文／許夏潔 北京星泰通港置業(yè)有限公司 北京 100016

引言：

房地產(chǎn)項目要想獲得順利推進(jìn)，實現(xiàn)自身目標(biāo)，就需注重科學(xué)管理的實施，由原本粗放型管理向集約型管理發(fā)展。在市場激烈競爭中，企業(yè)強(qiáng)化成本控制的基礎(chǔ)上，方能占據(jù)市場競爭優(yōu)勢。其中設(shè)計成本管控便是進(jìn)行成本控制的重點。處于設(shè)計階段時，需對成本進(jìn)行統(tǒng)籌考慮[1]。

1.建筑設(shè)計階段實施房地產(chǎn)項目成本管控的意義

1.1 提升整體工程質(zhì)量

對于房地產(chǎn)工程造價來講，管控主要涉及設(shè)計、決策、施工以及竣工這幾個階段。設(shè)計階段對于整體工程項目產(chǎn)生的影響比較大，成本管控的有效實施，能夠使企業(yè)投資風(fēng)險明顯降低，獲得較高投資回報率，實現(xiàn)預(yù)期收益，優(yōu)化配置各項資源，促進(jìn)人力、資金、機(jī)械等各項資源實際使用效率的提高，并提升整體工程質(zhì)量[2]。

1.2 提高市場競爭能力

對于房地產(chǎn)項目來講，面臨的市場競爭環(huán)境比較激烈，做好成本控制，有效降低成本情況下，方能具有競爭優(yōu)勢。處于設(shè)計階段實施成本控制，關(guān)系到使用建筑材料類型、選擇結(jié)構(gòu)類型，影響項目造價成本。設(shè)計階段實施成本管控工作，能夠增強(qiáng)圖紙設(shè)計專業(yè)性，重視結(jié)構(gòu)形式會審工作，獲取最優(yōu)方案[3]。進(jìn)而在適應(yīng)用戶需求的同時，使建筑結(jié)構(gòu)性能明顯提高，促進(jìn)企業(yè)不斷提高自身市場競爭能力。

2.建筑設(shè)計階段實施房地產(chǎn)項目成本管控的基本原則

2.1 最低性

進(jìn)行成本最低管理旨在減少項目浪費(fèi)，有效開展項目節(jié)約工作，結(jié)合最小項目費(fèi)用獲得最大化收益。房地產(chǎn)項目中，物力、人力成本為需要充分考慮的因素，應(yīng)盡量保證各項成本最低，合理規(guī)劃資金使用，進(jìn)而使資金呈現(xiàn)出最大使用效率，這屬于成本最低管理重要目標(biāo)[4]。在此過程中，需相關(guān)人員注重對成本的預(yù)測與規(guī)劃，優(yōu)化升級成本控制方面反饋機(jī)制，制定科學(xué)成本控制預(yù)案，推動施工方案優(yōu)化，實現(xiàn)成本最小而收益最大。

2.2 動態(tài)性

房地產(chǎn)項目往往比較集中，建設(shè)周期長，因此施工成本、條件會處于不斷變化中，即項目建設(shè)過程存在多變性、不確定性，如果運(yùn)用固定、單一方式進(jìn)行成本管控，將難以適應(yīng)項目動態(tài)過程，這便需注重動態(tài)管理的實施。和固定成本管理之間相比，動態(tài)管理模式具有較高難度系數(shù)，整體上比較復(fù)雜，在實施、制定過程中均具有較大阻力[5]。動態(tài)管理中，需工作人員結(jié)合工程實際情況展開費(fèi)用核算，確保前期管理順利實時情況下，綜合考慮階段性成本，有效開展成本動態(tài)管理。

2.3 全面性

設(shè)計階段進(jìn)行成本管控時，需符合成本管控要求，管控工作開展過程中，不僅需要在施工前期實施成本管控，一直到項目竣工，也應(yīng)實施成本管控。針對項目中涉及到的各流程需實施細(xì)化管理，加強(qiáng)對項目形成過程的關(guān)注，并且需普及成本管理，使相關(guān)工作人員充分認(rèn)識到成本管控為共同責(zé)任，進(jìn)而使全體工作人員可以積極參與到成本管控工作中，體現(xiàn)出成本管控全面性，保證成本管控工作可以順利進(jìn)行。

2.4 目標(biāo)性

設(shè)計階段進(jìn)行成本管控時，應(yīng)充分體現(xiàn)出目標(biāo)性，這是成本管控得以強(qiáng)化的重要基礎(chǔ)與前提。在此過程中，需結(jié)合合理措施確保目標(biāo)管控效率，確保項目節(jié)點、控制目標(biāo)在有序狀態(tài)下實施。對于相關(guān)人員來講，設(shè)置有效計劃同時，需加強(qiáng)項目節(jié)點管理工作與預(yù)測工作[6]。對于項目實際成本需求來講，往往會和動態(tài)規(guī)劃成本之間存在一定差異，此種現(xiàn)象的出現(xiàn)比較合理。實現(xiàn)目標(biāo)成本管理過程中，針對不同時間階段，需設(shè)置不同完成目標(biāo)，并明確具體責(zé)任人，進(jìn)而使目標(biāo)可以順利實現(xiàn)。

3.建筑設(shè)計階段實施房地產(chǎn)項目成本管控過程

3.1 規(guī)劃設(shè)計階段展開成本管控

在正式進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，工作人員需了解項目配套設(shè)施、土地資源情況，將土地信息、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作為參照，針對不同性質(zhì)產(chǎn)品展開定位定性，實現(xiàn)對售價、成本關(guān)系的合理推斷，結(jié)合調(diào)查獲得的信息情況，及時對項目決策進(jìn)行修正。在項目生命周期中，前期策劃比較重要，往往會形成較大影響。在土地利用上，應(yīng)盡量實現(xiàn)最大化，考慮到容積率、綠地率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將不可銷售面積/不可租賃面積分配盡量減少。規(guī)劃布局問題上，如果項目比較復(fù)雜，則需將日照情況作為基本參考，反推內(nèi)部日照切線，根據(jù)土地價值排序，實現(xiàn)對土地價值的科學(xué)規(guī)劃[7]。對于日照擋光問題，需在限定土地范圍中，考慮容積率，以及項目可能對于周圍建筑產(chǎn)生的影響，結(jié)合多種方案針對日照遮擋結(jié)果進(jìn)行對比，進(jìn)而使設(shè)計總平圖布局獻(xiàn)出合理性，獲得最高土地利用率。

3.2 方案設(shè)計階段展開成本管控

方案設(shè)計階段即工作實施前開展的計劃設(shè)計，以及對于某個問題進(jìn)行的規(guī)劃活動。房地產(chǎn)項目中，針對方案設(shè)計階段進(jìn)行成本控制時，主要是將規(guī)劃設(shè)計作為基礎(chǔ)，將項目中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)向可行性方案轉(zhuǎn)換。比較常用的方法為單方案比選、建筑方案比選，其中建筑方案比選十分重要，在降低投資風(fēng)險、實現(xiàn)既定目標(biāo)、提高投資收益中發(fā)揮著十分重要的作用，對項目決策科學(xué)性會產(chǎn)生明顯影響。實施建設(shè)方案比選時，類型主要為三種，即技術(shù)方案、經(jīng)濟(jì)方案、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案。處于方案設(shè)計階段時，可能存在難以適應(yīng)項目前期策劃制定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體解決方案，選擇適應(yīng)使用需求、符合項目定位、有效進(jìn)行成本管控方案，為這一階段中進(jìn)行成本控制的重點[8]。多方案比選在運(yùn)用時，復(fù)雜程度更高，關(guān)系較多影響要素。結(jié)合多方案比選，可以將功能、成本最佳方案選擇出來。在此過程中，應(yīng)充分考慮到方案可行性、方案經(jīng)濟(jì)性、比選具體評價指標(biāo)體系、參選方案關(guān)系。

3.3 擴(kuò)初設(shè)計階段展開成本管控

對于擴(kuò)初階段來講，其處于施工圖設(shè)計前以及方案設(shè)計后，屬于方案變?yōu)槭┕D轉(zhuǎn)化階段，內(nèi)容主要為材料選擇、結(jié)構(gòu)選型等，在分項設(shè)計原則得以確定的情況下，針對施工圖進(jìn)行進(jìn)一步設(shè)計。處于擴(kuò)初階段時，需要設(shè)計單位在立面部品設(shè)計中明確體現(xiàn)建筑立面構(gòu)件顏色、材料、工藝、尺寸等，實現(xiàn)對設(shè)計工作的有效約束，推動圖紙設(shè)計的進(jìn)一步深化，進(jìn)而使整體設(shè)計可以呈現(xiàn)出較好效果。并且基于上述內(nèi)容實施初步方案核算，如果超出目標(biāo)成本，在符合總成本的情況下，平衡各項內(nèi)容，進(jìn)而獲得比較明顯的成本管控效果。

3.4 施工圖紙設(shè)計展開成本管控

對于施工圖紙來講，主要體現(xiàn)出的為項目總體布局，以及建筑內(nèi)部布置、外部形狀、內(nèi)外裝飾、結(jié)構(gòu)構(gòu)造等。處于施工圖階段時，進(jìn)行成本控制的方法為兩種，即限額設(shè)計法以及優(yōu)化比較法。進(jìn)行限額設(shè)計時，需結(jié)合自前到后次序，運(yùn)用依次方式進(jìn)行縱向控制[9]。并且相關(guān)人員基于考核結(jié)果實施獎懲，進(jìn)而充分保證設(shè)計品質(zhì)可靠性，這屬于橫向控制。展開結(jié)構(gòu)控制工作時，如果建筑方案得以確定，便需遵循結(jié)構(gòu)限額設(shè)計理念。

4.建筑設(shè)計階段實施房地產(chǎn)項目成本管控措施

4.1 推動招標(biāo)投標(biāo)流程不斷完善

房地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計過程中，主要將項目規(guī)劃、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、功能需求、環(huán)境條件作為基本要求，結(jié)合設(shè)計方案，可以將建筑密度規(guī)模、層數(shù)高度、配套設(shè)施、容積率、綠地率等多種參數(shù)反映出來。就設(shè)計單位來講，不僅需要適應(yīng)政府、行業(yè)要求，也需要體現(xiàn)出個性化特點。處于設(shè)計期間時，應(yīng)積極結(jié)合價值工程，針對招標(biāo)投標(biāo)流程進(jìn)行不斷完善，合理評估設(shè)計的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)性，進(jìn)而使工程造價得以有效降低，實現(xiàn)對各項費(fèi)用支出的合理控制[10]。招標(biāo)工作開展，同時考慮經(jīng)濟(jì)方案和建筑方案，運(yùn)用專家評比和多家競投方式，將最優(yōu)設(shè)計方案選擇出來，創(chuàng)新建筑方案使用功能、整體布局，進(jìn)而獲得較高投資收益。

4.2 嚴(yán)格開展限額設(shè)計工作

在進(jìn)行成本控制過程中，限額設(shè)計為有效手段，設(shè)計開展時，不僅需要體現(xiàn)出功能性，也需避免超出限額標(biāo)準(zhǔn)，保證成本處于合理范圍中。對于限額設(shè)計來講，不僅僅在于節(jié)約成本，更在于提升設(shè)計的精細(xì)化以及科學(xué)性。需加強(qiáng)設(shè)計單位與施工單位之間的溝通與交流，進(jìn)而設(shè)計優(yōu)化工作的可以在各環(huán)節(jié)實施。首先，項目立項時，應(yīng)結(jié)合項目可行性報告或者是項目建議書展開項目估算，獲得的項目估算為后期成本限額設(shè)計的重要依據(jù)。其次，實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、初步設(shè)計時，應(yīng)均通過限額設(shè)計，使限額設(shè)計可以貫穿于各工序當(dāng)中。展開方案設(shè)計時，應(yīng)編制成本，單項工程影響成本情況下，需分析專項成本，制定分析報告，進(jìn)而使初步設(shè)計工作在開展時獲得有效依據(jù)。進(jìn)行初步設(shè)計時，需對成本概算進(jìn)行科學(xué)編制，劃分混凝土、模板、地面、砌體等多個工程，將價格費(fèi)用、工程量計算出來，基于市場平均水平展開計算，制定擴(kuò)初成本分析報告，進(jìn)而使施工圖紙設(shè)計開展時獲得有效依據(jù)。進(jìn)行施工圖紙設(shè)計過程中，需將分項工程作為切入點，制定科學(xué)的限額指標(biāo)[11]。展開成本管控工作過程中，將成本流失關(guān)鍵點視為實施成本控制工作重點，其中包括擋土支護(hù)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、土方工程實際挖運(yùn)總量、樁基工程具體選型等，設(shè)計時，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)性。最后，設(shè)計完成施工圖紙情況下，建設(shè)單位需將施工圖作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)設(shè)計。并且編制成本分析報告，通過造價專家展開評審，在超出限額標(biāo)準(zhǔn)的情況下，需及時展開預(yù)警。符合評審標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下，調(diào)整細(xì)部內(nèi)容。

4.3 保證項目材料合理選擇

建筑行業(yè)迅速發(fā)展過程中，建筑中加強(qiáng)了對新材料的運(yùn)用，替代材料明顯增多，房地產(chǎn)項目中使用的材料種類比較多，在設(shè)計階段進(jìn)行成本管控時，應(yīng)重視市場調(diào)研工作的實施，全面了解市場中的產(chǎn)品價格。設(shè)計過程中，關(guān)注的重點部位包括公共區(qū)裝修、電梯廳裝修、衛(wèi)生間檔次、外立面材料配置等，這些均會對整體效果產(chǎn)生比較大的影響，也是人們關(guān)注的重點。選擇材料時，可以選擇輕質(zhì)高強(qiáng)材料，體現(xiàn)出材料的節(jié)能性、環(huán)保性，促進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)化[12]。對于外立面、管材等，可以選擇的替代性材料較為多樣。進(jìn)而通過材料的合理選擇，促進(jìn)成本管控工作實施時獲得比較明顯的效果。

5.建筑設(shè)計階段實施房地產(chǎn)項目成本管控要點

5.1 保證整體規(guī)劃布局合理

房地產(chǎn)項目處于設(shè)計階段時，應(yīng)注重對原有地形的運(yùn)用，將土石方平衡作為基本原則，盡量減少土方搬運(yùn)以及場地平整工作開展時產(chǎn)生的費(fèi)用。同時，設(shè)計過程中，需考慮到氣候條件發(fā)生的變化，針對空間組合、建筑體型進(jìn)行合理設(shè)計，明確建筑材料、建筑朝向，確保建筑具有較強(qiáng)舒適度的情況下，促進(jìn)節(jié)能降耗的實現(xiàn)。

5.2 科學(xué)有效運(yùn)用地下面積

對于住宅樓地下室來講，并不是銷售面積，然而建造成本比較高。在施工難度較大影響下，地下室建設(shè)時花費(fèi)的成本會達(dá)到地下建筑兩倍以上。地下室面積如果越大，則成本便會越高。在此情況下，成本和價值比之間便會越高。因此，設(shè)計階段實施成本管控時，針對地下室的面積設(shè)計，需展開嚴(yán)格管控。在確保園林景觀設(shè)計合理的情況下，盡量通過地上空間進(jìn)行車位布置，將地下室面積盡量減少[13]。同時，對于車位布置和柱尺寸，應(yīng)體現(xiàn)出合理性，結(jié)合模塊化方式進(jìn)行設(shè)計，防止車道單邊車位停靠，避免無效使用空間的出現(xiàn)，確保停車效率的基礎(chǔ)上，盡量將地下室面積減少。同時，在管線方面，需進(jìn)行綜合設(shè)計，將地下室層高、開挖成本盡量減少。

5.3 注重開窗比的設(shè)計工作

開窗面積越大，則花費(fèi)的成本便會越高，并且節(jié)能保溫要求也更高。通過對窗地比的控制，可以對外立面門窗整體造價進(jìn)行有效控制。對于外立面門窗來講，產(chǎn)生的造價和鋼筋混凝土之間相比更高。因此，需加強(qiáng)對窗地比的控制，避免出現(xiàn)過大過多開窗面，針對影響門窗造價設(shè)計方案進(jìn)行嚴(yán)格控制，進(jìn)而使設(shè)計階段實施的成本管控工作可以獲得比較明顯的效果。

5.4 加強(qiáng)景觀成本控制實施

進(jìn)行景觀設(shè)計過程中，需加強(qiáng)對自然條件的運(yùn)用，將人工景觀產(chǎn)生開支減少。同時，盡量運(yùn)用鄉(xiāng)土景觀，選擇綠色植物時，確保種植植物成本低、成活率高，進(jìn)而便于后期管理工作的實施，減少后期管護(hù)成本。

5.5 注重水電設(shè)計成本管控

設(shè)計階段進(jìn)行水電設(shè)計時，在設(shè)計未能到位的情況下，不僅會導(dǎo)致施工成本有所增加，也會加大今后管理難度。因此需注重水電設(shè)計成本管控。首先，設(shè)計給排水時，地層建筑結(jié)合市政管網(wǎng)壓力展開供水，而高層建筑設(shè)置水泵、水箱，在此情況下，不僅可以使建筑面積減小，也能使電能損耗有效節(jié)約。設(shè)計排水管網(wǎng)時，應(yīng)做好排水標(biāo)高設(shè)計，防止設(shè)計不合理的情況下發(fā)生返工問題。同時，需對排水坡度進(jìn)行精準(zhǔn)計算，盡量將埋深工程量減少。并關(guān)注給排水管道對應(yīng)管徑、消防水泵、水池容積等，針對管網(wǎng)進(jìn)行合理布置，體現(xiàn)出管網(wǎng)布置的經(jīng)濟(jì)性。其次，設(shè)計電氣過程中，選擇配電間、供電電源以及敷設(shè)線槽時，需確保供電可靠性，防止出現(xiàn)不必要浪費(fèi)。選擇設(shè)備型號時，考慮到前期投入的情況下，也需將后期運(yùn)營成本考慮其中，展開設(shè)計工作時，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)性、適用性。

5.6 開展目標(biāo)成本動態(tài)管控

房地產(chǎn)項目處于設(shè)計階段進(jìn)行成本管控時，應(yīng)加強(qiáng)對成本變化的關(guān)注，構(gòu)建動態(tài)性成本管控機(jī)制。首先，高效控制工程項目資金，對于項目目標(biāo)成本進(jìn)行全過程、全方位管控。管控工作在實施時，具有比較明顯的復(fù)雜性，要想使項目成本進(jìn)行動態(tài)控制時獲得比較明顯的效果，就需構(gòu)建統(tǒng)一目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)，確保管控項目成本可以和工程合同之間吻合，結(jié)合協(xié)議內(nèi)容運(yùn)用逐條方式管理項目消耗資金。消耗資金管理落實過程中，需確保項目管理系統(tǒng)可以和財務(wù)系統(tǒng)在內(nèi)容方面達(dá)成一致。結(jié)合工程實際管控項目消耗資金的情況下，方能使消耗資金管理獲得比較明顯的成效。其次，分解項目目標(biāo)成本，管控小目標(biāo)實施情況，通過小目標(biāo)管控強(qiáng)化整體管控工作。對于房地產(chǎn)項目，往往會通過不同板塊落實，板塊可以結(jié)合收益分配原則展開管理，實現(xiàn)項目消耗資金統(tǒng)一劃分。項目處于開發(fā)前期時，需明確投資等級，等級明確的情況下，結(jié)合工程項目執(zhí)行情況實現(xiàn)適度變動，發(fā)揮對工程項目進(jìn)行指引、管控的功能。項目不同等級情況下，材料標(biāo)準(zhǔn)會有所不同。在此情況下，可以簡化材料挑選。針對目標(biāo)成本進(jìn)行全方位、高效管控時，并且需建立將合約規(guī)劃作為基本中心合理成本管控框架，準(zhǔn)確估算消耗資金、工程協(xié)議等，明確目標(biāo)成本基礎(chǔ)上進(jìn)行管控。并此外，需落實對工程合同進(jìn)行高效管控，實施合約規(guī)劃不僅可以管控工程消耗資金，也可以使管控工作通過分類方式開展。合約規(guī)劃實施過程中，需充分考慮到工程情形，確切編制警報指標(biāo)，針對規(guī)劃出現(xiàn)的疏漏進(jìn)行有效補(bǔ)充。

結(jié)語：

總之，建筑設(shè)計階段針對房地產(chǎn)項目進(jìn)行成本管控，可以將項目成本有效降低，確保項目經(jīng)濟(jì)效益。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的競爭，要想增強(qiáng)自身競爭力，就需結(jié)合合理手段在設(shè)計階段便進(jìn)行成本管控，促進(jìn)房地產(chǎn)項目設(shè)計的不斷優(yōu)化，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)情況，推動房地產(chǎn)項目建設(shè)的順利實施。