丁敏慧

受新冠疫情等原因的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一定的低迷時期，但隨著城市化腳步的快速進步，房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)之一的地位仍然屹立不倒。截止2021年底，我國A股上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)有上千家，占比約45%左右，但采用公允價值計量的卻只有幾十家企業(yè)，占比約2%左右。

一、相關理論基礎

1.投資性房地產(chǎn)含義。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)以收取租金收入或資本增值為主要目的而擁有的房地產(chǎn)，同時也包括兩者目的都有的，且該房地產(chǎn)可單獨計量和銷售。

2.投資性房地產(chǎn)的計量模式。投資性房地產(chǎn)無論按照哪種模式計量，在初始計量時都得按照取得時的實際成本進行計量，但后續(xù)的計量方式企業(yè)只能從公允價值計量與成本計量中選擇其中一個，選擇公允價值計量的企業(yè)還需要滿足一定的要求，而成本計量則所有企業(yè)都可以。在后續(xù)處理上兩種計量模式存在的差異較大，在公允價值計量模式下，企業(yè)不用計提折舊或攤銷，前期以公允價值計量，然后公允價值與原賬面價值之間存在的差額將會直接計入當期損益即公允價值變動損益科目，而在成本計量模式下，企業(yè)需要計提折舊或攤銷。

二、新城控股投資性房地產(chǎn)計量模式轉變的影響分析

1.新城控股基本情況。新城控股創(chuàng)立于1993年，總部設于上海，于2015年掛牌上市，在眾多民營企業(yè)中，新城控股率先實現(xiàn)了由B轉A的過程，現(xiàn)已經(jīng)進入中國128個大中城市的房地產(chǎn)市場。2015年投資性房地產(chǎn)的計量模式從成本計量變?yōu)橐怨蕛r值計量。2021年企業(yè)財務報表中對投資性房地產(chǎn)的估值進行披露的相關數(shù)據(jù)如下，屬于其他非流動金融資產(chǎn)科目下的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)采取的估值技術為市場法，輸入值中市凈率的范圍在0.737-1.4635之間；投資性房地產(chǎn)中已完工的物業(yè)采取的估值技術為投資法，輸入值中租期收益率的范圍在4%-6.5%之間，與公允價值之間的關系為負相關，不可觀察，復歸收益率的范圍在4.5%-7%，與公允價值之間的關系為負相關，不可觀察；投資性房地產(chǎn)中開發(fā)中的物業(yè)2021年12月31日的公允價值為12109500000元，采取的估值技術為投資法，輸入值中復歸收益率的范圍在5%-7%，與公允價值之間的關系為負相關，不可觀察，至完工的預計建設成本的范圍在5204185元-491035090元之間，與公允價值之間的關系為負相關，不可觀察，持有及開發(fā)物業(yè)至完工所需的預計利潤率的范圍在5%-25%之間，與公允價值之間的關系為負相關，不可觀察。具體估值工作主要由該公司財務人員及委派外部獨立評估師進行，具體估值結果由該公司財務人員進行獨立驗證及賬務處理，最后編制與公允價值相關的披露信息。

2.對資產(chǎn)負債表的影響。在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的背景下，房產(chǎn)的公允價值高于歷史成本，所以2014年企業(yè)隨著計量方式的變動，前后調(diào)增投資性房地產(chǎn)53398萬元，這一數(shù)字既是總資產(chǎn)增加的部分，同時也是公允價值與原賬面價值的差額。隨著企業(yè)的不斷擴張發(fā)展，2021年末，新城控股投資性房地產(chǎn)項目已高達10704210萬元，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力較強。據(jù)統(tǒng)計，投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量的企業(yè)大部分存有投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重較高的特征，如房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達的比例就高達76.89%，新城控股也符合這一特點，2021年末投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重增長至20.03%，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重整體為上升趨勢，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位也越來越重要。隨著計稅基礎的變動，遞延所得稅與也隨之增加。但總資產(chǎn)與總負債均未出現(xiàn)較大波動，所有者權益有所增長，由成本模式計量下的1184942萬元增長到公允模式計量下的1225010萬元，隨著公司投資性房地產(chǎn)規(guī)模的擴大，所有者權益受到公允價值計量模式的影響更加顯著，20021年末增長至9712398萬元，這一增幅有利于公司做大自有資金規(guī)模，從而獲得融資優(yōu)勢。從客觀層面上來看，對公司的資本結構構成了一定的影響。2015年以后公司投資性房地產(chǎn)持續(xù)性大幅度增長，增速之快達到了全國房地產(chǎn)企業(yè)的前十名。投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重也持續(xù)上升，與此同時企業(yè)總負債和所有者權益均呈現(xiàn)大幅度上升的走勢。企業(yè)的營業(yè)規(guī)模逐年擴增，資本結構整體為上升趨勢，可見公允價值計量方式的變動有利于企業(yè)運營規(guī)模的擴增。

3.對利潤表的影響。投資性房地產(chǎn)計量模式的變更對企業(yè)的利潤也會存在一定的影響，隨著計量方式的變動，凈利潤與利潤總額均有變動，凈利潤由成本計量模式下的133668萬元增長至公允計量模式下的179235萬元，變動金額達到了45567萬元，調(diào)增金額占原凈利潤的34.09%；利潤總額由成本計量模式下的180185萬元增長至公允計量模式下的240940萬元，變動金額達到了60755萬元，調(diào)增金額占原利潤總額的33.72%。隨著計量模式的變更，凈利潤與利潤總額的調(diào)增幅度都在34%左右，增長幅度較大，主要原因是采取成本計量模式時，企業(yè)的利潤會被投資性房地產(chǎn)中產(chǎn)生的攤銷與折舊額產(chǎn)生扣減的作用，然而采取公允價值計量模式時，折舊與攤銷額不再被企業(yè)所計提，扣減數(shù)額減少，最終導致數(shù)額的變動?？梢姡緯嬚咦兏脑蛑?，初步看來與公司的戰(zhàn)略目標有著重要的關系，起到了增加利潤，提高上市可能性的作用。2019年，上交所于4月2日發(fā)出了問詢函，關于企業(yè)運營中的問題一共提出了16個，其中就有對公司2018年的評估增值產(chǎn)生質(zhì)疑，認為其中存在水分，還對公司房地產(chǎn)業(yè)務的擴展方式提出了質(zhì)疑，最重要的是2018年企業(yè)凈利潤1220881萬元，相比2017年626036萬元，增長率達到95.02%，2018年利潤總額1576715萬元，相比2017年的837057萬元，增長率達到46.91%，較高的增長率引起上交所及股民對新城控股的高利潤提出了其修飾利潤的質(zhì)疑，認為其存在利用高業(yè)績來向銀行進行貸款的嫌疑，后續(xù)新城控股發(fā)布了關于問詢函的回復公告，其公告中說明，2018年的高利潤首先由于公允價值變動損益較高，在完工項目中由于單位租金坪效提升導致吾悅廣場收入增長，再加上企業(yè)持續(xù)擴張，新開業(yè)投資性房地產(chǎn)數(shù)量多金額大，其次由于按照新會計準則新收入準則新金融工具準則的規(guī)定確認的資本化利息支出增加，信用減值損失增加，多方面原因導致企業(yè)利潤增加。近幾年隨著國家政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)政策管控逐漸加強，各大銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸的門檻提高到50強企業(yè)，新城控股在全體員工的共同努力下，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名沖進了全國十強。

4.對部分財務指標的影響。隨著計量模式的變更，2014年資產(chǎn)與負債均未大幅度變動，資產(chǎn)負債率保持不變，與2015年相比，資產(chǎn)與負債均有所增加，但增長幅度的不同導致資產(chǎn)負債率的變化趨勢為增長，可見企業(yè)在改變計量方式后融資渠道增多，負債增速比資產(chǎn)增速大，從而對企業(yè)的籌融資能力造成影響。2015年后的資產(chǎn)負債率逐漸呈現(xiàn)居高不下的趨勢線，每年都在80%以上，負債占資產(chǎn)的比例較高，企業(yè)財務風險較高，同時償債能力較低。普通行業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過50%就需要高度重視，而房地產(chǎn)企業(yè)由于存在大量預收款，并且需要通過向銀行借錢買地、造樓、再抵押給銀行借錢的一個循環(huán)過程來維持企業(yè)的運營，是負債經(jīng)營的典型行業(yè)之一，因此房地產(chǎn)企業(yè)大多存在負債率較高，償債能力較弱的特點。在盈利能力方面，投資性房地產(chǎn)計量模式的改變僅僅促使投資性房地產(chǎn)的公允價值出現(xiàn)了變動，采取公允價值模式時，企業(yè)的利潤數(shù)額相對高于成本模式，主要原因是企業(yè)減少計提了一定的折舊與攤銷，同時減少計提了企業(yè)的經(jīng)營管理費用，從而改善了企業(yè)的盈利水平，銷售凈利率呈現(xiàn)出與凈利潤相同的增長趨勢，說明企業(yè)的盈利能力為增長趨勢。直到2019年有所回升。隨著2017年融資渠道的收窄，限購限售等政策的涌現(xiàn)，企業(yè)總資產(chǎn)周轉率降至20%以下，企業(yè)銷售能力有所下降，資產(chǎn)利用效率較低?？梢娡顿Y性房地產(chǎn)在公允價值計量下，企業(yè)的營運能力有所下降。隨著國家三線四檔政策的發(fā)布，新城控股成為12家試點房企之一，據(jù)有關部門測量，新城控股位列黃檔片區(qū)，指出企業(yè)存在資產(chǎn)負債率剔除預售款后仍然高于70%的現(xiàn)象，有息負債年增速被要求不得高于5%，在政府的整頓下，新城企業(yè)未來需高度警惕各項指標的變化。

以上各種指標的變化僅僅由于會計計量方式轉換后帶來的結果，公司實質(zhì)上的業(yè)務并未發(fā)生變化。

三、投資性房地產(chǎn)計量方式改變后存在的問題

目前我國在投資性房地產(chǎn)公允價值的應用上尚不成熟，仍然存在許多問題有待改善。

1.公允價值確定方法不統(tǒng)一。當前社會我國房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)展不太平衡，在較發(fā)達的一二線城市中取得同類型房產(chǎn)的信息比較容易，而在一些不太發(fā)達的城市中獲取信息會比較困難，沒有統(tǒng)一公開的平臺必定會導致公允價值信息上的不平等，導致同一個地區(qū)同一類型的投資性房地產(chǎn)所獲取的信息不一致，公允價值確定方法也不一致。企業(yè)和評估機構只有利用自身條件獲得的信息來進行評估，在這種環(huán)境中，市場難以保證公允價值計量的準確性與一致性，給予企業(yè)的自我運營空間較大，難以做到準確評估。以公允價值計量本身存在著一定的主觀性，市場上常用的方法包括市場法、收益法等，具體企業(yè)采取的方法也不完全一致，企業(yè)和評估機構需要考慮評估對象、價值類型、數(shù)據(jù)來源、以及資料搜集情況等條件。但由于選擇依據(jù)的不同，同一行業(yè)企業(yè)公允價值確定方法也存在不統(tǒng)一的現(xiàn)象，方法不一致導致公允價值計量模式在推廣和應用中存在一定的困難。

2.利用公允價值模式粉飾報表。以公允價值為計量模式的投資性房地產(chǎn)，伴隨著市場環(huán)境中房價的持續(xù)上漲，會出現(xiàn)企業(yè)利潤持續(xù)增高的情形，這種快速增長的高利潤會使得企業(yè)資金鏈存在崩盤的可能性。房地產(chǎn)市場價格并不穩(wěn)定，會不斷上下波動，伴隨著房價的跌落，企業(yè)的業(yè)績存在著跌至谷底的可能，利潤存在較大的不確定性，波動率較大，財務風險和經(jīng)營風險會隨之增加，而且當治理結構出現(xiàn)缺陷時，企業(yè)的會計人員可以對公允模式計量的數(shù)據(jù)進行更改，對企業(yè)的財務報表進行粉飾，掩蓋真實運營狀況，為此類行為提供了方便。與此同時，為了保證公允價值的可靠性，企業(yè)外聘獨立機構進行調(diào)查評估時也增加了企業(yè)的運營成本。

3.法規(guī)不夠完善，監(jiān)管部門的監(jiān)督力度不夠。隨著經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展，我國相關會計政策近幾年也快速更新，但相關經(jīng)濟法律法規(guī)還未完善，存在一定的經(jīng)濟漏洞，針對投資性房地產(chǎn)的相關法律法規(guī)，文件還未完善完全，漏洞還未查漏補缺，部分企業(yè)存在有機可乘的心理，抓住漏洞并利用這一缺點，人為地做出影響計量結果的行為，從而達到改變企業(yè)利潤業(yè)績的結果，此現(xiàn)象不但不利于企業(yè)的發(fā)展，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不利。職業(yè)道德缺失的會計人員會利用漏洞，存在利用公允價值以此操縱利潤的不良現(xiàn)象，違背了會計的基本原則，也違背了作為會計人員的基本的職業(yè)道德，同時有關監(jiān)督部門利用現(xiàn)有法律法規(guī)無法嚴懲此類現(xiàn)象的發(fā)生，存在持續(xù)惡性發(fā)酵的可能。

四、投資性房地產(chǎn)計量方式改變的改進建議

通過對新城控股企業(yè)的分析可以看出，投資性房地產(chǎn)計量方式改變?nèi)匀淮嬖诤芏鄦栴}。基于此，提出投資性房地產(chǎn)計量方式改變的改進建議。

1.時刻高度關注房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化。近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，許多上市公司均新加投資性房地產(chǎn)業(yè)務，針對公允價值計量下所存在的有效性、公允性、可靠性等，建議企業(yè)在全方面掌握政府所出臺的各項新政策法規(guī)的同時，針對市場的更新動態(tài)也需要進行高度的關注，對同行業(yè)龍頭企業(yè)的計量方式選擇也需進行高度關注，結合自身企業(yè)結構及市場變化，查漏補缺，與時俱進，才能不被時代政策所淘汰。

2.進一步完善信息披露制度。目前，在關于投資性房地產(chǎn)信息披露的相關規(guī)定方面，我國會計政策規(guī)定中還不夠健全，存在漏洞。因此，建議企業(yè)及有關部門在信息披露制度方面加強監(jiān)督管理，以此提高信息的真實性及可靠性，進一步防止由于信息披露不夠而導致的財務造假現(xiàn)象的發(fā)生。同時，監(jiān)管部門在進行監(jiān)督檢查時，也有必要加大對企業(yè)公允價值評估等自主定義行為在信息披露上的監(jiān)管檢查力度，以此防止被職業(yè)道德缺失者鉆空子，給投資者提供準確的財務信息，為企業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境與風氣，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，有利于人民和社會。

3.完善并改進財務評價指標。有關部門及企業(yè)自身在進行財務指標的評估時，不宜發(fā)生過度重視非經(jīng)常性的資產(chǎn)損益指標的現(xiàn)象。該類指標對于企業(yè)而言具有不可持續(xù)性的特征，過度重視不利于對企業(yè)自身的真實生產(chǎn)運營情況進行評估，應該豐富更多類型的財務評價指標，例如經(jīng)營利潤率、現(xiàn)金流量狀況、杠桿系數(shù)等財務指標，全方面對企業(yè)運營情況進行考察與評估，從而確保評價工作的全面性、合理性，防止發(fā)生企業(yè)指標的評價過于片面化，單一化的現(xiàn)象，有利于企業(yè)管理層對企業(yè)未來發(fā)展進行規(guī)劃和決策，有利于投資者不必要損失，減少誤判現(xiàn)象的發(fā)生。

五、總結

隨著城市化腳步進入白熱化，新一線城市的崛起，城鎮(zhèn)人口的增加，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的腳步不會停止，對于投資者而言，對房產(chǎn)決策的信息需求也更為迫切，企業(yè)報表中的會計信息需要及時反映其市場價值，與成本計量模式相比，公允價值計量模式更符合市場價值，更能反映其實際價格，隨著市場的變動而更新，較少投資者對于信息的滯后性。同時還有利于改善企業(yè)自身的資本結構，有利于進一步擴大上市公司的資產(chǎn)規(guī)模，達到緩解資金的緊張局面，為融資創(chuàng)造更好的條件。但對公允價值計量的評估監(jiān)督力度不足，容易粉飾利潤的缺點也不容忽視。綜上所述，以公允價值模式下計量有利有弊，有關政策還需要不斷完善，隨著一帶一路等全球化經(jīng)濟的推進，我國為此不斷將政策法規(guī)趨同全球，不斷進行更改和完善。在此環(huán)境背景下，建議企業(yè)不要盲從也不要排斥，需要根據(jù)自身企業(yè)的具體財務情況，采取適合企業(yè)發(fā)展的計量方式。

（作者單位：甘肅政法大學）