唐 靖

（重慶龍華物業(yè)管理有限責(zé)任公司，重慶 400011）

物業(yè)管理工作具備有償性特點(diǎn)，需要收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，然后為業(yè)主提供小區(qū)修繕及綜合管理等方面的服務(wù)，為了保證物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范性，應(yīng)該提高對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作的重視，建立科學(xué)、完善的規(guī)章制度，構(gòu)建健全的管理體系，以減少物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，降低對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的不利影響。

一、物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)管理工作的必要性

（一）有利于提高決策的科學(xué)性

物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平直接影響到為業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量，為了推動(dòng)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，物業(yè)管理企業(yè)必須提升經(jīng)濟(jì)管理優(yōu)化意識(shí)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，通過(guò)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理工作有利于強(qiáng)化重要決策的科學(xué)性、可靠性，且與其他管理工作之間存在密切聯(lián)系，能夠讓物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)得到全方位的反映，讓物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定、運(yùn)營(yíng)成本控制、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控等工作獲得堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)及合理依據(jù)。

（二）有助于強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理工作的可靠性

在物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理中，通過(guò)落實(shí)經(jīng)濟(jì)管理有助于充分發(fā)揮財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)作用，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理工作相對(duì)來(lái)說(shuō)具備較強(qiáng)的宏觀特征，能夠依托于工作狀態(tài)實(shí)現(xiàn)合理化管理，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)狀況編制科學(xué)、完善的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方案，以防出現(xiàn)盲目管理、隨意更改發(fā)展目標(biāo)的情況。此外，通過(guò)與經(jīng)濟(jì)管理工作會(huì)計(jì)信息及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的融合，有利于調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，強(qiáng)化不同部門的協(xié)調(diào)性，進(jìn)而充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理工作的價(jià)值，構(gòu)建協(xié)同管理模式。

（三）有助于幫助企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益

物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理工作的過(guò)程中，有利于獲取更多經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理工作體現(xiàn)出較強(qiáng)的豐富性及復(fù)雜性，所以，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)需求及實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況的分析，強(qiáng)化相關(guān)數(shù)據(jù)信息獲取的針對(duì)性，增強(qiáng)資源統(tǒng)籌、經(jīng)濟(jì)分析意識(shí)，配合落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查工作，樹立新時(shí)期的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，針對(duì)性地調(diào)整及優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步達(dá)到創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的現(xiàn)狀分析

（一）物業(yè)費(fèi)繳納影響因素多，費(fèi)用收取工作難度大

通過(guò)分析部分物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，通常會(huì)在物業(yè)費(fèi)收取環(huán)節(jié)遇到一些阻礙。首先，物業(yè)管理企業(yè)過(guò)于重視經(jīng)濟(jì)效益，存在過(guò)度控制經(jīng)營(yíng)成本的情況，導(dǎo)致各項(xiàng)服務(wù)無(wú)法滿足業(yè)主的實(shí)際需求，引發(fā)業(yè)主不滿，甚至出現(xiàn)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的情況；其次，部分物業(yè)企業(yè)盲目制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有按照國(guó)家規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用，引發(fā)業(yè)主群體的不滿，業(yè)主會(huì)通過(guò)多種渠道來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益，多數(shù)會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成一定后果。以上各種綜合因素的影響，阻礙了物業(yè)費(fèi)收取工作的落實(shí)，難以提升物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平。

（二）經(jīng)濟(jì)管理執(zhí)行力較差，缺少完善的監(jiān)督考核機(jī)制

一些物業(yè)管理企業(yè)缺少較強(qiáng)的執(zhí)行力，通常涉及物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)不清、工作范圍模糊、工作形式化嚴(yán)重等問(wèn)題。企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理工作的過(guò)程中，有的管理人員工作態(tài)度散漫，積極性、主觀能動(dòng)性不高，無(wú)法提高服務(wù)效率及質(zhì)量。通過(guò)總結(jié)分析影響經(jīng)濟(jì)管理工作執(zhí)行力的因素，主要因?yàn)楣芾砣藛T缺少對(duì)自身崗位工作的正確認(rèn)識(shí)及重視，當(dāng)企業(yè)中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)問(wèn)題時(shí)，管理人員卻無(wú)法在第一時(shí)間跟進(jìn)并及時(shí)處理。除此之外，缺少科學(xué)、完善的監(jiān)督考核機(jī)制，無(wú)法在管理人員中發(fā)揮有效的激勵(lì)作用，一定程度上降低了經(jīng)濟(jì)管理部門及內(nèi)部工作人員的執(zhí)行力。

（三）經(jīng)濟(jì)管理工作滯后性強(qiáng)，與業(yè)委會(huì)管理契合度低

在傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，通常以“重準(zhǔn)入、輕退出”為主，而現(xiàn)代化物業(yè)管理整治工作轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的思想觀念，逐漸提高對(duì)靜態(tài)審批與動(dòng)態(tài)檢查結(jié)合的重視，不斷提升清除企業(yè)違法亂紀(jì)現(xiàn)象的意識(shí)。與此同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)重視建立經(jīng)理責(zé)任制，配合落實(shí)物業(yè)管理方案，構(gòu)建紅黑榜制度體系，具體指表?yè)P(yáng)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)，懲罰或者清除服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)，并通過(guò)社會(huì)輿論的力量進(jìn)行監(jiān)督管理。但是，一些小區(qū)的業(yè)委會(huì)缺乏物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制建立意識(shí)，業(yè)主在選擇物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程中，無(wú)法保證相關(guān)工作的規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化，增加了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛的概率，不利于提升綜合服務(wù)水平。

（四）缺乏責(zé)任范圍劃分意識(shí)，無(wú)法及時(shí)明確責(zé)任主體

無(wú)論開(kāi)展哪種管理活動(dòng)，均需要健全的責(zé)權(quán)體系，尤其是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展成本管理工作的過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)理?yè)碛泻芏喙芾頇?quán)力，是物業(yè)管理企業(yè)的總負(fù)責(zé)人之一，而相關(guān)部門及崗位的工作人員均需要明確自身職能，認(rèn)真履行有關(guān)責(zé)任及義務(wù)，依據(jù)管理人員的任務(wù)內(nèi)容及工作性質(zhì)，針對(duì)性地建立科學(xué)的激勵(lì)與約束制度，建立健全物業(yè)成本管控體系。但是，很多物業(yè)管理企業(yè)缺乏經(jīng)濟(jì)成本控制意識(shí)，且物業(yè)經(jīng)理的責(zé)任感不強(qiáng)，經(jīng)?；煜?xiàng)目成本管理與經(jīng)濟(jì)管理工作，以某物業(yè)項(xiàng)目為例，開(kāi)展建設(shè)工作的過(guò)程中，存在質(zhì)量問(wèn)題，返工作業(yè)消耗了10萬(wàn)元的資金，而在尋根溯源分析責(zé)任的過(guò)程中，卻因無(wú)法找到責(zé)任主體，最終導(dǎo)致需要物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的損失。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)責(zé)任劃分及成本控制，減少了物業(yè)需要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)企業(yè)給予相關(guān)部門及員工對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)了員工的積極性。

（五）物業(yè)管理法律意識(shí)不強(qiáng)

物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)的過(guò)程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律規(guī)定落實(shí)相關(guān)工作。而一些企業(yè)缺乏法律意識(shí)，導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不符合法律規(guī)定，例如，企業(yè)沒(méi)有通過(guò)正常的招標(biāo)及投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理，并且物業(yè)管理的獲取手段違反行業(yè)規(guī)定，缺少科學(xué)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的非法運(yùn)作問(wèn)題越來(lái)越多。物業(yè)管理企業(yè)未能按照相關(guān)規(guī)定落實(shí)工作，主要體現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)價(jià)格管理及實(shí)際運(yùn)行機(jī)制方面，包括物業(yè)管理企業(yè)存在隨意定價(jià)、肆意漲價(jià)的情況，在日常管理中盲目收費(fèi)等，也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生法律風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)效益。

三、物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)管理工作的路徑

（一）創(chuàng)新物業(yè)費(fèi)繳納方式，提升物業(yè)費(fèi)管理工作的實(shí)效性

1.合理選擇物業(yè)費(fèi)催繳方式

經(jīng)濟(jì)糾紛在經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中較為常見(jiàn)，同時(shí)也是影響物業(yè)管理工作質(zhì)量的重要因素之一，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該立足于減少經(jīng)濟(jì)糾紛的角度進(jìn)行分析，增強(qiáng)物業(yè)費(fèi)管理意識(shí)，管理人員需要從業(yè)主方面出發(fā)做好相關(guān)知識(shí)的宣貫工作，合理設(shè)定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)、完善的物業(yè)費(fèi)收取機(jī)制，確保業(yè)主能夠及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。在具體操作過(guò)程中，管理人員可以激發(fā)業(yè)主委員會(huì)的積極性，合理劃分催繳區(qū)域，有效維持物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的平衡，進(jìn)一步提高物業(yè)管理質(zhì)量，提升物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的水平。

2.制定科學(xué)、合理的費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)

為了強(qiáng)化業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任，需要制定科學(xué)、合理的物業(yè)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國(guó)家規(guī)定的法律法規(guī)落實(shí)管理工作，定期公示物業(yè)費(fèi)的各項(xiàng)支出。組織成立專門的業(yè)主委員會(huì)，在管理人員的配合下，及時(shí)解答業(yè)主的疑問(wèn)，避免業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生誤解。選擇合適的時(shí)間，為業(yè)主講解物業(yè)費(fèi)的收取原則以及用途，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通、交流，使其能夠了解及理解物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)理念。此外，為減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾及糾紛，應(yīng)該從業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，強(qiáng)化相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的透明性，避免出現(xiàn)信息壁壘，不斷提高業(yè)主的滿意度，從而達(dá)到提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的目的。

（二）提高經(jīng)濟(jì)管理工作執(zhí)行力，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督考核機(jī)制

雖然在很多物業(yè)管理企業(yè)中建立了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，但是，在實(shí)際工作過(guò)程中缺乏良好的執(zhí)行力，無(wú)法體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理工作的價(jià)值。對(duì)此，首先，應(yīng)該從增強(qiáng)管理人員經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)的角度出發(fā)，部門領(lǐng)導(dǎo)做好日常宣貫工作，發(fā)揮引領(lǐng)帶頭作用，幫助管理人員正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)管理工作的重要作用及意義，從而提高對(duì)此項(xiàng)工作的重視，明確自身崗位職能，在經(jīng)濟(jì)管理中充分發(fā)揮自身積極性。其次，根據(jù)實(shí)際情況建立科學(xué)、完善的監(jiān)督機(jī)制，約束管理人員的日常行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的違法違規(guī)問(wèn)題，配合做好規(guī)范化處理，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)管理工作質(zhì)量。最后，建立有效的考核機(jī)制，其實(shí)際目的是激勵(lì)管理人員，物業(yè)管理企業(yè)可以組織業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，通過(guò)民主化決策衡量管理人員工作能力，明確業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的滿意度。

（三）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會(huì)的溝通，構(gòu)建高效的經(jīng)濟(jì)管理工作模式

經(jīng)濟(jì)管理是物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容，屬于一種新型管理模式，在開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)該重視對(duì)多元化利益的分配，從而減少由此引發(fā)的糾紛及利益沖突。為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提升管理人員的管理意識(shí)，樹立現(xiàn)代化管理理念，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)管理工作的有機(jī)結(jié)合，構(gòu)建健全的經(jīng)濟(jì)管理體系。同時(shí)，建立科學(xué)、完善的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制及物業(yè)經(jīng)理責(zé)任制，合理劃分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任范圍，通過(guò)日常宣傳強(qiáng)化業(yè)主對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而在日常生活中給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的支持，配合落實(shí)各項(xiàng)工作，凸顯經(jīng)濟(jì)管理工作的實(shí)效性，強(qiáng)化與業(yè)主委員會(huì)管理的契合性。

（四）增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任意識(shí)，建立健全經(jīng)濟(jì)管理工作體系

責(zé)任管理是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理工作時(shí)的重點(diǎn)，通過(guò)相關(guān)工作的有序落實(shí)，有助于強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理工作的規(guī)范性。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)責(zé)任管理意識(shí)，此項(xiàng)工作涉及很多內(nèi)容，且體現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)雜性，所以，應(yīng)該提高對(duì)利益分配及利益重建的重視，降低經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生概率，建立科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制，配合構(gòu)建責(zé)任管理模式，保證各崗位人力資源配置的合理性，監(jiān)督其在實(shí)際工作中深度落實(shí)責(zé)任機(jī)制，確保在后續(xù)工作中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠做到尋根溯源，在短時(shí)間內(nèi)明確責(zé)任主體，以防出現(xiàn)互相推卸責(zé)任的情況。除此之外，建立科學(xué)的內(nèi)部控制機(jī)制，加強(qiáng)不同部門之間的溝通交流，結(jié)合業(yè)主群體的實(shí)際需求做好物業(yè)費(fèi)收取及配置工作，針對(duì)經(jīng)濟(jì)管理有序落實(shí)事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后總結(jié)等工作內(nèi)容，提升經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)估及防范水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

（五）提升法律意識(shí)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的規(guī)范性

法律法規(guī)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理工作時(shí)不可或缺的依據(jù)，同時(shí)能夠約束管理部門及人員的行為，降低違法事件的發(fā)生概率。因此，物業(yè)管理企業(yè)人員應(yīng)增強(qiáng)法律法規(guī)完善意識(shí)，合理劃分物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的責(zé)權(quán)范圍，構(gòu)建健全的物業(yè)管理企業(yè)綜合服務(wù)信用體系，讓企業(yè)能夠在后續(xù)發(fā)展中更加自律，不斷提升自控水平，推動(dòng)行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。此外，需充分發(fā)揮物業(yè)行業(yè)的協(xié)同作用，定期組織管理人員參加專業(yè)化培訓(xùn)，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理理念、新經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)，掌握高效的經(jīng)濟(jì)管理方法，及時(shí)收集業(yè)主的意見(jiàn)與建議，針對(duì)業(yè)主的訴求做好積極反映，為重要決策提供合理依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)管理工作在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。為了降低物業(yè)費(fèi)收繳難度，同時(shí)增強(qiáng)業(yè)主群體對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)管理工作模式，建立健全經(jīng)濟(jì)管理工作體系和監(jiān)督考核機(jī)制，創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和諧共處的環(huán)境，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)力量。