劉安偉

近年來，隨著我國對房地產行業(yè)的宏觀調控調整力度的加大，房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著較大的市場競爭壓力。面對變幻莫測的市場經(jīng)濟環(huán)境，房地產企業(yè)只有全面推行全面預算管理，才能實現(xiàn)合理配置資源、控制經(jīng)營成本的管理效果。然而在新形勢下，一部分房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作工程中還存在一些問題，嚴重影響了全面預算管理重要性的發(fā)揮，因此房地產企業(yè)管理者要加大對全面預算管理的研究力度。本文從房地產企業(yè)全面預算管理基本理論出發(fā)，分析了新形勢下房地產企業(yè)全面預算管理存在的問題，并提出幾點新形勢下房地產企業(yè)完善全面預算管理建議，以充分發(fā)揮全面預算管理的優(yōu)勢，提升房地產企業(yè)的綜合競爭實力。

房地產屬于資金密集型行業(yè)，對資金安排的穩(wěn)定性和合理性會對房地產企業(yè)生存發(fā)展產生直接影響，也對房地產企業(yè)全面預算管理工作提出了較高要求。然而從實際情況來看，部分房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作中會存在一些問題，因此房地產企業(yè)管理者為了實現(xiàn)降本增效、提升項目建設利潤空間的目的，就有必要加大對全面預算管理的研究力度。

房地產企業(yè)全面預算管理概述

房地產企業(yè)全面預算管理特征

第一，全面性。房地產企業(yè)全面預算管理的工作內容涉及的范圍比較廣泛，具體包括財務活動、經(jīng)營活動、投資活動等，可以看出全面預算管理打破了財務活動的局限，也涉及業(yè)務部門和其他管理部門，全面預算管理工作具備較高的全面性。

第二，全員參與性。房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作過程中，不僅要得到財務部門人員的大力支持，也要鼓勵管理人員、造價人員、營銷人員積極地參與全面預算管理工作，因此可以看出全面管理工作帶有較大的全員參與性。

第三，基礎是項目預算。房地產行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，其業(yè)務形式是通過項目來呈現(xiàn)的，因此房地產企業(yè)的主要技術是項目，由于不同房地產項目面臨的市場需求不同，在產品的定位、設計、運營策略方面也會呈現(xiàn)差異化，因此房地產企業(yè)全面預算管理工作要以項目預算為基礎開展工作。

第四，以資金預算為核心。房地企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從前期項目拿地到開工建設，需要投入大量的建設資金，因此房地產企業(yè)為了提升項目資金的運用效率以及防止資金鏈斷裂，在開展全面一雙管理工作過程中，需要以資金預算為工作核心。

房地產企業(yè)全面預算管理重要性

有效的全面預算管理工作可以對房地產企業(yè)起到重要作用，體現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，有利于戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。房地產企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展目標的主要手段之一是開展有效的全面預算管理工作，有效的全面預算管理具有協(xié)調、規(guī)劃、鼓勵、控制、評估等功能，對房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)可以產生直接影響。由于全面預算管理工作在開展過程中會涉及房地產企業(yè)內部各個部門、各個層面，部門之間在工作過程中能夠實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，為房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標實踐奠定了一個堅實的基礎。

第二，有利于實現(xiàn)經(jīng)營管理的科學化和規(guī)范化。房地產企業(yè)要想將全面預算管理工作落到實處，必須將全面預算管理工作貫穿在整個建設項目的全過程，通過執(zhí)行全面預算管理來規(guī)范和指導業(yè)務操作流程，強化對建設成本費用的控制，可以極大提升經(jīng)營管理的科學化和規(guī)范化。

第三，有利于提升防控風險的能力。全面預算管理工作涉及房地產企業(yè)的各個方面，通過有效實施全面預算管理，能夠提升房地產企業(yè)管理者的風險觀念，在項目運營、投資等重要業(yè)務方面設置風險控制目標，有利于提升房地產企業(yè)防控風險的能力，減少經(jīng)營風險。

新形勢下房地產企業(yè)全面預算管理存在的問題

現(xiàn)階段雖然大部分房地產企業(yè)管理者已經(jīng)認識到了全面預算管理工作的重要性，然而也有一部分房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作過程中存在以下幾個方面的問題。

全面預算管理受市場波動影響較大

由于房地產企業(yè)全面預算管理工作帶有較強的前置性，全面預算數(shù)據(jù)大多是預估數(shù)，全面預算數(shù)據(jù)準確性越高，就與全面預算管理目標越貼近。由于房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中會受到國家政策和房地產市場的直接影響，例如限價、限貸、限購等相關調控措施也會對房地產企業(yè)產生巨大影響，按揭政策、融資環(huán)境的變動對房地產企業(yè)的現(xiàn)金流也會產生較大影響，以上市場波動都涉及成本和收入，因此會對全面預算管理目標產生直接影響。

全面預算管理工作內容缺乏合理性

目前我國房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的市場競爭壓力逐年增加，一部分房地產企業(yè)在執(zhí)行全面預算管理過程中，將重點放在了對相關全面預算管理數(shù)據(jù)的有效設定上，這樣就能明確房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中的發(fā)展方向。然而在執(zhí)行全面預算管理過程中，大多數(shù)房地產企業(yè)會將重點放在追求經(jīng)濟效益方面，缺乏對前面預算管理內容可行性的重視程度，會出現(xiàn)全面預算管理目標與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標相脫離的問題。也有一部分房地產企業(yè)在開展全面預算管理活動過程中，將全面預算管理工作內容重點放在了資金預算和年度預算方面上，就忽視了與業(yè)務交流、經(jīng)營銷售、員工福利等方面相關的預算，嚴重影響了房地產企業(yè)全面預算管理的有效性。

缺乏完善的全面預算管理考核

現(xiàn)階段一部分房地產企業(yè)采用的是綜合績效考評方法，全面預算考核僅僅是績效考核的一部分，在整個房地產企業(yè)業(yè)績評價指標中，相關非預算指標占據(jù)的比例各有不同，由于一部分房地產企業(yè)缺乏對全面預算管理工作的重視程度，直接影響了全面預算管理考核的完善性，其中主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，全面預算管理考核內容范圍狹窄，方式缺乏靈活性。部分房地產企業(yè)雖然在全面預算管理考核工作過程中引入了財務指標、非財務指標，然而在執(zhí)行過程中將客戶重點放在財務指標方面，忽視了對非財務指標的考核。

其次，縱向考核指標和橫向考核指標缺乏可比性。從橫向考核方面來看，部分房地產企業(yè)將全面預算管理評價重點放在了完成年度經(jīng)營目標方面，缺乏對企業(yè)長遠發(fā)展能力方面的考核，這樣容易引發(fā)房地產企業(yè)的短期經(jīng)營行為；從橫向方面來看，由于房地產企業(yè)不同項目有著不同的建設難度，全面預算管理的執(zhí)行結果也并不能直接說明房地產企業(yè)經(jīng)營管理水平的高低。

新形勢下房地產企業(yè)完善全面預算管理對策

通過以上情況可以看出，部分房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作中還存在一些問題，因此為了充分發(fā)揮全面預算管理工作在房地產企業(yè)的優(yōu)勢，房地產企業(yè)管理者可以通過以下幾個方面來完善全面預算管理工作。

年度預算和整體預算相結合，降低市場波動的影響

房地產企業(yè)在經(jīng)營過程受到的市場波動影響是帶有周期性的，通常情況下房地產企業(yè)開發(fā)的項目建設周期在三年以上，在同一周期一些大中型房地產企業(yè)可能會開發(fā)不同的房地產項目，因此房地產企業(yè)可以綜合項目階段、業(yè)務寬度來對全面預算進行制定。

首先，房地產企業(yè)要從項目整體戰(zhàn)略出發(fā)，對短期、中期、長期全面預算管理目標的內容與范圍進行確定，用整體全面預算對中期詳細全面預算管理目標進行限定；其次，房地產企業(yè)需要把中期全面預算管理目標分解到各個年度，并對各個年度的全面預算管理工作重點進行明確。同時房地產企業(yè)管理者要認識到年度預算與整體預算相結合，并不意味著對全面預算管理目標進行固定而不做修改調整，而是要求相關部門分析總結全面預算管理的短期目標，并在整體預算的框架范圍之內對年度預算進行不斷的修改調整，這樣才能保障全面預算管理目標與戰(zhàn)略發(fā)展目標相契合，也會大大降低市場波動對全面預算管理工作的負面影響。

不斷優(yōu)化全面預算管理工作內容

房地產企業(yè)在實施全面預算管理工作的過程中應該把業(yè)務預算管理，資金預算管理以及財務管理作為全面預算管理工作的核心內容。并對全面預算管理工作內容進行不斷的優(yōu)化，保障全面預算管理工作機制的完善性。在實施相關財務預算活動的過程中，不僅要對現(xiàn)金流進行嚴格的把控，也要深入分析本企業(yè)的實際經(jīng)營發(fā)展情況，對財務收入支出，稅金等費用情況進行全面了解。房地產企業(yè)在開展業(yè)務預算活動的過程中，既要做好項目投資預算、銷售額預算，又要重視與項目開發(fā)、營銷相關的工作。

提高全面預算管理考核的完善性

完善的全面預算管理考核能夠激發(fā)出房地產企業(yè)員工參與全面預算管理工作的積極性，因此房地產管理者要采用以下對策，對現(xiàn)有的全面預算管理干活進行不斷完善。

首先，對財務考核指標和非財務考核指標比例進行合理確定。房地產企業(yè)管理者應該從不同項目出發(fā)制定出不同的全面預算財務考核指標以及非財務考核指標，這樣可以防止出現(xiàn)不切實際和千篇一律的預算考核指標。

其次，加強對企業(yè)管理層人員的績效考核。房地產企業(yè)管理者為了避免出現(xiàn)短期經(jīng)營行為，在開展全面預算管理考核過程中也要對企業(yè)的長期發(fā)展能力進行考核，具體說來要考核房地產企業(yè)的銷售增長率之凈資產收益率、總資產報酬率以及資本的保值增值率等相關財務指標。

最后，正確處理好薪酬計劃與預算考核兩者之間的關系。房地產管理者在薪酬計劃中，可以為全面預算考核獎罰預留一定額度，并以此作為職位晉升輔助來調動全體員工參與全面預算管理工作的積極性。

強化全面預算管理的控制功能

房地產企業(yè)管理者為了更好地落實全面預算管理方案，要在提升全面預算管理執(zhí)行效率的過程中做好以下幾個方面的工作。

首先，實施全面預算的定額控制。全面預算定額的控制方法主要是在對項目工程成本的控制方面上，具體說來是要求項目在前期策劃、施工驗收、竣工維護等過程中都不能超過前面預算的定額標準。由于大部分房地產開發(fā)項目施工過程比較復雜，具有龐大的工程計算量，因此房地產企業(yè)可以在制定全面預算方案之前就做好設置成本定額工作，并利用先進的信息技術對全面預算警戒控制線進行合理的制定，當出現(xiàn)超出全面預算情況，就會自動發(fā)出警報，對預算申請進行及時限制。

其次，開展限額設計控制。在投資估算環(huán)節(jié)房地產企業(yè)可以應用限額設計的控制方法，具體是指在投資估算和任務數(shù)、設計環(huán)節(jié)完成之后，房地產企業(yè)可以應用價值工程的基本原理對工程造價進行分析，并對投資量和工程量進行嚴格的審核，根據(jù)相關投資配比對項目工程各個環(huán)節(jié)的資源配置和資金支出進行合理的安排，這樣才能保障工程造價低于全面預算目標。

房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中開展有效的全面預算管理，能夠起到優(yōu)化資源配置、控制經(jīng)營成本的管理效果，因此房地產企業(yè)管理者在保障項目工期和質量的基礎上，要積極采用科學的對策來完善全面預算管理工作，將全面預算管理工作落到實處，不斷提升房地產企業(yè)的綜合競爭實力。

（作者單位：山東金銘實業(yè)集團有限公司）