朱院琴 廣東省水文地質(zhì)大隊(duì)

針對(duì)行政事業(yè)單位，囊括行政與事業(yè)單位兩種機(jī)構(gòu)形式，前者主要包含黨政機(jī)關(guān)、政協(xié)機(jī)關(guān)等，后者一般多為自收自支以及多種模式的撥款單位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，行政事業(yè)單位房地產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，性質(zhì)也各不相同，集中體現(xiàn)在生產(chǎn)性、辦公性、倉(cāng)儲(chǔ)性以及居住和商業(yè)等。從本質(zhì)上講，其代表行政事業(yè)單位的固定資產(chǎn)，憑借差異化的性質(zhì)，滿足行政事業(yè)單位發(fā)展的多重需要，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)作用巨大。為此，要對(duì)行政事業(yè)單位的固定資產(chǎn)管理工作給予關(guān)注，結(jié)合資產(chǎn)類型，做好相應(yīng)管控，促使國(guó)有房地產(chǎn)在更加安全的環(huán)境下完整地發(fā)揮功能。

一、行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理概述

行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理內(nèi)容包含兩個(gè)方面，即房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)戶籍的管理。具體講，要對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行界定與審核，同時(shí)，明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，對(duì)購(gòu)房對(duì)象資質(zhì)進(jìn)行審核。這代表了行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容，也是日常管理的重點(diǎn)，信息量較大。同時(shí)，房產(chǎn)的拆遷、開發(fā)、物業(yè)等項(xiàng)目的內(nèi)容也涵蓋其中。結(jié)合管理內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理工作的基本要求就是要力求精準(zhǔn)性，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確處理，避免數(shù)據(jù)缺失與失真，為其價(jià)值的發(fā)揮創(chuàng)造有利條件；結(jié)合當(dāng)前行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理實(shí)踐可以發(fā)現(xiàn)，其管理工作的本質(zhì)就是固定資產(chǎn)的管理，比較凸顯的問(wèn)題是面臨管理效率與管理時(shí)間較長(zhǎng)兩方面的問(wèn)題，威脅固定資產(chǎn)規(guī)模與數(shù)量的管控，引發(fā)重復(fù)性購(gòu)置問(wèn)題，這也是造成資產(chǎn)浪費(fèi)的重要因素。由此可見，行政事業(yè)單位的房地產(chǎn)管理勢(shì)在必行，強(qiáng)化資產(chǎn)數(shù)量的準(zhǔn)確盤點(diǎn)，協(xié)助其合理進(jìn)行資產(chǎn)合理的配置與使用，維護(hù)房地產(chǎn)合法權(quán)益。

二、深入剖析行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理存在的不足與問(wèn)題

通過(guò)研究目前行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，存在較為嚴(yán)重的問(wèn)題，凸顯在如下幾個(gè)方面：一是針對(duì)房改房，權(quán)屬缺乏清晰性，誘發(fā)賬實(shí)不符現(xiàn)象，如：已出售給職工的房改房，仍在單位資產(chǎn)中反映；對(duì)于單位購(gòu)置的房改房，其產(chǎn)權(quán)登記在職工名下。二是政府已征收土地，未辦理土地證變更手續(xù)，資產(chǎn)賬面虛增。三是職工集資建房轉(zhuǎn)入單位固定資產(chǎn)，造成資產(chǎn)賬面虛增。四是存在土地房產(chǎn)長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象，代表國(guó)有資產(chǎn)尚未實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的利用率，資產(chǎn)有效性降低。五是部分老基地因歷史原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且疏于管理，存在國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)等。具體如下：

（一）行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理混亂，產(chǎn)權(quán)界定不清晰

立足行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理，突出的問(wèn)題是房產(chǎn)權(quán)屬缺乏清晰性，究其原因，首先，行政事業(yè)單位的管理者對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題重視度不高，簡(jiǎn)單地認(rèn)為，只要房產(chǎn)位置在單位，就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)權(quán)證認(rèn)識(shí)不夠深刻，忽視其必要性與重要性，促使單位房地產(chǎn)出現(xiàn)有賬無(wú)證的現(xiàn)象。其次，針對(duì)在建房地產(chǎn)工程，竣工驗(yàn)收與權(quán)屬證明辦理不及時(shí)，影響權(quán)屬登記備案，長(zhǎng)期拖延，權(quán)屬很難準(zhǔn)確界定。再次，行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)存在長(zhǎng)期借用的現(xiàn)象，同時(shí)，對(duì)這一現(xiàn)象未建立針對(duì)性臺(tái)賬，誘發(fā)使用者利用使用權(quán)替代所有權(quán)，最終將其占為己有。除此之外，一些行政事業(yè)單位的國(guó)有房地產(chǎn)管理臺(tái)賬缺乏準(zhǔn)確性，與實(shí)際情況出現(xiàn)脫節(jié)，建賬缺乏完整性，尚未實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化記錄，缺少登記的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，未針對(duì)房產(chǎn)實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行信息變更，甚至出現(xiàn)建賬面積與賬面面積不符，二者偏差較大。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房產(chǎn)價(jià)值超出賬面價(jià)值，嚴(yán)重的賬實(shí)不符出現(xiàn)，誘發(fā)國(guó)有資產(chǎn)流失。

（二）尚未構(gòu)建完善科學(xué)的房產(chǎn)管理機(jī)制

對(duì)于行政事業(yè)房產(chǎn)，尚未構(gòu)建具備系統(tǒng)特征的管理機(jī)制，尤其是規(guī)章制度不完善，很難保證在房產(chǎn)管理中擁有較為科學(xué)的依據(jù)，無(wú)法做到有法可依與有章可循。一方面，存在多頭管理的問(wèn)題，尤其是在行政事業(yè)單位基建時(shí)期，國(guó)資、房地管都擁有一定的權(quán)責(zé)，在分工方面尚未明確，未準(zhǔn)確界定相應(yīng)范圍，土地所有許可證殘缺不全，引發(fā)與相關(guān)單位發(fā)生法律糾紛；另一方面，基于房產(chǎn)建成階段，事實(shí)管理很難實(shí)現(xiàn)，造成公用房產(chǎn)使用率不高，結(jié)構(gòu)不科學(xué)，影響經(jīng)營(yíng)收益的統(tǒng)一上繳，誘發(fā)財(cái)務(wù)被動(dòng)局面；在房產(chǎn)建成之后，為了維護(hù)房產(chǎn)資源的有序使用，事業(yè)單位需要投入較大規(guī)模的維修經(jīng)費(fèi)。但是在相應(yīng)的維修項(xiàng)目管理上，對(duì)相應(yīng)計(jì)劃的申報(bào)、招標(biāo)、施工管理以及竣工驗(yàn)收等方面的工作缺乏規(guī)范化管理。

（三）缺乏對(duì)房屋配套設(shè)施的合理規(guī)劃

面對(duì)基建規(guī)模的不斷擴(kuò)大，地下管線鋪設(shè)增多，管理缺位問(wèn)題凸顯，鋪設(shè)缺乏有序性，未嚴(yán)格遵守圖紙的施工要求，誘發(fā)施工問(wèn)題，同時(shí)，引發(fā)圖紙資料不完善、保管分散、維護(hù)難度大等難題。對(duì)于自身?yè)碛械耐恋刭Y源，在進(jìn)行建筑物建設(shè)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)，加之房產(chǎn)管理主體復(fù)雜，使得建筑規(guī)模與房產(chǎn)開發(fā)需求不一致，增大附屬設(shè)施建設(shè)難度，造成社會(huì)生活的不便利。隨著周邊環(huán)境的不斷變化，辦公、住宅為核心，隨之出現(xiàn)各種小市場(chǎng)，管理不到位，亂搭亂建增多，給周邊治安管理造成威脅。

三、行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理的要求

（一）建立健全國(guó)有資產(chǎn)管理制度

結(jié)合固定資產(chǎn)管理制度，結(jié)合單位實(shí)際情況，從明確資產(chǎn)管理各部門具體職責(zé)、夯實(shí)單位資產(chǎn)管理基礎(chǔ)工作、規(guī)范資產(chǎn)賬務(wù)處理等方面進(jìn)行規(guī)范約束。

（二）嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)配置國(guó)有資產(chǎn)

對(duì)提出擬購(gòu)置資產(chǎn)，能通過(guò)調(diào)劑解決的，原則上不再重新配置；確需配置的，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，并編入年初采購(gòu)預(yù)算，有效避免資產(chǎn)配備的盲目性，提高資產(chǎn)使用效率。

（三）加強(qiáng)資產(chǎn)日常管理，有效盤活閑置資產(chǎn)

定期組織開展資產(chǎn)盤點(diǎn)清查工作，確保賬賬相符、賬表相符、賬實(shí)相符，并以盤點(diǎn)結(jié)果為依托對(duì)資產(chǎn)使用情況進(jìn)行分析匯總，為合理配置固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)使用效率提供依據(jù)。

（四）房屋、土地理清權(quán)屬，做到賬實(shí)相符

以單位為基礎(chǔ)，對(duì)房屋、土地?cái)?shù)量以及使用情況進(jìn)行清查，理清權(quán)屬人，明確登記人，理順資產(chǎn)收益，遵循相關(guān)規(guī)定，對(duì)物、證、賬進(jìn)行處理，完善相關(guān)制度。

四、優(yōu)化行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理的舉措

（一）提升國(guó)有房產(chǎn)權(quán)屬重視度，保障國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)屬清晰明確

針對(duì)行政事業(yè)單位的國(guó)有房產(chǎn)，比較顯著的現(xiàn)象是部分房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)分離的現(xiàn)象，擁有使用權(quán)的單位對(duì)權(quán)屬問(wèn)題不重視，對(duì)權(quán)屬辦理不重視。同時(shí)，簡(jiǎn)單地認(rèn)為，只要使用權(quán)歸屬自己即可，長(zhǎng)此以往，房產(chǎn)出現(xiàn)無(wú)人過(guò)問(wèn)的現(xiàn)象。由此可見，行政事業(yè)單位國(guó)有房產(chǎn)需要及時(shí)辦理權(quán)屬登記，這也是進(jìn)行國(guó)有房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)與前提，在保障權(quán)屬清晰的前提下，才能激發(fā)事業(yè)單位進(jìn)行合理的集約經(jīng)營(yíng)，保障管理的細(xì)化。另外，如果國(guó)有房產(chǎn)存在歷史遺留問(wèn)題，或者報(bào)建流程不完善，抑或是超出報(bào)建范圍，促使容積率建設(shè)與規(guī)劃不符，要積極查明原因，進(jìn)行針對(duì)性處理，理清產(chǎn)權(quán)。

（二）積極構(gòu)建完善的國(guó)有房地產(chǎn)管理制度，增強(qiáng)管理規(guī)范性與專業(yè)性

為了落實(shí)行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)的科學(xué)管理，需要嚴(yán)格遵循《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，同時(shí)也是國(guó)有房地產(chǎn)管理制度形成的重要依據(jù)，隸屬國(guó)家頂層設(shè)計(jì)范疇。在物權(quán)法的指導(dǎo)下，積極構(gòu)建與之相適應(yīng)的管理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)的有效管控?；诖?，要加快房產(chǎn)管理制度的建立，以信息化為重點(diǎn)，將專業(yè)化與規(guī)范化作為目標(biāo)。一方面，要對(duì)房產(chǎn)管理制度進(jìn)行完善與健全，促使各項(xiàng)管理行為有據(jù)可依，發(fā)揮制度性保障作用。另一方面，要保持與時(shí)代的同步性，在遵循國(guó)家法律法規(guī)的前提下，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境變化實(shí)際，對(duì)各項(xiàng)制度、要求與辦法進(jìn)行及時(shí)更新與完善，避免出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。除此之外，加強(qiáng)制度執(zhí)行情況的監(jiān)管，保障制度落實(shí)到位，真正發(fā)揮其指導(dǎo)性價(jià)值。遵循實(shí)際情況，設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)與部門，打造高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，促使行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理工作有序開展，增強(qiáng)管理的規(guī)范性，實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，達(dá)到國(guó)有房地產(chǎn)效益，避免房產(chǎn)閑置與浪費(fèi)。

（三）重視房地產(chǎn)管理人才培訓(xùn)與教育，打造高素質(zhì)與高能力的團(tuán)隊(duì)

對(duì)于行政事業(yè)單位的國(guó)有房地產(chǎn)管理，發(fā)揮主導(dǎo)作用的是管理人員，因此，隊(duì)伍建設(shè)需要高度重視，全面提高管理人員素質(zhì)與能力。一方面，要對(duì)管理人員開展思想政治教育，促使其具備較高的政治素養(yǎng)，保障職責(zé)清晰，切實(shí)提升責(zé)任意識(shí)。另一方面，要積極開展業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，一般涉及法律法規(guī)、制度規(guī)范、操作流程以及技能等多方面的內(nèi)容。針對(duì)培訓(xùn)模式，力求多元化，加強(qiáng)與相關(guān)單位的交流與溝通，促使管理人員具備大局觀，拓展思路與視野。依托內(nèi)部培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)知識(shí)結(jié)構(gòu)與能力的完善，強(qiáng)化多方面經(jīng)驗(yàn)的積累。除此之外，管理人員的行為監(jiān)管也不容忽視，鑒于行政事業(yè)單位人員流動(dòng)性不強(qiáng)，容易引發(fā)工作態(tài)度不端正的問(wèn)題，因此，要落實(shí)考核機(jī)制，加強(qiáng)績(jī)效評(píng)估，尤其重視吸引更多高素質(zhì)與能力的管理人才。面對(duì)新時(shí)期，行政事業(yè)單位要融入市場(chǎng)大環(huán)境，可以對(duì)企業(yè)用人機(jī)制的科學(xué)之處進(jìn)行借鑒，打破身份壁壘的束縛，打造高效的行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理隊(duì)伍。

（四）重視行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)

1.積極構(gòu)建國(guó)有房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。對(duì)于行政事業(yè)單位，國(guó)有房地產(chǎn)信息化管理勢(shì)在必行，其核心工作就是構(gòu)建房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)共享作為目標(biāo)，達(dá)到統(tǒng)一化管理的目的，支持房產(chǎn)信息核查自動(dòng)化，促使業(yè)務(wù)更加規(guī)范高效，強(qiáng)化信息化在各個(gè)管理環(huán)節(jié)的應(yīng)用?；诖?，要以現(xiàn)代地理信息系統(tǒng) GIS 技術(shù)為依托，同時(shí)發(fā)揮空間數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，形成MapGIS 數(shù)據(jù)平臺(tái)，以房產(chǎn)服務(wù)需求為基礎(chǔ)切入點(diǎn)，構(gòu)建更具層次化的結(jié)構(gòu)框架，完成空間實(shí)體與關(guān)聯(lián)性數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)相互對(duì)應(yīng)，從而形成大規(guī)?？臻g數(shù)據(jù)，構(gòu)建實(shí)體空間的數(shù)據(jù)索引，最終三維空間模型得以形成。依托此模型，能夠有效與全面地存儲(chǔ)房產(chǎn)信息，支持實(shí)時(shí)查詢與管理，能滿足房產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)發(fā)布，主要包含直管公房、自管公房等空間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理與服務(wù)同步完成的目標(biāo)。行政事業(yè)單位需要充分發(fā)揮GIS技術(shù)、MIS 技術(shù)優(yōu)勢(shì)，將其更加合理與有效地應(yīng)用在房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)完善之中。

2.打造國(guó)有房產(chǎn)安全管理信息系統(tǒng)?；诖讼到y(tǒng)，主要引入B/S 結(jié)構(gòu)，融前端移動(dòng)設(shè)備信息采集模塊以及后臺(tái) PC管理模塊于一體，能夠支持?jǐn)?shù)據(jù)采集、查詢、統(tǒng)計(jì)分析以及專題制作等需求。一般包含行政事業(yè)單位國(guó)有房產(chǎn)安全信息、數(shù)據(jù)等的收集，動(dòng)態(tài)變更等，最終滿足信息傳輸需求，將其存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)，支持多種形式的信息，如文字、圖形以及數(shù)字等。依托完善的信息，能夠進(jìn)行信息的準(zhǔn)確查詢，構(gòu)建房屋數(shù)據(jù)、圖形等的統(tǒng)一化查詢模式，滿足個(gè)性化需求服務(wù)。另外，借助數(shù)據(jù)存儲(chǔ)以及分析，構(gòu)建數(shù)據(jù)報(bào)表，掌握不同區(qū)域房地產(chǎn)具體狀況，為房產(chǎn)管理政策的制定提供更加準(zhǔn)確的信息支持，在根本上為房產(chǎn)管理政策的制定提供更加科學(xué)的依據(jù)。

（五）強(qiáng)化對(duì)行政事業(yè)單位房產(chǎn)管理信息的高效處理

1.將房地產(chǎn)檔案資源管理作為基礎(chǔ)性工作。行政事業(yè)單位房地產(chǎn)檔案資料管理至關(guān)重要，是影響房地產(chǎn)資源管理效果的重要方面，發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。因此，要發(fā)揮現(xiàn)代化信息技術(shù)，為房產(chǎn)、地產(chǎn)以及地下管線構(gòu)建完整的檔案?；诖?，要將房地產(chǎn)批準(zhǔn)文件、合同、圖紙、驗(yàn)收文件、權(quán)屬證件等作為收集的內(nèi)容，做好處理工作。另外，要對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)變動(dòng)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄，涉及購(gòu)置建設(shè)、維護(hù)、利用等方面。除此之外，要對(duì)房產(chǎn)狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，關(guān)注其完好性、存在形態(tài)、使用部門以及相關(guān)責(zé)任人。

2.打造房地產(chǎn)管理新模式。行政事業(yè)單位的房地產(chǎn)管理極具系統(tǒng)性與復(fù)雜性。具體講，房地產(chǎn)從立項(xiàng)論證、招標(biāo)、建設(shè)到使用，都涉及諸多房地產(chǎn)管理部門，這在一定程度上與現(xiàn)代房地產(chǎn)管理出現(xiàn)背離，因此，要對(duì)管理制度進(jìn)行構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)管理權(quán)限的統(tǒng)一，形成房地產(chǎn)管理合力體系，目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房地產(chǎn)資源的有效整合，合理進(jìn)行分類，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理。將資產(chǎn)管理部門與使用部門作為管理的主體，實(shí)現(xiàn)職責(zé)的合理劃分，保證明確、有序。同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)以及地理信息管理系統(tǒng)進(jìn)行完善，對(duì)功能進(jìn)行優(yōu)化，規(guī)范流程。加強(qiáng)責(zé)任體系建設(shè)，對(duì)各項(xiàng)管理工作進(jìn)行細(xì)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理模式、流程的全面規(guī)范。

3.構(gòu)建有償使用房地產(chǎn)資源約束機(jī)制。要重視對(duì)行政事業(yè)單位房地產(chǎn)資源無(wú)償占有以及使用機(jī)制進(jìn)行改革，構(gòu)建定額數(shù)量使用房地產(chǎn)資源以及超額數(shù)量、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源有償使用新機(jī)制。發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的功能，針對(duì)辦公用房，落實(shí)定額數(shù)量動(dòng)態(tài)管理模式，超額數(shù)量，需要繳納相應(yīng)房地產(chǎn)資源調(diào)節(jié)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置，提高房產(chǎn)使用效率。

4.探索物業(yè)管理新思路。對(duì)于行政事業(yè)單位的國(guó)有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系多元化，需要積極建立相適應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)制。物業(yè)管理主要包含管理和服務(wù)兩方面，涉及設(shè)施維護(hù)，綜合治理等。同時(shí)，物業(yè)管理具有復(fù)雜性與艱苦性，要以專業(yè)化，規(guī)?；?，智能化以及法制化為方向，提高服務(wù)水平，規(guī)范管理行為，強(qiáng)化智能化管理，追求規(guī)模效益，維護(hù)業(yè)主權(quán)利，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)制度。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于新時(shí)期行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)，需要重視管理工作的開展，對(duì)其進(jìn)行不斷優(yōu)化與完善，結(jié)合實(shí)際情況，完善管理方法與策略，落實(shí)人員監(jiān)管，增強(qiáng)整個(gè)工作管理的主動(dòng)性與創(chuàng)造性，增強(qiáng)行政事業(yè)單位國(guó)有房地產(chǎn)管理信息化與專業(yè)化程度，推動(dòng)行政事業(yè)單位國(guó)有房產(chǎn)管理，健康穩(wěn)定發(fā)展。