張軍倉
摘要:高校房屋資產(chǎn)是高校財產(chǎn)中極具價值的一部分,如何合理分配房屋資產(chǎn),提高其利用效率,使其得到保護和增值,是當前高校資產(chǎn)運營中的重要課題。本文將公共物品理論引入高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置,對房屋資產(chǎn)管理和分配問題進行了詳細分析,結合當前房屋資產(chǎn)管理模式及問題,就如何優(yōu)化房屋資產(chǎn)分配問題提出了一些看法,僅供參考。
關鍵詞:高校;資產(chǎn);房屋;配置
DOI:10.12433/zgkjtz.20232930
房屋資產(chǎn)是學校的一項基礎資源,也是國有資產(chǎn)的重要組成部分,參照《普通高等學校建筑規(guī)劃面積指標》,每所學校都必須配備教室、圖書館、實驗室、教工宿舍等13項房屋。高校房屋資產(chǎn)管理成效關系著學校的辦學質量與效益。隨著我國高等教育內涵式發(fā)展,高校擁有新房屋的可能性日漸減少。這種形勢下,如何有效地開發(fā)和利用已有房屋資源,優(yōu)化房屋資源配置,以提高其利用效率和質量,促進高等教育可持續(xù)發(fā)展,已成為眾多高校關注的焦點。為此,高校在發(fā)展過程中要重視針對房屋資源優(yōu)化配置現(xiàn)狀進行研究,找到暴露的問題,并致力于從根源處提高房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置效果。
一、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的作用
首先,優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對教學的作用。教育功能是學校工作的核心內容,高等教育應充分發(fā)揮其教育功能,為經(jīng)濟和社會發(fā)展提供高素質的人才。房屋資產(chǎn)的合理分配,保證了教育教學工作資產(chǎn)供給,是實現(xiàn)教育教學工作的科學性、有效性的必然要求,也是實現(xiàn)科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。房屋資產(chǎn)最優(yōu)分配要充分體現(xiàn)線性、緊迫性和重要性作用。教學工作是高校工作的第一要務,根據(jù)教學、實驗和實訓的要求,資源配置應能保證教學效果最優(yōu)化。
其次,優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對科學研究的作用。科研是高校在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的重要使命。在高校房屋資產(chǎn)管理中,資產(chǎn)分配也需要考慮科研方面的需求??茖W研究、學術研究、科技創(chuàng)新,均是促進經(jīng)濟發(fā)展、社會進步的重要手段,科研工作是高??萍紕?chuàng)新與學術創(chuàng)新的重要載體,其對房屋資源的需求必不可少。
最后,優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置對高校品牌文化的作用。推動文化大發(fā)展、大繁榮,是以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導的發(fā)展目標。高校作為社會主義文化的前沿陣地,承擔著傳統(tǒng)文化的繼承與發(fā)展、新時代文化的繁榮與創(chuàng)新的歷史重任。在高校房屋資產(chǎn)配置管理工作中,要充分認識到實現(xiàn)這一任務目標的緊迫性與必要性,保證文化發(fā)展與繁榮所需的房屋資產(chǎn)供給充足。在規(guī)范、科學及精細化房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的前提下,保證高校教育、科研、文化三大功能得以充分發(fā)揮,從而達到科學管理和資源配置的目標,產(chǎn)生較好的社會效益。
二、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置中存在的問題
(一)難以協(xié)調各部門,資產(chǎn)分配成效較低
高校房屋資產(chǎn)管理涉及多部門,存在眾多復雜的工作環(huán)節(jié),沒有統(tǒng)一組織協(xié)調,很容易造成部門之間的矛盾和推諉現(xiàn)象。各職能部門間協(xié)調工作存在較大難度,導致房屋資產(chǎn)配置效率下降。例如:在第一類公共物品類中,二級學院為了便于利用,將會議室等設在內部,而不與其他學院共用,占用了大量空間,造成資源浪費。此外,第二類教學科研用地,由于長期無償占用,二級學院將其作為“私有財產(chǎn)”,希望能得到更多房屋資源,院系學科發(fā)展用房不從內部現(xiàn)有資源優(yōu)化調整預留,而向學校申請“新房”,造成高校房屋資產(chǎn)分配困難,難以實現(xiàn)合理的流轉。
(二)房屋利用效率低下,資源分配不當
高校在針對房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置時,受客觀條件影響,經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)有房屋資產(chǎn)配置與資產(chǎn)分布情況間存在矛盾的情況。在二類教學科研用房屋資產(chǎn)配置時,房屋用量和房屋應用量極不平衡,個別團隊教學任務、科研方面的工作較少,但占有房屋資源較多;有些團隊教學任務繁重,存在眾多科研項目,但卻欠缺可支配的房屋資產(chǎn),影響了日??蒲许椖康倪\轉。教師在退休離校后,仍占有高校的實驗室、辦公室房屋資源,而新入職的年輕教師從事研究工作,卻沒有實驗場地。如:大型儀器設備閑置很久,已經(jīng)超過報廢期限,卻一直沒有得到處理,占用著實驗室空間;實驗室的空間被占、變成倉庫,使用者肆意對校舍空間進行改造。此外,教師公寓和人才公寓在地理位置、租金、管理服務等方面都優(yōu)于市場型住宅,但在合同期滿后,由于缺少有效的約束與退出機制,導致有限房屋無法流轉,影響了使用率。
(三)缺乏日常監(jiān)管和業(yè)績評估機制
高校房屋管理本身是一項系統(tǒng)性、長期性的工作,當前,高校第二類教學科研用房管理中存在日常監(jiān)管不力、缺少過程監(jiān)控等問題,無法及時掌握房產(chǎn)資產(chǎn)的動態(tài)變化,未形成動態(tài)管理機制。同時,缺乏績效評估機制,導致二級房屋使用單位對房產(chǎn)資產(chǎn)的管理不夠重視,學校制度執(zhí)行不力,資產(chǎn)無法實現(xiàn)良性循環(huán)。此外,由于缺少監(jiān)管和績效評估機制,無法及時發(fā)現(xiàn)運營風險,使國有資產(chǎn)無法有效增值。
三、高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的具體方式
(一)明確高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的目的
高校房屋資產(chǎn)是高校重要資產(chǎn)的組成內容,各二級單位應用房屋資產(chǎn),可結合教學、學科、科研服務、管理實際需求、人員結構等資源,針對定額標準面積加以測算,為行政辦公設備提供專業(yè)保障。高校在開展房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置工作時,需要意識到合理配置房屋資產(chǎn)對高校未來發(fā)展的重要性,進一步強調做好房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置工作對高校教學事業(yè)發(fā)展、科研事業(yè)發(fā)展及文化事業(yè)發(fā)展的重大意義,從而保證高校科研教學設備及場地充足、教學工作及文化發(fā)展工作的順利進行。
(二)建立科學的高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置體系
首先,注重頂層配置設計及整體規(guī)劃。高校房屋資產(chǎn)的分配是一個系統(tǒng)性工程,要建立專業(yè)的組織機構,從整體上進行整體規(guī)劃和頂層設計,強化前瞻性及系統(tǒng)性設計。資產(chǎn)管理部門要綜合考慮學校發(fā)展戰(zhàn)略、校園分布格局、房屋資源狀況等,處理好短期發(fā)展和長遠發(fā)展之間關系,優(yōu)化短期和長期利益間的關系。同時,二級單位要充分考慮房產(chǎn)分配方案、部門實際情況以及學科發(fā)展的方向,為人才隊伍的引進預留空間,以達到合理配置房屋資產(chǎn)目標,盤活現(xiàn)有房屋資源。
其次,重視整合各種共享資源,并注重科學調配。在針對高校房屋資產(chǎn)要做到合理分配,不僅要保障數(shù)量及房屋結構匹配,還要針對改造方案進行全面研究,考慮各項硬性指標,并將相關院校的教學計劃、科研計劃、人員調整、搬遷周期等指標考慮在內,制定詳細計劃,確保工作順利進行。眾所周知,在高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的過程中,需要堅持綜合共享原則,分析空間布局及學校特色,把相似學院安排在相鄰位置,有利于學科發(fā)展、學術交流、儀器共享。同時,從房屋功能的角度出發(fā),減少不必要的重復建設,加強會議室、活動室等功能房屋資源共享。
最后,重視強化常規(guī)化監(jiān)督及績效評價工作。在監(jiān)督及檢查高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置情況時,要全面了解各項房屋資產(chǎn)的具體應用情況,并進行常規(guī)化使用效率測評管理,為后期優(yōu)化配置各種房屋資產(chǎn)做好鋪墊。建立房屋資產(chǎn)評估機制,極有利于使用人員建立行之有效的自律制度,從而更好地調節(jié)高校房屋資產(chǎn),增強房屋資產(chǎn)的應用效益。針對不同特征的房屋資產(chǎn),需要采用差異化評估方式。比如:針對黨政機關辦公房屋資產(chǎn),遵守業(yè)績表現(xiàn)、房屋共享等指標考核原則;對于教學科研房屋資產(chǎn),則要考慮師生人均面積、科研用房成本效益、科研績效等。關于人才公寓和教師公寓,則不可忽略租金收入成本比、使用者滿意程度等因素。而面對經(jīng)營性商業(yè)房屋資產(chǎn)的優(yōu)化配置,則著重考慮收益增長率、資產(chǎn)收益率等各項指標。在健全高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置體系時,做好評估工作非常關鍵,評估結果可為日后房屋資產(chǎn)的分配提供重要參考。
(三)創(chuàng)新高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置模式
根據(jù)高校房屋資產(chǎn)用途和特征進行分析,其經(jīng)營方式也不盡相同。本文對高?,F(xiàn)有各類房屋資產(chǎn)提出了基于統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理的分配模式,具體做法如下:
首先,教學、研究場所等準公共物品的房屋資產(chǎn)管理模式。建立定額分配指標,實行定額分配,并有償使用。根據(jù)具體情況,各地高校使用不同指標計算定額面積。例如:一些高校以實驗時間為計量基礎,而有些高校則以學生人數(shù)為計算基礎。參照高校二級教學科研機構公用房核算辦法的相關規(guī)定,對二級單位定額面積進行核定,對超出面積進行征收。其中,定額建筑面積的計算方法包括基礎設施用地定額和科研開發(fā)用地指標,基本教學用房的定額使用,包括三項指標,即教學科研基本用房、實踐教學用房和單位綜合用房。科研發(fā)展用房的定額使用,包括科研業(yè)務用房和重點科研基地補助用房。學?;A設施由學校補助,科研發(fā)展用地由學校調整,在一定范圍內免費,超出部分繳納使用費。
其次,教師公寓、人才公寓等準公共物品類房屋資產(chǎn)配置模式。當前,高校普遍采用的一種辦法是宿舍用地用于解決教師短期居住問題、保證安全、有償使用等,這種物業(yè)經(jīng)營模式通常按公開、公平的方式分配,設置階梯租金,保證房屋良性運轉。根據(jù)各高校周轉房管理辦法,從組織保障、配置方案、管理制度、租金制度、保障機制等多方面建立辦公用房管理體系極具必要性。一是建立一個專業(yè)機構,加強“短期周轉公寓”規(guī)劃和管理團隊,對物業(yè)管理和調撥工作發(fā)揮良好的作用。二是針對不同類型入住教師需求,營造更加和諧、優(yōu)美的工作與居住環(huán)境。三是明確教師公寓入住、退房等制度,嚴格管理騙租、轉租、逾期不退、強占房屋等行為,與人事手續(xù)辦理、聘期考核結果掛鉤。對自愿離開的教職工給予一定激勵,以促進教師公寓健康流轉。四是構建與市場同步的階梯租金制度。租賃期間,租賃價格為市價的80%,租賃期結束后,租金將按當?shù)厥袌鲎饨鹕蠞q10%,以激勵租戶在指定時間內自愿退出,一般以新入職兩年額定期限。五是強化管理信息化,建立定期審核和人員進入與退出審查相結合的長效機制。
最后,完善經(jīng)營性商業(yè)房屋類財產(chǎn)配置模式。當前,高校在保證教學科研發(fā)展需求的基礎上,堅持以效益優(yōu)先原則,使國有資產(chǎn)得到保值和增值。在選擇經(jīng)營服務用房時,根據(jù)學校的總體規(guī)劃,在保證運營服務用房的使用不會對校園秩序、環(huán)境和師生員工的生活產(chǎn)生不利影響的前提下,按照不同的使用功能,確定適當?shù)慕?jīng)營項目。在價格機制方面,采取公開招標、評標、評審、資產(chǎn)評估等方法。將租金收入列入學校預算外收入,實行“收支兩條線”管理。同時,強化物業(yè)管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退及室內設備設施監(jiān)督。閑置辦公用房應及時交還給學校,并由資產(chǎn)部門負責管理。
(四)加強高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置監(jiān)督管理力度
首先,實現(xiàn)高校房屋資產(chǎn)規(guī)范化管理,必須實現(xiàn)網(wǎng)上、信息化監(jiān)督管理方法。運用信息化管理系統(tǒng),全面及多視角地對房屋資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)進行監(jiān)督管理,運用動態(tài)和靜態(tài)方式,掌握各環(huán)節(jié)的具體情況,分析相關基礎數(shù)據(jù),為房屋資產(chǎn)的標準化體系建設構建網(wǎng)絡平臺和信息監(jiān)督平臺。
其次,有償使用房屋資產(chǎn),是確保資產(chǎn)規(guī)范化管理和有效監(jiān)管的一種長效機制。制定適用于各高等學校房屋資產(chǎn)有償使用費的規(guī)則,對各種類型的固定資產(chǎn)予以有償使用。固定資產(chǎn)占有費是以量化標準、采用經(jīng)濟手段推動資產(chǎn)規(guī)范化建設的一種方法,固定資產(chǎn)占用費按照不同資產(chǎn)的原價或單數(shù)計算,按照已使用年限的不同檔次,對不同檔次收取不同的費用,并對其進行綜合評價。例如:對評價的使用效率給予不同評分,對所收取的資金重新分配統(tǒng)籌,并將其列入資產(chǎn)預算,以最大限度地發(fā)揮潛能。
最后,加強對高校房屋資產(chǎn)的監(jiān)管,必須建立完善的內部監(jiān)管體系。完善資產(chǎn)申報、監(jiān)督、評估等相關制度,明確資產(chǎn)管理責任,確保各項資產(chǎn)的安全運行。切實加強對二級院系、實驗室及各級管理者全過程、全方位的監(jiān)督,進一步明確監(jiān)督、論證、決策等方面的內部控制方法,從而為改善高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置現(xiàn)狀奠基。
四、結束語
綜上所述,房屋資產(chǎn)是高校重要的資產(chǎn),對高校的教育、科研等事業(yè)發(fā)展提供有效保障。面對當前房屋資產(chǎn)流轉不暢、應用效率不高等問題,高校需要進一步協(xié)調各方需求,合理調配整體資源,通過系統(tǒng)性設計,針對不同類型的房屋資產(chǎn)進行相應的配置和管理,從而增強房屋資產(chǎn)配置的有效性。同時,在完成房屋資產(chǎn)配置工作后,要做好后續(xù)核查,配合相應的績效管理制度,確保房屋資產(chǎn)的有效配置。高校只有在具體實踐過程中不斷強化房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的研究與管理,才能保障國有資產(chǎn)保值增值,為高校發(fā)展積蓄更多的基礎資源。
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