文/劉盧順

文章從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、按工程用途、從房地產(chǎn)銷售到房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后傳導(dǎo)分析、到位資金、新開工面積和土地購置面積的統(tǒng)計分析，得出實際到位資金不斷收緊、銷售回款是到位資金的主要支撐、新開工面積增速放緩和土地購置面積處于低位運(yùn)行的結(jié)論，并提出推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、緩解企業(yè)資金壓力和促進(jìn)房地產(chǎn)項目銷售的對策建議。

一、房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況統(tǒng)計分析

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資

1.在房地產(chǎn)開發(fā)初期階段，開發(fā)投資規(guī)模較小，增速波動較大。2006-2013 年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)歷了快速增長的階段。2006 年保持平穩(wěn)增長，但低于固定資產(chǎn)投資增速水平。2007 年高速增長，但是開發(fā)投資總量仍顯不足，與房地產(chǎn)旺盛需求不相適應(yīng)。2008 年受金融危機(jī)影響，增速回落。2009 年增速回落到16%。2010 年擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)高速增長，增速達(dá)到歷史最高點，開發(fā)投資總量逼近5 萬億元。2011 年增速有所回落，但是增速仍在高位運(yùn)行。2012 增速再次回落到16%。2013 年增速出現(xiàn)小幅反彈。

2.2014 年之后投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，但增速明顯放緩，增速相對較低。2015 年增速回落到1%，是歷年來增速較低點。2016-2020 年增速維持在7-10%之間。

3.2021-2022 年受整體經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情反復(fù)和前期房地產(chǎn)政策對市場調(diào)控滯后傳導(dǎo)因素影響，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿不足。2021 年增速下滑到4%，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速-10%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資按工程用途統(tǒng)計分析

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)投資按工程用途分類單位：萬億元

1.按工程用途分類，住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比較高，一般為70-75%，住宅投資占主體地位，但是這并不是說住宅開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資的全部。房地產(chǎn)開發(fā)投資除住宅投資外，還有辦公樓、商業(yè)營業(yè)投資和其他房地產(chǎn)開發(fā)投資等。辦公樓投資占比較低，一般為5%。商業(yè)營業(yè)用房投資占比波動較大，占比最高時為15%，一般為10%，近年來回落到8%。其他占比一般為12%。

2.2006 年調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中小戶型住宅投資比重提升，住宅投資增速加快，經(jīng)濟(jì)適用房投資明顯改善，住宅投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素。2007 年以住房投資為主的房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)加快增長。2008 年住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。2012-2017 年住宅投資所占比重略低于70%。2017 年積極調(diào)整住宅投資結(jié)構(gòu)，改善性住宅投資成為重點，以90-144 平方米為主的改善性住房投資呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢。2018-2022 年住宅投資保持快速增長態(tài)勢，改善性住房投資快速增長，住宅投資占比逐年提升。

（三）從房地產(chǎn)銷售到房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后傳導(dǎo)分析

圖3 商品房銷售面積與住宅銷售面積

1.房地產(chǎn)銷售后，存量房得到消化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房價有了上漲預(yù)期，更愿意購置土地，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)投資，進(jìn)而傳導(dǎo)到新開工面積、施工面積和竣工面積等各個環(huán)節(jié)。2017 年以后，房地產(chǎn)銷售到房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后傳導(dǎo)減弱，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)投資受土地購置費(fèi)干擾較大。

圖4 商品房銷售額與住宅銷售額

2.商品房銷售面積和銷售金額總體呈上升趨勢。2006 年房價漲幅有所回落，房價總體趨穩(wěn)，銷售面積有所提升。2007 年房價增幅較高，商品房市場需求旺盛。2008 年受金融危機(jī)影響，房價同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%，商品房銷售面積和銷售金額出現(xiàn)短期回落，降幅達(dá)20% 左右。2009 年受擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策影響，房價反彈，商品房銷售面積和銷售金額出現(xiàn)報復(fù)性高速增長，其中，住宅銷售額增長高達(dá)80%。2010 年房價繼續(xù)上漲，銷售面積和銷售金額快速增長。2011 年銷售增速回落。2012-2013平緩增長。2014 年房地產(chǎn)銷售市場低迷，銷售回款困難，房地產(chǎn)庫存量明顯增加。2015-2021 年商品房銷售面積和銷售金額平穩(wěn)較快增長，住宅占據(jù)了銷售市場的絕對主力。2022 年受新冠疫情影響，消費(fèi)者購房欲望和購買力下降，需求下降導(dǎo)致供需兩端疲軟現(xiàn)象，商品房銷售面積和銷售金額下降25% 左右。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金統(tǒng)計分析

圖5 本年實際到位資金及增速

1.2006-2007 年本年實際到位資金高速增長，2008 年受金融危機(jī)影響，本年實際到位資金出現(xiàn)明顯跌落，增速僅為6%，其中，自籌資金大幅增加，個人按揭貸款大幅減少。2009 年受擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策影響，本年實際到位資金出現(xiàn)大幅反彈，增速高達(dá)46%，增速出現(xiàn)歷史最高值，其中，利用外資下降，國內(nèi)貸款大幅增長，定金及預(yù)收和個人按揭貸款出現(xiàn)高速增長。2010-2012 年規(guī)模不斷擴(kuò)大，但增速持續(xù)回落。2013年增速再次提升到27%，出現(xiàn)明顯反彈。2014-2015年規(guī)模平穩(wěn)，增速接近0。2016 年增速出現(xiàn)小幅反彈。2017-2020 年規(guī)模穩(wěn)步增長，增速在7-8% 之間。2021 年規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但增速出現(xiàn)下滑。2022 年實際到位資金下降26%。

圖6 本年實際到位資金來源單位：萬億元

2.從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，近年來自籌資金、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款比重較大。國內(nèi)貸款比重下降，自籌資金比重有所穩(wěn)步回落，定金及預(yù)付款比重明顯上升，其他到位資金比重下降。

3.2007 年與2006 年相比，到位資金增速提升，自籌資金和定金及預(yù)收款占比有所回落，個人按揭貸款占比提升。2008 年自籌資金占比明顯提升。2009年受擴(kuò)張性貨幣政策影響，國內(nèi)貸款占比提升，利用外資和自籌資金占比下降，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占比提升。2010 年自籌資金高速增長，利用外資增速高達(dá)66%，2010 年之后國內(nèi)貸款占比穩(wěn)步回落，利用外資也逐年下降。2010-2015 年自籌資金占比較高，維持在40% 左右，2016 年之后自籌資金占比穩(wěn)定在33%左右。2010-2016 年定金及預(yù)收款占比維持在25-29%，2017 年之后占比明顯提升。2010-2015年定金及預(yù)收款占比維持在10-13%，2016 年之后占比明顯提升，維持在16% 左右。2010-2017 年其他到位資金占比5-7%，2018 年之后占比明顯下降，維持在3%左右。2021 年國內(nèi)貸款和利用外資減少，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增加。2022 年定金及預(yù)收款和個人按揭貸款下降幅度較大。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積統(tǒng)計分析

圖7 本年新開工面積及增速

1.受房地產(chǎn)交易市場和開發(fā)投資影響，新開工面積隨之變化。2006 年新開工面積增幅有所回落。2007年快速增長。2008 年受金融危機(jī)影響，新開工面積嚴(yán)重不足。2009 年受擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策影響，本年新開工面積出現(xiàn)恢復(fù)性增長。2010 年增速為41%，增速達(dá)到歷史最高點。2011 年規(guī)模提升，但增速回落。2012年規(guī)模下降，出現(xiàn)負(fù)增長。2013 年規(guī)模再次提升，出現(xiàn)小幅噴發(fā)式增長。

2.2014 年新開工面積規(guī)模下降，降幅擴(kuò)大。2015年規(guī)模和增速是近年來歷史最低點。2016-2018 年規(guī)模提升，增速反彈。2019 年規(guī)模達(dá)到歷史最高點，但增速回落。

3.2020-2022 年受經(jīng)濟(jì)形勢和疫情影響，規(guī)模和增速持續(xù)下滑。2022 年新開工面積下降39.4%。從以上分析可以看出，新開工面積增速呈波浪式發(fā)展，波動較大。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積統(tǒng)計分析

圖8 本年土地購置面積及增速

1.2006 年土地購置面積是負(fù)增長，土地購置面積減少。2007 年規(guī)模和增速均提升。2008-2009 年受金融危機(jī)影響，土地購置面積明顯回落。2010-2011年受擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)政策影響，土地購置面積規(guī)模提升，2010 年增速出現(xiàn)大幅反彈，2011 年增速明顯回落。2012 年房地產(chǎn)銷售狀況不佳，到位資金緊張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始謹(jǐn)慎拿地，土地市場依然低迷，土地購置面積及增速嚴(yán)重下滑。2013 年購置土地面積出現(xiàn)短期反彈。

2.2014 年土地購置面積開始下滑，2015 年增速是歷史最低點，2016 年規(guī)模是近年來最低點。2017-2018 年規(guī)?？焖偬嵘?。2019 年開始規(guī)模持續(xù)下滑。2022 年土地購置面積增速-53%，跌幅較大。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

圖9 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

2020 年之前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)相對較高，2020年初疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)出現(xiàn)斷崖式下跌，從101.27 直跌至97.44，之后房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)恢復(fù)至2021 年3 月101.45 高點，2021 年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)下滑。2022 年初又一次出現(xiàn)斷崖式下跌，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下滑速度加快，2023年初景氣指數(shù)在2022 年的基礎(chǔ)上稍有提升，2023 年5 月再次下落，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)整體處于低位狀態(tài)。

二、結(jié)論

（一）實際到位資金不斷收緊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把有限的資金資源前置到購置土地-開工-預(yù)售環(huán)節(jié)，去搶占市場，壓低了后端的施工-竣工環(huán)節(jié)的進(jìn)度。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源越來越收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度不斷提升，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)不暢，只能選擇暫時停工來控制資金支出，也有部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺，只能出售在建項目，退出房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致近幾年房地產(chǎn)項目停工規(guī)模不斷上升。

（二）銷售回款是到位資金的主要支撐

2020 年8 月提出三道紅線限制貸款融資指標(biāo)，限制了房企非理性拿地的可能性，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無序的規(guī)模擴(kuò)張。在貸款融資受到限制的情況下，促進(jìn)商品房銷售，依靠銷售回款，快速回籠資金，通過銷售回款獲取到位資金越來越重要。

（三）新開工面積增速放緩

在房地產(chǎn)交易市場低迷和房地產(chǎn)開發(fā)到位資金持續(xù)承壓下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)意愿不足，新開工面積呈現(xiàn)深度調(diào)整態(tài)勢。

（四）土地購置面積處于低位運(yùn)行

房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成中，建筑安裝投資占比最高，占主導(dǎo)地位，其他投資主要是土地購置費(fèi)占比一般達(dá)到20-30%。2021 年以來，土地購置費(fèi)規(guī)模和占比回落，土地市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，對后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的支撐不足，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)放緩。

三、對策建議

（一）推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)

針對因流動性資金緊張停工或逾期交付的項目，要加快項目合作與轉(zhuǎn)讓，積極尋求金融支持，多渠道籌集項目建設(shè)資金，推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)；針對因涉法涉訴停工或逾期交付的項目，要積極協(xié)調(diào)司法機(jī)關(guān)，加快房地產(chǎn)項目涉法涉訴案件判決、執(zhí)行，及時解決影響項目正常建設(shè)的矛盾糾紛；針對因疫情、環(huán)保等原因逾期交付的項目，要壓實企業(yè)主體責(zé)任，督促企業(yè)加快組織工程建設(shè)，確保全部交付；針對因規(guī)劃調(diào)整、拆遷等原因停工或逾期交付的項目，要積極運(yùn)用行政管理手段，協(xié)調(diào)有關(guān)部門盡快予以解決，為項目復(fù)工建設(shè)創(chuàng)造條件。

（二）加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行要嚴(yán)格落實商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，規(guī)范預(yù)售資金的存入、撥付和使用，確保預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶并優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)。重點對出險項目開展預(yù)售資金專項審計，開展挪用預(yù)售資金追繳工作。

（三）緩解企業(yè)資金壓力

一方面為正常建設(shè)的房地產(chǎn)項目提供金融支持，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正當(dāng)合理融資需求，防止因資金緊張出現(xiàn)新的風(fēng)險項目。金融機(jī)構(gòu)要加大對出險項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支持力度，在抵押物充足的情況下，提供正常合理金融服務(wù)。另一方面建立新增配套融資優(yōu)先償還機(jī)制，實現(xiàn)新增配套融資優(yōu)先于專項借款償還，或按比例同時償還，提高配套融資額度。

（四）促進(jìn)房地產(chǎn)項目銷售

一方面認(rèn)真落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。另一方面積極指導(dǎo)出險項目創(chuàng)新營銷方式，重塑項目形象，適時主動發(fā)聲，及時通報項目風(fēng)險處置進(jìn)展，增強(qiáng)購房者信心，實現(xiàn)已售樓棟的銷售重啟，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)流動性資金緊張問題。