黃江洪

(廈門盛源長興有限公司,福建 廈門 362100)

0 引言

盡管房地產(chǎn)是比較成熟的行業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)工作中，受工程項目開發(fā)建設耗時長、開發(fā)成本高、施工過程復雜等因素的影響，一旦工程項目開發(fā)建設中任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，易導致工程項目無法達到預期施工建設目標?，F(xiàn)階段，為降低上述問題的出現(xiàn)概率，對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設管理工作進行研究，發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)工作中存在的不足，并加以解決尤為關鍵。故在此背景下，研究此項課題，具有十分重要的意義。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)有著產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣等特點，在國民經(jīng)濟水平不斷提升的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況會對國民經(jīng)濟發(fā)展具有較大的影響?！?023—2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及市場分析預測報告》指出，2022年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值為73 821.3億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.1%，較2021年下滑了0.62個百分點。在2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額達到了53.16萬億元，同比增長了1.5%，較上年末增速低6.5個百分點；全年增加7 213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。房地產(chǎn)貸款余額占國內(nèi)金融機構人民幣各類貸款余額的比例達24.84%。盡管2022年，在多孩家庭支持、公積金貸款額度提升、個稅退稅、貸款利率下調(diào)等購房政策下，社會改善性住房需求得到釋放，百億代表房企在140m2以上的面積段產(chǎn)品銷售貢獻比率提升了5.9%，其中，200m2以上的面積段產(chǎn)品銷售貢獻比率達到了12.5%。但是，受居民收入預期下滑、房企暴雷等多種因素的影響，我國房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)下行。2022年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為132 895億元，同比下降9.96%；我國商品房銷售面積同比下降24.3%；其中，商品住宅銷售面積同比下降26.77%；同時，當年的定金及預收款同比下降33.3%、個人按揭貸款同比下降26.5%。這一情況的出現(xiàn)使得房企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，房企違約、售賣資產(chǎn)償還債務等現(xiàn)象頻發(fā)，房企投資意愿低迷。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，盡管群眾對房產(chǎn)仍有著較為明顯的需求，但在各種因素的影響下，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢并不明朗，現(xiàn)階段，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目的關注度，以便為行業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎。

2 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理常見的問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目中，人們已經(jīng)認識到管理工作質(zhì)量與房地產(chǎn)開發(fā)效果之間存在著直接的聯(lián)系，并且制定了業(yè)主方項目管理、建設監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理兩種管理模式，便于工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)及建設工程項目中保證管理工作的順利開展，但在管理模式的實際應用工作中，受各種因素的影響，管理工作仍會出現(xiàn)某些問題，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理工作的質(zhì)量。

2.1 業(yè)主方項目管理常見問題

2.1.1 管理機制不完善

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于不斷發(fā)展的階段，每年仍會涌現(xiàn)許多的房地產(chǎn)企業(yè)，但是受很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立時間相對較短，企業(yè)管理人員對建設工程項目管理工作重視度不足等因素的影響，企業(yè)方面往往沒有構建完善的管理體系管理制度，在房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理工作中，業(yè)主方往往無法及時找出項目建設中存在的不足，實現(xiàn)項目施工活動的有效管控。施工建設活動無法得到業(yè)主方約束這一情況的存在，不僅增大了房地產(chǎn)開發(fā)工作的安全風險，還使得很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進度落后于預期目標，建設質(zhì)量無法達到預期建設標準的要求，進而在一定程度上降低了房地產(chǎn)項目的整體質(zhì)量水平[1]。

2.1.2 資金管理存在問題

考慮到當前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中小型企業(yè)，缺乏雄厚的資金實力，房地產(chǎn)開發(fā)項目所使用的土地為競拍所得，房地產(chǎn)土地購買項目開發(fā)建設往往會消耗大量的資金，并且企業(yè)方面很難在短時間內(nèi)完成資金回流工作，這一情況的出現(xiàn)可能會導致企業(yè)資金鏈斷裂，使得企業(yè)無法及時付給施工隊工資，導致工程項目停工。

2.2 建設監(jiān)理制業(yè)主方項目管理常見問題

2.2.1 權責混亂

在建設監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理模式應用過程中，建設監(jiān)理工作的管理重點在于工程項目施工管理，管理人員并沒有監(jiān)理設計變更、投資控制權利這一情況的出現(xiàn)，使得承建單位、建設單位、監(jiān)理單位之間的監(jiān)理權責可能存在交叉、缺失等問題。若在監(jiān)理工作推進前，未曾制定明確的權責劃分規(guī)范，那么在工程項目推進過程中，不同單位必然會出現(xiàn)權力責任混亂不清、責任推諉等現(xiàn)象。同時，若某些建設單位在房地產(chǎn)項目中若擁有投資控制權，那么可能會出現(xiàn)直接命令施工單位開展某些作業(yè)的情況，這一情況的出現(xiàn)，必然會給建設監(jiān)理單位的正常工作造成干擾，出現(xiàn)多頭指揮問題，影響監(jiān)理工作的獨立性與公正性[2]。

2.2.2 材料質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目施工過程中，材料質(zhì)量會對工程項目整體建設質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響，若材料管理采用的是業(yè)主方項目管理這種單獨的監(jiān)理模式，出于工作責任考慮監(jiān)理人員往往會對材料質(zhì)量進行嚴格監(jiān)管，但若監(jiān)管模式為監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理模式那么部分業(yè)主方為了降低工程造價，在開展大宗材料選擇時，往往會通過低價招標競爭的方式完成大量材料的采購工作。同時，由于監(jiān)理方會受業(yè)主方的限制，因此監(jiān)理方對材料的審核與管理制度可能無法落實到位，致使很多存在質(zhì)量問題的材料被應用到工程項目建設活動中，最終導致工程項目整體質(zhì)量水平無法達到預期要求。

3 提升房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理質(zhì)量的方法

在明確當前房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理工作常見問題后，結合工程項目的實際情況，制定具有針對性的問題解決對策，實現(xiàn)管理體系的優(yōu)化升級，不僅可以為房地產(chǎn)開發(fā)管理工作質(zhì)量的提升提供支持，還能切實降低安全風險的出現(xiàn)概率，為房地產(chǎn)開發(fā)效益的增長提供支持。

3.1 業(yè)主方項目管理體系優(yōu)化方法

3.1.1 完善管理機制

工程項目管理與房地產(chǎn)工程項目建設質(zhì)量、成本之間存在著直接的聯(lián)系，現(xiàn)階段為了切實降低房地產(chǎn)開發(fā)工作安全風險的出現(xiàn)概率，保證開發(fā)進度能夠達到預期要求，構建完善的管理機制，并將其落實到位，成為一項極為必要的工作。具體來說，為了保證業(yè)主方項目管理工作能夠順利開展，提升工程項目的管理水平，首先，需要參照市場監(jiān)理行為，完善管理機制，然后通過加強監(jiān)理，人員培訓的方式，提升管理人員的綜合素質(zhì)，確保管理人員在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理工作時，能夠按照相應規(guī)范開展工作，為管理工作水平的提升打下堅實的基礎。其次，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目風險的有效管控，在開展業(yè)主方項目管理體系優(yōu)化工作時，可以通過開展風險規(guī)避、風險以工作的方式，確保工程項目管理過程中一些隱蔽性風險帶來的損失能夠降到最低，在保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，提升管理工作的可靠性。最后，為了實現(xiàn)工程建設活動的全方位，全過程監(jiān)理，在開展管理工作前，業(yè)主方面可以結合工程項目的具體施工設計方案，通過構建BIM管理模型的方式，明確房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目的具體管理內(nèi)容。并以此為基礎制定具體的管理流程，為后續(xù)管理工作的有序開展提供支持[3]。

3.1.2 強化資金管理

在房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目推進過程中，建設成本與房地產(chǎn)經(jīng)濟效益之間存在著直接的聯(lián)系，因此，經(jīng)濟效益作為衡量工程項目管理質(zhì)量的標準之一，受到了人們的廣泛關注?？紤]到成本發(fā)生會出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目招投標、設計準備、施工、竣工等每一階段，為了實現(xiàn)工程項目資金的有效管控，提升項目的整體經(jīng)濟效益，管理人員需要將全過程成本管理措施融入到建設工程項目管理工作當中。其中，招投標管理作為前期管理工作中的重要組成部分，其管理質(zhì)量與房地產(chǎn)開發(fā)項目整體成本管控效果之間存在著直接的聯(lián)系?，F(xiàn)階段，為了避免房地產(chǎn)項目開發(fā)前期資金消耗量過高，影響工程后續(xù)開發(fā)建設活動的開展，在前期管理工作開展時，管理人員需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地區(qū)具體情況進行詳細分析，然后結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實例，開展投資機會選擇與策劃、可行性分析等工作，明確企業(yè)資金流能否支持本次房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利開展。若通過分析可以確定本次房地產(chǎn)項目開發(fā)建設工作能夠順利開展，企業(yè)需要嚴格按照招投標制度要求，開展招投標工作，嚴禁出現(xiàn)邀標情況，降低項目承包、施工管理等工作出現(xiàn)問題的概率，提升工程建設成本的有效管控，降低質(zhì)量問題的出現(xiàn)概率[4]。

3.2 建設監(jiān)理制并行業(yè)主方項目管理體系優(yōu)化方法

3.2.1 明確權責

在當前的房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理時，監(jiān)理工作屬于第三方行為，為了保證監(jiān)理工作能夠取得預期的效果，在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目管理工作前，需要結合相關房地產(chǎn)部門對監(jiān)理單位資質(zhì)審核的結果，選擇合適的監(jiān)理單位，避免在監(jiān)理工作開展過程中，監(jiān)理企業(yè)之間出現(xiàn)惡性競爭。同時，為盡可能保證監(jiān)理人員的獨立性，在工程項目開展前不僅需要制定專門的監(jiān)理管理制度，還需要與監(jiān)理人員簽訂獨立的監(jiān)理合同，確保工程施工建設單位與監(jiān)理單位之間處于平衡地位，保證監(jiān)理人員在后續(xù)監(jiān)理工作開展過程中，能夠按照簽訂的合同內(nèi)容明確自身的工作任務，降低建設單位的工作人員干預監(jiān)理人員正常工作情況的出現(xiàn)概率，提升監(jiān)理工作的公平性、公正性。舉例來說，在某住宅小區(qū)開發(fā)建設過程中，首先，為了避免管理工作出現(xiàn)權責不同的情況，業(yè)主方在將施工階段監(jiān)理工作委托給相應監(jiān)理公司時，在監(jiān)理合同與工程建設施工合同中明確規(guī)定了監(jiān)理單位與建設單位的權限。其次，為了提升監(jiān)理工作的可靠性，在監(jiān)理合同簽訂前業(yè)主方對監(jiān)理單位的相關工作人員進行了嚴格的審查，保證監(jiān)理人員具備職業(yè)資格證書，并在后續(xù)監(jiān)理合同簽訂時，在合同條款中明確指出監(jiān)理單位需要更換不合格的監(jiān)理人員。再次，業(yè)主方在監(jiān)理單位開展工作前，對監(jiān)理規(guī)劃，監(jiān)理細則等內(nèi)容進行了審批，及時調(diào)整規(guī)劃細則中不合適的內(nèi)容，保證監(jiān)理工作能夠滿足本次施工建設活動的需要。最后，為了保證監(jiān)理人員的監(jiān)管工作與測量設備能夠?qū)崿F(xiàn)本次工程項目的有效管理，業(yè)主方通過不定期抽查監(jiān)理工作是否到位，定期審查監(jiān)理資料與監(jiān)理成果的方式，保證本次房地產(chǎn)開發(fā)中建設工程項目管理能夠取得良好的效果[5]。

3.2.2 材料質(zhì)量管控

房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目材料管理質(zhì)量與工程項目使用者的生命財產(chǎn)安全存在著直接的聯(lián)系。在當前的管理工作中，為了盡可能提升材料管理工作的有效性，在材料管理前期，制定明確的材料監(jiān)管規(guī)范，明確建設監(jiān)理制并行業(yè)主方的權責，選擇具備較高信譽度的材料生產(chǎn)供應商，在保證材料型號類型均符合工程項目具體要求的基礎上，實現(xiàn)材料價格的有效管控。在建材運輸至施工現(xiàn)場時，管理人員需加強對材料質(zhì)量的審核，通過對建材質(zhì)量進行試驗檢測，并以檢測結果與材料購買合同的內(nèi)容進行比對的方式，確保運輸至施工現(xiàn)場的建材符合建設施工活動的要求。在使用建材的過程中，管理人員不僅需要保證應用到施工建設活動中的建材沒有出現(xiàn)裂紋、缺角等問題，還需要保證施工人員嚴格按照技術規(guī)范開展建材施工活動，提升建材的施工質(zhì)量，保證工程項目能夠取得令人滿意的效果。

4 結 語

總而言之，房地產(chǎn)是一種外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會對我國金融行業(yè)的穩(wěn)定產(chǎn)生重要影響。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠滿足新經(jīng)濟發(fā)展形勢的需要，加強房地產(chǎn)項目開發(fā)建設工程項目的管理，從源頭實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的管控，不僅可以為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供助力，還能為我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展提供推動力。