王學(xué)深

清朝定鼎燕京并經(jīng)過四年的旗民混居狀態(tài)后，內(nèi)城演變?yōu)橛善烊司幼?，外城由民人居住的形態(tài)，即“旗民分居”。順治五年（1648）朝廷諭旨規(guī)定：“京城漢官、漢民，原與滿洲共處。近聞爭端日起，劫殺搶奪，而滿漢人等彼此推諉，竟無已時(shí)。似此何日清寧？！此實(shí)參居雜處之所致也。朕反復(fù)思維，遷移雖勞一時(shí)，然滿漢各安，不相擾害，實(shí)為永便。除八旗投充漢人不令遷移外，凡漢官及商民人等盡徙南城居住。”①《清世祖實(shí)錄》卷40，順治五年八月辛亥，北京：中華書局，2012年。至此內(nèi)城除恩賞的漢大臣府第外，基本上由旗人居住且不可將房產(chǎn)賣與外城漢人。

根據(jù)郭松義的推測，清初八旗官兵加上家屬、奴仆，可能會(huì)達(dá)到40 萬人，②郭松義：《清代社會(huì)變動(dòng)和京師居住格局的演變》，《清史研究》2012年第1期。而全國在順治五年（1648）的八旗兵丁大致為34.7萬，共計(jì)173.5萬人，③劉小萌：《清代八旗人口的變化及其影響》，《清史研究》2021年第4期。北京占比達(dá)到23%。這一數(shù)字在數(shù)年間被京師的內(nèi)城空間消化，由官方按照八旗左右翼的方位分配住房。但是，隨著康熙朝以來八旗生齒日繁，越來越多的底層旗人開始面對無房可居的狀況，甚至到了雍正年間更是“多有以口腹之故而鬻賣房產(chǎn)者”。①《清世宗實(shí)錄》卷56，雍正五年四月己亥。為了解決旗人住房問題，康熙三十四年（1695）朝廷要求“于大城八門外，每旗蓋造住房二千間，共萬六千間。無房屋旗人，每人給房二間居住?！雹诠饩w朝《大清會(huì)典事例》卷1120，八旗都統(tǒng)·田宅撥給官房。乾隆二年（1737）朝廷再次“賞給公產(chǎn)地價(jià)銀十有六萬七千余兩，建造官房，分給八旗貧乏旗人居住?！雹酃饩w朝《大清會(huì)典事例》卷1120，八旗都統(tǒng)·田宅撥給官房。乾隆四年（1739）內(nèi)務(wù)府經(jīng)過調(diào)查后向乾隆帝匯報(bào)，當(dāng)時(shí)八旗奏報(bào)共得空地357處，蓋房4546間。④鄧亦兵：《清代前期北京房產(chǎn)市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第36頁。

除了以上官方撥款增建房屋外，清朝政府還一再翻新、維修京城內(nèi)舊有房產(chǎn)，而至雍正朝也將官方抄沒房產(chǎn)作為統(tǒng)一分配住房和售賣之用。特別是在乾隆朝，有明確記載抄沒房產(chǎn)的官員達(dá)26位，共“入官房產(chǎn)”1848間，平均每位官員持有房產(chǎn)71.1間。⑤鄧亦兵：《清代前期北京房產(chǎn)市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第248-249頁。本文利用《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》乾隆年間的9件檔案，探析乾隆朝北京房產(chǎn)的售賣和租賃價(jià)格，并對乾隆朝官房買賣程序，購房旗人的社會(huì)地位，以及購房款項(xiàng)支付方式等內(nèi)容進(jìn)行探析。這九份檔案集中在乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790），是清朝國力最強(qiáng)盛，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的時(shí)期，包括八份官房售賣資料和一份官房店鋪?zhàn)赓U資料。

需要率先說明兩點(diǎn)：第一，這九份檔案所載房屋交易金額，為官產(chǎn)官賣，大部分位于北京內(nèi)城，少部分位于外城、海淀以及熱河，購買者幾乎全部為旗人。只有極少外城內(nèi)務(wù)府持有的房產(chǎn)，可由漢官購買。不過，也正是由于這些房產(chǎn)的官屬性質(zhì)，導(dǎo)致房價(jià)可能與民間個(gè)人買賣的價(jià)格存在一定差距。第二，九份檔案內(nèi)所記載的售賣和商鋪?zhàn)赓U價(jià)格沒有記載房屋面積，而是均以“間”計(jì)算，這就導(dǎo)致了價(jià)格差異，單價(jià)高者可達(dá)50—60兩/間，甚至極值有280.2兩/間者，而價(jià)低者則在20兩/間上下浮動(dòng)。與之同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格也受到如房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和使用年限等影響，但這些沒有在幾份檔案中反映。不過，九份檔案記載的房產(chǎn)價(jià)格，仍能在一定程度上映射出清朝18 世紀(jì)中葉至末期京城的房價(jià)概況。

一、乾隆朝九份房屋售賣與店鋪?zhàn)赓U檔案的整理與釋析

（一）第一份檔案

第一份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆三十八年（1773）五月初四日《奏報(bào)鎮(zhèn)國將軍弘嵩等認(rèn)買入官房照例辦理折》。內(nèi)務(wù)府奏稱該年官方的售賣原則是“原價(jià)多者照原價(jià)準(zhǔn)其認(rèn)買，估價(jià)多者照估價(jià)令其認(rèn)買”。⑥《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺(tái)北：史語研究所，第26-30頁。據(jù)檔案記載，這次申請認(rèn)購者包括鎮(zhèn)國將軍弘嵩，蘇拉永保，副都統(tǒng)伊爾圖，藍(lán)翎侍衛(wèi)定泰，披甲人定住兄弟等5人，依次申請購買原任將軍秦璜入官房產(chǎn)一所，共29間，銀466兩；騎河樓地方舊參領(lǐng)處房基地一塊，銀28.4兩；原任總督文綬入官房一所，共144間，銀2675 兩和原任按察使法明入官房一所，共40 間，銀860 兩。本次申請共計(jì)購買房213間，銀4001兩，平均單價(jià)18.8 兩/間。

然而，在以上申購的5人中，只有弘嵩和永保二人可以用現(xiàn)銀購買，一次性支付，而其他3人則請求以“坐扣俸銀認(rèn)買”的方式繳納房款，即以“還房貸”的形式完成剩余房款的支付。內(nèi)務(wù)府在查尋之前大學(xué)士尹繼善制定的官房售賣原則后奏報(bào)稱，“凡有指俸認(rèn)買官房其房價(jià)銀一千兩以上者，著令預(yù)交現(xiàn)銀一半，其余銀兩定限坐扣八年俸餉完結(jié)。其一千兩以下者，伊等俸餉坐扣五年足敷完結(jié)即坐扣五年俸餉完結(jié)，若伊等俸餉坐扣五年不敷完結(jié)，亦令預(yù)交現(xiàn)銀一半，其余銀兩定限坐扣五年俸餉完結(jié)等。”①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺(tái)北：史語研究所，第26-30頁。這條準(zhǔn)則十分重要，成為乾隆朝此后官方購買的重要支付原則與標(biāo)準(zhǔn)。

除弘嵩和永保繳納現(xiàn)銀無須再議外，其余兩處房產(chǎn)支付原則是：其一，副都統(tǒng)伊爾圖認(rèn)購房價(jià)超過1000 兩，共2675兩，先繳納房價(jià)一半，剩余部分以八年為限，通過俸銀扣除。其二，定泰、定住兄弟二人認(rèn)購房價(jià)860兩，雖然低于1000 兩的標(biāo)準(zhǔn)，但二人俸銀較低，扣俸不夠房款價(jià)格，因此同樣需要先行繳納430 兩，其余房款兄弟二人以五年為限，通過扣除俸銀方式支付。根據(jù)內(nèi)務(wù)府的規(guī)定，伊爾圖和定準(zhǔn)、定泰兄弟率先支付的現(xiàn)銀，“應(yīng)于奏準(zhǔn)之日限三個(gè)月內(nèi)交清，如有逾限拖延不交者，仍將官房撤回”。②《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺(tái)北：史語研究所，第26-30頁。以上購買官房5人，共需先行支付銀兩2261.9兩，占比56.1%，按扣除俸銀支付部分為1767.5兩，占比43.9%。

通過乾隆三十八年（1773）五月這四宗官有房產(chǎn)的交易，我們大致可以厘清乾隆中葉官有房屋售賣情況，購買流程和支付方式。檔案中并沒有提及利息，所以內(nèi)務(wù)府所掌握的官房，很可能采用的是剩余房款等額分配的無息支付方式。但是，由于檔案并沒有說明房產(chǎn)的具體位置和房屋面積，所以官方的單價(jià)差異較大。這則檔案中所記載的幾宗房產(chǎn)交易認(rèn)購人的官職高低差異明顯，涵蓋了宗室將軍、副都統(tǒng)、藍(lán)翎侍衛(wèi)和馬甲等職，而“坐扣俸銀認(rèn)買”的這種分期付款的支付方式，也一定程度上減輕了認(rèn)購人的經(jīng)濟(jì)壓力。

（二）第二份檔案

第二份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆四十四年（1779）五月初二日奏報(bào)《內(nèi)務(wù)府官房庫所收各處入官房變價(jià)事》。內(nèi)務(wù)府奏報(bào)本次有19人提出購買官房申請，共分為三種支付方式：交納現(xiàn)銀者11人；先行繳納房價(jià)銀一半以上銀兩，其余坐扣俸銀者2人；按期限坐扣俸銀認(rèn)買者6 人。結(jié)合第一份檔案可知，清代內(nèi)務(wù)府官房在乾隆朝共有三種付款方式：現(xiàn)銀一次性付清；先行支付一半銀兩，其余按期限扣除俸銀；完全按期扣除俸銀。

在本件檔案中，全額支付現(xiàn)銀的11人中包括：頭等侍衛(wèi)宗室富色鏗額，員外郎朝慶，委署主事常芳，筆帖式成寧、伊昌阿、鶴書、申保，閑散人托錦、景興，員外郎八達(dá)塞、副庫掌豐紳等，共購買官房9所，地基2塊。頭等護(hù)衛(wèi)保德，申請先交價(jià)銀一半其余指俸按季坐扣認(rèn)買官房一所，而員外郎萬寧認(rèn)購價(jià)值390兩的房產(chǎn)一所，先交銀240兩，剩余150兩，按俸季扣繳俸銀支付。其余6人，包括員外郎明安，六品通官寶樹，藍(lán)翎侍衛(wèi)錫齡阿、掌蓋、德升，副管領(lǐng)達(dá)翰，筆帖式常在等6 人，以“按季坐扣認(rèn)買官房”的方式認(rèn)購6 所。③《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第355冊，乾隆四十四年五月初二日，臺(tái)北：史語研究所，第226-237頁。除了第一份檔案中尹繼善所規(guī)定的支付方式和原則外，乾隆四十四年（1779）檔案還補(bǔ)充了乾隆四十年（1775）十一月總管內(nèi)務(wù)府大臣金簡奏準(zhǔn)的購買官房的支付原則：“準(zhǔn)嗣后凡入官房間內(nèi)有應(yīng)行變價(jià)抵項(xiàng)房間，自九檁至三檁仍照雍正九年（1731）以前舊例，以七十兩至十兩次第分別估價(jià)，所有核減三分之一之例應(yīng)請永行停止，以歸核實(shí)”。①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第355冊，乾隆四十四年五月初二日，臺(tái)北：史語研究所，第226-237頁。此則檔案證明了乾隆年間的官房應(yīng)多為典型清式官樣木制建筑，②梁思成：《清式營造則例》，北京：中國建筑工業(yè)出版社，1981年，第87頁。售賣原則與雍正朝稍有不同，官房價(jià)格也不再核減1/3，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

這份檔案相較于上一份而言，更加清晰的標(biāo)注了房屋的地理位置，這樣便于我們更好的明晰當(dāng)時(shí)京城內(nèi)不同位置的房產(chǎn)價(jià)格。這19 人共購買官產(chǎn)房屋446.5 間，空基地2 塊，總價(jià)13998.6兩，其中現(xiàn)銀支付11239.6 兩，占比80.3%，按季扣俸銀支付2759 兩，占比19.7%。在這17處房產(chǎn)中，總平均單價(jià)為31.2兩/間（不含熱河房價(jià)的均值），其中單價(jià)最貴這位于海淀老虎洞，為60兩/間，最便宜房產(chǎn)位于阜成門內(nèi)錦城坊街，單價(jià)26.1 兩/間。按照京城方位而言，以海淀老虎洞、地安門外、安定門、前門等處價(jià)值較高，多位于北城，而內(nèi)城西部此時(shí)房價(jià)偏低，可能與當(dāng)時(shí)這些地段商業(yè)繁華程度息息相關(guān)，也與所購買房屋面積、質(zhì)量有關(guān)。如海淀老虎洞雖在城外，但早已形成繁華的市集，設(shè)有“義興當(dāng)”等當(dāng)鋪，而且“咫尺御園”，③《道光朝籌辦夷務(wù)始末》卷57，清咸豐內(nèi)府抄本，第30頁。地理位置優(yōu)越，故而價(jià)格高昂。

（三）第三份檔案

第三份檔案是永清等在乾隆四十五年（1780）三月十九日《奏為官項(xiàng)鋪面房租銀數(shù)目事片》。永清奏報(bào)敬事房所管官項(xiàng)鋪面房46.5間，一年共取房租銀三百八兩二錢六分八厘。這46間半房產(chǎn)分為兩處，均位于繁華地段，一處在東鬧市口，另一處在東四牌樓。東鬧市口鋪面房共計(jì)26間半，其中酒鋪樓房3間，每月租錢1600 文，單價(jià)533 文/間；磨坊4 間，每月租銀2000文，單價(jià)500文/間。盒子鋪2 間，每月租銀一兩，單價(jià)500 文/間；錢鋪3間，每月租銀一兩五錢，單價(jià)500 文/間；煙鋪6 間，每月租銀3兩，單價(jià)500文/間；素飯鋪6間，每月租銀二兩八錢，單價(jià)467文/間。此外，還有豬肉鋪茅房兩間半，每月租銀1250文，單價(jià)500文/間。東四牌樓鋪面房一處共計(jì)20間，其中鋪面房17間，樓房3 間，每月租銀12兩，單價(jià)600文/間。④《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第359冊，乾隆四十五年三月十九日，臺(tái)北：史語研究所，第49-52頁。由此觀之，若以1兩等于1000文制錢計(jì)算，東鬧市口大約每500 文可以租賃一間店鋪，而距離相對更近的東四大街的鋪面房則在600文/間，這大體上反映了繁華地段官有鋪面的租賃價(jià)格。

（四）第四份檔案

第四份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆四十六年（1781）閏五月初二日《奏為認(rèn)買官房支付銀兩數(shù)目事折》。據(jù)檔案記載共，本次共有14人申請購買官房，其中鑾儀衛(wèi)云麾使古寧阿，筆帖式索明阿，編修吳裕德、吳鼎雯，主事吳貽桂等5 人，按照先行呈交一半銀兩，然后“按季坐扣”的方式購買官房4所。又有柏唐阿拔久，以繳納現(xiàn)銀的方式購買官房一所。此外，印務(wù)參領(lǐng)薩克慎，副參領(lǐng)關(guān)明，印務(wù)章京兼佐領(lǐng)慶安佐領(lǐng)和寧，員外郎福升、慶德、履謙，主事清安泰等8人申請完全按照俸銀“按季坐扣”方式購買官房9 所。內(nèi)務(wù)府按照尹繼善和金簡制定的官房售賣原則復(fù)核了這些人的購置房產(chǎn)申請，同意按照各自所請辦理。①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第366冊，四十六年閏五月初二日，臺(tái)北：史語研究所，第349-359頁。

以上14 人共購置房屋341 間半，房價(jià)銀10，913.885 兩，先行繳納現(xiàn)銀3，909.9425 兩，占比35.8%，扣俸方式支付7，003.9425兩，占比64.2%，房屋均價(jià)在32兩/間。其中，單價(jià)最貴的房產(chǎn)位于外城宣武門外椿樹頭條胡同，為40兩/間，而其他幾處位于東四和東單牌樓附近的房產(chǎn)整體價(jià)格較高，分別為37.5兩/間，34.6 兩/間，33.9兩/間，34.7兩/間，其差異當(dāng)與房屋面積有關(guān)。例如，地理位置較好的石大人胡同房產(chǎn)單價(jià)最低，僅為15.3 兩/間，除房屋面積因素外，筆者推測這處房屋很可能為瓦房，建筑材料相對簡易。值得注意的是，在這份檔案中，包括兩處位于外城的居所，均位于宣武門外大街一帶，屬于漢族官員的聚集地，由兩位翰林院編修購買，但是二處房產(chǎn)單價(jià)相差10 兩以上，也說明了在地理位置外，房屋面積、質(zhì)量起著影響房價(jià)的重要作用，價(jià)格“因房而異”。

（五）第五份檔案

第五份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆四十六年（1781）十二月初七日《奏為福康安等人認(rèn)買官房用銀數(shù)目事折》。檔案記載了?？蛋驳?人本次申請購買官房共計(jì)339間半，地基1塊，計(jì)銀14，266兩，平均單價(jià)為42兩/間。其中以現(xiàn)銀支付7，828.5兩，占比54.9%，按俸祿扣交銀6，437.5兩，占比45.1%。根據(jù)內(nèi)務(wù)府按照尹繼善和金簡制定的原則復(fù)核后認(rèn)定，福康安以繳納房價(jià)銀一半，剩余金額1 年內(nèi)交納的形式購買，而內(nèi)管領(lǐng)春岱，頭等護(hù)衛(wèi)武齡阿，候補(bǔ)知州蘇去疾，候補(bǔ)筆帖式慶文等4 人以繳納現(xiàn)銀的方式購買4座房產(chǎn)并地基一塊。員外郎兼佐領(lǐng)文德，按先交納現(xiàn)銀一半，其余以俸銀按季坐扣的方式，購買官方一所，而副管領(lǐng)明誠則完全“按季坐扣”認(rèn)買官房一所。②《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第368冊，乾隆四十六年十二月初七日，臺(tái)北：史語研究所，第304-312頁。

以上房產(chǎn)中，單價(jià)最昂貴者是福康安購買的位于東四牌樓二條胡同的住房，為50.6 兩/間，這與第四份檔案中勒爾錦家人曹祿、趙啟龍同樣位于東四牌樓二條胡同售價(jià)33—37兩/間的價(jià)格區(qū)間，有了不少的漲幅，可能與房屋面積直接相關(guān)。原房主諾明阿所居154間房，應(yīng)屬3—4 進(jìn)的四合院，是一處較為完善的整套居所，比之曹祿和趙啟龍的房產(chǎn)大很多，正因如此才吸引了福康安的認(rèn)購，適合購房者單獨(dú)居住，并與其家世地位相匹配。這也提醒我們，房間數(shù)較多、面積較大的房產(chǎn)整體售賣，要比較小的房產(chǎn)價(jià)格為高。又如在此份檔案中，文德購買的東華門外南灣子的房產(chǎn)有99間，因地理位置和面積原因，總價(jià)和單價(jià)均較為昂貴，達(dá)到41兩/間，而王亶望所原有的瓦房價(jià)格僅為17.3兩/間，質(zhì)量一般，大致與同期勒爾錦家人曹祿在石大人胡同所蓋相似。

（六）第六份檔案

第六份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆四十七年（1782）十二月初六日《奏報(bào)認(rèn)買入官房間人名房價(jià)折》。該奏折中長蘆鹽政征瑞等4人申請用現(xiàn)金購買官房4 所，宗室公永琨等11人按照先交現(xiàn)銀一半，剩余部分以扣除俸祿的方式支付購房11 所，而常慶等8人則完全依靠扣俸購買房屋8 所。以上23人，共申請購買官房23 所，房867間，共計(jì)27，385.7兩，先行繳納現(xiàn)銀共15，220.35 兩，占比55.6%，扣俸支付12，165.35兩，占比44.4%。③《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第373冊，乾隆四十七年十二月初六日，臺(tái)北：史語研究所，第469-483頁。經(jīng)內(nèi)務(wù)府復(fù)核后認(rèn)定，申請扣除俸銀方式支付的官員均可以在年限內(nèi)支付完房款，因此同意所請，上報(bào)乾隆帝。

以上這23所房產(chǎn)中，單價(jià)最高的為280.2兩/間，位于阜成門內(nèi)錦什坊街養(yǎng)馬營胡同，雖然僅有6間房，但考慮到原屋主穆和倫曾擔(dān)任較高級的職官，所以這6間房產(chǎn)的總面積應(yīng)該不小。單價(jià)最低者為地安門內(nèi)簾子庫胡同內(nèi)的灰房7 間，單價(jià)17 兩/間，與以上第四、五兩份檔案中瓦房價(jià)格相近。就總平均房屋單價(jià)而言，為31.6 兩/間，與第二、四兩件檔案相近，維持在31—32 兩/間的區(qū)間。就方位而言，地安門一帶房價(jià)較貴，崇文門一帶價(jià)格較為穩(wěn)定，在30兩/間左右。

（七）第七份檔案

第七份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆四十九年（1784）十月二十八日《奏報(bào)購買官房清單折》。內(nèi)務(wù)府奏報(bào)本次呈請購房者中，公阿克東阿等5 人按照先行支付一半，其余“按季坐扣”的形式購買官方5所，郎中赫紳泰等5人繳納現(xiàn)銀支付的方式，購買官房4所，地基1塊，井1眼。二等侍衛(wèi)呢堪等7人申請“按季坐扣”方式購買官房7 所。以上17 人，共申請購買官房16 所，房509 間，地基一塊，井一眼，共計(jì)銀17，106.882 兩，先行支付現(xiàn)銀10，562.771 兩，占比61.7%，扣俸支付6，544.111 兩，占比38.3%。①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第386冊，乾隆四十九年十月二十八日，臺(tái)北：史語研究所，第3-13頁。經(jīng)內(nèi)務(wù)府核查，所有人申請購買人均可按照尹繼善所定原則于規(guī)定日期內(nèi)完結(jié)房款。

以上16 所住房中，單價(jià)最貴者是兵馬司胡同一處房產(chǎn)，共38.5間，計(jì)2，100 兩，平均單價(jià)54.5兩/間，而價(jià)格最低者是位于海淀六郎莊的一處住房31間，共385兩，平均價(jià)格是12.4兩/間。此處住房不僅距離內(nèi)城較遠(yuǎn)，而且可能也是瓦房結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致價(jià)格偏低。總體而言，17人共購買490 間房屋（除去熱河19間），共花費(fèi)銀16，810.122兩，平均34.3兩/間。就方位而言，位于城西的房價(jià)比之前檔案統(tǒng)計(jì)有所上漲，比如兵馬司胡同和阜成門一帶。

（八）第八份檔案

第八份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆五十三年（1788）三月十六日《奏報(bào)認(rèn)買雅德入官房間事折》。內(nèi)務(wù)府專折奏報(bào)尚書福長安個(gè)人申請購買雅德入官的細(xì)瓦廠住房事。該處房產(chǎn)共計(jì)228間，總量龐大，體現(xiàn)了福長安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與家世背景，與第五件檔案中?？蛋操徺I154間房產(chǎn)情況類似。在這228間房內(nèi)，七檁房36間，每間房價(jià)銀50兩，共1，800兩。六檁房23間，每間價(jià)銀40 兩計(jì)，共920兩。六檁垂花門一座40 兩。五檁房47間，每間價(jià)銀30兩，計(jì)銀1，410兩。四檁群房25間，每間價(jià)銀20兩，計(jì)500 兩。四檁游廊96 間，每間價(jià)銀20 兩，計(jì)銀1，920 兩。②《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第407冊，乾隆五十三年三月十六日，臺(tái)北：史語研究所，第71-73冊。以上228 間房，共計(jì)銀6，590 兩，平均28.9兩/間，比乾隆朝時(shí)期內(nèi)城總體房價(jià)稍低。這件檔案不僅說明了此處官產(chǎn)是木制建筑，可以佐證其他在相近價(jià)格區(qū)間的材質(zhì)，而且七檁至四檁完全按照金簡在乾隆四十年（1775）的定價(jià)，分別為：50兩/間，40兩/間，30兩/間和20兩/間，依次遞減。

福長安的支付方式是先行繳納房款總價(jià)的一半，剩余銀兩請以兩年為限繳納完結(jié)，計(jì)每年還銀1647.5兩。雖然這里福長安沒有說明是按俸扣除還是按養(yǎng)廉銀扣除，但他自我呈請?jiān)O(shè)定的兩年期限大致是根據(jù)他的侯爵和一品官員俸銀計(jì)算出來的。正如我們所知，福長安不僅家世顯赫，而且在乾隆朝晚期與和珅過從甚密，他若想一次性付清這6，590 兩的房價(jià)應(yīng)該不成問題，但之所以他只先行支付一半，又按俸祿所得設(shè)定兩年期限，大概就是不想過于張揚(yáng)，合理“隱匿”灰色收入，示人以“清廉”的印象。

（九）第九份檔案

第九份檔案是內(nèi)務(wù)府在乾隆五十五年（1790）九月二十九日奏《內(nèi)務(wù)府官房租庫收入》。內(nèi)務(wù)府奏報(bào)本次呈請購買官房者共29人，房屋27 所，共計(jì)669.5 間，地基3 塊，應(yīng)繳納22，432.96 兩，其中繳納現(xiàn)銀16，747.96 兩，占比74.7%，繳扣俸銀支付5，685 兩，占比25.3%。護(hù)軍參領(lǐng)巴延伯等14 人購買官房12所，地基3塊，以繳納現(xiàn)銀方式購買。副都統(tǒng)布延達(dá)賚等5人購買官房5所，先行繳納一半房款，其余“按季坐扣”俸銀繳納。員外郎滿保等10 人申請完全以“按季坐扣”方式購買官房10所。①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第421冊，乾隆五十五年九月二十九日，臺(tái)北：史語研究所，第38-52頁。經(jīng)內(nèi)務(wù)府核查，申購人均可以按期繳納完房款，同意呈請。

以上購房交易中，共涉及房屋642.5 間（除承德27 間），計(jì)銀21，894 兩（除承德與地基），平均34.1兩/間。單價(jià)最貴者為南兵馬司胡同的房產(chǎn)，共82 間房，計(jì)4，200 兩，平均51.2 兩/間，其次為西府夾道，單價(jià)50兩/間和43.2兩/間，最便宜者為海淀蔣家溝的40間房屋，共756兩，平均18.9兩/間?？傮w而言，乾隆五十五年（1790）這份檔案中所載的房產(chǎn)價(jià)格，除去承德一所外，大體上大體維持了乾隆中后期以來的京城房屋區(qū)間價(jià)格，與之前的幾份檔案相比略有上漲。

二、乾隆朝房屋售賣與店鋪?zhàn)赓U的價(jià)格與支付方式

以上筆者整理、分析了乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790）的九份《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》，其中八件檔案共涉及京城房屋3540間（除三處熱河房產(chǎn)與地基數(shù)量），金額114,861.707兩，平均單價(jià)32.4 兩/間。根據(jù)內(nèi)務(wù)府大臣金簡乾隆四十年（1775）制定的九檁至三檁房屋定價(jià)原則與福長安所購官房檔案，不僅證明了內(nèi)務(wù)府內(nèi)城官產(chǎn)房屋大多為木制材料建筑，而且明晰了九檁至三檁房間的單價(jià)從70 兩/間至10 兩/間依次遞減的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。與之相比較，內(nèi)城瓦房的價(jià)格則便宜一半左右，大致為15—17 兩/間，而外城瓦房則為12—13 兩/間。至于內(nèi)城地基，更為便宜，均價(jià)穩(wěn)定在0.018兩/平方米左右。

此外，根據(jù)第三件檔案信息，內(nèi)城官方出租店鋪的收益大體以經(jīng)濟(jì)繁榮程度房間大小與地域距離為關(guān)鍵因素。按照檔案統(tǒng)計(jì)，東鬧市口大約500文可以租賃一間店鋪，而東四大街的鋪面房則在600文每間。這一價(jià)格與四十年前雍正末年時(shí)期屬鑲紅旗和正紅旗轄區(qū)內(nèi)的官房租賃價(jià)格有著較大幅度的上漲。根據(jù)雍正十二年（1734）十月十一日鑲紅旗漢軍副都統(tǒng)署理正紅旗漢軍副都統(tǒng)金通保的奏報(bào)，當(dāng)時(shí)規(guī)定的九檁房每間的租金最貴為三錢五分八，即350文錢，而八至三檁房間的價(jià)格依次遞減，分別為300 文、250 文、200 文、150 文、100 文和80 文。②《宮中檔雍正朝奏折》，雍正十二年十月十一日，鑲紅旗漢軍副都統(tǒng)署理正紅旗漢軍副都統(tǒng)事務(wù)，檔案號：402005935。雖然房價(jià)會(huì)受到地理位置、房屋質(zhì)量、使用年限等多方面影響，租賃店鋪也受到類似因素限制，但筆者認(rèn)為32.4 兩/間和500—600文/鋪位的數(shù)字，大致能夠反映乾隆中葉至后期北京內(nèi)城官房售價(jià)和租賃店鋪的情況。

在八份官房售賣檔案中，共涉及115 人次，分為三種支付方式：按照現(xiàn)銀一次性支付；先行支付一半，其余按期限扣除俸銀；完全按期限扣除俸銀。除現(xiàn)金一次性支付外，其余兩種方式應(yīng)按尹繼善在乾隆朝對官房交易做出的規(guī)定支付，即價(jià)格超過1，000兩者，先行支付一半現(xiàn)銀，其余分八年扣俸繳納。價(jià)值在1，000兩以內(nèi)者，可以扣俸繳納。但若俸銀不敷房價(jià)，則仍需先行支付一半現(xiàn)銀，其余分5年繳納完畢，而應(yīng)付的現(xiàn)銀于奏準(zhǔn)之日內(nèi)三個(gè)月內(nèi)交清。尚需說明的是，“坐扣俸銀”的償還金額也可由申購者的親屬或指定人償還，但需要單獨(dú)呈報(bào)。例如，乾隆四十九年（1784）八月二十三日，戶部為太醫(yī)院院使陳世官購買官房扣繳房價(jià)銀兩一事咨文內(nèi)務(wù)府。陳世官在乾隆四十一（1776）年購買煤渣胡同原革職知府王立柱入官房產(chǎn)，價(jià)銀2，185 兩。陳世官選擇以先行支付一半銀兩，其余戶部代繳的方式支付房款。在他支付50%房價(jià)后，剩余1092.5兩按照8年16季時(shí)限扣款，每期扣銀68.3兩，最后一期扣銀68兩。然而在扣款12期，扣銀819.6兩后，陳世官因故已無俸可扣，故而戶部轉(zhuǎn)扣其親屬272.9兩以完成官房尾款的支付。①中國第一歷史檔案館編：《乾隆朝太醫(yī)院事務(wù)檔案》（下），《歷史檔案》2022年第1期。結(jié)合《內(nèi)務(wù)府全宗》檔案可知，由于官員的俸銀為戶部發(fā)放，而官房由內(nèi)務(wù)府出售，所以“坐扣俸銀”是由戶部代為扣繳的。在扣款期間，如若申購人職務(wù)變動(dòng)，則按新任官職扣繳。②中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆四十九年三月，為鑲白旗漢軍副都統(tǒng)薩克慎調(diào)補(bǔ)盛京錦州副都統(tǒng)其認(rèn)買官房應(yīng)交未完房價(jià)銀兩移于新任坐扣等情事致內(nèi)務(wù)府等，檔案號：05-13-002-001851-0061。如果申購者可以按期繳納房款則由戶部向內(nèi)務(wù)府發(fā)給房款收訖咨文。若申購人因出公差或其他情況沒有及時(shí)或無法完結(jié)剩余房款，先由戶部致函內(nèi)務(wù)府或相應(yīng)旗屬都統(tǒng)追繳房款。③中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆五十三年六月二十八日，為鑲紅旗滿洲筆帖式特克慎認(rèn)買官房應(yīng)交價(jià)銀俟該員隨駕熱河回京之日再行催交咨復(fù)總管內(nèi)務(wù)府，檔案號：05-13-002-001861-0093。中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆五十年五月，為正黃旗公阿克東阿并鑲黃旗筆帖式博施認(rèn)買官房一半價(jià)銀不敷坐扣銀兩咨行各旗滿洲都統(tǒng)催追事致內(nèi)務(wù)府等，檔案號：05-13-002-001854-0041。進(jìn)而確實(shí)無法繼續(xù)繳納者，則由戶部咨文內(nèi)務(wù)府詢問具體辦法，④中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆三十四年七月二十七日，為三等侍衛(wèi)多羅額駙景亮等認(rèn)買官房坐扣俸銀并咨查不敷扣抵銀兩作何完結(jié)等事致內(nèi)務(wù)府，檔案號：05-13-002-001819-0078。中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆三十五年五月十七日，為請將正黃旗佐領(lǐng)兼郎中四達(dá)色等認(rèn)買官方所欠房價(jià)銀兩不敷坐扣銀兩自乾隆三十五年秋季起入檔坐扣事致內(nèi)務(wù)府，檔案號：05-13-002-001821-0020?；蛴勺圪恒y改為坐扣養(yǎng)廉銀支付，或收回官房。

在以上八份《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》記載的115 位購房官員中，選擇現(xiàn)金一次性支付者41 人，占比35.6%；選擇先行支付一半，其余按期限扣俸銀者34 人，占比29.6%；選擇完全按期扣除俸銀者40人，占比34.8%。三種支付方式差異不大，均可視為清代旗人購買官產(chǎn)時(shí)“主流”的支付方式。此外，在以上檔案中，沒有記載扣除俸銀或養(yǎng)廉銀支付會(huì)收取利息，因此可以視為在內(nèi)務(wù)府同意以一定價(jià)格售賣房產(chǎn)后，購買者只要按年限依原價(jià)繳納房款即可，這樣不僅可以減少瞬時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，而且是一種較為劃算的購買支付方式。如?？蛋埠透ｉL安兄弟在購買大宗官產(chǎn)房屋時(shí)，雖然他們有著良好的家世背景，但同樣采用先行支付一半現(xiàn)銀進(jìn)行購買。除了經(jīng)濟(jì)考量外，可能有出于“隱匿”資產(chǎn)，不授人以口實(shí)的目的。

因此，我們不能想當(dāng)然的認(rèn)為品級越高的旗人經(jīng)濟(jì)條件越好，購買力越強(qiáng)，反之亦然。在以上八份購房檔案中不乏一些總額數(shù)量大，但是由低官職旗人一次性支付的案例。如工部筆帖式玉福，一次性購買102間秦老兒胡同的住房，共計(jì)3，530兩，單價(jià)34.6兩/間，他采用了現(xiàn)銀一次性支付的方式繳納房款；又如閑散人象曾購買圓恩寺胡同110間房屋，共計(jì)銀3，932 兩，單價(jià)35.7兩/間，同樣選擇現(xiàn)銀一次性支付。再如閑散人托錦購買地安門外張旺胡同45.5間房產(chǎn)，總價(jià)共2，070兩，單價(jià)高達(dá)45.5兩/間，也同樣選擇現(xiàn)銀一次性支付。相較而言，一些爵位或職位較高的官員卻選擇扣俸方式支付。例如，公阿克東阿在購買阜成門內(nèi)翠花街60 間房產(chǎn)時(shí)，需要花費(fèi)2，600兩，他選擇先行支付一半，其余以養(yǎng)廉銀抵扣的方式支付。即使如此，阿克東阿一度剩余款項(xiàng)無法繳納，被戶部催討。①中國第一歷史檔案館藏：《內(nèi)務(wù)府全宗》，乾隆五十年五月，為正黃旗公阿克東阿并鑲黃旗筆帖式博施認(rèn)買官房一半價(jià)銀不敷坐扣銀兩咨行各旗滿洲都統(tǒng)催追事致內(nèi)務(wù)府等，檔案號：05-13-002-001854-0041。再如一些相比價(jià)格較低的房產(chǎn)，也有以全扣俸方式支付者，如苑丞奇玖購買總價(jià)65兩的房屋，捕盜步軍校二達(dá)塞購買武定侯胡同90兩的房產(chǎn)，均采用扣俸銀購買。無論采用哪種方式支付，既有經(jīng)濟(jì)因素的考量，也有支付策略的選擇。

若進(jìn)一步分析這115 位購買官房者的背景可知，他們的職位涉及八旗內(nèi)外方方面面，既有宗室、公、尚書、總督等旗人內(nèi)高級別成員，也包括了如柏唐阿、筆帖式、蘇拉等低級別職務(wù)。具體而言，包括宗室3人，公1人，尚書1人，總督1人，散秩大臣1人，都統(tǒng)1人，副都統(tǒng)2人，長蘆鹽政1人，佐領(lǐng)2 人，護(hù)軍參領(lǐng)1人，前鋒參領(lǐng)1人，印務(wù)參領(lǐng)1 人，副參領(lǐng)2 人，印務(wù)章京1 人，鑾儀衛(wèi)1 人，頭等侍衛(wèi)2 人，二等侍衛(wèi)1人，頭等護(hù)衛(wèi)2 人，二等護(hù)衛(wèi)1 人，三等護(hù)衛(wèi)1 人，護(hù)衛(wèi)1 人，藍(lán)翎侍衛(wèi)4人，內(nèi)管領(lǐng)1人，副管領(lǐng)3人，郎中2人，兵部郎中1人，員外郎12人，主事5人，主事職銜1人，委署主事1 人，刑部主事1 人，禮部主事1人，太仆寺員外郎1人，編修2 人，候補(bǔ)知州1人，翼尉1 人，筆帖式22 人，候補(bǔ)筆帖式1 人，都察院筆帖式1 人，提督衙門筆帖式1 人，工部筆帖式1 人，戶部筆帖式1人，柏唐阿3人，候補(bǔ)守備1人，領(lǐng)催1人，庫掌1人，副庫掌1人，庫守2人，掌蓋1人，六品通官1人，苑丞3人，步軍校1人，披甲2人，贊禮郎1人，官學(xué)生1人，蘇拉1人，閑散3人。

以上115 人并非集中來自八旗內(nèi)的上層社會(huì)，而是更多源自員外郎、主事和筆帖式這些八旗內(nèi)的中下層官員。據(jù)祁美琴的研究顯示，內(nèi)務(wù)府官職為包衣專屬職缺，除非科目出身者，否則不許外任部院與縉紳為伍。②祁美琴：《清代包衣旗人研究》，北京：人民出版社，2019年，第146頁。結(jié)合以上檔案記載，若為部院職官會(huì)注明書寫，如刑部主事、禮部主事或都察院筆帖式、工部筆帖式等，因此不加注明者筆者認(rèn)為可能均屬內(nèi)務(wù)府職官，而這一部分的認(rèn)購官房者達(dá)到近60%，是認(rèn)購房產(chǎn)的主力。由于清代“入官房產(chǎn)”是內(nèi)務(wù)府查收與售賣，③祁美琴：《清代內(nèi)務(wù)府》，沈陽：遼寧民族出版社，2009年，第131頁。所以這凸顯出官房在內(nèi)務(wù)府內(nèi)部的高流動(dòng)性，和以購置房產(chǎn)作為居住、投資的手段。

陳志武、云妍和林展三人對于清代200多個(gè)數(shù)據(jù)，和具體145個(gè)案例的研究在一定程度上駁斥了高級官僚更多購置土地、房產(chǎn)的觀點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以房屋作為資產(chǎn)的“隱匿性”差，并提出“財(cái)產(chǎn)非法性程度越高，持有相對引人注目的土地資產(chǎn)的比重越低”④云妍、陳志武、林展：《官紳的荷包:清代精英家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究》，北京：中信出版社，2019年，第381頁。的觀點(diǎn)。然而，當(dāng)我們回到本文所給出的檔案時(shí)發(fā)現(xiàn)，既有如?？蛋惨淮涡再忂M(jìn)諾明阿原154間房，福長安一次性購進(jìn)228間房，征瑞一次性購進(jìn)國泰204 間房產(chǎn)的購買案例，也不乏抄家沒入內(nèi)務(wù)府，被視為官產(chǎn)住房承安的404.5 間，索諾穆策凌的238.5間，郝碩父子的205間等記載。此外，根據(jù)另一份《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》顯示，一位名叫四達(dá)塞的內(nèi)務(wù)府旗人官員曾擁有房屋532間，地178傾又91 畝，隨地瓦房472間等資產(chǎn)，以及其他眾多可移動(dòng)資產(chǎn)。⑤《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第222冊，乾隆十五年五月初十日，臺(tái)北：史語研究所，第357-429頁。這在一定程度上反復(fù)提醒我們，購置住房可能依舊是清代官員的重要選擇之一，特別是內(nèi)務(wù)府官員對于房產(chǎn)的傾向。因此，對于滿漢官員，甚至是旗人中內(nèi)務(wù)府和外八旗官員的置產(chǎn)差異化值得進(jìn)一步研究。

三、檔案呈現(xiàn)售賣房產(chǎn)的地域與交易規(guī)模

根據(jù)雍正朝劃定的八旗界址，八旗官兵在京城大體按照左右翼旗屬居住，但是在官房的申買中卻既有同旗購買，又有跨旗購買的案例。例如，頭等侍衛(wèi)宗室福色鏗額為禮親王代善后人，承襲星海之后以輔國將軍世襲罔替，屬正紅旗滿洲人。他所購的阜成門內(nèi)中廊下胡同屬于正紅旗界內(nèi)，為同旗購買。又如，鑾儀衛(wèi)云麾使古寧阿為正藍(lán)旗人，他所購買的崇文門內(nèi)大石橋胡同位于正藍(lán)旗界內(nèi)，也屬同旗購買。再如，鎮(zhèn)國將軍頭等侍衛(wèi)宗室永璨申請購買的正紅旗界內(nèi)西四牌樓抄手胡同的官房為同旗購買。①《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第409冊，乾隆五十三年六月十三日，臺(tái)北：史語研究所，第82-86頁。然而，在以上官房交易中也存在越旗購買的現(xiàn)象。比如，?？蛋财鞂贊M洲鑲黃旗，他所購買的東四牌樓二條胡同房產(chǎn)已經(jīng)超越旗界，在正白旗界內(nèi)，屬于跨界購買。又如薩克慎為滿洲正白旗人，他所購買的原勒爾錦家人曹祿位于東單牌樓二條胡同的房產(chǎn)屬于鑲白旗界內(nèi)，也屬于跨旗購買。再如，侍講學(xué)士法式善為正黃旗籍，但他呈請購買的安定門內(nèi)法通寺胡同卻屬鑲黃旗界內(nèi)。②《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》第409冊，乾隆五十三年六月十三日，臺(tái)北：史語研究所，第82-86頁。所以，雖然清代內(nèi)城以旗界作為居住原則，但也不乏跨旗購買的事例，體現(xiàn)出當(dāng)時(shí)房屋交易的地域流動(dòng)性。

筆者根據(jù)以上檔案中可以清晰歸入京城旗界的房產(chǎn)（除地基交易）統(tǒng)計(jì)，其中鑲黃旗界內(nèi)交易9宗，平均34兩/間；正白旗界內(nèi)交易15宗，平均33.6兩/間；鑲白旗界內(nèi)交易11宗，平均32.8兩/間；正藍(lán)旗界內(nèi)交易9 宗，平均30.2 兩/間；正黃旗界內(nèi)交易19 宗，平均29.9 兩/間；正紅旗界內(nèi)交易10宗，平均30.8兩/間；鑲紅旗界內(nèi)交易7宗（除去一宗異常值房產(chǎn)交易外），平均27.4兩/間；鑲藍(lán)旗界內(nèi)交易5宗，平均29.4兩/間。外城交易6宗，平均27.6兩/間；城外交易7宗，平均27兩/間。就以上統(tǒng)計(jì)數(shù)字而言，乾隆朝北京內(nèi)城房產(chǎn)東部價(jià)格明顯整體性高于西部，特別是在鑲黃旗、正白旗和鑲白旗區(qū)界內(nèi)。若按照旗屬對應(yīng)方位而言，東部房屋單價(jià)高于西部差值分別達(dá)到4.1兩/間，2.8兩/間，5.4兩/間和0.8 兩/間。具體以3540 間京城房產(chǎn)交易單價(jià)排序計(jì)算，價(jià)格前列者集中于西府夾道、地安門外東大街、南兵馬司和東四牌樓附近，契合了按照旗界房產(chǎn)交易均值的統(tǒng)計(jì)。此外，內(nèi)城北部價(jià)格高于南部，以及內(nèi)城總體價(jià)格高于外城和城外價(jià)格，也是北京房產(chǎn)交易的兩大趨勢。

那么，如何界定單宗房產(chǎn)交易的規(guī)模呢？根據(jù)順治五年（1648）朝廷題準(zhǔn)的規(guī)定，“一品官給房二十間，二品官給房十五間，三品官給房十二間，四品官給房十間，五品官給房七間，六品七品官給房四間，八品官給房三間。撥什庫、擺牙喇、披甲給房二間”。③光緒朝《大清會(huì)典事例》卷1120，八旗都統(tǒng)·田宅撥給官房。可見針對旗人分撥官房的標(biāo)準(zhǔn)按照官職從20間至2間不等。順治十六年（1659），朝廷又在此基礎(chǔ)上酌量減少了分配間數(shù)，一品核減6間，二品核減3間，三品、四品核減2間，五品核減1間，直到最低等級的披甲人也從原來的2間變?yōu)榱? 間。具體如下標(biāo)準(zhǔn)：“旗下官員撥給房屋，各照舊例酌減，精奇尼哈番品級（一品）各十四間。阿思哈尼哈番品級（二品）各十二間，阿達(dá)哈哈番品級（三品）各十間，拜他喇布勒哈番品級（四品）各八間，沙喇哈番品級（五品）各六間，六品七品官各四間，八品九品官各三間，撥什庫，擺牙喇各二間，披甲人各一間”。①光緒朝《大清會(huì)典事例》卷1120，八旗都統(tǒng)·田宅撥給官房。

雖然從順治到乾隆年間房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可能上浮，但是我們不妨仍拿其作為一個(gè)官方認(rèn)可的參照。在以上涉及的3540間京城房產(chǎn)的交易過程中，若以一品官員標(biāo)配的20間房作為房產(chǎn)交易基準(zhǔn)的話，共發(fā)生54宗交易，涉及房間578.5 間，占整個(gè)購房“間”數(shù)的16.3%，其中21—100間體量的房產(chǎn)交易共44宗，而100間以上房產(chǎn)交易7宗，房產(chǎn)交易案例數(shù)成正金字塔式分布。這些房產(chǎn)交易很多是旗人官員或出于改善居住環(huán)境，或出于投資置產(chǎn)的目的，進(jìn)行超標(biāo)準(zhǔn)購置房產(chǎn)，不乏單次一二百間的交易案例。

結(jié) 論

本文通過分析《內(nèi)務(wù)府奏銷檔》中乾隆朝的九件檔案，概述了乾隆朝中葉至后期的京城官房價(jià)格情況，內(nèi)城房屋均價(jià)在32.4兩/間，東部房價(jià)整體高于西部，北部高于南部。而內(nèi)城作為整體，房價(jià)又高于外城與城外地段。按照申購程序，先由購房者自己向內(nèi)務(wù)府提交購買呈請，寫明繳納房款方式。一般而言，可以分為現(xiàn)金一次性支付，先行繳納一半現(xiàn)銀，其余坐扣俸銀支付，和完全繳扣俸銀支付三種。然后由內(nèi)務(wù)府根據(jù)尹繼善和金簡制定的房款繳納政策和估價(jià)原則，為官產(chǎn)房屋定價(jià)并核對申購者支付能力。

根據(jù)檔案記載，內(nèi)城官房交易以同旗界內(nèi)購買為大準(zhǔn)則，兼有跨旗購買的案例。在105宗房產(chǎn)交易中，購買20間及以下面積者達(dá)到54宗，占51.4%，是購房最大比例者，而像鄧亦兵所言“百間以上至千間的（房產(chǎn)）是最富有的”②鄧亦兵：《清代前期北京房產(chǎn)市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第28頁。的情況只有7宗，官房買賣承正金字塔式分布。不過，購房金額與面積的大小并不直接反應(yīng)申購者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，文中已經(jīng)例證了一些中下層旗人官員，甚至閑散人等，可以一次性支付兩千兩，甚至三千兩的房價(jià)。與之同時(shí)，分析115位購房者背景大體可知一半以上來自內(nèi)務(wù)府系統(tǒng)，凸顯了官房在內(nèi)務(wù)府內(nèi)部的流動(dòng)性，映射出18世紀(jì)以房產(chǎn)為代表的官方管控下的商品化經(jīng)濟(jì)形態(tài)。以上統(tǒng)計(jì)大體能夠反映乾隆朝中后期京城官房價(jià)格的情況，也在一定程度上反復(fù)提醒我們，購置房產(chǎn)依然是清代旗人官員，特別是內(nèi)務(wù)府官員重要的生計(jì)策略選擇。