文/程舒然 交通銀行股份有限公司商丘分行

央行和銀保監(jiān)會(huì)最新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新政對(duì)個(gè)人住房貸款的需求、投放規(guī)模、放款速度和風(fēng)險(xiǎn)防控都帶來(lái)了新的影響，商業(yè)銀行應(yīng)積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和政策，妥善作出應(yīng)對(duì)。

結(jié)合近幾年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，不僅表現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房需求量日益減少，從開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張所導(dǎo)致的延期交付、房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)等也可看出端倪。在此背景下，2022年11月，我國(guó)央行以及銀保監(jiān)會(huì)頒發(fā)了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出了涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等方面的共16條措施。此次調(diào)控政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。

房地產(chǎn)最新調(diào)控政策概述

16條措施中與個(gè)人住房貸款密切相關(guān)的內(nèi)容可歸納為四大要點(diǎn)：

第一，支持個(gè)人住房貸款合理需求，應(yīng)確保個(gè)人住房貸款相關(guān)工作的順利落實(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況針對(duì)性地實(shí)施住房信貸政策，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市場(chǎng)狀況制定個(gè)人住房貸款首付的比例以及相關(guān)利率要求。

第二，確?！氨＝粯恰苯鹑诜?wù)的順利開(kāi)展，支持開(kāi)發(fā)性政策銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款服務(wù)。此外，相關(guān)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人住房貸款過(guò)程中所涉及的銀行也要為“保交樓”服務(wù)提供資金保障支持，從而降低個(gè)人住房貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)性。

第三，為進(jìn)一步保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，金融機(jī)構(gòu)需積極幫助確實(shí)有需要的個(gè)人完成個(gè)人住房貸款延期還本付息工作，從而在保障個(gè)人征信、經(jīng)濟(jì)權(quán)益的基礎(chǔ)上，降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

第四，延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款工作中關(guān)于集中度管理政策過(guò)渡期，尤其是在疫情環(huán)境下，應(yīng)對(duì)客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，有關(guān)部門將基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。

整體上看，此次調(diào)控政策出現(xiàn)的重要的方向性調(diào)整，為新一輪個(gè)人住房貸款投放工作提供了充足空間。

房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)個(gè)貸的影響

提高個(gè)貸需求。

個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)調(diào)控政策息息相關(guān)，調(diào)控收緊時(shí)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，利率出現(xiàn)上浮，貸款規(guī)模收緊；反之，調(diào)控放松時(shí)，個(gè)人住房貸款規(guī)模擴(kuò)大，利率隨之下降，放款速度也將加快。

2022年以來(lái)，超過(guò)115個(gè)城市已將公積金或商業(yè)個(gè)人住房貸款的首付比例降至20%。與此同時(shí)，5年期以上個(gè)人貸款利率LPR（貸款基礎(chǔ)利率）報(bào)價(jià)連續(xù)3次下調(diào)，從4.65%降至4.3%。同年5月，我國(guó)央行以及銀保監(jiān)會(huì)再次針對(duì)差別化住房信貸問(wèn)題頒布了相關(guān)通知，并決定將個(gè)人首套住房貸款利率調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。本次房貸利率下限調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需，繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。

首付比例和房貸利率的靈活寬松意味著購(gòu)房成本的進(jìn)一步降低，有助于穩(wěn)固購(gòu)房群體對(duì)樓市預(yù)期的信心。同時(shí)因城施策的逐步深化，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面預(yù)期的改變，有利于促進(jìn)剛性和改善性購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，提升市場(chǎng)活躍度，從而提高個(gè)人住房貸款的整體需求水平。此外，政策對(duì)于購(gòu)房者延期還貸以及個(gè)人征信方面也給予了一定保障，這也是保民生的重要體現(xiàn)，從一定程度上緩解了購(gòu)房者的心理壓力，也有助于提振購(gòu)房者信心和購(gòu)買意愿，從而增加潛在的個(gè)貸需求。

加大個(gè)貸投放。

此前，由于大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施了房產(chǎn)限購(gòu)政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)房套數(shù)與購(gòu)房貸款進(jìn)行了管控，這對(duì)個(gè)貸投放造成了較大影響。調(diào)控新政特別強(qiáng)調(diào)了要進(jìn)一步完善對(duì)新市民住房方面的服務(wù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)符合購(gòu)房條件的新市民首套住房貸款的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)期后續(xù)在服務(wù)新市民的范圍、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及利率定價(jià)方面，將出臺(tái)更為寬松的措施，對(duì)個(gè)人住房貸款嚴(yán)格管控的局面有望得到緩解。延長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排，也意味著對(duì)此前房地產(chǎn)貸款規(guī)模限制的放松，因而金融機(jī)構(gòu)限制個(gè)貸規(guī)模的壓力相應(yīng)減輕，有助于提高金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的自主性和活躍度。

加快放款速度。

最近一年對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的限制也影響了個(gè)人住房貸款的放款速度。此次政策對(duì)集中度管理的延期，有利于金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸規(guī)模的增加，從而有助于提高放款速度。與此同時(shí)，新政中明確金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”提供配套融資支持，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，形成不良的，對(duì)形成不良情況的機(jī)構(gòu)和人員予以綜合分析，盡職情況下可以免責(zé)。這也將有助于降低金融機(jī)構(gòu)的顧慮，進(jìn)一步發(fā)揮主觀能動(dòng)性，加快放款進(jìn)度，壓縮放款時(shí)間。

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。

個(gè)貸調(diào)控放寬帶來(lái)的低首付和低利率雖然減輕了購(gòu)房客戶的還款壓力，但同時(shí)也降低了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款客戶的準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致商業(yè)銀行將面對(duì)更高的違約可能，這意味著商業(yè)銀行將進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)防控水平。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)個(gè)貸影響的措施

落實(shí)差別化住房信貸政策，進(jìn)一步豐富消費(fèi)者渠道。

在具體工作中，商業(yè)銀行應(yīng)該以支持剛性和改善性住房需求為工作重點(diǎn)以及最終目標(biāo)，積極拓寬獲客渠道。首先，應(yīng)主動(dòng)深入對(duì)接當(dāng)?shù)馗?、存量房改擴(kuò)建及保障房的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。其次，全程跟蹤、聯(lián)合審查，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款與開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。第三，動(dòng)態(tài)調(diào)整個(gè)貸政策，在符合當(dāng)?shù)卣呦孪薜那疤嵯?，科學(xué)設(shè)置個(gè)人首套住房貸款比例，尤其針對(duì)新市民范疇，制定差異化首套住房貸款準(zhǔn)入政策，同時(shí)通過(guò)各種手段優(yōu)化服務(wù)，提升借款和還款便利度。

合理確定個(gè)人住房貸款規(guī)模，提高放款效率。

新政延長(zhǎng)了房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排，提供了更多支持房企融資的政策空間。與此同時(shí)，由于個(gè)貸利率報(bào)價(jià)LPR的不斷下調(diào)以及首套住房最低利率下限的大幅下降，導(dǎo)致商業(yè)銀行個(gè)貸利息收入減少造成盈利下降。因此，商業(yè)銀行應(yīng)在遵循審慎原則的前提下，確定合理合規(guī)的個(gè)人住房貸款規(guī)模，重點(diǎn)支持首套、剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)貸款整體架構(gòu)，降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人資質(zhì)審查的前提下，進(jìn)一步提高審查和審批效率，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)房企和項(xiàng)目，要保證放款速度。通過(guò)加大個(gè)人住房貸款的投放力度提升利息收入，從長(zhǎng)期看對(duì)于商業(yè)銀行的盈利增加有正面促進(jìn)作用。

做好“保交樓”金融服務(wù)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款存量業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸排，對(duì)于可能存在交房風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，要積極與當(dāng)?shù)卣捅O(jiān)管部門溝通，推動(dòng)其納入“保交樓”項(xiàng)目范疇。對(duì)屬于“保交樓”專項(xiàng)貸款范圍內(nèi)的工作項(xiàng)目，商業(yè)銀行需主動(dòng)為其提供融資幫助。對(duì)于作為主融資合作銀行的項(xiàng)目，對(duì)接地方政府制定穩(wěn)妥完善的實(shí)施方案；對(duì)于作為非主融資合作銀行的項(xiàng)目，應(yīng)與主融資合作銀行加強(qiáng)溝通、協(xié)同推進(jìn)。

對(duì)于新政下個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)從加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商合作項(xiàng)目審查、抵押房產(chǎn)真實(shí)性與合法性、借款人提供資料的真實(shí)性與合法性、借款人收入與償還能力、個(gè)貸抵押辦理的真實(shí)性與有效性，以及貸后管理與還款等環(huán)節(jié)全面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，確保商業(yè)銀行在大量快速拓展個(gè)貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，做好貸前、貸中和貸后的風(fēng)險(xiǎn)管控，確保因降低個(gè)人準(zhǔn)入門檻導(dǎo)致的個(gè)貸按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

確保個(gè)人住房貸款消費(fèi)者利益。

一方面，要在符合法律要求的前提下，科學(xué)與借款人規(guī)劃還款期限并協(xié)商延期還本付息。對(duì)于在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響下或因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，通過(guò)與客戶自主協(xié)商，綜合運(yùn)用還款寬限期、延期還本付息、展期等多種方式調(diào)整還款計(jì)劃。與客戶達(dá)成一致的，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并做好風(fēng)險(xiǎn)分類和管理工作。另一方面，最大程度保障貸款延期客戶群體的征信質(zhì)量。對(duì)于已經(jīng)協(xié)商重新規(guī)劃還款期限的，需要按照新的還款計(jì)劃完成信用評(píng)估，同時(shí)妥善處理好有關(guān)征信異議，有效保障客戶征信權(quán)益。