張綺思

（廣東省有色地質(zhì)測繪院，廣東 廣州 510080）

根據(jù)自然資源部下發(fā)《自然資源確權登記局關于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6 號），需要明確農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作目標，準確把握農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作重點，因地制宜開展農(nóng)村不動產(chǎn)權籍調(diào)查，依法依規(guī)辦理農(nóng)村不動產(chǎn)登記，規(guī)范資料管理，切實加強組織實施。為貫徹落實各相關部門印發(fā)的關于不動產(chǎn)權登記文件精神，A 市某鎮(zhèn)積極開展“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設用地權籍調(diào)查工作，以期能有效保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權益，促進實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，保證農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定。

1 工程概況

A 市某鎮(zhèn)位于A 市中北部，地勢東北高西南低，丘陵起伏，屬于亞熱帶地區(qū)，常年受海洋性氣候影響，春夏多雨，夏秋間常有臺風及干旱現(xiàn)象。為此，工作人員需要克服氣候、習俗、語言不通等問題，到現(xiàn)場核實房屋有關情況，并按照宅基地發(fā)證及房屋核實等情形分類處理，以便完成房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設用地的不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作，為房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設用地登記發(fā)證提供依據(jù)。

本次調(diào)查范圍主要包括該鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上房屋，預估調(diào)查宗地數(shù)約5 萬宗的地權屬調(diào)查、宗地圖制作和信息入庫等工作。通過確權登記發(fā)證，將使農(nóng)民享有的宅基地和集體建設用地使用權及房屋所有權得到法律的確認和保護，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權保障。同時，可以有效解決土地權屬糾紛，進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎，有助于提高農(nóng)村治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平[1]。

2 不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪工作思路

2.1 技術路線

以滿足農(nóng)村房地一體宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作為出發(fā)點，基于農(nóng)村地籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及歷年1 ∶500 數(shù)字化地形圖、衛(wèi)星影像、“二標四實”等成果資料，利用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、影像圖等圖件制作工作底圖[2]，依據(jù)國家、省有關調(diào)查規(guī)程和標準，通過房地權屬調(diào)查與現(xiàn)場校驗丈量，補充、完善宅基地和集體建設用地及房屋的不動產(chǎn)權屬調(diào)查材料和不動產(chǎn)測量圖件，為農(nóng)村宅基地、集體建設用地及房屋確權登記發(fā)證提供依據(jù)。如圖1 所示。

圖1 技術路線

2.2 前期準備工作

準備工作是權籍調(diào)查有序開展的一項重要基礎工作，要緊緊圍繞農(nóng)村宅基地、集體建設用地及房屋確權登記發(fā)證工作目標，統(tǒng)一部署，同步開展。其主要工作內(nèi)容包括發(fā)布通告、資料收集、確定調(diào)查范圍、技術設計、農(nóng)村房屋預編號、制作工作底圖、表冊與工具準備等。開展房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設用地調(diào)查，由鎮(zhèn)街發(fā)布調(diào)查工作通告，并利用電視、報紙、微信公眾號等媒介開展宣傳和動員；作業(yè)單位負責資料收集與分析，制定工作計劃，并進行技術設計、技術培訓及制作工作底圖等。

2.3 現(xiàn)場調(diào)查與校驗丈量

現(xiàn)場調(diào)查與校驗丈量應充分利用調(diào)查底圖，核查每宗（塊）土地的位置、權屬、界線、四至關系、用途及其地上房屋結構、建成時間等基本情況，并將核查情況詳細標注在調(diào)查底圖；只校驗丈量永久性存續(xù)的、結構完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物；附屬設施如倉庫、圈舍、門房等不用作權屬界線但為永久建筑結構的，可在不動產(chǎn)權籍調(diào)查表中簡要記錄其相關信息，說明其位置、用途、數(shù)量等。現(xiàn)場調(diào)查與校驗丈量要充分尊重權利人意愿，權利人不配合調(diào)查的，調(diào)查人員定期將權利人名單和宗地坐落報送村（社區(qū)），由村（社區(qū)）組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)后權利人仍不愿配合的，在調(diào)查底圖備注清楚，并按房屋照相的要求拍照存檔后，調(diào)查工作自動終止。農(nóng)民公寓、拆遷安置房或聯(lián)建房若已有相關部門批復的建筑戶型設計圖或竣工圖紙的，按設計或竣工圖紙尺寸進行建筑面積計算；無上述圖件成果資料的，采用全解析法開展房產(chǎn)實測。

2.4 不動產(chǎn)權籍圖繪制

農(nóng)村不動產(chǎn)權籍圖包括地籍圖、不動產(chǎn)單元圖等，其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖和房產(chǎn)分戶圖等。地籍圖、宗地圖測繪按《地籍調(diào)查規(guī)程》（GB/T1001-2012）5.3.3 規(guī)定；房產(chǎn)分戶圖在地籍圖、宗地圖的基礎上，以不動產(chǎn)單元為單位，編制要求和內(nèi)容參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1）7.3 規(guī)定。

2.5 成果審查入庫

在A 市某鎮(zhèn)“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設用地權籍調(diào)查完成后，應將宗地、房屋等數(shù)據(jù)進行整理，形成宗地、房屋等圖層，并將數(shù)據(jù)納入當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記平臺相應管理系統(tǒng)。以現(xiàn)有的地籍數(shù)據(jù)庫為基礎，對接于整合土地、房產(chǎn)、土地承包經(jīng)營權、林權等各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，以實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果一體化管理。

3 無人機航拍測繪技術在不動產(chǎn)權籍調(diào)查中的應用

為了取得高精度測量成果，本次作業(yè)采用無人機航拍攝影測量。該技術測量精度高、測量速度快，將其應用到A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村地籍測量中，通過高分辨率攝影相機、精準的定位技術以及傳感器，能夠快速采集到農(nóng)村土地及房屋的位置、面積等具體信息，并將所拍攝到的影像形成三維立體模型。

3.1 航拍飛行設計

根據(jù)A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村的地形地貌，科學合理地設定本次航拍路線與測量區(qū)域，并設置好飛行高度、速度以及重疊等參數(shù)[3]。本次設置航高110 米，航向重疊率80%，旁向重疊率75%，飛行速度10 米/秒，設計地面分辨率1.5 厘米[4]。在設置完成相關參數(shù)后便可以控制無人機進行采集作業(yè)。航拍成果如圖2 所示。

圖2 A市某鎮(zhèn)農(nóng)村航拍成果圖

3.2 像控點與檢測點測量

在進行外業(yè)測量時，工作人員還需要根據(jù)測量區(qū)域內(nèi)的地理位置情況選取相應的像控點與檢查點，并采用RTK 技術確定像控點與宗地、房屋界址點的具體坐標，并對選取好的坐標進行校正。在確定坐標后，工作人員還需要在確定的像控點中選出幾個點供空三加密時使用，以便數(shù)據(jù)傳輸中能夠處理外方位元素，從而建立起三維坐標；而剩余的控制點作為后期成圖的精度檢測點，以此提升測量數(shù)據(jù)的質(zhì)量。為此，在開始測量時采用無人機載移動測量系統(tǒng)，對測量區(qū)域房屋進行激光掃描，不僅可以將房屋邊界以矢量點的形式呈現(xiàn)出來，使工作人員可以更加直觀地判斷墻面位置，以縮短判斷房屋位置的時間，還可以獲取建筑物1 ∶500 比例尺地籍圖，大大提高了外業(yè)作業(yè)效率。

3.3 數(shù)據(jù)處理

3.3.1內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)采集

內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)利用iData 3D 進行采集，采集人員可以同時使用平面視窗和立體視窗，不需要配戴立體眼鏡，便能快速采集數(shù)據(jù)[5]。該技術不僅操作簡單，還方便工作人員快速處理影像數(shù)據(jù)，經(jīng)過對攝像數(shù)據(jù)一一進行處理后，便可完成相應比例的三維實景模型。

3.3.2外業(yè)調(diào)繪和編輯成圖

外業(yè)調(diào)繪作為航測編輯成圖的主要工作之一，主要是將外業(yè)拍攝到的影像制作成工作底圖，再基于工作底圖開展外業(yè)調(diào)繪。由于傳統(tǒng)的外業(yè)調(diào)繪工序多，人員投入大，周期長，作業(yè)效率低，成本高，最終成果精度質(zhì)量低。為此，通過采用無人機進行外業(yè)調(diào)繪，能夠及時對測量區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)變化的物體或地塊進行標注，以便后期制定相應的補測計劃。補測一般是在二底圖基礎上進行，利用測量區(qū)域內(nèi)的控制點進行施測，若控制點不夠需增設測點或補測地物，則需要用不同的符號和顏色標注不同類型的地物、居民地名稱、植被等，且補測界址點與地物點之間的間距誤差不能大于±0.3mm。外業(yè)調(diào)繪補測工作完成后，利用CASS 軟件對調(diào)繪結果進行整理、編輯，并制作成不動產(chǎn)權籍調(diào)查圖。由此可見，在外業(yè)調(diào)繪作業(yè)中，采用無人機航拍測量能有效提高作業(yè)效率。

3.4 測圖成果精度分析

成果精度檢查主要是對圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)采集、建立圖形數(shù)據(jù)的拓撲關系、建立圖形與屬性的邏輯關系、圖形編輯和屬性編輯、拓撲錯誤的處理和屬性數(shù)據(jù)的校驗、圖形與屬性邏輯一致性進行檢校。如：首先要檢查權屬調(diào)查資料的合理性和邏輯一致性；其次，檢查不動產(chǎn)坐標系統(tǒng)和投影系統(tǒng)，如存在不一致時，還需進行必要的坐標變換和投影轉換；最后檢查入庫數(shù)據(jù)，看看紙質(zhì)介質(zhì)地籍圖圖面內(nèi)容是否一致、完整。

為了檢測本次房屋界址點和邊長的測量精度，在實測界址點時采用符合精度要求的地籍界址點測量成果進行計算。經(jīng)計算，界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m 的相鄰界址點的間距誤差不超過表1 規(guī)定。

表1 解析房屋界址點（房角點）測量精度

為了確保房屋測量精度，在測量房屋邊長時，房屋外廓的全長與分段（室內(nèi)）丈量和（含墻身厚度）在較差內(nèi)時，應以房屋外輪廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超限須進行復測，房屋邊長超過50m 誤差限差不應超過表2 規(guī)定。

表2 房屋邊長測量精度

3.5 不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)關聯(lián)

在完成質(zhì)量檢查后，還需根據(jù)不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的要求，包括文件命名規(guī)則、空間數(shù)據(jù)分層要求和屬性數(shù)據(jù)庫結構等，建立滿足入庫要求的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。將A 市某鎮(zhèn)作業(yè)區(qū)的調(diào)查成果匯總為一套全鎮(zhèn)范圍的入庫數(shù)據(jù)成果，并將其提交給市自然資源局，市局檢查合格后形成正式成果，再錄入A 市不動產(chǎn)權籍數(shù)據(jù)庫，與現(xiàn)有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行銜接，為房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設用地登記發(fā)證提供依據(jù)。

4 結語

農(nóng)村不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪是國家不動產(chǎn)權統(tǒng)一登記工作的重要組成部分，使用無人機測量技術對A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進行確權，不僅能有效解決傳統(tǒng)外業(yè)測量周期長、精度低、效率低等問題，還能提高外業(yè)作業(yè)效率，提升測量精度，確保A 市某鎮(zhèn)農(nóng)村不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪工作順利完成，這對A 市實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一確權、統(tǒng)一發(fā)證，實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果一體化管理有重要意義。