王艷玲

有消息稱，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示，監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

據(jù)證券日報報道，經(jīng)過銀行優(yōu)化提前還款服務，包括北京、上海、杭州等地多家銀行提前還房貸預約難的問題已明顯緩解，但等待時間似乎并沒有顯著縮短，基本上仍需等待兩個月以上。

南都灣財社記者采訪的多位專家認為，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

“親自跑一趟銀行申請?zhí)崆斑€貸，沒想到要排隊兩三個月才能達成！”近日，多位市民向南都灣財社爆料反映，近期向多家國有銀行申請?zhí)崆斑€貸，被告知需要排長隊，扣款時間被安排在四五月份。隨后，南都·灣財社記者致電三家國有銀行，獲悉排隊時長兩三個月的情況基本屬實。

事實上不僅廣州，“提前還貸”連續(xù)多日登上全國各地的熱搜話題。

有媒體計算，假設在2018年10月購套，當月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點。以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業(yè)貸款，貸款年限30年，那么每月還款額為5810.34元，應還利息總額為109.17萬。眼下在2023年2月提前還貸20萬元，那么每月還款額為4555.07元，相比不提前還款，節(jié)省利息17.53萬元。

圍繞該話題，微博網(wǎng)友展開熱烈討論。

有網(wǎng)友認為“造成這種情況主要是貸款利率降得太快，存量利率和現(xiàn)在貸款利率差距太大造成的”，有網(wǎng)友認為“銀行如果缺錢還會再降低，本身就是散戶與銀行的博弈，建議打工人不要馬上開卷”。

也有網(wǎng)友認為，“錢是相對的，而不是絕對，我們說現(xiàn)在還貸20萬元，節(jié)省17萬利息，這是一個事實，但是現(xiàn)在20萬是現(xiàn)在的20萬，而再過10年，這20萬就是現(xiàn)在5萬的感覺，甚至還不到5萬的感覺?，F(xiàn)在錢在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投資，并不一定要省這17萬。因為17萬是10-20年陸續(xù)付出的，時間越久遠，相比價值就越低”。

回顧2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整周期，2022年貨幣政策不斷發(fā)力穩(wěn)定市場，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)了3次，共下調(diào)35個基點。2023年1月，央行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，各地積極跟進調(diào)整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點相比，部分城市存量房貸利差在200個基點以上，較高的利息支出成為當前居民選擇提前還貸的關鍵影響因素。

除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

人民銀行近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份我國人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元，其中，住戶存款就增加了6.2萬億元，創(chuàng)下單月歷史新高。事實上，2022年居民存款就已經(jīng)大幅增長，去年全年住戶存款增加17.9萬億元，比2021年的9.9萬億元多增了8萬億元，其中活期存款大約增加了4.09萬億，定期存款增加了13.81萬億。

值得關注的是，房貸并不是每個人提前還都很劃算，提前還貸劃算與否，主要與貸款償還方式、剩余年限和房貸利率有關。

目前房貸主要有兩種還款方式，一種是等額本金，是將本金平均分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。一種是等額本息：是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。

業(yè)內(nèi)專家分析認為，當?shù)阮~本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3，該支付的利息都差不多支付完了，再考慮提前還款意義不大。

有幾類人是適合提前還款的。第一類，有錢任性，提前還了還有充足的余糧，確實還不還都無所謂；第二類，近一兩年年房貸利率非常高的人群，比如利率都超過了5%甚至有些可能達到6%的，那可以適當提前還款。但是這么高利率的人基本也就這一兩年的人會多些，早些年甚至基準利率還打折的人，三思而后行。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已連續(xù)半年保持不變。

1月信貸數(shù)據(jù)“開門紅”顯示企業(yè)融資意愿增強，當前降息的必要性不高。2月10日，央行公布1月金融數(shù)據(jù)。1月新增信貸4.9萬億，同比多增約0.9萬億元，創(chuàng)下自2001年有記錄以來單月增量新高；新增社融6萬億，同比少增約0.2萬億元；廣義貨幣（M2）同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個和2.8個百分點，增速創(chuàng)6年新高。新增信貸、新增社融、M2同比數(shù)據(jù)均超Wind市場一致預期。

2022年1-2月累計新增居民貸款為0.5萬億元，2023年1月已實現(xiàn)去年1-2月的一半左右的水平，今年2月新增居民貸款大概率會超過1月，1-2月的累計居民貸款需求不會下降，反而會有所回升。

但是，也有專家指出，考慮到有效降低購房負擔和貸款成本，以提升居民購房需求的政策取向，不排除后續(xù)5年期以上LPR非對稱下調(diào)的可能性。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。截至目前，已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個二線城市開始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三、四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。目前廣州首套房貸利率保持在LPR不加點，也就是4.3%，算是歷史低位。

貝殼研究院認為，2022年市場調(diào)整期多地陸續(xù)出臺了支持剛性和改善性住房需求的多項舉措，伴隨市場量價觸底和預期修復，前期支持政策以及當下各地的精準施策將對接下來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行發(fā)揮重要作用。展望全年，居民在消費端尤其是居住消費相關的修復或?qū)⒊蔀槿杲?jīng)濟的壓艙石以及信貸社融增長的引擎。

針對面對提前還貸潮，關于調(diào)降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受某家媒體采訪時表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少居民提前還款行為，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

提前還貸潮是否會影響正在復蘇的樓市？在廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理、廣東房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)中心主任趙卓文看來，2023年的關鍵，是要達到5%以上的高質(zhì)量的經(jīng)濟增長，全面提升投資回報水平。樓市和股市，都是重點。房價穩(wěn)，并有溫和上升，才能堅定房地產(chǎn)市場信心。

陳文靜認為，購房者大規(guī)模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產(chǎn)配置，對樓市的直接影響相對較小。當前，伴隨著各地樓市政策的進一步優(yōu)化調(diào)整，部分城市市場情緒有所修復，市場活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一、二線城市市場有望率先企穩(wěn)恢復，樓市“小陽春”或在部分城市出現(xiàn)，從而帶動信貸端好轉(zhuǎn)，新增信貸可對提前還款額度進行補充，房地產(chǎn)銷售市場回暖或一定程度改善銀行延遲購房者提前還貸的意愿。