本刊綜合

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）。《征求意見(jiàn)稿》共有17條，主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

這是繼1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃、保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等規(guī)定后，又一利好住房租賃市場(chǎng)的金融政策。新政通過(guò)對(duì)各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃性住房供應(yīng)提供金融支持，有助于解決大城市新市民、青年人等群體住房問(wèn)題。

助力住房租賃企業(yè)融資及商業(yè)模式創(chuàng)新

由于租賃住房的投資回收周期一般較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金投入需求較大，資金的成本對(duì)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言至關(guān)重要。此次《征求意見(jiàn)稿》最大的亮點(diǎn)便是解決住房租賃企業(yè)融資難的問(wèn)題，助力住房租賃企業(yè)融資的同時(shí)也加快了住房租賃企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新。《征求意見(jiàn)稿》明確將開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)貸分開(kāi)，明確經(jīng)營(yíng)性貸款可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，這對(duì)于重資產(chǎn)企業(yè)而言，資金變得更加靈活；與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款將首次向住房租賃行業(yè)開(kāi)放，對(duì)于輕資產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)也有一定的扶持。具體來(lái)看：

● 支持商業(yè)銀行向各類(lèi)主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

● 鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

● 支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開(kāi)發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。對(duì)住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

拓寬住房租賃領(lǐng)域多元化投融資渠道

實(shí)際上，除了信貸產(chǎn)品，《征求意見(jiàn)稿》還列出了多款與住房租賃相關(guān)的金融產(chǎn)品。例如，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債（Covered Bond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

值得注意的是，《征求意見(jiàn)稿》中提出的REITs主要面向住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，支持REITs份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。該產(chǎn)品將優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展試點(diǎn)，為利用各類(lèi)建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

“這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系?！睒I(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。其中，信貸市場(chǎng)主要滿(mǎn)足各類(lèi)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，以及住房租賃企業(yè)的流動(dòng)性和日常運(yùn)營(yíng)需求，住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和貸后管理完善。而資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長(zhǎng)期融資工具。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單清晰，市場(chǎng)約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價(jià)透明，資金用途真實(shí)合規(guī)。

完善住房租賃金融管理? 嚴(yán)防“挪用”風(fēng)險(xiǎn)

此次《征求意見(jiàn)稿》特別強(qiáng)調(diào)了要加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，并規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。

具體來(lái)看，《征求意見(jiàn)稿》提出多項(xiàng)紅線(xiàn)，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資；住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善的相關(guān)業(yè)務(wù)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。

同時(shí)加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時(shí)收回貸款。特別是住房租賃直接融資產(chǎn)品，《征求意見(jiàn)稿》強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品應(yīng)滿(mǎn)足基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、信息公開(kāi)透明、資金用途依法合規(guī)等條件。相關(guān)受理部門(mén)應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等相關(guān)活動(dòng)，不得挪用于其他用途。