問題上通過不同的約定取代法律規(guī)定;或者將不同合同類型中的要素結(jié)合在一起;或者訂立法律中根本不存在的新的合同”。反言之,如果將混合合同僅限定為典型合同的混合,則實際上對可能存在的“新的合同”將束手無策,也無法實現(xiàn)當事人保持合同類型不變,在個別問題上作出個性化約定的目的,而僅僅局限于不同合同類型的要素結(jié)合這唯一層面,有違混合合同的初衷。故此,本文所討論的混合合同持“不限類型合同混合說”之觀點。

(一)混合合同的認定

王利明教授在討論典型合同的立法發(fā)展時,將混合合同的“重要特點”做了如下闡述:一是它結(jié)合了若干典型合同的內(nèi)容,彌補了法律對于典型合同規(guī)定的不足,對于規(guī)范非典型交易關(guān)系具有重要意義。二是混合合同常常是若干典型合同的結(jié)合。混合合同中的“混合”就是指它包含了不同類型的典型合同的條款,從而難以被認定為某一類型的典型合同。三是滿足了當事人的特殊需求。對混合合同的重要意義既已達成上述共識,回到混合合同的認定問題上,那就有必要對混合合同的法律特征進行充分討論,筆者將從合同唯一、混合性和特殊需求三個層面展開論證。

1.合同唯一(有別于合同聯(lián)立)

王澤鑒教授論及混合合同時特別強調(diào)“混合契約在性質(zhì)上系屬一個契約,與契約聯(lián)立有別,應予以注意”。史尚寬教授亦指出混合契約與聯(lián)立最顯著的區(qū)別在于契約是否唯一。故而理論上區(qū)分混合合同與合同聯(lián)立簡單明了,即前者僅有一個合同關(guān)系,而后者存在數(shù)個合同關(guān)系。例如,甲將奶茶店轉(zhuǎn)租給乙,并同時將制作奶茶的設備出售給乙,該案中雖只簽訂了一個合同文本,但卻包含了兩個獨立的合同關(guān)系,一個是店鋪租賃合同關(guān)系,一個是設備出售合同關(guān)系,兩個獨立的合同關(guān)系相互依存又彼此獨立,故成立合同聯(lián)立。另案甲將房子半賣半送給自己的親戚,合同關(guān)系中包含了買賣合同與贈與合同的部分特征,但并不能互相獨立存在,故應認定為混合合同。

難點問題在于紛繁復雜的合同糾紛中,采何標準來判斷一個還是數(shù)個合同關(guān)系,既不能以形式上當事人采用的合同文本數(shù)量為標準,亦不能簡單地看經(jīng)濟意義上合同所欲實踐的交易數(shù)量,而應該實質(zhì)上要看合同所要“設立、變更或終止民事權(quán)利義務關(guān)系”的數(shù)量。[8]混合合同需要設立、變更或終止唯一民事權(quán)利義務關(guān)系,這其中采用民事法律關(guān)系三要素分析:從主體來看,必須是合同當事人,在向第三人履行的合同場合,雖然享有利益的是第三人,但該第三人并不是合同關(guān)系的主體,即使合同文本中提及第三人,但只存在一個合同關(guān)系。從客體來看,混合合同中權(quán)利義務所指向的對象一般唯一,但需要注意的是,可能存在多個給付行為指向同一個法律關(guān)系,例如包膳宿合同。從內(nèi)容來看,混合合同的權(quán)利義務需要保持同一性,雖然合同履行發(fā)生障礙,合同主給付義務轉(zhuǎn)化為救濟性義務,合同同一性保持不變,依然屬于一個合同關(guān)系。

2.混合性(不限類型混合)

類型混合是混合合同認定的關(guān)鍵,上文已經(jīng)界定本文討論的混合合同持“不限類型合同混合說”,那么根據(jù)德國民法理論的基本觀點,廣義的類型混合,可以混合“不同合同類型中的要素”,“不同合同類型”又包括“典型合同之間,或者典型合同與非典型合同之間”。概因狹義的類型混合過于理想化了,當事人自由約定合同內(nèi)容時,并無法要求其知道或者應當知道合同的類型,并訂立出僅符合典型合同混合而成的新合同。事實上當事人對合同的類型并不在意,其在意的是通過合同的內(nèi)容實現(xiàn)自己的商業(yè)目的,所以必然存在典型合同與非典型合同混合的情形,如果把這部分合同排除在混合合同之外,那么就喪失了混合合同彌補典型合同空白的初衷,從而也會造成邏輯上的不周延。

再者,類型混合從本質(zhì)上而言就是當事人之間的給付性質(zhì)多元,換言之,在混合合同中當事人之間可存多個給付義務,而對給付義務的特定內(nèi)容在所不問,更不追究給付義務是否符合典型合同的要求。當然典型合同的混合屬于混合合同的常見情形,例如,甲旅游入住乙酒店,為乙酒店打掃房屋、招待客人換取住店費用,該案中甲住酒店對乙負有支付住店費用的義務,甲為乙酒店提供勞務,乙對甲負有支付勞務報酬的義務,兩項給付義務雖然得以抵扣,但從給付性質(zhì)上講是完全不同的,前者具備租賃合同的部分特點,后者具備雇傭合同的部分特點,兩種合同基于抵扣對待給付構(gòu)成混合合同,并存了多個性質(zhì)不同的給付義務。值得注意的是,需要對混合合同在市場經(jīng)濟活動中的活躍性持開放立場,私人訂制的個性化合同早已并不鮮見,以當事人需求為導向的新合同可能源源不斷的產(chǎn)生。

3.特殊需求

為了滿足當事人的特殊需求,當事人自由約定,方能成其為混合合同。意味著混合合同產(chǎn)生于當事人在經(jīng)營實務中為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益,規(guī)避商業(yè)風險而采取的舉措,混合合同的存在具有必然性和實用性。例如隨著金融改革的深入,我國保理業(yè)得到快速發(fā)展,保理合同為切實解決企業(yè)的融資困局而生,保理合同實質(zhì)上是應收賬款轉(zhuǎn)讓與融資、委托代理、擔保、應收賬款催收與管理等服務要素的組合體,是以合同形式表現(xiàn)的應收賬款轉(zhuǎn)讓與綜合性金融服務的疊加,具有混合合同的屬性。[9]鑒于民法典第十六章通過九個條文(第761-769條)將保理合同規(guī)定為典型合同,并對保理合同的主給付義務做了明確規(guī)定,包括“應收賬款債權(quán)人向保理人轉(zhuǎn)讓應收賬款,保理人向應收賬款債權(quán)人提供資金融通、應收賬款管理或者催收、應收賬款債務人付款擔保等服務”,實現(xiàn)了混合合同的典型化。這一立法過程反映了傳統(tǒng)民法思維追求合同的典型化趨勢,但“法是一個動態(tài)的發(fā)展過程,在這個過程中,解決問題的方法很少是永久不變的”。事實上市場瞬息萬變,需求變幻無窮,混合合同的形式隨著當事人的需求變化而變化萬千,典型合同的思維本質(zhì)上無法窮盡對混合合同的列舉。

(二)混合合同的類型

梅迪庫斯教授將混合合同分為三個類型,即類型聯(lián)合合同、類型融合合同與對待給付為其他類型的合同。類型聯(lián)合合同中,合同一方當事人的給付為分屬不同類型的給付所聚積而成,例如附帶膳食的房間租賃合同,其中包含提供物的使用(租賃)、雇用服務(整理房間)以及承攬供給(膳食)。類型融合合同,僅涉及一項給付,但該項給付在一定程度上處于兩種法定合同類型之間,例如混合贈與合同(以朋友優(yōu)惠價出賣某物),兒子把父親一輛用過的轎車以市場價的一半買入,該合同一部分有償,一部分無償,包含著買賣和贈與的因素。[10]對待給付為其他類型的合同,即對待給付與給付不同,屬于另外一個合同類型,例如使用租賃合同,其中租賃合同的租金不是貨幣而是提供勞務,兩種有償合同相互結(jié)合在一起,從而使得以貨幣支付形式存在兩項對待給付相互抵銷。王澤鑒教授參照德國通說,將混合合同分為四個類型:即典型契約附其他種類的從給付、類型結(jié)合契約、雙種典型契約(或稱混血兒契約)與類型融合契約(或稱狹義的混合契約)。四分法吸收了三分法的基本內(nèi)容,在該基礎上又增加“典型契約附其他種類的從給付”這樣一個新的類型,王澤鑒教授舉兩例對此進行了說明,即附打掃義務的租賃合同、附部分返還義務的購買合同。

先來看“附打掃義務的租賃合同”,王澤鑒教授言道,甲租屋與乙,附帶負有“打掃”義務,是租賃合同中負有提供服務的從給付義務。甲作為出租人,除了向乙提供可以使用的房屋為履行主給付義務以外,還需附帶有打掃其所提供房屋的從給付義務,其內(nèi)容混合了租賃合同與服務合同的給付。相較于“附帶膳食的房間租賃合同”來講,其本質(zhì)上都是合同當事人的給付分屬不同類型,再進一步來看,附帶膳食的房間租賃合同中,提供房間的使用是主給付義務,而提供膳食是承攬供給的給付,也是租賃合同的從給付義務,故根本上來說,附打掃義務的租賃合同仍然是梅迪庫斯教授所稱的類型聯(lián)合合同。再來看“附部分返還義務的購買合同”,王澤鑒教授稱,甲向乙購買瓦斯,約定使用后返還瓦斯桶,該案中甲返還瓦斯桶是履行買賣合同的從給付義務。換言之,甲支付瓦斯使用費用、返還瓦斯桶分別屬于買賣合同和借用合同的中的給付,雖然區(qū)分了主從義務關(guān)系,但從類型劃分來看,仍未超出類型聯(lián)合合同的范疇。故此,本文對混合合同的分類持三分法的觀點。

(三)委托租賃合同具有混合合同屬性

1.委托租賃合同不應為租賃合同

崔建遠教授在評釋中國民事典型案例時曾言:“作為法律人,包括裁判人員,不得輕易拋棄合同文本的名稱而將該合同認定為他種合同。只有在合同的條款清楚而充分地顯現(xiàn)出該合同文本的名稱與該合同的實際內(nèi)容嚴重不符時,才可以置合同文本的名稱于不顧,徑直按照該合同條款所確定的權(quán)利義務來定性和定位該合同?!盵11]筆者贊同該觀點,其充分體現(xiàn)了民法典時代對合同最基本的尊重。委托租賃合同是否出現(xiàn)文本名稱與實際內(nèi)容嚴重不符呢?則要回到合同的文本及條款的具體內(nèi)容上。根據(jù)筆者所調(diào)查搜集到的委托租賃合同文本來看,大多數(shù)為格式合同,一般由商鋪經(jīng)營者委托專門人士擬定,名稱為“委托經(jīng)營協(xié)議”、或“委托經(jīng)營管理協(xié)議”、或“委托管理協(xié)議”,協(xié)議內(nèi)容主要包括委托經(jīng)營方式、委托期限、委托經(jīng)營范圍、經(jīng)營收益分配以及管理費用收取等。由此可見,條款的內(nèi)容并不能夠“清楚而充分”顯現(xiàn)合同名不副實,更不能達到“嚴重不符”的要求,故而不能輕易拋棄合同文本的名稱而將該合同認定為租賃合同。另外,委托租賃合同是否深藏企業(yè)規(guī)避租賃的禍心呢?筆者認為,企業(yè)趨利避害是市場經(jīng)濟的必然,在合法合規(guī)情形下,委托租賃合同即或是企業(yè)趨利避害的產(chǎn)物,但并不能以同情弱者的姿態(tài)去道德綁架它。

除此以外,投資者購買商鋪、酒店式公寓或者是農(nóng)菜市場的鋪位本就是一種投資行為,其所追求是高額的經(jīng)濟收益,與之相應的是也將帶來較大的經(jīng)營風險。投資者作為理性經(jīng)濟人在購買投資產(chǎn)品時必然已經(jīng)預料到,最起碼是應當預料到市場交易中“高收益所伴隨著的高風險”。若將委托租賃關(guān)系當做租賃關(guān)系,那就意味著經(jīng)營者需支付巨額租金承租后再行轉(zhuǎn)租,甚至在經(jīng)營不善的情況下,投資者仍然可以要求經(jīng)營者支付全部租金。那么商鋪經(jīng)營的盈虧風險則完全轉(zhuǎn)嫁到經(jīng)營者身上,投資者對商鋪的經(jīng)營不負擔任何的責任,也就是說,投資者的租金收益和經(jīng)營者的經(jīng)營收益之間既有一致追求,也可能出現(xiàn)利益分歧,一旦出現(xiàn)利益分歧時,經(jīng)營者則需要對投資者負完全責任。另一個層面上來看,投資者為了獲取更多的租金收益,商鋪逐年加租,也會增加經(jīng)營者的運營成本。綜上,租賃合同說是將業(yè)主投資經(jīng)營風險全部轉(zhuǎn)嫁到經(jīng)營者,違背市場經(jīng)濟風險與收益相匹配的交易原則,商鋪經(jīng)營的負重前行必定異常艱難,也就無怪乎糾紛頻發(fā),破產(chǎn)頻現(xiàn)。

2.委托租賃合同不同于委托合同

委托租賃合同與委托合同有相似之處。根據(jù)《民法典》第919條規(guī)定,委托合同是委托人與受托人約定,由受托人處理委托事務的合同。司法實務中,認定委托合同需要考慮以下因素:其一,被代理人向代理人委托授權(quán),事前的、獨立的、清晰的授權(quán);其二,有償委托,被代理人向代理人支付代理費用;其三,代理人在授權(quán)范圍內(nèi)合理的履行代理義務。相比較而言,委托租賃合同符合上述要求,可以甚至理解為委托租賃合同就是委托他人代為租賃的行為。

但值得注意的是,委托租賃不同于一般的委托代理合同,其建立在虛擬產(chǎn)權(quán)分割的基礎之上,是規(guī)模化、集中化的商事代理行為。首先,委托租賃的對象具有特殊性,房地產(chǎn)商所出售的商鋪并非一般意義上的商鋪,而是“產(chǎn)權(quán)商鋪”,產(chǎn)權(quán)商鋪在出售前沒有具體的鋪面,四至界定是概念上的,在圖紙上清晰可見,但是實物中卻沒有傳統(tǒng)意義上的墻體來作為分割,通常所出售的鋪面面積偏小,最小的鋪面甚至可以只有六、七個平方米。從物的屬性來看,產(chǎn)權(quán)商鋪屬于不可分之物,其并非物理上的不可分,而是一旦分割之后,價值上將會有很大的減損。其次,委托租賃的方式是規(guī)?;w經(jīng)營,產(chǎn)權(quán)商鋪面積之小也就決定了只能采用規(guī)?;w經(jīng)營的方式來實現(xiàn)其價值增長,一方面單獨經(jīng)營很難實現(xiàn),另一方面單獨經(jīng)營會破壞其他投資者的集中,不利于整體的規(guī)劃增值。再者,假定委托租賃合同為委托合同,那么投資者則享有單方任意解除權(quán),當事人行使任意解除權(quán)得到法院的支持,那么效益低下的單獨經(jīng)營就會破壞效益更高的集中經(jīng)營,出現(xiàn)合法但不利益的局面。因此,鑒于無法消除當事人任意解除權(quán)與商事規(guī)模經(jīng)營收益之間的沖突,不宜將委托租賃合同認定為委托合同。

3.委托租賃合同是類型聯(lián)合合同

委托租賃合同符合混合合同的法律特征。從特殊需求來看,委托租賃合同產(chǎn)生于商業(yè)地產(chǎn),經(jīng)營者為了實現(xiàn)規(guī)?;虉鼋?jīng)營,降低商業(yè)風險而選擇的一種新型合同關(guān)系,規(guī)避了租賃式商場經(jīng)營的高風險、高成本,尋求到資金回籠和化零為整的共贏商業(yè)方案。從合同唯一來看,委托租賃合同僅限于經(jīng)營者和投資者雙方當事人,雖然實務中委托租賃合同通常是與房屋買賣合同相繼或者同時簽訂,甚至房地產(chǎn)商與商鋪經(jīng)營者之間可能存在牽連關(guān)系,但不影響委托租賃合同當事人的確定。合同內(nèi)容來看,經(jīng)營者與投資者的權(quán)利義務關(guān)系清晰,經(jīng)營者享有分紅、收取管理費用等權(quán)利,同時負有統(tǒng)一經(jīng)營管理、代收付租金收益等義務,投資者享有收取租金收益、分紅等權(quán)利,負有交付房屋、支付管理費用等義務,權(quán)利義務具有同一性,且共同指向同一個商鋪的經(jīng)營管理關(guān)系。從混合性分析,委托租賃合同中存在的給付類型多元,既包含提供物的使用(租賃)、還包含經(jīng)營管理(委托)等。

委托租賃合同屬于混合合同中的類型聯(lián)合合同。類型聯(lián)合合同是合同一方當事人的給付為分屬不同類型的給付所聚積而成的合同關(guān)系。分解來看,類型聯(lián)合合同有兩大特點,一是合同中包含一個以上的給付,二是每個給付的內(nèi)容從法律屬性上看分屬于不同的合同類型。具體到委托租賃合同,可以看出其中包含數(shù)個給付,業(yè)主向經(jīng)營者交付房屋,交由其統(tǒng)一持續(xù)經(jīng)營,并向其支付經(jīng)營管理費用,并在約定期間內(nèi)不得收回房屋,不得單獨經(jīng)營;經(jīng)營者負責商鋪招租經(jīng)營管理,統(tǒng)一裝潢、宣傳和制定租賃方案,向承租人收取租金后向業(yè)主支付租金和分紅,收取經(jīng)營管理費用,并參與投資分紅。這當中每個給付的內(nèi)容從法律屬性上來看各不相同,其中業(yè)主交付房屋、交由經(jīng)營者統(tǒng)一持續(xù)經(jīng)營,經(jīng)營者向承租人收取租金后向業(yè)主支付租金從本質(zhì)上講屬于對“物的使用”,當屬租賃合同的性質(zhì)。而經(jīng)營者統(tǒng)一商鋪經(jīng)營管理,并收取經(jīng)營管理費用和分紅分屬于提供管理和投資服務,具有委托合同的性質(zhì),故而委托租賃合同即由租賃合同和委托合同的給付所聚集而形成的類型聯(lián)合合同。

三、委托租賃混合合同的法律后果

學理上混合合同本身具有“獨立的法律適用規(guī)則” ,主要有吸收說、結(jié)合說和類推適用說三種學說。吸收說主張應當將混合合同構(gòu)成部分區(qū)分為主要部分與非主要部分,混合合同應當適用主要部分的典型合同的規(guī)定,非主要部分則由主要部分吸收。[12]該學說在實操中的困境在于很難從當事人的意思自治中去根據(jù)一個具體標準區(qū)分出來合同的主要部分和非主要部分。結(jié)合說主張,應當分解混合合同的構(gòu)成部分,分別適用各部分的典型合同規(guī)定,并依當事人可推知的意思調(diào)和其歧義,而統(tǒng)一適用。該學說強調(diào)混合合同的部分解構(gòu)與有機統(tǒng)一,但分別適用產(chǎn)生制度上的沖突僅通過調(diào)和歧義仍無法解決。類推適用說主張法律對混合合同既未設定,故應就混合合同的各構(gòu)成部分類推適用關(guān)于各典型合同所設的規(guī)定,但是否具有類推適用的條件以及如何判斷類推適用的類型都是需要探討的問題。正如王澤鑒先生所說,“實則,沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約法律適用問題”,混合合同的復雜性決定了需要根據(jù)具體的類型探討法律的適用。鑒于上文已經(jīng)討論了委托租賃合同屬于類型聯(lián)合合同,為緊扣主題,本文對其他類型的混合合同法律適用并不展開討論,下面僅討論類型聯(lián)合合同的法律適用問題。

(一)委托租賃混合合同適用結(jié)合說之例外情形

王澤鑒先生稱,類型聯(lián)合合同原則上應采“結(jié)合說”,依個別給付所屬契約類型的法律規(guī)定加以判斷。其解釋說,對包膳宿合同而言,食物供給適用買賣合同規(guī)定,房屋住宿適用租賃的規(guī)定,勞務提供適用雇傭規(guī)定,其中任一給付義務不履行或者履行瑕疵,均需要依據(jù)各自規(guī)定承擔相應責任,但并不影響其他的給付義務正常履行。用結(jié)合說來解釋委托租賃合同,則房屋交付、租金給付采用租賃的規(guī)定,商鋪經(jīng)營、收益分配采用委托的規(guī)定。例如甲業(yè)主將商鋪交由乙公司統(tǒng)一經(jīng)營,簽訂委托經(jīng)營協(xié)議,承諾合同五年后再續(xù)簽,五年后,甲業(yè)主請求法院支持第六年的租金,但乙公司辯稱在合同五年到期后已經(jīng)口頭告知不再續(xù)簽合同,合同已經(jīng)通知解除。依結(jié)合說的觀點,該案中甲業(yè)主給付租金的請求適用租賃的規(guī)定,乙公司雖口頭通知不再續(xù)簽合同,實際并未履行騰退房屋的義務,仍繼續(xù)使用房屋,構(gòu)成不定期租賃,仍需支付第六年租金。再看乙公司商鋪經(jīng)營的抗辯適用委托的規(guī)定,乙公司作為受托人可以隨時解除委托合同,乙公司行使了合同的任意解除權(quán),則無需再支付第六年的租金。由此可知,結(jié)合說解釋該案則產(chǎn)生了兩個完全沖突的結(jié)論,無法自圓其說。

如果結(jié)合說解釋合同,形成相互沖突的結(jié)論時,應該考慮已經(jīng)構(gòu)成結(jié)合說的例外情形?!袄狻钡念愋徒Y(jié)合合同法律適用,王澤鑒先生稱,“惟數(shù)項給付構(gòu)成經(jīng)濟上一體”,則應“同其命運”。該表述十分精簡,但至于如何辨析數(shù)項給付是否構(gòu)成“經(jīng)濟上一體”,如何理解“同其命運”則沒有進行展開,僅通過舉例來加以說明,即甲向乙租用停車場(租賃),并由乙維護汽車(雇傭),倘若乙終止租賃合同,其汽車維護部分應隨之消失。通過對該案例的理解,“經(jīng)濟上一體”在于這當中包含了停車場租賃與汽車維護(雇傭)存在依存關(guān)系,換言之,可理解為若沒有停車場租賃,則不存在汽車維護(雇傭),汽車維護(雇傭)并不能獨立于停車場租賃而存在,具有從屬性。合同目的來看,甲的停車場租賃是合同的主要目的,而汽車維護是次要目的,合同主要目的無法實現(xiàn),次要目的亦無存在的價值,汽車維護(雇傭)應當同停車場租賃的命運,也就是說次要目的與主要目的保持單向一致。

由此觀之,委托租賃合同中,數(shù)項給付構(gòu)成“經(jīng)濟上一體”,租賃應當同委托的命運。再看上文所舉甲業(yè)主與乙公司委托經(jīng)營商鋪的例子,甲業(yè)主請求給付租金與乙公司委托商鋪經(jīng)營數(shù)項給付相互依存,若沒有委托商鋪經(jīng)營,則不存在給付租金,給付租金不能獨立于委托商鋪經(jīng)營而存在,具有從屬性,構(gòu)成“經(jīng)濟上一體”。合同目的實現(xiàn)來說,甲業(yè)主與乙公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議的主要目的在于實現(xiàn)商鋪的規(guī)模化、體系化經(jīng)營,進而收取更多的溢價租金,合同的規(guī)?;?jīng)營無法實現(xiàn),當然租金收益也就無法獲得,委托是合同的主要目的,租賃應當同委托的命運。由此,依結(jié)合說之例外的觀點,乙公司作為受托人已經(jīng)通過通知的方式行使了委托合同的任意解除權(quán),則租賃關(guān)系當然消滅,乙公司無需支付第六年的租金,至于未及時退房可能給甲業(yè)主造成的損失,甲業(yè)主有權(quán)主張損害賠償。

(二)民法典467條“參照”規(guī)則之評釋

立法來看,我國《民法典》對混合合同適用并沒有直接規(guī)定,但并不意味著混合合同法律適用上完全空白。《民法典》第467條之規(guī)定,“本法或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本編通則的規(guī)定,并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規(guī)定?!睆牧⒎ň竦慕嵌榷裕旌虾贤鳛榉蓻]有明文規(guī)定的合同,民法典對其法律適用并未給出獨立具體的規(guī)則體系,僅籠統(tǒng)的給出“參照”“類推”的解決思路。

根據(jù)參照規(guī)則的立法表達,混合合同適用法律時的第一種選擇是直接適用合同編通則的規(guī)定,即一般性規(guī)定;第二種選擇是參照最相類似合同的規(guī)定,但不限定最相類似的合同類型的來源,無論是民法典合同編(主要是典型合同)還是其他法律中所規(guī)定的合同類型均可以參照。值得細品的兩個問題是,其一,上述兩種選擇的關(guān)系為何,條文中的“并”字如何理解;其二,最相類似合同如何判斷,有無可采的具體標準。

對于兩種選擇的關(guān)系問題,“并”字當理解為遞進關(guān)系。第一種選擇為宣示性規(guī)則,即宣示了合同一般規(guī)定在解釋合同時的空間,以及擴大對新型合同的包容力度。第二種選擇為指示性規(guī)則,指明新型合同的解釋思路,查找相似的合同類型?!安ⅰ弊忠馕吨滦秃贤慕忉?,可以直接援引一般性規(guī)則,亦可以查找與其最相似的合同類型,一旦有最相類似的合同類型出現(xiàn)時,參照適用的效力就超過了一般規(guī)則,進而替代一般規(guī)則,若非如此,參照適用將毫無用武之地。故而委托租賃合同糾紛的處理,在法律適用上首要考慮的便是查找與其最相類似的合同類型。

最相類似的合同如何判斷,是法律詮釋學一直竭力想要解決的命題。根據(jù)德國法律詮釋學理論的集大成者考夫曼教授的理論,法律領域的類推,相似性的標準在于事務本質(zhì)(Natur der Sache)[13]。考夫曼總結(jié)拉德布魯赫、默霍菲兒、斯特納溫特等人對“事務本質(zhì)”的定義是證明自己是一種特殊中的普遍,事實中的價值現(xiàn)象,即法定構(gòu)成要件是被類型化的生活事實。盡管后繼者對考夫曼的類推體系提出質(zhì)疑,但毋庸懷疑的是類推已然成為一種重要的民事法律制度,以事務本質(zhì)作為相似性的標準具有參考意義。委托租賃合同表面上看與委托合同、租賃合同貌似具有相似性,但本質(zhì)上并不一致,其合同的內(nèi)容與目的決定了委托租賃是類型聯(lián)合的混合合同,解釋其法律適用時應當采納結(jié)合說例外之情形。

回到行文最初的裁判分歧,委托租賃合同中單個業(yè)主能否任意解除合同,實現(xiàn)獨立經(jīng)營呢?答案是否定的,理由有三:其一,從合同內(nèi)容角度來看,業(yè)主的主給付義務交房和收租均屬于租賃性質(zhì),租賃關(guān)系中并無任意解除的權(quán)利,從給付義務為約定期間不得收回房屋,不得單獨經(jīng)營。其二,從合同目的的角度來看,委托租賃合同的目的在于實現(xiàn)分割商鋪的整體經(jīng)營,統(tǒng)一規(guī)劃、裝潢、招租和使用是實現(xiàn)合同目的的最佳途徑,業(yè)主單獨解除合同則置其他業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)主的經(jīng)濟收益于不顧,《歐洲示范民法典草案》對混合合同適用法律規(guī)定的限制亦表明“有違該合同的性質(zhì)和目的的除外”。其三,從標的物屬性來看,分割式商鋪從物的屬性上講當屬于不可分之物,物理上的分割會極大的降低商鋪的價值,雖然目前對于分割式商鋪的單獨銷售已經(jīng)沒有法律制度上的障礙,業(yè)主可以獲得單獨產(chǎn)權(quán),但并不意味著業(yè)主享有完全所有權(quán),而是有限制的所有權(quán),在民法理論中,對所有權(quán)的限制并非鮮見,此處應當理解為業(yè)主為實現(xiàn)投資收益,通過意定的方式對單獨所有權(quán)設置了限制,其所讓渡的部分使用價值轉(zhuǎn)換為了收益。

四、結(jié)論

混合合同的理論研究道阻且長,相較于典型合同而言,其范圍更為廣泛,形式更加開放,民法典雖未將混合合同寫入其中,但混合合同已經(jīng)得到理論及實務界的普遍認可。委托租賃合同是應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之運而生,其法律屬性的界定直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展,在民法典正式施行的背景之下,對委托租賃合同的法律屬性及其法律適用的解釋論研究非常必要。以司法實務中對委托租賃合同的裁判分歧為出發(fā)點,運用混合合同的相關(guān)理論對其進行了剖析,在民法典參照規(guī)則體系下,得出以下結(jié)論:其一,委托租賃合同宜認定為混合合同;其二,委托租賃合同符合混合合同中類型結(jié)合合同的法律特點;其三,運用結(jié)合說之例外情形分析混合合同的法律效果,可知房屋交付、租金給付采用租賃的規(guī)定,商鋪經(jīng)營、收益分配采用委托的規(guī)定;租賃與委托之法律效果相沖突時,適用委托合同之規(guī)定。其四,委托租賃合同業(yè)主因讓渡部分所有權(quán)的處分權(quán)限獲取高額收益,故不能單獨任意解除合同。

注 釋:

①委托經(jīng)營協(xié)議是市場經(jīng)營行為中的通常用語,而非規(guī)范的法律用語,本文在討論該問題時除在事實部分涉及以外,均不使用該詞。委托經(jīng)營協(xié)議,本是商業(yè)活動中的新生事物,法律用語中直接與之完全對應者尚無,故從協(xié)議本身的目的在于實現(xiàn)“委托他人代為租賃某物”,遂決定采用“委托租賃合同”一語。

②韓世遠教授在《繼續(xù)性合同的解除-違約方解除抑或重大事由解除》一文中,將分割產(chǎn)權(quán)商鋪所伴隨著的經(jīng)營管理合同稱之為“委托統(tǒng)一管理協(xié)議”,簡稱商場管理協(xié)議。參見韓世遠:《繼續(xù)性合同的解除-違約方解除抑或重大事由解除》,載于《中外法學》,2020年第1期,第104頁-127頁。

③參見廣東省高級人民法院關(guān)于云浮市時代廣場物業(yè)服務有限公司、中國工商銀行股份有限公司云浮分行、陳家琪等其他案由執(zhí)行審查類(2020)粵執(zhí)監(jiān)25號執(zhí)行裁定書。

④參見江蘇省高級人民法院(2017)蘇民申2453號民事裁定書。

⑤參見江蘇省高級人民法院(2018)蘇民申6225號民事裁定書。

⑥參見陜西省高級人民法院(2019)陜民申595號民事裁定書。

⑦參見江蘇省高級人民法院(2019)蘇民申4023號民事裁定書。

⑧參見貴州省高級人民法院(2020)黔民申659民事裁定書。

⑨參見山西省高級人民法院(2018)晉民申2434民事裁定書。

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