何昌昊， 劉占友

1.西南大學(xué) 后勤保障部房產(chǎn)與土地管理處，重慶 400715；2.西南大學(xué) 后勤集團學(xué)生宿舍服務(wù)中心，重慶 400715

自20世紀末以來, 為實施國家人才強國和高素質(zhì)人才培養(yǎng)戰(zhàn)略, 發(fā)展大眾化教育, 我國高等學(xué)校招生規(guī)模不斷擴大, 對應(yīng)的學(xué)生宿舍等基礎(chǔ)設(shè)施也亟待提高.高校后勤管理人員要充分發(fā)揮學(xué)校后勤人員的管理作用, 對學(xué)生宿舍建筑進行合理規(guī)劃和管理, 為學(xué)生提供一個舒適的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境.對此, 高校后勤部門十分重視學(xué)生宿舍、教室等基礎(chǔ)設(shè)施的日常維修工作[1].

西南大學(xué)是教育部直屬, 教育部、農(nóng)業(yè)部、重慶市共建的重點綜合大學(xué), 現(xiàn)有在校學(xué)生5萬余人, 其中普通本科生近4萬人, 碩士、博士研究生11 000余人, 留學(xué)生2 000余人.西南大學(xué)的學(xué)生宿舍日常管理由后勤集團學(xué)生宿舍服務(wù)中心負責(zé).后勤集團實行“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)模式運營.校園(A區(qū))占地4 000多畝, 學(xué)生宿舍分散其中, 共有5個園區(qū), 62棟宿舍樓, 10 476間寢室, 目前共44 342名學(xué)生入住.學(xué)校學(xué)生宿舍樓普遍老舊, 其中: 楠園等15棟修建于上世紀八、九十年代, 其余的主要修建于2001、2002年, 少部分修建于2005、2006年, 學(xué)生宿舍硬件設(shè)施設(shè)備嚴重老化, 維修、維護難度大、成本高.

高校學(xué)生宿舍屬于人員密集型公共場所, 學(xué)生宿舍的管理和日常維護對于高校的安全穩(wěn)定、學(xué)生健康成長起著決定性作用.目前高校學(xué)生宿舍管理的模式各有不同, 總體上的管理現(xiàn)狀是: 后勤集團(或物業(yè)公司)配合學(xué)生管理部門負責(zé)日常的樓棟管理、人員管理, 同時負責(zé)少量、簡單的設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng), 國有資產(chǎn)管理部門負責(zé)重大設(shè)備、家具等的維修更換, 基本建設(shè)部門負責(zé)樓棟的裝修改造、水電暖通、安防、消防、網(wǎng)絡(luò)通信等, 這導(dǎo)致國有資產(chǎn)管理處、基本建設(shè)管理處和后勤集團(或物業(yè)公司)等部門各自為政, 宿舍管理不能有效配合, 很難形成系統(tǒng)化的管理.各部門的數(shù)據(jù)不能在同一平臺上記錄和流通, 無法實現(xiàn)資源共享, 信息互通[2].

隨著規(guī)?；暮笄诠芾矸?wù)任務(wù)的增加[3], 傳統(tǒng)的管理模式難以滿足目前高校的后勤管理需求, 后勤工作將不斷走向智能和聯(lián)動, 從而有效落實學(xué)校在后勤服務(wù)管理各方面的工作[4].運營維護管理(簡稱運維管理)在國際上被公認為設(shè)施管理, 至今已形成在建筑物運營階段對人、財、物、技等多種因素的綜合管理.特別是我國經(jīng)濟在近十幾年的高速蓬勃發(fā)展, 建造了眾多大型和超大型的公共基礎(chǔ)設(shè)施, 運維管理已朝著綜合考慮地區(qū)、空間、建筑、資本、人流量、設(shè)施等多方面因素的系統(tǒng)工程進行發(fā)展[5].學(xué)生宿舍的日常管理及維護, 需要根據(jù)每棟宿舍樓的特點和具體情況, “面向?qū)ο笫健边M行.學(xué)生宿舍運維管理除了具有一般建筑的基本要求外, 因其自身的特點如唯一性、多樣化、商業(yè)性等, 較之一般建筑更加復(fù)雜, 維護費用也更大.

只要能高要求、嚴標準地使后勤保障智能化、信息化, 并與校園的信息化結(jié)合, 就能形成校園后勤智能化建設(shè)的新格局[6].因此, 通過收集、整理宿舍情況, 運用先進的數(shù)據(jù)分析方法及關(guān)聯(lián)性對實證數(shù)據(jù)進行處理和研究, 最后做出科學(xué)決策, 達到精準化管理, 成為了本課題的主要研究任務(wù).

1 西南大學(xué)宿舍運維管理現(xiàn)狀及存在的問題

由于高校學(xué)生宿舍人員密集、迭代頻率高, 加速了宿舍基本設(shè)施的折舊與損壞, 因此對宿舍的定期檢修和維修至關(guān)重要.隨著各高校后勤管理逐步向社會化管理進行改革, 學(xué)生宿舍管理已由原來的自我服務(wù)保障型轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)公司管理經(jīng)營型.高校宿舍維修管理的現(xiàn)狀是物業(yè)管理公司負責(zé)日常的基礎(chǔ)設(shè)施維修, 后勤處負責(zé)重大設(shè)備更換, 基建處負責(zé)水電、消防以及基礎(chǔ)設(shè)施的改造和裝修[7-8].這樣的情況就很容易導(dǎo)致各部門之間的配合不及時, 工作效率低.

本文以2019年-2021年三年學(xué)生宿舍的真實報修數(shù)據(jù)為研究對象, 對宿舍園區(qū)、維修項目、報修時間、維修人員情況、派工次數(shù)、維修反饋、維修費用等指標進行分析, 探索學(xué)生宿舍的運營管理手段和辦法, 為高校后勤集團的信息化決策提供更多的思路.

隨著高校擴招, 西南大學(xué)的宿舍入住率高且使用頻率較高, 因此每年宿舍均有不同程度的損壞.而且西南大學(xué)學(xué)生宿舍建筑時間很早, 硬件設(shè)施設(shè)備會在非線性的自然損耗中不斷老化, 工程維修情況十分繁瑣復(fù)雜、維修成本高且難度大[9].

目前, 學(xué)生宿舍的后勤管理服務(wù)越來越智能化[10-11].而西南大學(xué)后勤集團也在這方面進行了探索與創(chuàng)新.西南大學(xué)后勤集團網(wǎng)絡(luò)報修系統(tǒng)是后勤集團數(shù)字化建設(shè)的內(nèi)容之一.它實現(xiàn)了全校學(xué)院、機關(guān)單位、部門的在線報修和自查報修, 使維修的申請、下達、執(zhí)行、反饋流程網(wǎng)絡(luò)化、信息化, 簡化了申報流程.

本文基于該報修平臺, 以2019年-2021年三年學(xué)生宿舍的真實報修數(shù)據(jù)為研究對象, 對宿舍園區(qū)、維修項目、報修時間、維修人員情況、派工次數(shù)、維修反饋、維修費用等指標進行收集, 分析出影響宿舍維修的多條因素, 并為預(yù)防性維修提供建議和數(shù)據(jù)支撐.

2 數(shù)據(jù)分析實證

2.1 報修來源統(tǒng)計

2019-2021年報修來源如圖1所示.2019年報修數(shù)據(jù)33 762條, 其中微信報修32 658條, 占總數(shù)據(jù)的96.73%; 2020年報修數(shù)據(jù)31 805條, 其中微信報修30 368條, 占總數(shù)據(jù)的95.48%; 2021年報修數(shù)據(jù)35 319條, 其中微信報修33 217, 占總數(shù)據(jù)的94.04%.

2.2 報修項目統(tǒng)計

2021年的報修項目占比如圖2a所示, 其中: 與電路相關(guān)的維修項目最多, 占總數(shù)據(jù)的23.85%, 共8 425條; 其次是用水相關(guān)的問題, 占總數(shù)據(jù)的16.6%, 共5 868條.2020年的報修項目占比如圖2b所示, 其中: 與電路相關(guān)的維修項目最多, 占總數(shù)據(jù)的28.91%, 共9194條; 其次是用水相關(guān)的問題, 占總數(shù)據(jù)的18.89%, 共6 008條.

圖2 2020-2021年報修項目統(tǒng)計

2.3 報修園區(qū)統(tǒng)計

圖3為2019-2021年各宿舍園區(qū)的報修情況, 其中“博士后”指代博士后公寓.2021年報修次數(shù)占比前三的園區(qū)分別是橘園(占比25.98%),(竹園占比17.07%), 楠園(占比15.96%); 2020年報修次數(shù)占比前三的園區(qū)分別是橘園(占比24.77%), 竹園(占比19.02%), 楠園(占比17.12%); 2019年報修次數(shù)占比前三的園區(qū)分別是橘園(占比24.75%), 竹園(占比19.90%), 楠園(占比17.20%).

圖3 2019-2021年報修園區(qū)統(tǒng)計

2.4 維保單位統(tǒng)計

圖4為2019-2021年報修單位統(tǒng)計.2021年學(xué)生宿舍服務(wù)中心負責(zé)了26 751次維修工作, 占總維修次數(shù)的75.74%; 2020學(xué)生宿舍服務(wù)中心負責(zé)了26 565次維修工作, 占總維修次數(shù)的83.52%; 2019年學(xué)生宿舍服務(wù)中心負責(zé)了30 926次維修工作, 占總維修次數(shù)的91.60%.

圖4 2019-2021年報修園區(qū)

可以看出從2019年到2021年, 維修服務(wù)中心的維修次數(shù)占比不斷提升, 在之后的派單決策中, 可以考慮平衡維修服務(wù)中心和學(xué)生宿舍服務(wù)中心間的維修占比.

2.5 維修資金分析

圖5為2019年-2021年維修資金的時間序列圖.

圖5 2019-2021維修金額時間序列圖

2.6 維修時長分析

K均值聚類是基于樣本集合的通過迭代尋找k個類簇的一種劃分方案[8].以K均值聚類算法為基礎(chǔ), 將維修項目與維修時長進行聚類.設(shè)置目標簇為2, 所得聚類結(jié)果如圖6所示.

圖6 聚類結(jié)果

圖6中橫坐標表示維修項目, 其中: 0表示房屋漏水、墻面補修, 1表示排污疏通維修, 2表示墻地磚維修, 4表示公共區(qū)域環(huán)境維修, 5表示搶修排危, 6表示電的問題, 3表示其他.縱坐標表示從宿舍報修到維修完工的天數(shù).易知圖6中第一類項目維修時長相對較短, 第二類項目維修時長相對較長.進一步分析發(fā)現(xiàn): 房屋漏水、地面補修和排污疏通維修總體上耗時較長, 公共區(qū)域環(huán)境維修、搶修排危和點的問題維修耗時較短.

3 管理運維的改進優(yōu)化

結(jié)合前面的數(shù)據(jù)分析結(jié)果, 對學(xué)校宿舍的管理運營維護提出下面幾個方面的優(yōu)化建議.

3.1 完善微信報修系統(tǒng), 提高后勤服務(wù)質(zhì)量

首先, 建議完善微信報修系統(tǒng), 細化報修項目, 使得數(shù)據(jù)統(tǒng)計更具有針對性; 其次, 改善數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法, 及時發(fā)現(xiàn)重復(fù)維修情況; 最后, 在滿意度調(diào)查、報修結(jié)果等評價機制上, 增加師生對后勤服務(wù)的參與度, 提高后勤服務(wù)質(zhì)量.

3.2 定期檢修宿舍樓水電

從報修項目方面分析, 三年里維修次數(shù)最多的都是水電問題, 例如寢室電源斷連和跳閘問題, 衛(wèi)生間漏水問題等.從預(yù)防性維修角度考慮, 可以在每學(xué)期開學(xué)前進行水電的統(tǒng)一檢修, 既可以節(jié)約人力物力成本, 也可以減少開學(xué)后繁瑣的不定時的維修次數(shù).同時隨著設(shè)備設(shè)施不斷更新?lián)Q代, 某些維修需要一定技術(shù)能力, 可以與專業(yè)維保單位合作, 以降低人力及成本的投入, 實現(xiàn)效率最大化.

3.3 翻新老舊宿舍樓

從報修園區(qū)角度分析, 橘園、竹園樓棟數(shù)較多, 入住率最高, 因此報修次數(shù)排在前列, 而楠園相比之下宿舍樓更少, 但由于修筑年代久遠、設(shè)施老化程度較嚴重等一系列原因, 維修次數(shù)也比較多.從維修成本與建設(shè)成本方面來考慮, 建議統(tǒng)一對楠園等老舊宿舍樓的設(shè)施進行翻新, 不僅可以提高學(xué)生的入住體驗, 也減少了成本與能源損耗.

3.4 明確各維保單位的具體工作

從維保單位分析, 2019年到2021年, 維修服務(wù)中心的維修次數(shù)占比不斷提升, 可以考慮將大部分維修業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給維修中心, 學(xué)生宿舍服務(wù)中心只提供一些即時、簡單的維修服務(wù), 從而提高維修效率, 以免多次返工浪費成本.

3.5 開學(xué)季進行全面的資產(chǎn)管理

從維修金額角度分析, 維修金額數(shù)目較大的時間多為開學(xué)時段, 如每年的3月份和9月份.建議后勤集團在開學(xué)時提前進行資產(chǎn)管理, 對宿舍及其附屬設(shè)備、設(shè)施進行經(jīng)營管理[12], 包括數(shù)量管理、狀態(tài)管理、折舊管理、報表管理等[13].可以幫助集團明確資產(chǎn)價值、減少閑置浪費、提升資產(chǎn)使用效率.

3.6 增加水管工數(shù)目, 提高維修效率

從維修時長角度分析, 房屋漏水、地面補修和排污疏通維修總體上耗時較長, 主要有兩個原因: 一是這兩個項目報修數(shù)比較多而這方面的維修師傅比較少; 二是時間要求上這兩個項目不如其他問題比如電的問題那么緊迫.因此建議維保單位再聘用一些水管工, 讓相關(guān)問題能及時得到解決.

4 小結(jié)

為了提升宿舍維修效率、健全宿舍運維管理體系, 本文以大數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ), 分析了西南大學(xué)近三年來的學(xué)生宿舍報修數(shù)據(jù).從分析結(jié)果中找出學(xué)校運維管理目前存在的問題, 從6個不同的方面提出了一系列的建議, 給學(xué)生宿舍的運維管理提供了一個參考.