章 宇

(上海蜀翔房地產(chǎn)有限公司，上海 201802)

1 概述

2007年，國內(nèi)首次提出共有產(chǎn)權(quán)住房的概念，并于江蘇淮安開展改革試驗(yàn)。顧名思義，共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府與保障對(duì)象共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，按照政府與保障對(duì)象的出資比例，從而確定合同中共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額。一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)避了經(jīng)濟(jì)適用房的住房漏洞，大大壓縮了利用政策漏洞牟利的空間，貫徹了“房住不炒”的指導(dǎo)思想。另一方面，很大程度上緩解了中低收入人群住房困難的問題，為社會(huì)“夾心層”提供了一定的住房保障支持，對(duì)于體現(xiàn)社會(huì)公平性起到了積極作用。目前國內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)尚處于起步階段，其中不乏一些問題和爭議，相關(guān)政策也在不斷進(jìn)行完善和調(diào)整。近年來，北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石作為試點(diǎn)城市正在積極探索實(shí)踐、推動(dòng)政策落地，在具體推行過程中，各地結(jié)合不同實(shí)際情況，因而呈現(xiàn)出地域性的差異。

2 共有產(chǎn)權(quán)保障住房的產(chǎn)生背景

2.1 搭建多層次需求的住房供應(yīng)體系

國內(nèi)經(jīng)過幾十年住房制度的改革發(fā)展，已經(jīng)形成相對(duì)成熟的商品房供應(yīng)體系。十二五規(guī)劃提出，要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造。通過近年來的努力，持續(xù)加快推進(jìn)租賃住房和保障性住房建設(shè)，城市低收入人群的居住難題也得到很大改善。然而，社會(huì)中低收入群體的住房問題仍然突出，住房供應(yīng)體系尚存在一定的結(jié)構(gòu)性缺陷。住房是關(guān)乎民生之根本，建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系更是關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平正義的大事。《十三五規(guī)劃綱要》明確提出，要健全住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場供需平衡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行[1]。從國家戰(zhàn)略層面，明確了構(gòu)建以解決多層次住房需求為出發(fā)點(diǎn)，建立具有中國特色的社會(huì)住房供應(yīng)體系的重要性。共有產(chǎn)權(quán)住房，從本質(zhì)上來看是介于保障性住房和商品房之間的。共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)，填補(bǔ)了住房供應(yīng)體系的缺口，保障了中間收入的夾心層群體的住房問題，是完善住房供給結(jié)構(gòu)的有效舉措。

2.2 規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房的制度漏洞

共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)之前，為了解決弱勢(shì)群眾的住房難題、深化城鎮(zhèn)住房制度改革，我國大量推行經(jīng)濟(jì)適用房，以保障社會(huì)低收入群體的住房需求。然而在推行和實(shí)踐的過程中，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了一些失效現(xiàn)象，屢遭詬病，比如存在權(quán)力尋租、暗箱操作、利益輸送等相關(guān)問題，破壞了房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一性、滋生腐敗空間。由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房制度亟須解決方案，完善和規(guī)范相應(yīng)的政策條件。在此背景下，江蘇率先提出共有產(chǎn)權(quán)概念并開展試點(diǎn)，取得了良好成效，切實(shí)規(guī)避了經(jīng)濟(jì)適用房的制度漏洞。從根本上來說，經(jīng)濟(jì)適用房采用土地劃撥的形式，給投機(jī)者提供了牟利鉆空的空間。而共有產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)的取得方式由劃撥改為出讓，將政府產(chǎn)權(quán)顯性化，與市場接軌，從而限制了投機(jī)行為。另外，封閉管理、內(nèi)部循環(huán)等限制條件，也有效壓縮了牟利空間。

2.3 滿足中低收入人群住房需求

國家提出住房發(fā)展要堅(jiān)持“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的總體思路，針對(duì)不同收入水平的群體，提供不同類型的產(chǎn)品，滿足不同的消費(fèi)訴求。根據(jù)準(zhǔn)確定位，共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向中低收入人群，解決他們既不符合社會(huì)保障房申請(qǐng)條件，也不具有商品房購買能力的困境。共有產(chǎn)權(quán)住房在保障與市場之間起到過渡銜接的作用，為中間“夾心層”提供中端支持。在政策執(zhí)行方面，共有產(chǎn)權(quán)住房有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)和收入有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，能夠確保政策落實(shí)、保障公平、精準(zhǔn)配給，切實(shí)讓中低收入人群從中受益。

3 共有產(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)狀分析

2014年住建部《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，新增6個(gè)試點(diǎn)城市：上海、北京、深圳、黃石、成都、淮安，并發(fā)布《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》(建保[2014]174號(hào))。2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》(建保[2017]210號(hào))鼓勵(lì)北京、上海進(jìn)一步開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。經(jīng)過一段時(shí)期的探索實(shí)踐，共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)際申購情況并沒有達(dá)到預(yù)期，說明在政策執(zhí)行上還存在不科學(xué)不合理的地方，總結(jié)梳理主要包含以下幾個(gè)方面：

1)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛：政策規(guī)定申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房，需要滿足的限制條件主要有：戶口年限、家庭人均住房面積、家庭人均年可支配收入、人均財(cái)產(chǎn)、年齡等方面。根據(jù)各地居住人口的實(shí)際狀況，具體的申請(qǐng)條件會(huì)有所差異。并且，這幾年共有產(chǎn)權(quán)住房政策的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)普遍在不斷放開，不斷適應(yīng)目標(biāo)群體新的需求，但在實(shí)際政策執(zhí)行過程中仍然存在一系列的障礙和困境。

2)價(jià)格定位偏高：受周邊普通商品房的房價(jià)上漲影響，共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格不可避免地隨之上浮，超出目標(biāo)群體的經(jīng)濟(jì)承受范圍。既要保障中低收入人群的需求，同時(shí)還要平衡住房的保障性和經(jīng)濟(jì)性。一是要政府加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的宏觀調(diào)控，抑制房價(jià)過快上漲；二是科學(xué)分配初始產(chǎn)權(quán)比例，讓目標(biāo)群體有能力分批次逐步獲得完全產(chǎn)權(quán)。

3)配套設(shè)施不完善：大多數(shù)共有產(chǎn)權(quán)住房受地價(jià)限制，選址較為偏遠(yuǎn)，通勤、就醫(yī)、子女上學(xué)、生活?yuàn)蕵返榷加兄T多不方便，很大程度上導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房的遇冷?；A(chǔ)配套不完善，交通出行不便利，難以達(dá)到目標(biāo)群體的需求，也是目前亟須解決的問題。

4)戶型配比不合理：共有產(chǎn)權(quán)住房戶型的供應(yīng)與需求不匹配的問題較為普遍，前期應(yīng)該做好市場調(diào)研，充分考慮單身青年群體、多胎家庭、代際家庭的適老性等問題，在嚴(yán)格控制套型總建筑面積的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)優(yōu)化多居室戶型，提高空間的靈活可變性，合理調(diào)整戶型配比。

因此，2019年住建部提出，鼓勵(lì)人口流入大、房價(jià)高的城市根據(jù)自身情況，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。我國《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》也明確提出要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。京滬廣地區(qū)積極響應(yīng)，深化發(fā)展試點(diǎn)工作，科學(xué)制定符合本地實(shí)際的指導(dǎo)意見，積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)政策落地。

4 共有產(chǎn)權(quán)住房的地域性解讀

上海市作為共有產(chǎn)權(quán)住房的先行試點(diǎn)城市之一，自2009年底開展探索實(shí)踐。截止2021年底，上海市累計(jì)完成本地戶籍九個(gè)批次和非滬籍三個(gè)批次的共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)供應(yīng)工作。在全國開展共有產(chǎn)權(quán)住房工作的主要城市中，上海不但共有產(chǎn)權(quán)住房受益規(guī)模位居首位，且率先實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的全流程管理。本文選取上海市共有產(chǎn)權(quán)住房為主要研究對(duì)象，具有一定的代表性，通過分析上海共有產(chǎn)權(quán)住房的供給目標(biāo)、建設(shè)模式、設(shè)計(jì)策略，解讀共有產(chǎn)權(quán)住房與城市的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，為其他城市因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房提供一定的借鑒。

4.1 多主體精準(zhǔn)供給目標(biāo)

上海是我國重要的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)也是畢業(yè)大學(xué)生的主要就業(yè)城市之一，人口遷移數(shù)量大、流動(dòng)性強(qiáng)。據(jù)上海市第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年末全市常住人口達(dá)到2 487.09萬人，其中外省市來滬常住人口為1 047.97萬人，占比42.1%。上海的城市現(xiàn)代化建設(shè)離不開廣大外來人口，這座城市與外來人口早已形成相互依存、和諧共生的關(guān)系。

2018年9月，上海將部分非滬籍住房困難家庭納入保障范圍。2020年1月，上海市修訂了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法，將非滬籍常住人口納入共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象范圍[2]。隨著供給范圍的擴(kuò)大，使更多人共享城市發(fā)展的成果，實(shí)現(xiàn)住有所居，既是社會(huì)公平性的一種體現(xiàn)，也是緩解上海本地居民與非滬籍居民緊張關(guān)系、構(gòu)建良性鄰里關(guān)系的有效舉措。

上海共有產(chǎn)權(quán)住房在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)上，對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的住房、收入、資產(chǎn)等都有明確限額，精準(zhǔn)鎖定對(duì)象范圍。目前，主要面向城市戶籍中低收入者與非滬籍常住居民，解決本地住房困難家庭或個(gè)人、非滬籍住房困難家庭的購房需求[3]。其中，上海本地戶籍住房困難家庭，普遍具有穩(wěn)定的家庭結(jié)構(gòu)，與父母同住的比例偏高，擁有相對(duì)成熟的生活圈和社交網(wǎng)絡(luò)，但居住條件較差；另一類是外來就業(yè)的落戶人才，受教育程度普遍較高，面臨較高的租房成本，有較強(qiáng)的購房意愿，但資產(chǎn)累積不足以支撐購買普通商品房。而非滬籍常住居民家庭，工作年限較長，居住狀況穩(wěn)定，支付能力有限，以剛性住房購買需求為主。在購房需求上，除了重點(diǎn)考慮價(jià)格，本地戶籍住房困難家庭會(huì)重點(diǎn)考慮區(qū)位、教育醫(yī)療資源，并且能夠維持原有的社交生活圈；青年群體、非滬籍居民家庭更注重考慮通勤便利、社交娛樂及配套設(shè)施建設(shè)等問題。

通過分析，以上不同人群在生活習(xí)慣、心理需求、家庭結(jié)構(gòu)等方面都有較大差異。因此，在住房供給層面，應(yīng)該針對(duì)供給人群細(xì)化設(shè)計(jì)、分類聚焦，因人而異制定相關(guān)政策。精準(zhǔn)把握供需關(guān)系，研究更人性化的產(chǎn)品，在建設(shè)階段增強(qiáng)房源的適配性。

4.2 依托新城布局大型居住社區(qū)

2010年上海出臺(tái)保障住房配建政策，新出讓土地開發(fā)建設(shè)商品住宅項(xiàng)目均按照不低于項(xiàng)目住房建設(shè)總面積5%的比例配建保障住房，建成后無償移交給政府。目前已累計(jì)配建保障住房約3萬套，其中部分房源用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房。根據(jù)2021年上海第九批共有產(chǎn)權(quán)保障住房房源公示情況顯示，浦西七區(qū)的房源均來自臨近的寶山、嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等外環(huán)區(qū)域，浦東新區(qū)的房源則主要分布在本轄區(qū)范圍內(nèi)[4]。一方面降低對(duì)中心城區(qū)樓市的影響，另一方面也有利于加速新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口聚集，促進(jìn)中心城區(qū)與新城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

總體來看，上海市共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，主要依托于特大城市邊緣地區(qū)的大型居住社區(qū)基地，例如浦東新區(qū)惠南民樂大居、嘉定區(qū)黃渡大居、寶山區(qū)顧村大居等。盡管處于遠(yuǎn)離中心城區(qū)的市郊地區(qū)，但在公共服務(wù)設(shè)施、教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、公園綠地等方面已經(jīng)形成一定體系，構(gòu)建了相對(duì)完善的社區(qū)生活圈，降低了對(duì)中心城區(qū)的依賴性。選擇臨近產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的地段建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，還有利于促進(jìn)職住平衡，緩解邊緣地區(qū)的區(qū)位劣勢(shì)和主城區(qū)的人口壓力，例如上海松江南站大居的松南城居住片區(qū)。因此，在建設(shè)選址方面，其他城市可以借鑒上海的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，合理安排居住、產(chǎn)業(yè)和各項(xiàng)公共設(shè)施的結(jié)構(gòu)布局，推動(dòng)工作與居住的平衡發(fā)展[5]。在建設(shè)模式方面，聚焦新城建設(shè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)，盡可能采取規(guī)劃先行、配套同步的方式，合理規(guī)劃市政道路及軌道交通，保障教育、醫(yī)療、交通出行、社交娛樂等日常生活所需。

4.3 多層次提升居住品質(zhì)

上海市共有產(chǎn)權(quán)住房的居民大部分來自中心城區(qū)的舊改區(qū)域，以及外來就業(yè)的新市民。為了增加居住者的社會(huì)歸屬感，提升居住幸福感，穩(wěn)定社會(huì)矛盾，分別從居住單元的戶型設(shè)計(jì)、到公共空間的共享配套、到社區(qū)環(huán)境的整體優(yōu)化，多層次提升居住的品質(zhì)，滿足物質(zhì)領(lǐng)域和精神領(lǐng)域的雙重需求，真正做到住有所居、住有宜居。

1)精細(xì)優(yōu)化戶型，彈性適應(yīng)多樣居住需求。基于上海共有產(chǎn)權(quán)住房的政策要求，在戶型供應(yīng)方面多以中小戶型為主，居住人群既包括單身青年群體，也有中低收入代際家庭。為了滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求，適應(yīng)不同階段的功能使用要求，共有產(chǎn)權(quán)住房在戶型上需要充分考慮青年群體、多代家庭共同居住及適老性需求。按照不同家庭類型，個(gè)性化設(shè)計(jì)住宅及配套設(shè)施，以匹配不同家庭的居住需求和生活習(xí)慣。

2)體現(xiàn)共有理念，增加多功能配套設(shè)施空間。以新加坡、泰國等東南亞國家為例，住宅共有空間的利用開發(fā)已經(jīng)相對(duì)成熟，形成了多種值得借鑒的設(shè)計(jì)模式和案例。首先，充分利用底層架空空間豐富社區(qū)場景，組織形式多樣的交流活動(dòng)，置入閱覽室、公共洗衣房、餐廳、茶室等功能空間，為居民提供學(xué)習(xí)、娛樂、鍛煉的場所，激活居住區(qū)的活力與凝聚力。其次，利用屋頂空間打造綠色開放的露臺(tái)、花園、活動(dòng)場地，塑造交流互動(dòng)的活力空間。通過吸引居民廣泛參與社區(qū)場景營造，共享多元豐富的社區(qū)生活，充分體現(xiàn)社區(qū)的共有理念。上海共有產(chǎn)權(quán)住房在公共空間方面，也有自己的經(jīng)驗(yàn)和思路，逐步采取引入社會(huì)機(jī)構(gòu)的方式，更好保障公共空間的運(yùn)營和維護(hù)。安排專人負(fù)責(zé)活動(dòng)的組織、策劃與實(shí)施，居民組成志愿者團(tuán)隊(duì)參與運(yùn)營，有利于搭建互動(dòng)的人際網(wǎng)絡(luò)，營造友好的居住氛圍。

3)提升人居環(huán)境，優(yōu)化社區(qū)生活服務(wù)品質(zhì)。結(jié)合軌道交通站點(diǎn)打造商業(yè)綜合體，完善區(qū)域的服務(wù)設(shè)施配套。通過微綠地、口袋花園、社區(qū)公園等路徑，釋放、營造和重組更多的開敞空間，打造包容共享、風(fēng)貌協(xié)調(diào)、綠色生態(tài)、功能多元的街道，塑造出供人們停留、休息、交流的休憩場所，避免空間浪費(fèi)，最終構(gòu)建全域覆蓋的綠色開放空間網(wǎng)絡(luò)體系[6]。

5 結(jié)語

長期來看，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是未來趨勢(shì)所向，也是解決現(xiàn)實(shí)住房問題的長遠(yuǎn)制度安排。全國各地在建設(shè)模式、準(zhǔn)入人群和市場供應(yīng)等方面，逐步形成了符合城市特點(diǎn)的制度體系，同時(shí)也尚存深化與規(guī)范的空間。立足當(dāng)?shù)貙?shí)際、堅(jiān)持因地制宜、分類施策，是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的基本原則。本文通過對(duì)上海市共有產(chǎn)權(quán)住房的地域性解讀，其他城市雖不能完全照搬經(jīng)驗(yàn)，但是也能得到一些啟發(fā)性的思路，對(duì)于繼續(xù)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)政策落地、完善共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)體系、優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、促進(jìn)城市平衡發(fā)展、實(shí)現(xiàn)住有所居美好愿景，具有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。