李楊華

（昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，云南 昆明 650206）

0 引言

房屋所有權(quán)是房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)則是其享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。在住房產(chǎn)權(quán)制度改革的背景下，房屋的產(chǎn)權(quán)登記與人民生產(chǎn)生活密可不分。然而，我國(guó)現(xiàn)行的房屋產(chǎn)籍管理制度尚不完善，各地管理技術(shù)參差不齊，管理人員素質(zhì)有待提升，亟待解決，以充分發(fā)揮房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的作用。

1 房屋所有權(quán)的界定

房屋所有權(quán)是指根據(jù)國(guó)家法律，對(duì)其擁有的房屋具有直接的管理、支配和使用、排除他人干擾的權(quán)力。房屋產(chǎn)籍是對(duì)土地和房屋自然狀況、屬性狀況、權(quán)利狀況等進(jìn)行調(diào)查、記錄，其中包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)、分類(lèi)、性質(zhì)及面積等方面的資料。

2 房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的重要作用

2.1 對(duì)物權(quán)者法律權(quán)利的保護(hù)

對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的相關(guān)文件并非是對(duì)其權(quán)利主體的合法權(quán)利的保護(hù)。按照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)物權(quán)者的相關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并將其存檔，進(jìn)行嚴(yán)格的管理。相關(guān)部門(mén)要收集關(guān)于物權(quán)者的詳細(xì)資料，根據(jù)與物權(quán)者的交易情況，將所有的信息都記錄下來(lái)，并將所有的資料都記錄在物權(quán)者的名下，如果有必要的話(huà)，就會(huì)通知相關(guān)利害關(guān)系人，讓他們做好準(zhǔn)備，以免發(fā)生不可預(yù)知的事情。所有的文件和資料，都是物權(quán)者的合法文件，也就意味著，在房屋的購(gòu)買(mǎi)和處理上，物權(quán)者有權(quán)將自己的房屋隨意處置。任何以不正當(dāng)理由侵害物權(quán)者的合法利益的組織和個(gè)人，均屬違法，并將依法追究其責(zé)任。法律要堅(jiān)決維護(hù)財(cái)產(chǎn)者的合法權(quán)利，使財(cái)產(chǎn)者免遭侵犯[1]。

2.2 保障住房買(mǎi)賣(mài)的安全性

隨著房屋產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住房的價(jià)值也在不斷提升，人們對(duì)居住環(huán)境的需求也在不斷提高，房?jī)r(jià)也是大家每天都在談?wù)摰脑?huà)題。近年來(lái)，因財(cái)產(chǎn)籍問(wèn)題引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛日益增加，對(duì)人民群眾的生活造成了極大的影響。比如有的人，為了省錢(qián)，就會(huì)用不正當(dāng)?shù)姆绞劫?gòu)買(mǎi)房屋，甚至?xí)J(rèn)為這是一筆很劃算的買(mǎi)賣(mài)，可一旦遇到需要用到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的地方，就會(huì)擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和其他文件的名字不符合。這會(huì)造成在處理相關(guān)問(wèn)題上出現(xiàn)諸多問(wèn)題，有時(shí)還會(huì)引發(fā)個(gè)人、單位和相關(guān)部門(mén)的矛盾。所以，我們要想避免不必要的麻煩，就必須要按照法律的規(guī)定去辦理相關(guān)的手續(xù)、證件等，這樣既能保證房屋買(mǎi)賣(mài)的安全，又能保證社會(huì)的和諧[2]。

2.3 提供科學(xué)基礎(chǔ)

隨著城市和農(nóng)村的發(fā)展與建設(shè)，房屋產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，但對(duì)房屋的所有權(quán)和產(chǎn)籍的理解還有待進(jìn)一步完善。尤其是房屋的交易一般都是由業(yè)主和開(kāi)發(fā)商或業(yè)主之間進(jìn)行，如果不向有關(guān)部門(mén)備案，就會(huì)造成很大的爭(zhēng)議和糾紛，很多人都無(wú)法解釋清楚，但有了相關(guān)的證據(jù)，問(wèn)題就迎刃而解了。而住宅的合理建造，也為廣大市民的住房發(fā)展提供了科學(xué)的參考，也為城市低收入人群提供了一個(gè)可負(fù)擔(dān)得起的住房。這些房屋不但價(jià)格低廉，而且品質(zhì)極佳，完全符合那些中低收入階層的居住需求。同時(shí)，現(xiàn)代的數(shù)據(jù)輸入技術(shù)也為用戶(hù)提供了便利，將房屋的樓層、住戶(hù)、使用面積、分?jǐn)偯娣e等數(shù)據(jù)都用數(shù)字表示出來(lái)，這樣就能一目了然，免去了煩瑣的手續(xù)，為每個(gè)人節(jié)約了大量的時(shí)間，也增加了工作效率[3]。

3 我國(guó)房屋權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)先后出臺(tái)了《城市房屋管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等一系列法規(guī)，從1987 年開(kāi)始實(shí)施房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，建立了相應(yīng)的制度，到目前施行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制度日趨完善。但我國(guó)的房屋權(quán)屬管理在實(shí)踐中依然存在一些漏洞，還有許多亟待解決的問(wèn)題。

3.1 行政不嚴(yán)格

房屋產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)工作都是按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)是安全、可靠的。然而實(shí)際上，由于專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)，行政工作的不完善，以及相關(guān)從業(yè)人員的疏忽，使得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題在人們的日常生活中不斷地出現(xiàn)。一些從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)達(dá)不到要求，在工作中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，而有關(guān)上級(jí)部門(mén)對(duì)管理者的監(jiān)管不力，不能對(duì)管理者和從業(yè)人員的工作進(jìn)行有效監(jiān)查，導(dǎo)致工作中的問(wèn)題就會(huì)越來(lái)越多，問(wèn)題也就不會(huì)得到及時(shí)的解決。另外，也有一個(gè)很大的問(wèn)題，那就是沒(méi)有建立起一個(gè)完整的制度，這也是為什么我們的工作并不嚴(yán)謹(jǐn)，也正是因?yàn)椴粔驀?yán)謹(jǐn)，所以才會(huì)出現(xiàn)種種問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、監(jiān)督管理工作的松懈是導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記制度存在缺陷的重要原因。

3.2 房屋、土地證件的矛盾比較嚴(yán)重

未施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的文件通?？梢苑譃閮深?lèi)，一種是土地使用權(quán)證，另一種是房屋所有權(quán)。一般情況下，一塊地或者一套房屋只有一位業(yè)主，而只有權(quán)利人才會(huì)持有相應(yīng)的文件。但因?yàn)樯唐贩块_(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理人員的疏忽，造成了管理上的松懈，再加上辦理許可證的問(wèn)題，造成了辦理手續(xù)上的困難，不僅浪費(fèi)了權(quán)利人和工作人員的時(shí)間，還會(huì)讓權(quán)利人對(duì)工作人員產(chǎn)生不信任，讓他們對(duì)政府的工作失去了信心，這是我們都不想看到的。對(duì)權(quán)利人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記和相關(guān)信息的登記、向權(quán)利人發(fā)放證件是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基本工作，必須引起相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，只有把基礎(chǔ)打牢，才能更好地為人民服務(wù)。但是，許多地方都存在著一地多證、一房多證、房地不一致等現(xiàn)象，這就給產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作帶來(lái)了極大的麻煩。究其原因，主要是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，數(shù)據(jù)信息不完整、準(zhǔn)確。

3.3 無(wú)法有效收集財(cái)產(chǎn)信息

隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋業(yè)的快速發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)登記管理工作中，產(chǎn)權(quán)信息的采集速度相對(duì)緩慢。尤其是最近幾年，越來(lái)越多的人買(mǎi)了房子，認(rèn)為房屋是一種投資，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋的價(jià)格一定會(huì)上漲。許多空地和草坪都被改造成了商業(yè)住宅，一棟棟高樓拔地而起，就連小鎮(zhèn)上的房子也比比皆是。改善的生活環(huán)境、更現(xiàn)代的室內(nèi)設(shè)備的確讓人心動(dòng)，蓋房屋也是一種常見(jiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。由于業(yè)主數(shù)量的急劇增加，導(dǎo)致了物業(yè)管理工作的壓力，而實(shí)際從業(yè)人員嚴(yán)重不足，業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)低，面臨著龐大的工作進(jìn)度遲緩，導(dǎo)致了物業(yè)管理的效率低下。

3.4 房屋面積認(rèn)定錯(cuò)誤

房屋面積的認(rèn)定一直是管理中的一個(gè)難點(diǎn)，許多人都不明白，為何房產(chǎn)證上的建筑面積和實(shí)際可用的面積并不相同，有的甚至相差甚多。造成這種情況的原因有兩個(gè)：①商業(yè)運(yùn)作，商家在蓋房子時(shí)沒(méi)有精確的測(cè)量、準(zhǔn)確報(bào)備、填錯(cuò)面積，以達(dá)到最大的利潤(rùn)。②由于相關(guān)人員的職業(yè)道德不健全。不管是誰(shuí)弄錯(cuò)了房屋面積，最后受害的都是消費(fèi)者，可是誰(shuí)來(lái)賠償消費(fèi)者的損失？開(kāi)發(fā)商委托第三方測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)量，房屋測(cè)量成果監(jiān)管缺失，房屋的真實(shí)面積依賴(lài)開(kāi)發(fā)商和測(cè)繪單位的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。物權(quán)登記機(jī)關(guān)工作人員工作上的疏忽，加之房屋測(cè)量成果監(jiān)管空白或不到位。消費(fèi)者因?yàn)橄嘈耪?，才?huì)買(mǎi)下房子，結(jié)果卻賠了自己的錢(qián)，這讓他們很是失望[4]。

4 房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的解決策略

4.1 住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量

計(jì)算房產(chǎn)面積是一個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)而重要的問(wèn)題，在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，最大的問(wèn)題就是計(jì)算房產(chǎn)面積。一個(gè)合格的房產(chǎn)中介，必須要掌握好自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，才能在使用的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理的評(píng)估，這樣才能確保權(quán)利人的權(quán)利不會(huì)被侵害，才能做到最大程度的公平。同時(shí)，也要有一個(gè)合格的注冊(cè)測(cè)繪師的職業(yè)道德，在實(shí)際的測(cè)量中，一定要遵守相關(guān)的法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。另外，還需要對(duì)房屋的專(zhuān)業(yè)測(cè)量?jī)x器進(jìn)行更新，提高房屋的測(cè)繪精準(zhǔn)度，同時(shí)也要職能部門(mén)有效的監(jiān)管，嚴(yán)格遵守房屋測(cè)量的規(guī)范，銷(xiāo)售面積的計(jì)算，公用建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)偂?/p>

4.2 密切關(guān)注房屋、土地證件問(wèn)題

為了解決兩證沖突的問(wèn)題，必須及時(shí)將原來(lái)分屬兩個(gè)部門(mén)管理的房屋和土地信息進(jìn)行整合入庫(kù)，按照國(guó)家的法律和法規(guī)來(lái)處理，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的土地和房屋的信息相符，同時(shí)也要通過(guò)現(xiàn)代的技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)信息的共享和傳遞，能及時(shí)準(zhǔn)確的提供信息給權(quán)利人和相關(guān)部門(mén)辦理業(yè)務(wù)。現(xiàn)在，很多地方產(chǎn)權(quán)交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記依然是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，各有分工，所簽發(fā)的文件也是彼此分開(kāi)的，要想確保房屋交易的順利，就必須要加強(qiáng)雙方的配合，避免“交易沖突”。特別是在最近幾年，隨著信息技術(shù)、電腦技術(shù)的迅速發(fā)展，房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理工作越來(lái)越依賴(lài)于電腦數(shù)據(jù)庫(kù)，因此，房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)的工作人員必須具備對(duì)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)的熟練掌握，加強(qiáng)管理部門(mén)人員的職業(yè)能力能夠保證交易過(guò)程的順利進(jìn)行，從而推動(dòng)我國(guó)房屋行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4.3 提高管理人員的個(gè)人素質(zhì)

房屋產(chǎn)權(quán)登記工作人員的職業(yè)能力，將直接關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)登記工作的質(zhì)量。在管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德上，要定期開(kāi)展相關(guān)的思想教育和職業(yè)技能培訓(xùn)，以促進(jìn)員工對(duì)辦公自動(dòng)化的熟練掌握，并將現(xiàn)代科技運(yùn)用到房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理之中，從而提高房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的整體工作效率。同時(shí)，物業(yè)管理部門(mén)也要積極地改變工作的態(tài)度，傳統(tǒng)的工作理念已經(jīng)無(wú)法與迅速發(fā)展的房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相匹配，固守過(guò)去的老觀念只會(huì)成為制約房屋市場(chǎng)發(fā)展的障礙，所以必須要改變自己的工作方式，這樣才能把握住發(fā)展的機(jī)遇。在做好思想政治工作的同時(shí)，也要強(qiáng)化工作人員的責(zé)任感，在產(chǎn)權(quán)登記工作中，很多問(wèn)題都是因?yàn)楣ぷ魅藛T的工作不認(rèn)真造成的，所以，加強(qiáng)工作人員的責(zé)任意識(shí)，可以有效地防止這種情況再次發(fā)生。與此同時(shí)，有關(guān)人員的技術(shù)水平有待提升，在收集、整理、管理、存儲(chǔ)等方面也要加強(qiáng)培訓(xùn)。

4.4 健全管理和監(jiān)督制度

當(dāng)前，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中存在的諸多問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)不僅要強(qiáng)化房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理體制的改革與創(chuàng)新，還要建立完善的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理與監(jiān)督體系，提高工作人員的工作效率、職業(yè)能力，改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，增強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的整體工作效率，以及工作質(zhì)量和行業(yè)水平。另外，還要對(duì)工作人員進(jìn)行定期的考核，如果工作不盡如人意，就會(huì)受到懲罰并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，而那些表現(xiàn)出色的人，則會(huì)受到嘉獎(jiǎng)，以此來(lái)激發(fā)調(diào)動(dòng)他們的積極性。綜合評(píng)估工作人員在資料收集、管理、保護(hù)和利用等方面的能力和方法。另外，還要建立一套嚴(yán)格的考核體系，防止工作中的不良風(fēng)氣發(fā)生，保持隊(duì)伍的純潔性。

4.5 在住房產(chǎn)權(quán)登記中運(yùn)用信息技術(shù)

4.5.1 制訂統(tǒng)一的行政標(biāo)準(zhǔn)

信息交流與資源共享的根本保證是對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)籍檔案進(jìn)行信息化管理和運(yùn)用。這就要求我們?cè)谶M(jìn)行數(shù)字化的過(guò)程中，必須要建立相應(yīng)的工作要求、管理制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而保證數(shù)字平臺(tái)的規(guī)范化和正確性，使產(chǎn)籍檔案的數(shù)字化管理成為使用的基本保障。

4.5.2 建立文件資料庫(kù)

檔案原件和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集和管理是檔案的重要組成部分，檔案原件是指檔案的原始資料，要全面、多元化地進(jìn)行房屋檔案的管理。在此過(guò)程中，需要將房屋的位置、性質(zhì)、面積等有關(guān)房屋的資料等發(fā)布到網(wǎng)上，以便根據(jù)自己的需要，在網(wǎng)絡(luò)上查詢(xún)有關(guān)的房屋資料。另外，網(wǎng)站還可以將自己的問(wèn)題記錄在網(wǎng)站上，讓管理者可以更好的理解和掌握用戶(hù)的需求，可以回答問(wèn)題，并且將文件的信息進(jìn)行管理，讓用戶(hù)使用更加便捷。

4.5.3 提高系統(tǒng)合作效率

現(xiàn)階段，由于房屋市場(chǎng)的交易和房產(chǎn)登記的管理是一體的，因此就必須從整個(gè)社會(huì)的角度，對(duì)房屋市場(chǎng)的信息進(jìn)行了解和掌握，進(jìn)而對(duì)系統(tǒng)的協(xié)同效率加以強(qiáng)化：①要建立一個(gè)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將數(shù)據(jù)的定義和子項(xiàng)、業(yè)務(wù)分類(lèi)等技術(shù)格式和規(guī)范納入其中，從而為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)和部門(mén)之間的信息資源共享打下技術(shù)基礎(chǔ)。②要盡量擴(kuò)大和擴(kuò)展市場(chǎng)信息收集范圍，并制定相應(yīng)的數(shù)字實(shí)施路徑。③建立系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交換，也就是說(shuō)，它要成為一個(gè)新的系統(tǒng)，它可以支持不同的部門(mén)和不同的系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享和交換，從而達(dá)到相同的業(yè)務(wù)信息實(shí)時(shí)共享和一致性。

4.5.4 資訊系統(tǒng)與人才培訓(xùn)

從總體上講，要提高管理人才的素質(zhì)，提高企業(yè)的信息化水平。在日常的管理工作中，可以采用培養(yǎng)和繼續(xù)教育的方法，培養(yǎng)出一批高質(zhì)量的管理人才，并對(duì)具有創(chuàng)造性的員工予以?xún)?yōu)先錄用。

5 結(jié)語(yǔ)

房屋產(chǎn)權(quán)登記管理是關(guān)系到人民群眾切身利益的重要工作，是促進(jìn)房屋事業(yè)發(fā)展的重要舉措。為此，應(yīng)從制度不完善、產(chǎn)籍管理手段不先進(jìn)、產(chǎn)籍管理人才質(zhì)量不高等方面入手。通過(guò)健全完善房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一、規(guī)范、合法、可操作性強(qiáng)，使管理者有法可依；優(yōu)化房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作方法，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，開(kāi)發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理實(shí)用性的系統(tǒng)與軟件，提高辦公效率；提高房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理隊(duì)伍素質(zhì)，通過(guò)培訓(xùn)教育、績(jī)效考核與監(jiān)督機(jī)制等方式，打造政治素質(zhì)好、專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)的產(chǎn)籍管理隊(duì)伍，有效發(fā)揮房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的作用。