徐卓玉

【摘? 要】隨著公允價值運用的發(fā)展，2014年發(fā)布的新準則規(guī)范了公允價值計量和披露，拓展了公允價值計量的應用范圍。隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，上市公司采用投資性房地產(chǎn)進行盈余管理已成為一種普遍現(xiàn)象。論文論述了投資性房地產(chǎn)公允價值的計量及其盈余管理的相關(guān)理論，分析了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式轉(zhuǎn)變對于上市公司財務績效的影響，同時以新城控股為例，具體分析了該上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇及其變更因素以及對其財務績效造成的影響。通過對新城控股案例的分析，揭示上市公司變更會計政策的原因，找到準則與監(jiān)管中盈余管理的空間，提出了一些針對性的建議。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；盈余管理

【中圖分類號】F299.23【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2023）05-0116-03

1 研究意義

市場環(huán)境的局限性是上市公司將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式確定為成本模式的根本緣由，也是我國目前和未來進一步運用公允價值計量模式的巨大障礙。當前，我國房地產(chǎn)市場仍不夠成熟、相關(guān)法律法規(guī)也并不完善、資產(chǎn)評估體系也不夠健全，基于此，公允價值計量的缺陷為企業(yè)盈余管理提供了空間?？紤]到這些無法控制的因素，在公允價值計量時，很大程度上會出現(xiàn)因各種人為主觀因素而產(chǎn)生的誤差。此外，由于公允價值計量對企業(yè)利潤表會產(chǎn)生較大影響，因此企業(yè)決策層與管理層在某些特定情況下，為了吸引投資，可能會采用一些盈余管理手段，例如，通過公允價值計量，影響金融工具當期損益的部分，其效果非常明顯。為進一步規(guī)范公允價值的計量，限制盈余管理的行為，本文重點聚焦于公允價值計量模式下的盈余管理行為的實際情況，分析公允價值計量對新城控股的盈余管理行為所造成的影響。

2 投資性房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)

2.1 投資性房地產(chǎn)概述

2.1.1 投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指一種為賺取租金或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)。但無論持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金還是資本增值，該房地產(chǎn)必須為企業(yè)自身所持有。如果企業(yè)租入房產(chǎn)后再將其轉(zhuǎn)租，其賺取租金差價的行為屬于營業(yè)收入，但該房產(chǎn)不為企業(yè)所有，本身不屬于企業(yè)資產(chǎn)，更不得計入“投資性房地產(chǎn)”。

2.1.2 投資性房地產(chǎn)的計量

第一，成本計量模式。投資性房地產(chǎn)的成本計量模式是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用類似于固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的計量模式，計提相關(guān)折舊與減值準備。成本計量模式，要求資產(chǎn)按其取得或交換的實際交易價格入賬，并且入賬后賬面價值在該資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)一般不再作調(diào)整，在忽略公允價值變動損益時能夠較為客觀地反映所測資產(chǎn)的現(xiàn)時成本，以此來顯示會計信息的可靠性和可驗證性。第二，公允價值計量模式。在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債應按照在公平交易中，信息對稱的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~計量。在公允價值計量模式下，公允價值的變動將直接影響當期損益：其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤表產(chǎn)生影響，而不再單獨計提。簡而言之，就是按照市價計量，漲價產(chǎn)生收益，跌價則記為損失。第三，兩種計量模式的轉(zhuǎn)換。企業(yè)可以選擇成本計量模式或公允價值計量模式二者其一進行后續(xù)計量，但二者不得同時采用。在采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，必須存在活躍市場使投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地獲得。因此，若存在活躍市場，則可以選擇成本計量模式或公允計量模式；若不存在活躍市場，則只能采用成本計量模式。在會計信息質(zhì)量要求中可比性的前提下，企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定則不得隨意更改。

2.2 盈余管理概述

2.2.1 盈余管理的概念

盈余管理是指基于會計準則與相關(guān)法律法規(guī)，管理層出于一定目的對企業(yè)財務報告進行控制，進而至少不損害公司利益的行為。

2.2.2 盈余管理的方式

第一，應計利潤調(diào)整。大多數(shù)是通過調(diào)整壞賬準備、資產(chǎn)減值損失等，例如，公司出于上述某種動機，選擇多提或少提壞賬準備，進而獲取目標業(yè)績。通常國內(nèi)上市公司運用較多的方式是，前幾年盡量多提資產(chǎn)減值損失，再在以后期間轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回當年常常能實現(xiàn)盈利。當然，長期資產(chǎn)減值不允許轉(zhuǎn)回的情況，則不包含在此類方法中。第二，會計政策調(diào)整。會計政策調(diào)整會對公司盈余產(chǎn)生較大影響，例如，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更，就是上市公司盈余管理的一種方法，但此方法并不常用。因為一般按照準則規(guī)定，會計政策不能隨意或頻繁地變更，況且在變更當年還需及時披露，追溯調(diào)整會計報表，因此并不如第一種方式常用。第三，關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。關(guān)聯(lián)交易可以降低銷售成本，提高資源配置率，但由于交易受上市公司控制，因此通常被作為一種盈余管理的方式，上市公司會根據(jù)自身需要構(gòu)建交易系統(tǒng)，進而達到盈余管理的目的。

3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式現(xiàn)狀及影響模式選擇的原因

3.1 國內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換現(xiàn)狀

由圖1可知，即使在會計準則更新的情況下，采取會計政策變更的國內(nèi)上市公司數(shù)量也很少，因此并不能明顯體現(xiàn)出其發(fā)展趨勢與規(guī)律。即便在2014年公允價值準則頒布后，也并未出現(xiàn)顯著的數(shù)量變化，因此，在國內(nèi)現(xiàn)行市場經(jīng)濟體制下，公允價值的運用與推廣還有很大的空間，缺乏準則規(guī)范并不是其決定因素。

3.2 影響上市公司后續(xù)計量模式選擇的原因

3.2.1 計量模式的成本

選用公允價值計量模式的上市公司，期末需要對所持有的投資性房地產(chǎn)賬面價值進行重新評估，由于會計信息及時性與可靠性的要求，上市公司在高價聘請專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估時會負擔相應的成本，因此將增加上市公司對外的評估費用，對企業(yè)當期造成財務壓力。

3.2.2 利潤最大化原則

基于利潤最大化原則，在成本計量模式下，投資性房地產(chǎn)出售時所得收益可以一次轉(zhuǎn)入當期利潤。而公允價值計量模式下，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，進而大量增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，起到修飾財務報表的作用，有利于吸引外部資本。

3.2.3 融資結(jié)構(gòu)的影響

在公允價值計量模式下，融資時可以較大程度上提高融資能力，進而在經(jīng)濟環(huán)境收緊和行業(yè)競爭日益激烈的背景下，為公司帶來穩(wěn)步發(fā)展和新的利潤增長點。采用公允價值計量模式不僅可以修飾利潤表，還可以降低資產(chǎn)負債率，進而促進企業(yè)償債能力的增長，從而有助于企業(yè)打開外部融資，促進融資結(jié)構(gòu)的完善。

4 新城控股公允價值計量模式下的盈余管理行為

4.1 新城控股投資性房地產(chǎn)對盈余管理的影響

新城控股于2011年起就購置了投資性房地產(chǎn)，但一直未轉(zhuǎn)換其計量模式，而直至2015年B轉(zhuǎn)A時，才選擇以公允價值計量模式。

4.1.1 新城控股的公允價值損益占比

由表1、表2可知，從增量上看公允價值變動損益確實在A股中比較突出，公允價值變動對歸母凈利潤的貢獻率處于最低水平。以后隨著租金收入的上漲，公允價值變動損益將成為歸母凈利潤的重要組成部分，投資性房地產(chǎn)的占比提升成為常態(tài)化現(xiàn)象。2015年會計政策變更后，公允價值變動對凈利潤的貢獻率水平顯著上升，說明由成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式對凈利潤的影響較大。公司采用公允價值計量后，原有的投資性房地產(chǎn)的折舊額減少，致使賬面上的營業(yè)成本顯著下降，因而提高了公允價值變動對歸母利潤的貢獻率。

4.1.2 新城控股盈余管理對其財務績效的影響

新城控股2014-2015年投資性房地產(chǎn)變化如表3所示。

由表4可以得出，隨著投資性房地產(chǎn)的增加，凈利潤在計量模式變更后出現(xiàn)了一定程度的變化。2014年公司嘗試配置投資性房地產(chǎn)，獲得了投資收益率的改善，進而管理層在戰(zhàn)略上作出初步調(diào)整。2015年，公司由B轉(zhuǎn)A，為公司順利上市取得保證，需要釋放利潤，同年雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的確立，使得當年公允價值計量模式轉(zhuǎn)換對凈利潤的影響率達到最大。

新城控股凈利潤與銷售凈利率受會計政策變更的影響都很大，尤其新城在2015年于A股上市后，投資性房地產(chǎn)的占比不斷上升，對新城的盈利模式影響最大，起到了幫助新城融資上市的作用。隨后，新城雙輪驅(qū)動模式發(fā)展，投資性房地產(chǎn)占比增長，其計量模式轉(zhuǎn)換前后差異逐漸顯現(xiàn)出來。因此，通過變更會計政策進行盈余管理對新城的財務績效起到一定的修飾作用，但房地產(chǎn)企業(yè)的不確定性決定，公允價值變動單邊向下時，預計會對公司的盈利造成一定的負面影響，可以說收益與風險并行。

4.2 研究的結(jié)論

由于公司在B轉(zhuǎn)A時對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，公允價值變動損益計入非經(jīng)常性損益，而與實際生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)，進而提高了營業(yè)收入與凈利潤。隨著公司自持物業(yè)的比重增長，公允價值對公司凈利潤的影響不斷增長，即使新城的租金收入及物業(yè)管理費用每年都大幅增長，但公司已有的吾悅廣場的運營仍受城鎮(zhèn)化進程、居民可支配收入水平、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和景氣程度等因素的影響，若上述因素發(fā)生重大不利變動，公司以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值也會隨之向下波動，計入當期損益的公允價值變動收益也會相應減少，在當前房價持續(xù)上升的趨勢下，客觀上公司盈利可以得到提前確認，但卻加大了新城業(yè)績的后續(xù)波動性。

5 投資性房地產(chǎn)計量模式變更的改進建議

5.1 完善相關(guān)會計準則及規(guī)范

對于投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)的公允價值變動損益，不再計入利潤表，而計入所有者權(quán)益“其他綜合收益”，避免影響企業(yè)利潤，進而杜絕企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)進行盈余管理的行為。對采用成本模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，應披露與公允價值計量的差異。同時，當以公允價值計量時投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，應當予以追溯調(diào)整，避免隨意變更資產(chǎn)形式而進行盈余管理。

5.2 確立統(tǒng)一的公允價值計量信息平臺

我國尚未建立統(tǒng)一的公允價值計量信息平臺，這將直接影響會計信息的可靠性，為管理者操縱利潤創(chuàng)造基礎(chǔ)。因此，可以建立統(tǒng)一的公允價值信息平臺，降低公允價值評估成本，這將對公允價值在國內(nèi)的廣泛應用起到推動作用。同時，作為公允價值計量平臺，可將全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)按照市級劃分，依據(jù)地理位置、市場活躍程度、建筑面積等因素進行綜合、科學的評估，并進行相應的披露，使全國范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的交易公開、透明。

5.3 加強規(guī)范信息披露

在計量投資性房地產(chǎn)公允價值時，若使用獨立的第三方機構(gòu)進行專業(yè)評估，可以得到更可靠的數(shù)據(jù)，在一定程度上提高會計信息的可靠性，避免管理者在核算時出現(xiàn)過度的盈余管理行為。同時，應要求公司在報表中披露房地產(chǎn)的租金、租賃合同、面積、初始價值等，并對具體的評估方法進行進一步說明。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量時，若獲得的賬面價值越大，管理者可進行操控的信息就越多，越容易造成企業(yè)財務信息缺乏真實性和可靠性，因此加強規(guī)范信息披露制度有利于獲得與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的重要信息。

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