陳靜 北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司

商業(yè)地產(chǎn)是國家的支柱型產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展有著很大的推動作用。隨著國家宏觀政策的不斷調(diào)控，尤其是“三條紅線”的出臺，使得商業(yè)地產(chǎn)普遍出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張問題，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)在尋求新的發(fā)展和出路。以往的“重資產(chǎn)”商業(yè)地產(chǎn)也越來越重視對資產(chǎn)的管理。商業(yè)地產(chǎn)要利用科學的管理手段來盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，以此來加強現(xiàn)金的快速回收，實現(xiàn)企業(yè)收益最大化。因此，在市場競爭壓力不斷加劇的背景下，亟須加強資產(chǎn)管理方面的研究。

一、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的四個環(huán)節(jié)

（一）投資

商業(yè)地產(chǎn)投資主要有兩種模式：重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)。重資產(chǎn)是通過獲取或持有絕大部分產(chǎn)權成為地產(chǎn)最大股東；而輕資產(chǎn)模式是通過公司品牌效應及經(jīng)營模式，如企業(yè)建設、招商管理等層面的優(yōu)勢來獲取地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)權，并從中獲取相應的經(jīng)費收入。重資產(chǎn)模式的主要優(yōu)點就是產(chǎn)權與經(jīng)營權統(tǒng)一，持權者與經(jīng)營者擁有相同的利益，缺點就是在實際運營過程中，需要投入大量的資金，且風險較高；輕資產(chǎn)模式的優(yōu)點是資金投入低，且風險低，缺點就是產(chǎn)權與經(jīng)營權利益不一致。在目前的我國商業(yè)地產(chǎn)市場上，主要的輕資產(chǎn)模式代表者則是萬達地產(chǎn)。

萬達地產(chǎn)于2012 年提出的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主要盈利模式為賺取品牌費、管理費、知識產(chǎn)權費，這樣不僅可以降低企業(yè)的資金投入，還可以降低資產(chǎn)負債率，進而推動該產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。在2018 年1 月份，萬達地產(chǎn)逐漸引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四家戰(zhàn)投，以340 億元入股萬達商業(yè)。2019 年1 月，王健林在萬達地產(chǎn)的年度總結會中表示，萬達將逐漸改變運營模式，轉變成商業(yè)運營管理企業(yè)；到2020 年9 月底，萬達地產(chǎn)累計336 個萬達廣場，其中“輕資產(chǎn)”項目58 個，還在建設中的萬達廣場166 個，“輕資產(chǎn)”128 個。對于萬達地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，堅持重資產(chǎn)經(jīng)營模式的地產(chǎn)企業(yè)也有不少，如香港太古地產(chǎn)，一直堅持重資產(chǎn)模式，開啟慢節(jié)奏的開發(fā)形式，主要持有項目有：北京三里屯太古里、成都遠洋太古里等。

（二）融資

對于商業(yè)地產(chǎn)融資的方式來說，主要分為兩種：外源融資、內(nèi)源融資。外源融資有：上市融資、非上市增資擴股、聯(lián)合開發(fā)、資產(chǎn)證券化、融資租賃等等；內(nèi)源融資有：通過銷售地產(chǎn)來獲取資金，及自身具有較多資金來源[1]。以上兩種融資方式，最需要商業(yè)地產(chǎn)投資方退出的就是商業(yè)地產(chǎn)信托，即REITs（Real Estate Investment Trusts）。該商業(yè)地產(chǎn)信托主要通過發(fā)行股票幾何公眾進行投資，進而獲取大眾的募集資金，將商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營產(chǎn)權以利的形式分配給投資者，起到募集資金、降低風險的作用。REITs 是一種類似于股票形式的投資，國外的一些發(fā)達國家發(fā)展較為成熟。我國對募集投資REITs 只有相關商品，對這方面的研究還有待深入，而相關投資者也屬于私募基金。外資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)信托方面發(fā)展比較成熟，主要代表公司有：光控安石、黑石集團等等。

（三）管理

當下，商業(yè)地產(chǎn)資金管理的主要方式有：①業(yè)態(tài)重組注入新業(yè)態(tài)，如體育、醫(yī)療等；而增值的主要方式是根據(jù)自身IP 開展多元業(yè)務，進而推動企業(yè)發(fā)展；②優(yōu)化產(chǎn)品，不斷塑造企業(yè)項目形象；可以適當舉行一些項目實踐活動，通過業(yè)務聯(lián)動的方式來提高部門的業(yè)績，發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢；③創(chuàng)新企業(yè)運營方式，提升客戶服務體驗，以客戶的滿意度為標準；同時還可以結合科技化產(chǎn)品，運用智能化技術，不斷提升企業(yè)內(nèi)部服務體驗；可以通過線上導流，線下引流的方式，提高企業(yè)客流量。

（四）退出

①資產(chǎn)轉讓是通過將所有的資產(chǎn)轉讓給投資者；②資產(chǎn)最大控股權轉讓給投資者；③REITs 將資產(chǎn)以證券化的形式售賣給投資者，從中獲取相對應的資金，但在商業(yè)地產(chǎn)轉讓過程中，運營商的運營權及額外收益分配權不變。在實際商業(yè)地產(chǎn)信托中，美國黑石集團的不動產(chǎn)基金最受大家關注，他們的主要投資理念為：買入、修復、賣出，對于這種經(jīng)營模式來看，就是通過買入成熟的物業(yè)資產(chǎn)，優(yōu)化內(nèi)部管理團隊，提高在市場環(huán)境中的地位，然后擇機對股權進行出售；④通過散售的形式出售給投資者，投資者從中獲取一個或多個商業(yè)產(chǎn)權[2]。

例如：2006 年南昌紫金國際購入廣場將30 萬平的面積出售給了3141 名業(yè)主，通過售賣的方式來獲取資金，但很多前來租賃商談的商家卻因產(chǎn)權分散原因不敢進行租賃，最終導致該地產(chǎn)招商困難，于2014 年宣布破產(chǎn)；再如北京大鐘寺中坤廣場由于小產(chǎn)權商戶過多，難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，導致這個處在北京黃金地段的商業(yè)中心空置。

二、商業(yè)地產(chǎn)運營期資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

（一）資產(chǎn)統(tǒng)籌管理意識淡薄

在當前的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，企業(yè)往往把關注度集中在了出售型物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售、業(yè)績考核上，忽視了對自持資產(chǎn)的統(tǒng)籌管理。首先，項目實施前，受企業(yè)前期市場考察及論證不充分，對市場變化把握不精準等因素的影響，讓企業(yè)對項目的產(chǎn)品定位不夠清晰，給后期的資產(chǎn)管理帶來很大的困擾；其次，項目實施過程中，雖然有目標概算的導向，但往往受國家政策影響、企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整甚至是企業(yè)高層“一言堂”等不可控因素的影響，使得施工造價成本遠遠超出預期目標，一旦目標成本不可控，就會給企業(yè)帶來收益損失，也給企業(yè)融資帶來更大的壓力；最后，項目投入使用后，由于企業(yè)經(jīng)營目標不明確，部門之間各自為政、溝通不暢等現(xiàn)象，導致信息不互通，資產(chǎn)管理出現(xiàn)脫節(jié)[3]。

（二）缺乏健全的資產(chǎn)管理制度

商業(yè)地產(chǎn)的各項內(nèi)部管理制度應該與時俱進，及時更新并完善。但是部分商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部雖然也建立了相關管理制度，并按制度執(zhí)行，但是大多數(shù)制度內(nèi)容陳舊，沒有及時修訂和完善，已經(jīng)失去了其應發(fā)揮的作用，很難適應企業(yè)的管理模式和發(fā)展需要[4]。比如，某些商業(yè)地產(chǎn)為了順應市場，加速現(xiàn)金流回籠，針對出售型商業(yè)以“帶租約銷售”模式進行營銷管理，其關注的重點是尋找客戶源和實現(xiàn)銷售，但對后續(xù)的由“出售”轉為“自持”，再由“自持”轉為“銷售”的資產(chǎn)狀態(tài)轉換過程，并未建立有效的制度文件，職責不清，各自“閉門造車”，員工都在摸著石頭過河，大大降低了企業(yè)經(jīng)營效率，甚至導致因未及時回籠資金而給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。又如，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中為酒店、會所投入的裝飾裝修品，營銷售樓處、體驗中心、樣板房購置的軟裝飾裝修品，類似這些資產(chǎn)是否應該納入固定資產(chǎn)的管理范圍，如果納入管理應該如何管理，都缺乏針對性地建立資產(chǎn)管理制度，使得該部分的資產(chǎn)管理陷入盲區(qū)，也會在一定程度上影響資產(chǎn)管理效率，從而出現(xiàn)固定資產(chǎn)非正常流失的隱患。

（三）投融資機制落后

由于商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收時間長等原因，導致很多開發(fā)商出現(xiàn)資金困難等情況。而商業(yè)地產(chǎn)資金的主要來源有：開發(fā)商自身的積累及銀行貸款抵押等形式進行的融資，外加我國對上市融資及私募地產(chǎn)融資方式管控較嚴，只有少部分開發(fā)商才能通過上市融資和私募地產(chǎn)融資方式獲取資金[5]。對于融資方式渠道存在局限，很多開發(fā)商在市場行情不好的情況下會選擇散售來進行資金回收，進而導致商業(yè)地產(chǎn)難以進行統(tǒng)一管理，且不符合國家管理標準。

三、商業(yè)地產(chǎn)運營期資產(chǎn)管理的價值核心措施

（一）加強全面信息化管理水平

目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體已經(jīng)進入到競爭的新時代，數(shù)字化會成為未來新的生產(chǎn)力，很多的商業(yè)地產(chǎn)也已經(jīng)走在前頭，運用數(shù)字化、科技能力來增效降本、賦能業(yè)務、輔助決策等。資產(chǎn)管理作為重要的一個環(huán)節(jié)，同樣可以依托數(shù)字化，采用全生命周期的管理理論，對資產(chǎn)進行全流程管理。比如，日常經(jīng)營用行政資產(chǎn)，運用供應鏈管理系統(tǒng)和固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)及總賬財務系統(tǒng)的聯(lián)合，實現(xiàn)從計劃采購—采購付款—驗收入庫—自動生成憑證—實物管理（包括調(diào)撥、報廢）—實物盤點的全流程管理，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的核算與實物管理有機地結合，既節(jié)約了時間成本，又保證了資產(chǎn)安全；又比如，“帶租約銷售”業(yè)務，可以依托營銷管理系統(tǒng)衍生出租賃房產(chǎn)管理平臺，嵌入風險管控點，來對不動產(chǎn)租賃資產(chǎn)進行全方位的跟蹤管理。信息化手段的介入及運用，既加快信息收集速度，達到信息共享，又提高核算工作效率，從而有效降低企業(yè)經(jīng)營風險和財務風險。

（二）加強資產(chǎn)會計核算管理

商業(yè)地產(chǎn)財務人員要摒棄“我是職能部門”的思想，積極的深入業(yè)務，了解業(yè)務，及時掌握業(yè)務開展節(jié)奏，對經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生有準確的預判，才能更加真實、準確地進行確認和計量，才能在發(fā)揮其監(jiān)督職能的同時充分發(fā)揮業(yè)務賦能作用，在提升財務核算質(zhì)量和財務報告質(zhì)量的同時，真正實現(xiàn)業(yè)財融合[6]。商業(yè)地產(chǎn)財務人員要不斷加強學習緊跟時代，合理運用企業(yè)會計準則，建立完善的會計核算辦法或制度，保持會計核算方法的統(tǒng)一和標準化；并借助數(shù)字化平臺，將固定資產(chǎn)的財務管理和實物管理進行有效融合，將資產(chǎn)管理管控點內(nèi)置到管理系統(tǒng)中對資產(chǎn)進行全生命周期的留痕管理，實現(xiàn)系統(tǒng)自動記賬。借助信息化管理減少財務基礎核算工作量的同時促使財務人員更多地參與企業(yè)財務分析和管理工作，對企業(yè)資產(chǎn)的運用和管理有更深入的研究，及時發(fā)現(xiàn)及識別運行風險，并行為糾偏，在提升財務管理效率的同時更有利于資源的快速整合。

（三）優(yōu)化資產(chǎn)管理的監(jiān)督與績效管理

加大企業(yè)資產(chǎn)管理的監(jiān)督力度，優(yōu)化企業(yè)考核機制，是避免管理制度流于形式，是其有效執(zhí)行的保證。一方面，加大企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管力度。商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)自身發(fā)展需求和業(yè)務模式，擴大資產(chǎn)管理范圍，針對不同種類的資產(chǎn)進行差異化管理，完善資產(chǎn)審批程序，規(guī)范資產(chǎn)管理行為，優(yōu)化資產(chǎn)管理系統(tǒng)，促使資產(chǎn)管理過程形成制約和監(jiān)督，同時，企業(yè)要重視內(nèi)外部審計，通過審計評估企業(yè)資產(chǎn)管理運行的效果和效率，檢查企業(yè)出現(xiàn)的問題，追根溯源，并及時糾正[7]。另一方面，實施有效的考核機制。通過把資產(chǎn)管理與各個責任主體掛鉤，建立獎懲制度，使得人人重視資產(chǎn)管理，才能最終全面做好資產(chǎn)管理。比如，對租賃資產(chǎn)的租金回款，應由營銷部設置專職管理人員進行跟蹤管理，根據(jù)租賃協(xié)議規(guī)定及時催繳租金，財務部門應及時跟蹤租金回款情況，對長期不能收回的租金，應及時采取相應措施，并根據(jù)當年度完成任務情況進行評價，給予相應的獎懲。

四、結論

總之，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的有效管理是保障企業(yè)正常運行的前提，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本前提。目前，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理還存在著一些問題，管理層必須加強企業(yè)統(tǒng)籌管理意識，通過完善企業(yè)管理制度、健全監(jiān)督考核機制、加強人才梯隊建設，進一步優(yōu)化資產(chǎn)管理，夯實商業(yè)地產(chǎn)正常經(jīng)營的基礎，有效地促進商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。