林 超，劉 剛，陳泓冰

（1.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)a.公共管理學(xué)院，b.鄉(xiāng)村振興與土地發(fā)展研究中心，太原 030006；2.中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，北京 100097）

引 言

改革開放40多年來，我國城鎮(zhèn)化率由1978年15.82%上升到2021年64.72%，城鎮(zhèn)化發(fā)展取得巨大成就。在這一過程中，土地制度發(fā)揮了重要作用[1]。由于地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等，政府只能通過“以地生租”機(jī)制彌補(bǔ)財(cái)政缺口[2]，在推動(dòng)城市發(fā)展過程中，不斷推高地價(jià)、房價(jià)，以獲得高額土地出讓金，才有足夠資金提高居民公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施水平，由此形成了公共服務(wù)供給領(lǐng)域的“以地養(yǎng)費(fèi)”模式[3]，并推動(dòng)城市擴(kuò)張。同時(shí)，也應(yīng)該看到這種依靠高地價(jià)、高房價(jià)模式下的城市快速擴(kuò)張，造成土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，許多新城、新區(qū)公共服務(wù)供給沒有跟上，大量新增農(nóng)村遷移人口的基本公共服務(wù)需求無法得到滿足，形成許多“空城、睡城”。因此，新型城鎮(zhèn)化背景下，如何平衡地價(jià)與公共服務(wù)水平之間的矛盾，既實(shí)現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”，在城市發(fā)展中不斷提高教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)供給，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，又要發(fā)揮土地要素市場機(jī)制作用，提高土地集約節(jié)約利用水平，優(yōu)化土地資源配置，就顯得尤為必要。

對(duì)于城市發(fā)展過程中地價(jià)波動(dòng)的原因，已有研究表明土地出讓方式[4-5]、土地供給指標(biāo)約束、土地財(cái)政依賴[6]、房地產(chǎn)稅[7-8]、金融穩(wěn)定性[9]都會(huì)影響土地價(jià)格。除此之外，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程，公共服務(wù)水平也成為影響地價(jià)的重要因素，在這方面學(xué)者已有許多研究，但都側(cè)重于公共服務(wù)中的某一類對(duì)土地價(jià)格的影響，研究結(jié)果表明優(yōu)質(zhì)教育資源和服務(wù)會(huì)成為土地和房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)力[10]；高鐵建設(shè)會(huì)導(dǎo)致商住地價(jià)上漲，工業(yè)地價(jià)下降[11]；醫(yī)院、地鐵、中小學(xué)、公園等公共服務(wù)設(shè)施對(duì)商業(yè)、居住等不同用途地價(jià)存在不穩(wěn)定性影響作用，且在空間上存在異質(zhì)性[12-15]。同時(shí)，公共服務(wù)不僅會(huì)通過人們對(duì)房地產(chǎn)的需求進(jìn)而直接影響房價(jià)和地價(jià)[16]，更重要的是通過外溢效應(yīng)直接資本化進(jìn)入土地價(jià)格中[17-18]。而對(duì)于公共服務(wù)的研究主要聚焦于公共服務(wù)水平的測度，多數(shù)學(xué)者應(yīng)用泰爾指數(shù)法[19-20]、熵值法[21-22]、模糊綜合評(píng)價(jià)法[23]等方法測算地區(qū)公共服務(wù)水平；另一部分側(cè)重于研究影響公共服務(wù)水平因素，研究表明城鎮(zhèn)化、人均GDP、人口密度、土地財(cái)政都會(huì)影響公共服務(wù)供給水平[24-25]。綜上，已有研究更多地是從微觀地塊角度探討公共服務(wù)水平與地價(jià)之間的關(guān)系，缺少從城市層面的相關(guān)研究。因此，本文以太原市為例，首先對(duì)公共服務(wù)水平進(jìn)行測度，然后是公共服務(wù)水平對(duì)地價(jià)影響的實(shí)證研究，最后基于研究成果，為太原市城鎮(zhèn)化發(fā)展與土地資源配置提出對(duì)策建議。

1 公共服務(wù)水平與地價(jià)之間關(guān)系的理論分析

公共服務(wù)是政府為了滿足人民基本生活需求而提供的，某地區(qū)若擁有高水平的公共服務(wù)供給，根據(jù)“用腳投票”理論[26]，人口在不受限制、信息完備等假設(shè)條件下，就會(huì)吸引大量流動(dòng)人口，人口與產(chǎn)業(yè)集聚使得城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)、生活等大量用地需求增加，因?yàn)橥恋毓┙o彈性小，從而使整體地價(jià)上漲。過去數(shù)十年來，全國各大城市人口增加，地價(jià)也不斷上漲[27]。另一方面，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，形成了獨(dú)特的“土地財(cái)政”模式[28]，相比較于舊城改造的高成本，政府傾向于新區(qū)、新城開發(fā)，地方政府利用土地一級(jí)市場壟斷，將征用土地進(jìn)行抵押或發(fā)債等資本化手段，獲得大量資金，超前投資基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大城市規(guī)模。對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益慢的教育、醫(yī)療等投資不足，更多地配套于商服和住宅用地，以實(shí)現(xiàn)更高地價(jià)，為政府帶來持續(xù)的土地資本化收益[29]，而將城市外圍的工業(yè)用地?cái)D出。大面積的工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，缺少公共服務(wù)配套，造成了許多城市新區(qū)與老區(qū)之間“職住分離”，增加城市運(yùn)營成本，降低人們的幸福感?？梢?，公共服務(wù)水平與地價(jià)存在明顯的作用關(guān)系。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：公共服務(wù)水平越高，城市綜合土地價(jià)格越高。

假設(shè)2：公共服務(wù)水平越高，商服和住宅用途地價(jià)越高。

假設(shè)3：公共服務(wù)水平不會(huì)對(duì)工業(yè)用地地價(jià)產(chǎn)生影響作用。

2 公共服務(wù)水平測度

2.1 指標(biāo)構(gòu)建

基本公共服務(wù)主要包括了保障基本民生需求的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)保障、文化體育等。為了更好地對(duì)公共服務(wù)水平進(jìn)行測度，基于基礎(chǔ)性、數(shù)據(jù)可獲得性、科學(xué)性和合理性等原則，在已有研究基礎(chǔ)上[30-32]，構(gòu)建本文的基本公共服務(wù)供給指數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，主要由三級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，如表1。

表1 公共服務(wù)指數(shù)指標(biāo)表

2.2 數(shù)據(jù)預(yù)處理

對(duì)于多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算大多分為主觀賦權(quán)和客觀賦權(quán)。本文應(yīng)用熵值法對(duì)公共服務(wù)指數(shù)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。計(jì)算步驟如下：

1）構(gòu)建原始指標(biāo)矩陣：有a個(gè)年份、b個(gè)區(qū)域、c項(xiàng)指標(biāo)。原始指標(biāo)矩陣為X={xλij}（1≤λ≤a，1≤i≤b，1≤j≤c），xλij是第λ個(gè)年份、第i個(gè)區(qū)域、第j項(xiàng)指標(biāo)的指標(biāo)值。在本文中，a、b、c分別為10、10、10。

2）對(duì)指標(biāo)體系中的指標(biāo)值進(jìn)行極差標(biāo)準(zhǔn)化處理：

式中：j=1，2，3…，c，i=1，2，3…，b，分別為評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)對(duì)象的總數(shù)量；xmax、xmin分別是所有評(píng)價(jià)對(duì)象中不同指標(biāo)j的最大值和最小值。Zλij、Xλij分別為不同指標(biāo)極差標(biāo)準(zhǔn)化后和極差標(biāo)準(zhǔn)化前的指標(biāo)值。

3）指標(biāo)歸一化處理：

4）計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的熵值：

5）計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)熵值的冗余度：

6）計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重：

7）計(jì)算各縣域公共服務(wù)供給指數(shù)：

2.3 結(jié)果分析

如圖1所示，10年間，太原各區(qū)縣公共服務(wù)供給水平波動(dòng)上升，2019年公共服務(wù)供給相較于2010年有了較大發(fā)展。迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)作為太原市的傳統(tǒng)城市核心區(qū)，公共服務(wù)供給基礎(chǔ)好，并且在10年間大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，公共財(cái)政收入增多，加大對(duì)本地區(qū)的公共支出強(qiáng)度，新建多家醫(yī)院、學(xué)校，引進(jìn)優(yōu)秀教師，建設(shè)多條城市快速路，翻新改造體育中心、多個(gè)公園綠地，公共服務(wù)供給有顯著的提升。小店區(qū)的公共服務(wù)供給在2010年時(shí)處于最后，但是多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人口的遷入和基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高使得該地區(qū)公共服務(wù)供給有了顯著提升。2010年陽曲縣公共服務(wù)供給能力相比其他區(qū)縣較高，且在后續(xù)10年間持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)不斷提升公共服務(wù)供給能力，在2019年各區(qū)縣公共服務(wù)供給中處于靠前位置。晉源區(qū)公共服務(wù)供給在10年間提升緩慢，在太原市中排名最后。清徐縣、婁煩縣行政區(qū)劃面積較大，人口相對(duì)其他六區(qū)較少，當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)供給壓力小，醫(yī)療、教育條件可以較好滿足當(dāng)?shù)厝丝诘男枨?，且大力推行新農(nóng)保，參保人數(shù)占比相對(duì)較高，故公共服務(wù)供給水平持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)步提升。

圖1 2010—2019年太原市各區(qū)（縣）公共服務(wù)供給指數(shù)圖

3 公共服務(wù)供給水平與地價(jià)的實(shí)證研究

3.1 數(shù)據(jù)來源與方法

本文數(shù)據(jù)主要來源于山西省各縣域的統(tǒng)計(jì)年鑒、太原市統(tǒng)計(jì)年鑒（2011—2020）和中國土地市場網(wǎng)。為了檢驗(yàn)公共服務(wù)供給與地價(jià)之間的相關(guān)性，考慮到本文數(shù)據(jù)，選擇面板數(shù)據(jù)模型。

其中，t為年份，i為不同區(qū)，yit表示被解釋變量，代表地價(jià)（土地出讓總收入/土地出讓面積）；xit表示主要解釋變量，代表公共服務(wù)水平；zit是一組影響被解釋變量的控制變量，參考已有文獻(xiàn)選取以下因素作為控制變量，包括城鎮(zhèn)化率、人均GDP、人均固定資產(chǎn)投資、劃撥供應(yīng)比例、土地財(cái)政依賴度[33-34]；α為解釋變量的系數(shù)向量；β為控制變量z的系數(shù)向量；μit為地區(qū)效應(yīng)；εit為回歸方程的隨機(jī)干擾項(xiàng)，α0為常數(shù)項(xiàng)。因?yàn)樽兞繑?shù)據(jù)中包括有水平量和比例數(shù)據(jù)，所以為了使數(shù)據(jù)更平穩(wěn)，消除異方差問題，故在后文的實(shí)證檢驗(yàn)中對(duì)地價(jià)、公共服務(wù)、人均GDP、人均固定資產(chǎn)投資取對(duì)數(shù)處理。具體的變量如表2。

表2 變量統(tǒng)計(jì)表

3.2 描述性統(tǒng)計(jì)

2010—2019 年太原市的2 935條有效土地出讓記錄中，綜合平均地價(jià)最小值為婁煩縣2018年綜合地價(jià)10.73/m2，而最大值則是迎澤區(qū)2016年地價(jià)達(dá)到11 797元/m2。房地產(chǎn)的平均價(jià)格5 047元/m2，商服用地的平均價(jià)格為2 879元/m2，工業(yè)用地240元/m2。商服用途平均地價(jià)中最大值達(dá)到12 111元/m2。太原市10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，人均GDP達(dá)到前三的分別為迎澤區(qū)157 029元/人、小店區(qū)144 681元/人和杏花嶺區(qū)117 954元/人。人均固定資產(chǎn)投資中10年間排名靠前的主要有萬柏林區(qū)和晉源區(qū)。太原市各區(qū)縣城鎮(zhèn)化率中最大為迎澤區(qū)的98%，最小為清徐縣的17%。劃撥比例最小值為0.005，而最大值達(dá)到1，其中婁煩縣多年劃撥比例達(dá)到最大值1，其次分別為尖草坪區(qū)和萬柏林區(qū)，劃撥比例較小的為陽曲縣和杏花嶺區(qū)。土地財(cái)政依賴度最小值為0.000 5，最大值達(dá)到0.9，10年間土地財(cái)政依賴度較大的為晉源區(qū)，土地財(cái)政依賴度達(dá)到0.85以上，其次為萬柏林和尖草坪區(qū)達(dá)到0.83以上。

表3 樣本描述性統(tǒng)計(jì)

3.3 計(jì)量實(shí)證與結(jié)果分析

本文利用面板基準(zhǔn)回歸對(duì)公共服務(wù)與地價(jià)的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。在進(jìn)行回歸分析前，為了避免出現(xiàn)“偽回歸”，對(duì)面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。本文利用LLC單位根檢驗(yàn)方法，當(dāng)面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)時(shí)，才通過單位根檢驗(yàn)，拒絕原假設(shè)成立。根據(jù)對(duì)太原市2010—2019年面板數(shù)據(jù)所有變量和一階差分變量的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，p值均為0，說明不存在單位根，可以進(jìn)行回歸分析。本文中變量的VIF均小于4，不存在共線性問題。本文利用Hausman方法對(duì)基準(zhǔn)回歸進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示Prob＞chi2的值為0.074 8，固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)存在明顯差別，故本文選擇固定效應(yīng)，具體實(shí)證結(jié)果見表4。

表4顯示了全太原市10個(gè)城市控制了地區(qū)效應(yīng)的面板回歸結(jié)果。其中第（1）~（6）列是分別加入各個(gè)變量的回歸結(jié)果，第（7）列是面板整體的回歸結(jié)果。從結(jié)果來看，回歸模型中公共服務(wù)供給與地價(jià)存在顯著正向關(guān)系，并未發(fā)生根本性變化，公共服務(wù)供給對(duì)地價(jià)存在穩(wěn)健且顯著的正向作用。本文主要根據(jù)第（7）列回歸結(jié)果具體分析。

表4 公共服務(wù)供給與地價(jià)回歸結(jié)果

（1）公共服務(wù)供給在1%的顯著性水平下拒絕系數(shù)為零的原假設(shè)，表明公共服務(wù)供給水平每提高1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)就會(huì)上升2.227%，可以看出公共服務(wù)對(duì)土地出讓價(jià)格具有重要提升作用。公共服務(wù)水平提高可以吸引人才和維持社會(huì)穩(wěn)定，地方政府加大對(duì)公共服務(wù)支出的力度，優(yōu)化城市基礎(chǔ)設(shè)施，提供便利交通、優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療，可以改善該地區(qū)的生活水平，吸引各種資源流入產(chǎn)生聚集效應(yīng)和裙帶效應(yīng)，使人們向公共服務(wù)水平高的地區(qū)聚集，帶動(dòng)該地區(qū)房價(jià)的持續(xù)上漲進(jìn)而影響地價(jià)上漲。同時(shí)，政府對(duì)教育、醫(yī)療、文化、基礎(chǔ)設(shè)施的投資外溢至周邊地塊，這些地塊出讓價(jià)自然包括了公共服務(wù)資本化價(jià)值，因此公共服務(wù)水平越高的地區(qū)，土地價(jià)格越高，假說1得到驗(yàn)證。

（2）人均固定資產(chǎn)投資對(duì)地價(jià)在10%水平產(chǎn)生負(fù)向顯著影響，表明人均固定資產(chǎn)投資每增加1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)下降0.551%。固定資產(chǎn)投資主要是用于企業(yè)建設(shè)的建筑物、機(jī)器、機(jī)械等，近年來太原市不斷增加固定資產(chǎn)的投資，促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但背后是政府以低價(jià)出讓條件吸引企業(yè)入駐太原。因此人均固定資產(chǎn)投資的增加會(huì)使得地價(jià)下降。

（3）人均GDP對(duì)地價(jià)在1%水平產(chǎn)生負(fù)向顯著影響，表明人均GDP每增加1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)下降0.829%。隨著城市的人均GDP增加，該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于合理，經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，政府減少了對(duì)土地市場的干預(yù)，使土地市場正常發(fā)展，促進(jìn)高地價(jià)逐步下降回歸穩(wěn)定。

（4）城鎮(zhèn)化率對(duì)地價(jià)在5%水平產(chǎn)生正向顯著影響，表明城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)上升2.601%。近些年來，太原市政府在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市發(fā)展中大力投資，農(nóng)村人口不斷進(jìn)入城市落戶發(fā)展，產(chǎn)生大量對(duì)土地和房地產(chǎn)的需求，刺激地價(jià)上漲。

（5）劃撥供應(yīng)比例與地價(jià)在1%的水平負(fù)向顯著影響，表明劃撥比例越高，綜合地價(jià)越低，劃撥比例每增加1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)下降2.464%。劃撥供應(yīng)比例的增加意味著更多的土地以無償方式出讓給用地者，雖然多以城市建設(shè)為主要目的，但是劃撥方式不能顯化土地的真正市場價(jià)值，拉低了綜合地價(jià)。

（6）土地財(cái)政依賴度與地價(jià)在1%顯著性的水平下呈正向顯著影響，表明土地財(cái)政依賴度每增加1個(gè)百分點(diǎn)，綜合地價(jià)上升2.598%。研究結(jié)果表明，土地出讓金占財(cái)政收入的比值越高，即政府對(duì)土地出讓金越依賴，越會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲。國內(nèi)眾多學(xué)者已有研究，地方政府通過“征地—出讓”方式獲得高額土地出讓金[29]，因此，政府更傾向于通過商服用地的饑餓供給，推高商服地價(jià)，以收取大量土地出讓金和相關(guān)稅收彌補(bǔ)財(cái)政收入，因此會(huì)帶動(dòng)房價(jià)和地價(jià)的上漲。

3.4 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

根據(jù)上表實(shí)證結(jié)果，本文僅就公共服務(wù)對(duì)地價(jià)的實(shí)證結(jié)果進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。本文的穩(wěn)健性檢驗(yàn)采用兩種方法，分別是替換核心解釋變量和更換參數(shù)估計(jì)方法。列（8）將核心解釋變量公共服務(wù)替換為公共支出強(qiáng)度，即單位面積的公共財(cái)政支出，列（9）是OLS模型。根據(jù)表5的穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果，表明公共服務(wù)供給對(duì)地價(jià)存在顯著正效應(yīng)的實(shí)證結(jié)果不因參數(shù)估計(jì)方法和公共服務(wù)供給計(jì)算方法的更改而改變，系數(shù)估計(jì)值在1%的顯著性水平上拒絕了系數(shù)為零的原假設(shè)，因此前文分析結(jié)果穩(wěn)健可靠。

表5 穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果

3.5 異質(zhì)性分析

從表6中可以看到，公共服務(wù)水平對(duì)商住用途地價(jià)有顯著影響，且在1%的顯著性水平下拒絕系數(shù)為零的原假設(shè)，意味著公共服務(wù)供給水平每提升1個(gè)百分點(diǎn)，商住地價(jià)增加2.367%。近幾年來，太原市擴(kuò)大城市規(guī)模，新修晉陽湖，改擴(kuò)建迎澤公園、雙塔寺公園，提高汾河沿河公園設(shè)施，進(jìn)一步提高城市綠化水平，同時(shí)要求大型住宅小區(qū)開發(fā)必須配套幼兒園、小學(xué)等基礎(chǔ)教育設(shè)施，完善城市快速路體系，新建地鐵2號(hào)線，這些措施極大地提高了太原公共服務(wù)供給水平，吸引大量省內(nèi)其他地市人口前來置業(yè)，城市人口不斷增加，城鎮(zhèn)化率不斷上升，推動(dòng)商住地價(jià)快速上漲，假說2得到驗(yàn)證。在這一個(gè)過程中，政府傾向于擴(kuò)大住宅用地出讓規(guī)模，提高土地出讓金，用以彌補(bǔ)財(cái)政收入，因此，土地財(cái)政依賴度對(duì)商住地價(jià)有顯著正向影響。

表6 異質(zhì)性檢驗(yàn)結(jié)果

但是公共服務(wù)水平對(duì)工業(yè)地價(jià)并不顯著影響。這是因?yàn)楣I(yè)用地主要考慮土地規(guī)模、較低地價(jià)、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、較好的交通區(qū)位條件，缺少對(duì)人們生活質(zhì)量的考慮，因此工業(yè)用地選址很少將教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)水平納入考慮范圍，因此公共服務(wù)供給水平不對(duì)工業(yè)地價(jià)產(chǎn)生顯著影響作用，假設(shè)3得到驗(yàn)證。這種土地供應(yīng)方式雖然滿足了制造企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，但是企業(yè)破產(chǎn)、污染等現(xiàn)象造成土地資源浪費(fèi)，而且也不適應(yīng)新時(shí)代高新技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地需求，需要工業(yè)用地供給制度改革。劃撥供應(yīng)比例上升會(huì)使得大量土地?zé)o償出讓用于基礎(chǔ)設(shè)施等其他用途，使得用于工業(yè)的土地供應(yīng)量減少，工業(yè)用地供小于求，刺激地價(jià)上升。2016年山西省在太原南部建立轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)，其中大量土地以劃撥方式出讓，陸續(xù)又有陽曲工業(yè)區(qū)、太忻經(jīng)濟(jì)區(qū)等，政府大力工業(yè)投資，以此來招商引資并促使一些老舊企業(yè)退二進(jìn)三，使得工業(yè)地價(jià)上漲。

4 結(jié)論與對(duì)策建議

4.1 結(jié)論

本文通過2010—2019年太原市10個(gè)區(qū)縣公共服務(wù)供給與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究，表明公共服務(wù)供給與綜合地價(jià)存在顯著的正向關(guān)系，政府對(duì)公共服務(wù)供給的增加會(huì)對(duì)土地產(chǎn)生增值效應(yīng)，進(jìn)而大幅推動(dòng)地價(jià)升高，另一方面公共服務(wù)供給增加會(huì)加強(qiáng)該地區(qū)的吸引力，形成集聚效應(yīng)改變土地的供需關(guān)系影響土地出讓價(jià)格。人均固定資產(chǎn)投資、人均GDP和劃撥比例會(huì)顯著降低土地價(jià)格。同時(shí)城鎮(zhèn)化率和土地財(cái)政依賴度越高，會(huì)使得地價(jià)不斷上漲。通過商住地價(jià)和工業(yè)地價(jià)異質(zhì)性分析得到，公共服務(wù)供給水平對(duì)商住地價(jià)具有顯著影響，但對(duì)工業(yè)地價(jià)不產(chǎn)生顯著影響。

4.2 對(duì)策建議

4.2.1 加強(qiáng)公共服務(wù)供給，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程

公共服務(wù)供給對(duì)地價(jià)增長有正向作用，人們?yōu)樽非蟾玫墓卜?wù)，會(huì)不斷向大城市流動(dòng)。太原市作為山西省省會(huì)城市，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源較多，吸引省內(nèi)其他城市人口流入。因此，在“十四五”期間，太原要進(jìn)一步加大公共服務(wù)支出，提高公共服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量，并根據(jù)人口和服務(wù)的需求變化適時(shí)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。以高水平公共服務(wù)和城市文化引進(jìn)人才，破除流動(dòng)人口管理的各項(xiàng)制度壁壘，加大對(duì)流動(dòng)人口公共服務(wù)資源投入[35]，改造優(yōu)化城鎮(zhèn)老舊小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)保障性住房建設(shè)，規(guī)范租賃住房市場管理，實(shí)現(xiàn)租房者和購房者擁有同等公共服務(wù)權(quán)益[36]。同時(shí)，建立人地掛鉤機(jī)制，將建設(shè)用地指標(biāo)向人口流入?yún)^(qū)傾斜，提高居住用地、公共服務(wù)用地供給比例，以推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化。

4.2.2 加快產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與升級(jí)，降低土地財(cái)政發(fā)展模式依賴

目前太原市依靠固定資產(chǎn)投資和土地財(cái)政的發(fā)展模式是不可持續(xù)的。要實(shí)現(xiàn)太原經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展，必須要擺脫傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式依賴，積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以綜改區(qū)和太忻經(jīng)濟(jì)一體化經(jīng)濟(jì)區(qū)為抓手積極對(duì)接雄安新區(qū)發(fā)展，承接京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)太原市先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同步推動(dòng)資源型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，降低土地財(cái)政依賴度，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府財(cái)政健康發(fā)展，避免地價(jià)惡性快速上漲，緩解土地價(jià)格扭曲，使土地要素更好地服務(wù)于城市發(fā)展，建立可持續(xù)的發(fā)展模式。

4.2.3 深化土地要素市場化改革，提高土地利用效率

首先，太原市作為資源型城市，大量老舊工業(yè)區(qū)土地利用粗放，效率低下，因此，要通過土地置換、棕地整治、低效用地再開發(fā)等手段，積極盤活存量建設(shè)用地[37]，建立國有土地二級(jí)市場交易機(jī)制，同時(shí)，通過減免稅收等激勵(lì)方式，調(diào)動(dòng)政府、開發(fā)商和企業(yè)多方參與積極性，創(chuàng)新改造融資模式。其次，創(chuàng)新工業(yè)用地供地模式，推動(dòng)工業(yè)彈性供地、混合供地，積極服務(wù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)，推動(dòng)落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，服務(wù)工業(yè)企業(yè)發(fā)展。最后，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)，對(duì)于清徐、陽曲等周邊工業(yè)轉(zhuǎn)移承載區(qū)，應(yīng)積極利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策，探索農(nóng)村閑置宅基地轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，降低企業(yè)用地成本，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展[38]。