溫 玲 重慶市九龍坡不動(dòng)產(chǎn)登記中心

房地產(chǎn)稅是有關(guān)房子所有稅種的統(tǒng)稱。房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅[1]，其屬于房地產(chǎn)稅的一種。我國(guó)早在1950年就提出了全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的征收，依據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例(2011年修訂)》第一條，規(guī)定“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”。該條例在第五條規(guī)定了五種房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，其中包含了“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”[2]。我國(guó)自2011年起在上海、重慶開(kāi)展的房地產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)工作主要針對(duì)的就是部分“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”。

2021年10月，政府發(fā)布相關(guān)文件將改革試點(diǎn)范圍將由上海、重慶拓展至更多城市。后我國(guó)財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示今年內(nèi)“不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”[3]。房產(chǎn)稅的主要作用在于完善財(cái)產(chǎn)稅制、調(diào)節(jié)財(cái)富分配和實(shí)現(xiàn)共同富裕，但現(xiàn)行“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)爭(zhēng)議較大，特別是重慶“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)直接影響到高端人才的集聚，不利于人才引領(lǐng)驅(qū)動(dòng)、地區(qū)共同富裕的戰(zhàn)略實(shí)施。因此，如何積極穩(wěn)妥有效推進(jìn)房地產(chǎn)改革試點(diǎn)工作以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，還需要進(jìn)一步思考和優(yōu)化。

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)稅體系

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)課稅體系，涉及住房的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷售、使用、維護(hù)、再銷售等環(huán)節(jié)，主要在開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有階段征稅。2010年10月，政府明確在《中共中央關(guān)于指定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”[4]。房地產(chǎn)稅改革旨在從現(xiàn)行對(duì)居民個(gè)人所擁有的房地產(chǎn)在存量環(huán)節(jié)不征稅，逐步過(guò)渡到對(duì)居民個(gè)人擁有的房地產(chǎn)在存量環(huán)節(jié)征稅[5]。即針對(duì)房地產(chǎn)保有階段中的房產(chǎn)稅進(jìn)行改革試點(diǎn)，對(duì)居民個(gè)人擁有的居住用和非居住用住房在存量環(huán)節(jié)征稅，納稅人為擁有房屋所有權(quán)的單位或個(gè)人。

(二)房產(chǎn)稅征收規(guī)模

截至目前，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)施12年，通過(guò)對(duì)2011—2021年的房產(chǎn)稅征收規(guī)模的分析，可知房產(chǎn)稅的規(guī)模兩地均呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，但由于上海和重慶詳細(xì)實(shí)施方案存在差異，因此，兩地的增長(zhǎng)速度也呈現(xiàn)不同的特征，特別在2016—2020年五年期間，上海房產(chǎn)稅征收規(guī)模增長(zhǎng)速度下跌明顯，但重慶的波動(dòng)較為明顯，如圖1和圖2。

圖1 2011年至2021年上海房產(chǎn)稅收入規(guī)模

圖2 2011—2021年重慶房產(chǎn)稅收入規(guī)模

此外，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅在地方財(cái)政稅收收入的比重分析可知，兩地房產(chǎn)稅比重均在逐漸上漲，其中上海市上漲幅度相對(duì)較小。從2011年的2.1%上漲至2021年的3.6%，上漲幅度為1.5%。而房產(chǎn)稅在重慶市財(cái)政的稅收收入中的比重從2011年的2.4%上漲至2021年的5.6%，上漲幅度為3.3%。如圖3。

圖3 2011—2021年上海、重慶房產(chǎn)稅占稅收收入比重

(三)房產(chǎn)稅實(shí)施模式

2020年12月31日上海市再次印發(fā)了通知延續(xù)了2011年的稅率、征收方式、征收范圍、對(duì)象等內(nèi)容。2017年1月13日，重慶宣布修訂2011年出臺(tái)的改革試點(diǎn)暫行辦法[6]，主要將“征收對(duì)象”中的“無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”的個(gè)人新購(gòu)部分由“第二套”調(diào)整為“首套”[7]，通過(guò)遏制“炒房”維護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

如圖4所示，上海和重慶的改革措施從征收對(duì)象、征收稅率、計(jì)算公式和免稅條件都存在區(qū)別，也代表了兩地不同的改革思路。事實(shí)上，在實(shí)際的實(shí)施效果層面，兩地也存在一定的差異。

圖4 上海、重慶實(shí)施模式細(xì)則對(duì)比[8]

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的結(jié)果

(一)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯

客觀上影響房?jī)r(jià)的因素眾多，但通過(guò)對(duì)2011年至2021年兩地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和房產(chǎn)稅征收規(guī)模對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)重慶新建房銷售均價(jià)從2011—2016年間處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，如圖5所示，平均上漲率僅為0.5%，而此時(shí)間恰好與重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)始的時(shí)間吻合。因此，行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能是重慶房?jī)r(jià)穩(wěn)定的因素之一。重慶在2017年新建房銷售均價(jià)突增20.5%，業(yè)內(nèi)認(rèn)為主要由于重慶土地供應(yīng)量減少23.8%導(dǎo)致。姜永生(2019)等學(xué)者運(yùn)用HCW法進(jìn)行了實(shí)證研究，在模擬房產(chǎn)稅實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)影響的結(jié)果中，重慶通過(guò)了擬合優(yōu)度、估計(jì)精度和顯著性檢驗(yàn)，而上海雖然通過(guò)了擬合優(yōu)度和估計(jì)精度檢驗(yàn)，但是沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)[9]，研究表明房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施，一定程度上抑制了重慶房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但在上海政策效果不明顯。

圖5 重慶房產(chǎn)稅稅收入與新建房銷售均價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比

(二)房地產(chǎn)稅征收金額相對(duì)較小

通過(guò)相關(guān)資料整理可知，雖已經(jīng)過(guò)12年的試點(diǎn)，上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅總體規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，但是相對(duì)兩地的土地出讓收入，其金額極其小，如圖6。上海2019—2021年的房產(chǎn)稅總共征收約637.57億元左右，年均212億元，同期上海出讓土地的收入年均2702億元，房產(chǎn)稅收入僅為土地出讓收入的8%左右。重慶的情況也類似，2019—2021年重慶房產(chǎn)稅收入僅為土地出讓收入1.2%左 右，比上海更低。由此可見(jiàn)房產(chǎn)稅在目前試點(diǎn)的兩個(gè)城市的財(cái)政收入貢獻(xiàn)不大。說(shuō)明當(dāng)前改革試點(diǎn)中可能還存在計(jì)稅依據(jù)不完善，評(píng)稅機(jī)制不健全，政策效果不足等問(wèn)題。

圖6 上海和重慶土地出讓收入與房產(chǎn)稅收入對(duì)比

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的主要問(wèn)題

(一)“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”容易混淆

1984年，國(guó)家相關(guān)文件將“房地產(chǎn)稅”劃分為“房產(chǎn)稅”和“城鎮(zhèn)土地使用稅”。1986年國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)是免征“房產(chǎn)稅”。2011年起我國(guó)在上海、重慶開(kāi)展的房地產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)是針對(duì)“免征”部分的一次重要嘗試，但大范圍的推廣始終沒(méi)有實(shí)施。因此，“房地產(chǎn)稅”不等同于重慶、上海最先試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”，其內(nèi)涵與外延均需進(jìn)一步研究探討。

(二)“房地產(chǎn)稅”側(cè)重房產(chǎn)哪個(gè)環(huán)節(jié)征收的導(dǎo)向不明

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策“重交易、輕持有”，政策涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有多個(gè)環(huán)節(jié)，且包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、新建商品房、二手房和出租房屋等各種不同類型的房地產(chǎn)。如果按目前重慶、上海的“房產(chǎn)稅”模式建立“房地產(chǎn)稅”，整個(gè)涉房稅收體系將在“重交易”的基礎(chǔ)上，增加對(duì)持有部分的征稅，這將在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加公民稅負(fù)，與“減稅降費(fèi)”大的方針不匹配。同時(shí)，購(gòu)房人在交易過(guò)程中繳納的各種稅費(fèi)，與持有階段的“房地產(chǎn)稅”在法理上有何關(guān)系，是否存在重疊，均需進(jìn)一步探究。

(三)現(xiàn)行“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)的效果存在爭(zhēng)議

最先試點(diǎn)的重慶、上?！胺慨a(chǎn)稅”存在較大爭(zhēng)議：一是納入征稅范圍的房產(chǎn)認(rèn)定存在爭(zhēng)議。當(dāng)前涉房稅收征管的界定標(biāo)準(zhǔn)是以省、直轄市為邊界。如重慶市家庭唯一住房的認(rèn)定是以重慶市為統(tǒng)計(jì)的范圍，不管在外省(市)是否有房。但富裕階層以及炒房客往往多地都有房產(chǎn)，這樣的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)促進(jìn)共同富裕難有實(shí)質(zhì)性效果。二是“房產(chǎn)稅”長(zhǎng)時(shí)間試點(diǎn)，與相鄰地區(qū)的差別影響較為突出。重慶總體收入、房?jī)r(jià)均低于成都，但在重慶主城區(qū)買別墅、高檔住宅等要繳納房產(chǎn)稅，不利于高端人才的集聚，間接影響到人才引領(lǐng)驅(qū)動(dòng)、地區(qū)共同富裕的戰(zhàn)略實(shí)施。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)建議

(一)明確“房地產(chǎn)稅”內(nèi)涵與外延

要講清楚“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”之間的關(guān)系，通過(guò)稅法普及等系列活動(dòng)進(jìn)行宣傳。在制定“房地產(chǎn)稅”相關(guān)政策的時(shí)候，要細(xì)化納稅人目標(biāo)群體，應(yīng)區(qū)別對(duì)待別墅豪宅、高檔商品房、工業(yè)廠房、商業(yè)商務(wù)等不同類型的所有者、使用者、收益者和受益者。同時(shí)，還需要關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房等各種未登記房地產(chǎn)是否納入其中。在征稅的過(guò)程中，建議從價(jià)征收計(jì)稅，并且充分授權(quán)給各級(jí)地方政府，實(shí)施各地差異化的減免稅政策。特別是運(yùn)用好現(xiàn)有稅法中的“加成”征稅相關(guān)條款，對(duì)特定納稅人的超額收益實(shí)行加成，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)共同富裕。

(二)平衡“房地產(chǎn)稅”交易、持有兩方面的比重

一是嘗試合并減少現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種?！胺康禺a(chǎn)稅”試點(diǎn)應(yīng)該合并當(dāng)前的一些涉房稅種，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅及印花稅等。二是選擇持有環(huán)節(jié)或出租時(shí)只征收一種“房地產(chǎn)稅”。不增加納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做好共同富裕的價(jià)值引導(dǎo)。特別是依托第七次全國(guó)人口普查結(jié)果中人口和住戶的基本情況，與既有登記數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比后作為政策制定的重要依據(jù)。

(三)借鑒“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)工作中的經(jīng)驗(yàn)

一是建議取消長(zhǎng)期在重慶、上海試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”，創(chuàng)造公平的生產(chǎn)要素跨區(qū)域流動(dòng)的政策環(huán)境。二是搭建統(tǒng)一互聯(lián)的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)。逐步實(shí)現(xiàn)跨省間不動(dòng)產(chǎn)登記、家庭婚姻數(shù)據(jù)的共享，征稅應(yīng)以全國(guó)人均面積、套數(shù)等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，體現(xiàn)共同富裕的價(jià)值理念。三是在“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市的選擇上，要重點(diǎn)考慮區(qū)域間要素流動(dòng)與產(chǎn)業(yè)集聚，同一區(qū)域內(nèi)相同量級(jí)的城市盡可能實(shí)施無(wú)差異的試點(diǎn)政策，避免因政策差異而影響到既定方案的資源調(diào)配。