甄愛軍

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前保增長的關(guān)鍵時(shí)刻，我們可以結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購限貸條件，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。

樓市回暖不及預(yù)期

進(jìn)入2023年以來，隨著各地陸續(xù)放松調(diào)控政策，樓市出現(xiàn)了回暖跡象。但是，市場回暖幅度沒有達(dá)到預(yù)期。

從成交規(guī)模來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從5月開始，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，企業(yè)推盤量亦明顯下降，供需兩端表現(xiàn)低迷。5月市場活躍度較4月進(jìn)一步回落，新房成交面積環(huán)比下降約10%。

從市場量價(jià)走勢來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年一季度，重點(diǎn)100城新建住宅銷售面積同比增長18.6%，2、3月環(huán)比持續(xù)上行，3月下旬市場邊際轉(zhuǎn)弱。4月份開始，去年積壓的購房需求已基本釋放結(jié)束，房地產(chǎn)市場活躍度明顯下滑。4、5月多數(shù)城市銷售環(huán)比下滑，市場偏冷，4月和5月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比分別下降26%和8%，同比在低基數(shù)下雖然分別增長43.9%和13.4%，但在過去5年中，今年4月和5月僅高于去年同期。

目前，整體購房需求釋放動(dòng)能減弱，再加上房企供給端偏弱，拖累了住房需求釋放。一線城市換房改善需求較多，新房需求釋放與二手房市場情緒亦密切相關(guān)，近兩個(gè)月多個(gè)城市二手房掛牌量出現(xiàn)持續(xù)增長，在需求減弱的情況下，二手房議價(jià)空間增大，市場情緒進(jìn)一步降低，購房者的觀望情緒也影響新房市場活躍度。

此外，今年以來，土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1月至5月，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降26%，僅少數(shù)核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度有所上升。

目前已經(jīng)有多家上市房企退市，更讓人對(duì)樓市未來感到憂心忡忡。曾經(jīng)的四川“地產(chǎn)一哥”藍(lán)光發(fā)展在6月初因公司股票連續(xù)20個(gè)交易日的收盤價(jià)均低于1元而退市，今年4月，港股房企新力控股自2021年9月20日起停牌超過18個(gè)月而被退市。另據(jù)通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes統(tǒng)計(jì)，深陷退市“泥淖”的還有數(shù)家上市房企，因連續(xù)多個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元，10多家企業(yè)收到退市及風(fēng)險(xiǎn)警示。另外，港股有超過10家上市房企停牌即將超18個(gè)月，如果房地產(chǎn)市場及房企經(jīng)營短期沒有明顯改善，這些房企面臨退市或不可避免。

政策放松呼聲漸高

日前，坊間傳聞?dòng)兄匕跽叱雠_(tái)，引起了房地產(chǎn)界和資本市場的重視。

傳聞主要集中在三方面：其一，一二線城市首付比例及二套認(rèn)定繼續(xù)放開;其二，房企三道紅線考核放松，延長過渡期并放松杠桿限制;其三，新的房地產(chǎn)市場支持政策正被考慮。

傳聞中提及，一攬子措施正在制定，涉及首付比例、交易傭金、放松購房限制、多項(xiàng)刺激計(jì)劃等。總體上此類傳聞進(jìn)一步增強(qiáng)了市場的預(yù)期，對(duì)于當(dāng)前購房政策放松的預(yù)期明顯強(qiáng)化。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次消息屬于市場傳言，但確實(shí)引起了廣泛關(guān)注。在這種預(yù)期下，大家更加關(guān)注近期的政策走向。他說：“應(yīng)該說，政策寬松的可能性確實(shí)很大，從各地反饋的情況看，既有的購房政策依然需要放松，同時(shí)針對(duì)房企的金融政策也要落實(shí)寬松導(dǎo)向，以防范房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷和出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。”

一線城市預(yù)期最強(qiáng)？

由于近期市場繼續(xù)降溫，核心一二線城市繼續(xù)優(yōu)化政策預(yù)期增強(qiáng)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)政策以微調(diào)為主，限購政策基本無松動(dòng)，僅上海針對(duì)人才端優(yōu)化了限購政策，另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定政策支持，整體力度較小，政策效果相對(duì)有限。

當(dāng)前，一線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，政策調(diào)整空間較大，若政策能跟進(jìn)優(yōu)化，有望向市場釋放更加積極信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心。從政策空間來看，北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進(jìn)一步放松，并降低非普通住宅的首付比例和稅費(fèi)，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。

舉例說明，目前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，然而根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價(jià)格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價(jià)格均超6萬元/平方米。另有數(shù)據(jù)表明，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外的新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。可見，核心一二線城市限貸政策、限購政策亦有較大優(yōu)化空間。陳文靜認(rèn)為，如按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策等，同時(shí)結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前保增長的關(guān)鍵時(shí)刻，我們可以結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購限貸條件，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。