陸挺

疫后經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，低于市場預(yù)期，但各界對于經(jīng)濟下行風(fēng)險究竟有多大，尚有不小的分歧。對于復(fù)蘇疲弱的原因究竟是什么，也缺乏共識。至于如何穩(wěn)增長，市場幾乎更沒有什么共識了。

我認(rèn)為，疫后復(fù)蘇的甜蜜期后，經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底乃至螺旋式下滑的風(fēng)險上升。復(fù)蘇力度低于預(yù)期的主要原因是低估了房地產(chǎn)業(yè)暴跌所帶來的負(fù)面連鎖效應(yīng)，低估了外部環(huán)境惡化所導(dǎo)致的外資和民間信心不足，以及高估了疫后報復(fù)性消費反彈的力度。

在復(fù)雜的國際國內(nèi)形勢之下，有別于往年，政府拉動經(jīng)濟的難度極高。由于外部環(huán)境難以在短期內(nèi)有較大改善，中央還是需要抓住房地產(chǎn)這個中國經(jīng)濟的牛鼻子，順應(yīng)城市化發(fā)展的趨勢，同時拉動住房需求和促進住房有效供給，并通過恰當(dāng)?shù)囊厥袌龈母飦碚蔑@其尊重市場和客觀趨勢的姿態(tài)。這樣既能一定程度地恢復(fù)市場信心，又能以房地產(chǎn)為抓手來牽動總需求，還能改善民生，在短期內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)濟增速，為中國經(jīng)濟面向高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型爭取寶貴的時間。

經(jīng)濟復(fù)蘇乏力的原因是什么？

首先討論當(dāng)前經(jīng)濟二次探底的風(fēng)險。官方制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)已經(jīng)從今年2月份52.6的高點下跌到5月份榮枯線以下的48.8。工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和出口同比增速分別從4月份的5.6％、3.9％和8.5％下跌至5月份的3.5％、2.2％和-7.5％。剔除基數(shù)效應(yīng)，和2021年同期相比，餐飲零售收入增速從4月份的11.2％下跌至5月份的6.6％。

官方發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也在顯著惡化。房地產(chǎn)投資、新房銷售、開工面積和在建面積的同比增速分別由4月份的-7.2％、4.6％、-28.3％、-5.8％下滑至5月份的-10.2％、-2.7％、-28.5％和-6.3％。和房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的粗鋼和水泥產(chǎn)量同比增速分別由4月份的-1.5％和1.4％下降至5月份的-7.3％和-0.4％。

非官方數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)數(shù)據(jù)處于更為糟糕的下滑之中。5月份前100個開發(fā)商的新房銷售面積同比下降21.2％，而4月份時還上升10.7％；若與2021年同期相比，則從4月份的-57.1％下滑至5月份的-65.0％。6月數(shù)據(jù)更加不樂觀，21城新房銷售面積在6月份的前18天同比下跌27.3％，而5月份時還因為低基數(shù)上升了24.6％。5月份財政收入同比下降4.9％，而4月份還上升了4.7％，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入同比增速更是在5月份下降了16.9％。

最新公布的今年端午節(jié)旅游消費金額比疫情前的2019年同期下降5.1％，而在五一黃金周期間還微升0.7％。

當(dāng)然，最近我國經(jīng)濟中也不乏亮點，尤其是在新能源行業(yè)，但綜合來看，關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)的環(huán)比和同比重新進入下行通道。若剔除基數(shù)效應(yīng)，下半年GDP增速恐怕要跌至4.0％以下。雖然因為低基數(shù)今年全年GDP增速保5％的困難還不算大，但照此趨勢，明年保4％的難度是不小的。

我在5月初發(fā)表的《特別的復(fù)蘇，需要特殊的對待》一文中對此有詳細(xì)討論。

我認(rèn)為，復(fù)蘇乏力的原因大致有四個：一是，盡管被疫情抑制的某些服務(wù)消費需求反彈不錯，但耐用品消費需求疲弱，眾人期待的在疫情中形成的超額儲蓄并沒有形成可持續(xù)的強勢消費需求；二是，境外主要經(jīng)濟體因為通脹而進入加息周期，導(dǎo)致我國外需下行；三是，地緣政治風(fēng)險加劇，境內(nèi)外投資者信心普遍不足，其所面對的不確定性在上升，對產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)投資以及消費都產(chǎn)生一定的負(fù)面影響；四是，盡管在去年年底中央推出16條措施給房地產(chǎn)行業(yè)緊急松綁，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受到重創(chuàng)，沉疴積弊太深，各種管制過多，加上民眾普遍信心不足。暴跌之后，房地產(chǎn)業(yè)在低位徘徊，對地方財政和整體經(jīng)濟的拖累越發(fā)明顯。地方政府、房企和居民的資產(chǎn)負(fù)債表受損，不少地方融資平臺被動縮表，而絕大部分民營房企在通過收縮業(yè)務(wù)來維持生存，因此中國經(jīng)濟總需求有面臨螺旋式下降的風(fēng)險。上述四條原因，互有聯(lián)系，其中第三、四點尤為關(guān)鍵。

面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢，6月中的國常會指出要“加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴大有效需求”，強調(diào)“具備條件的政策措施要及時出臺、抓緊實施，同時加強政策措施的儲備，最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)”。這些用語顯示中央已經(jīng)認(rèn)識到了穩(wěn)增長的迫切性。央行最近下調(diào)了主要基準(zhǔn)利率0.1個百分點，正式打響了春季之后穩(wěn)增長的第一槍。

對目前流行的政策建議的評估

市場目前正迫切期待中央出臺一攬子政策來力挽狂瀾，各界人士們也陸續(xù)提出了一系列政策建議。這些建議中不乏有真知灼見的，但有些過于迂闊，有些不免荒謬偏頗，有些則不切實際。這些建議大致可以歸為三類：一是大幅降息派，包括有提出要將基準(zhǔn)利率降到零的；二是加大中央政府支出派，包括呼吁發(fā)行特別國債、上調(diào)政策性銀行貸款額度或動用央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具來直接補貼居民、地方政府和企業(yè)，也有人士建議中央重啟一輪大規(guī)模債務(wù)置換來降低地方融資平臺的債務(wù)負(fù)擔(dān)；三是改革派，這中間又分為兩類，第一類認(rèn)為目前的經(jīng)濟問題主要不是周期問題，因此需要通過重啟市場化方向的改革來提振民營和外資的信心，第二類則認(rèn)為當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨的主要問題是由于分配不公而造成產(chǎn)能高于需求，解決方法是擴大政府規(guī)模、壯大國企和大幅增加社會福利。

我認(rèn)為“大幅降息”這個政策建議的問題主要有三個。一是，對我國目前政策利率的實際運作機制缺乏理解，以為通過大幅降低MLF/LPR利率和央行逆回購利率就可以同步下壓銀行貸款利率和其他市場信貸利率。實際上，我國貨幣政策體系的改革尚未完成，通過央行MLF和逆回購釋放的資金量還十分有限，若要將銀行間利率下壓到零，就實質(zhì)上需要央行承諾無上限釋放短中期資金，但這樣我國金融體系的運作將面臨巨大調(diào)整，不少金融機構(gòu)很有可能快速加杠桿來套利，而目前我國的金融監(jiān)管體系尚無能力去應(yīng)對這種局面。二是，從過去兩年的央行操作來看，為保障銀行的息差從而維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，央行必須通過直接促使銀行下調(diào)存款利率來給貸款利率的下行提供空間，否則銀行利差就會收窄過快從而沖擊金融穩(wěn)定。但從過去一年的經(jīng)驗來看，銀行兩次下調(diào)存款利率，并沒有顯著降低銀行存款成本，原因是儲戶主動將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款。在銀行存款獲取成本沒有顯著下行的背景下，平均貸款利率的下降主要是因為信貸需求不足而非央行降息。因此，除非央行全方位加碼壓制銀行的定期存款利率，降息的效果有限。但如此做法實質(zhì)上是多年利率改革的倒退，而且儲戶由于利息收入減少，可能會加大對長期定期存款的配置，最后未必有利于居民的消費和投資。最后，當(dāng)前我國經(jīng)濟所面臨的關(guān)鍵問題是因為民間信心不足以及開發(fā)商降杠桿而導(dǎo)致的信貸需求不足。這種背景之下，不能說降息沒用，但對拉動需求的效果已經(jīng)大打折扣，我們不能以為大幅降息就能有效地拉動需求。

“改革派”的建議，不乏遠(yuǎn)見卓識，但遠(yuǎn)水救不了近火。宏觀經(jīng)濟是一個內(nèi)部各環(huán)節(jié)相互緊密依賴的體系，需求和供給相輔相成。宏觀經(jīng)濟好比是人體，在做大型手術(shù)時需要保障各器官的正常運轉(zhuǎn)?？傂枨筮^快下行時，呼吁推進艱難的體制改革固然值得敬佩，但當(dāng)務(wù)之急首先是保證總需求的基本穩(wěn)定。而對于有些打著“改革”的旗號，但實質(zhì)上卻想進一步壓縮市場和民營經(jīng)濟空間的政策建議，則需格外警惕。這些建議若被推行，不僅在中長期內(nèi)會進一步壓低我國潛在經(jīng)濟增速，在短期內(nèi)會進一步?jīng)_擊市場本來就已經(jīng)脆弱的信心。

在民間投資和消費信心不足、房地產(chǎn)業(yè)暴跌又導(dǎo)致地方財政舉步維艱的背景之下，加大中央政府支出應(yīng)該是有效的舉措。但我們也需要看到，這不是包治百病的靈丹妙藥。中央政府支出往往帶有濃厚的中央計劃色彩，在投資全國性網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施方面有其優(yōu)越性。2008年雷曼危機爆發(fā)之后，我國的“四萬億”刺激計劃恰逢我國高鐵建設(shè)處于爆發(fā)前夜，因此不僅拉動了當(dāng)時的投資需求，也帶來較高投資回報。但在進入以城市基建為主的新階段之后，如何在各地之間合理配置資源成為頭號難題。這時如不考慮城市化和人口流動的規(guī)律而盲目分配資金，加大中央支出會帶來較大的后遺癥。過去兩年我國房地產(chǎn)業(yè)陷入困境、大批民營房企在經(jīng)歷巨幅擴張和加杠桿后瀕臨破產(chǎn)、不少低線城市房價地價下降、地方政府債務(wù)和隱性債務(wù)再度高企。事實上，這些癥狀和2015年～2018年間政府通過央行印鈔而支持的棚改貨幣化有緊密聯(lián)系?？傊?，中央政府大規(guī)模的額外支出有可能對資源配置造成較大扭曲，大規(guī)模置換地方政府隱形債務(wù)會帶來嚴(yán)重的道德風(fēng)險，最后導(dǎo)致更大規(guī)模更為低效的地方債務(wù)。

除了不可忽視的后遺癥，增加中央財政支出還需考慮對民間投資的擠出效應(yīng)。我們通常所說的擠出效應(yīng)是通過拉高利率和擠占信貸資源來實現(xiàn)的，但實際上擠出效應(yīng)還有其他的產(chǎn)生渠道。比如說，如果依賴中央政府輸血而擴大乃至新增某些政府部門，就有可能造成對民間過多的干擾從而打擊民間的投資信心。至于中央給居民發(fā)放現(xiàn)金等政策建議，我認(rèn)為在諸如疫情肆虐的特殊時期是合適的措施，但在沒有突發(fā)危機的情況之下，如果不直面當(dāng)前經(jīng)濟所面臨問題的根源，貿(mào)然采用印鈔發(fā)錢等工具，而且未能充分利用發(fā)錢所帶來的時間窗口去解決實際問題，幻想通過給居民發(fā)錢就能重啟并維持增長，則是相當(dāng)危險的。這是因為一旦停止發(fā)錢，就會導(dǎo)致財政懸崖的出現(xiàn)和經(jīng)濟驟然減速。如果說真要發(fā)錢，我認(rèn)為中央應(yīng)該兼顧效率和公平，優(yōu)先考慮社會弱勢群體，尤其是幾乎沒有養(yǎng)老金的占中國老齡人口約2/3的廣大農(nóng)村老人。

以房地產(chǎn)和城市化為抓手穩(wěn)經(jīng)濟，但需要新理念新思路

給定當(dāng)前局勢，如何做到既要有所作為，穩(wěn)定總需求，又能提升民間信心，讓中國經(jīng)濟走上可持續(xù)的復(fù)蘇軌道呢？我認(rèn)為在短期內(nèi)，為防止需求出現(xiàn)螺旋式下降，確實有必要加大中央政府支出，但為了減少后遺癥和提高資金的使用效率，中央的額外支出應(yīng)該僅限于兩個方面：一是保障地方政府基本運作，二是保障和加速人口凈流入的重點城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而更為關(guān)鍵的是要緊緊抓住房地產(chǎn)這個牛鼻子，順應(yīng)中國城市化趨勢，讓市場和政府各就各位來平衡住房的供應(yīng)和需求，滿足民眾的住房需求，并以此推動更有效率的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資。在此過程中加大中央政府支出，也會有更高的效率和回報。

我這個建議基于四個理由。

首先，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的最重要支柱。本輪暴跌之前，房地產(chǎn)板塊對我國GDP貢獻在四分之一左右，而對經(jīng)濟波動的影響可能遠(yuǎn)超四分之一，這是因為房地產(chǎn)業(yè)還扮演一個極為重要的、通過信貸市場來傳遞寬松貨幣和信貸政策的作用。房地產(chǎn)業(yè)也是我國財政收入的最重要來源，如果把一般公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算收入（包括政府賣地收入）合起來稱為政府收入，本次暴跌前房地產(chǎn)對政府收入的貢獻為38％。中國城市居民的財富也緊緊綁定在房地產(chǎn)之上，據(jù)西南財大2018年的統(tǒng)計，城市家庭財富中房產(chǎn)占比高達(dá)78％。因為居民負(fù)債較高，房價下行不僅會帶來負(fù)面的財富效應(yīng)從而削弱居民消費，也會增加金融系統(tǒng)的信貸風(fēng)險。過去十幾年的幾輪復(fù)蘇中，房地產(chǎn)是每次復(fù)蘇的發(fā)動機。上一輪2016年～2017年的復(fù)蘇之中，因為貨幣化棚改對房地產(chǎn)的巨幅拉動，流向房地產(chǎn)業(yè)的新增貸款曾一度超過銀行總體新增貸款的50％；而在今年一季度，這個比例只有6％?？梢哉f，短期內(nèi)沒有哪個行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的位置，房地產(chǎn)若不能穩(wěn)住，經(jīng)濟無法企穩(wěn)，更談不上產(chǎn)業(yè)升級和高質(zhì)量發(fā)展。

其次，如前所述，最近房地產(chǎn)數(shù)據(jù)還在惡化，而且一線城市的房價也有開始下跌的跡象，值得政府高度警惕。為什么房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇會如此艱難？原因是多方面的。一是長期趨勢使然，中國潛在經(jīng)濟增速下降，城市化在減速，年輕人口已經(jīng)開始萎縮。二是周期因素，在2015年～2018年間的貨幣化棚改中，中央直接通過印鈔刺激了房地產(chǎn)業(yè)，前置了很多低線城市居民的住房需求。又由于棚改資金的分配和市場需求基本無關(guān)，導(dǎo)致資源錯配，大量低線城市的房價在2017年之后下跌，損害了居民的資產(chǎn)負(fù)債表和購房的信心。三是限售、限購和限價等調(diào)控政策在很多大城市依然存在，城市土地供應(yīng)沒有跟上城市化發(fā)展的需要，熱點大城市房價由于住宅供應(yīng)不足而過于昂貴，抑制了合理需求。四是在過去兩年中，因為 “五道紅線”等在融資方面的嚴(yán)厲壓制，大部分民營房企處于實際違約或瀕臨違約的境地之中，很多地方的 “保交房”問題還沒有得到妥善解決，民營房企信譽大幅受損，多數(shù)民營房企處于業(yè)務(wù)收縮的狀態(tài)。國有房企是新開工和新盤銷售的主力，但在2022年之前國有房企只占市場份額的兩成多，不可能在短期內(nèi)填補民企留下的巨大空缺。

第三，房地產(chǎn)這個行業(yè)還有不小的發(fā)展空間。中國工業(yè)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于城市化，城市化尚未完成，還存在巨大的城市住房需求和基建需求。去年中國城鎮(zhèn)化率為65.2％，但城市戶籍人口只占全國人口的47％左右，外出農(nóng)民工人數(shù)約1.7億。我們保守估計有城鎮(zhèn)住宅需求的農(nóng)民工及其家屬人口為2.2億，扣除在工作居住地已經(jīng)擁有城鎮(zhèn)住房的4％的農(nóng)民工人口，實際住房需求約為1億套。即使考慮到部分農(nóng)民工會選擇回鄉(xiāng)，未來十到二十年若要解決進城農(nóng)民工的城市住房問題，每年新增的住房需求可能也在500萬套以上。讓農(nóng)民工及其家庭在就業(yè)地落戶居住，其子女能在父母工作地就學(xué)，既能拉動經(jīng)濟，又能促進社會公平，解決眾多社會問題。另外，中國目前每年畢業(yè)大學(xué)生1000萬左右，這些未來的白領(lǐng)階層也有很強的流動性。即使他們的上一代已經(jīng)為他們在家鄉(xiāng)購買了住房，這些年輕人也很有可能隨著中國產(chǎn)業(yè)的區(qū)域間轉(zhuǎn)移而遷徙，從而形成新的住房需求。當(dāng)然，在現(xiàn)有的城市戶籍人口中，也還有較大的改善型住房需求。

第四，中國城市化的空間布局還有很大的調(diào)整空間。高質(zhì)量城市化的關(guān)鍵就是推進中心城市和城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，連接人口密集地區(qū)城市之間的軌道交通建設(shè)，擴大這些城市的住宅用地供給。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，城市化和人口向大城市集中是必然趨勢。大城市具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，基建和房地產(chǎn)的投資回報較高；分工更為復(fù)雜，除制造業(yè)之外，服務(wù)業(yè)也會產(chǎn)生大量就業(yè)；人口和人才集聚也有利于科研研發(fā)。在可預(yù)見的將來，年輕人必然加速向大城市流動。

堅持房住不炒原則讓房地產(chǎn)軟著陸

綜上，面對當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢，最優(yōu)的解決方案就是從改進房地產(chǎn)政策和城市化戰(zhàn)略著手，在堅持房住不炒的基本原則下，以供給側(cè)改革的思路，同步優(yōu)化供給和拉動需求，讓房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸并實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。中央政府需擴大熱點城市的土地和新房供給，進一步放松城市戶籍限制，在增加熱點城市土地供應(yīng)的前提下，大幅放松限價、限購和限售等調(diào)控措施。通過宅基地改革釋放低效使用的土地并增加農(nóng)民工財產(chǎn)性收入，對特定人群尤其是外來民工和新畢業(yè)的大學(xué)生給予降低首付比例和房貸利率的優(yōu)惠政策。在讓市場發(fā)揮合理作用的同時，政府也需在人口流入較多的城市大力做好住房保障工作。具體而言，我建議：

一是，城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應(yīng)該和就業(yè)、戶籍人口或者參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤?？紤]到城市的規(guī)模效應(yīng)，掛鉤的模式可適當(dāng)向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應(yīng)。中國人口在進一步向大城市集中，這是客觀的不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。未來中國城市住宅需求的區(qū)域分化必然加大，哪里有穩(wěn)定的工作機會，哪里就有更多的住房需求，而非像過去那樣全國遍地開花。因此這樣的政策能夠保證大城市的住宅和配套設(shè)施用地跟得上人口遷移的需求，符合中國城市化的方向。這個政策也能促進城市之間在爭奪人口和土地資源方面有序、良性競爭。

二是，除了土地指標(biāo)之外，中央政府的轉(zhuǎn)移支付也應(yīng)該適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此來鼓勵城市開放戶籍，尤其是向沒有受過高等教育的農(nóng)民工家庭開放戶籍。這些轉(zhuǎn)移支付可進而用來幫助農(nóng)民工落戶，尤其是用來購置其農(nóng)村宅基地使用權(quán)。為實現(xiàn)共同富裕，中央政府除了通過直接補貼來鼓勵大城市吸納農(nóng)民工之外，還可設(shè)立專項基金來鼓勵這些城市興辦農(nóng)民工子弟學(xué)校。在我看來，避免出現(xiàn)大量留守兒童，讓農(nóng)民工子弟跟隨父母居住，在父母就業(yè)地上學(xué)，是最有效的共同富裕政策之一。

三是，在明確增加熱點城市住宅用地供應(yīng)的前提下，以及在明確給出逐步征收房產(chǎn)稅的預(yù)期之下，可考慮逐步分階段合理放松這些城市的商品房限價，讓市場來調(diào)節(jié)商品房的供需?？刂品績r的最終有效辦法是增加供給而非直接限價。限價政策在特定階段有其合理之處，但總的來說扭曲了市場供需，降低了住房建設(shè)質(zhì)量，讓有些地方的一二手住房市場之間出現(xiàn)巨大價差，導(dǎo)致整個社會消耗大量資源去尋租。一個更為合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，讓市場充分反映商品房的價格和相關(guān)的土地價格，但地方政府必須從商品房土地轉(zhuǎn)讓的收益中提取一定比例的資金投入保障房建設(shè)。這樣既能讓市場機制很好地發(fā)揮作用，又能給地方政府提供一筆保障房基金，有助于實現(xiàn)共同富裕。在放松限價的基礎(chǔ)之上，限購、限售政策也可在一定區(qū)間內(nèi)逐步小幅放松，尤其是設(shè)計相關(guān)政策鼓勵現(xiàn)有城市居民向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生出售二手房。

四是，在住房購置政策上，適度向落戶農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生傾斜。監(jiān)管機構(gòu)可為特定人群降低首付比例，降低各類相關(guān)稅費，鼓勵銀行給予特別貸款額度，政府可以階段性貼息，所需資金可由國家財政通過特定渠道提供。鼓勵特定人群購置二手住房，給予在相關(guān)稅費政策上較大的優(yōu)惠。央行甚至可以通過再貸款等方式鼓勵銀行向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生等特定群體發(fā)放按揭貸款。

五是，切實做好保障房的規(guī)劃和建設(shè)。中央政府做好保障房建設(shè)用地和部分資金的分配。保障房建設(shè)的用地指標(biāo)盡量向人口流入較多的中心城市和城市群傾斜。同商品房住宅用地指標(biāo)一樣，保障房用地指標(biāo)和新增就業(yè)、戶籍和常住人口等指標(biāo)掛鉤。保障房建設(shè)用地也可和商品房用地緊密捆綁，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。2015年開始，央行通過抵押補充貸款（PSL）向各地方政府尤其是低線城市的政府發(fā)放了總額達(dá)3.6萬億元的貨幣化棚改貸款，目前這筆貸款余額已經(jīng)下降到3.1萬億元。為避免因償還PSL而造成的央行縮表，今后幾年中央政府可發(fā)行用于保障房建設(shè)的特別國債，根據(jù)城市實際建成區(qū)戶籍人口、個人所得稅或社保繳納人口的增加來分配資金，并向人口流入的大城市傾斜，以此來撬動戶籍制度改革、保障房投資和城市基建投資。中央政府可以用這筆資金，以一定比例去配套地方政府的保障房建設(shè)投資，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。保障房方面，有些國家有寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)。新加坡在保障房方面應(yīng)該是全球做得最好的國家之一，盡管國情不同，但有很多值得我國借鑒的地方。

六是，在自愿的基礎(chǔ)之上，推進農(nóng)村土地制度改革，尤其是宅基地改革。賦予農(nóng)民在宅基地方面的高度自主權(quán)，農(nóng)民工若在城市落戶，可仍保留在農(nóng)村的宅基地產(chǎn)權(quán)，但也有一定的權(quán)利處置自己在家鄉(xiāng)的宅基地，尤其是用宅基地復(fù)耕，并向所落戶城市轉(zhuǎn)讓因為復(fù)耕而獲得的用地指標(biāo)。這種做法可以提升宅基地的價值，給符合在城市落戶標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民工在落戶時提供一份原始的財產(chǎn)。同時在不減少全國耕地的前提下，為城市擴張?zhí)峁┩恋亍Ｕ刂笜?biāo)的交易最好能做到全國范圍，這樣有助于資源在全國范圍內(nèi)合理配置。

這些政策若能得到真正推行，我認(rèn)為，短期內(nèi)能遏制經(jīng)濟出現(xiàn)螺旋式下降趨勢，民間信心能得到提升，房地產(chǎn)業(yè)還有著很大發(fā)展的空間，中國整體資本回報率能得以提升，金融風(fēng)險能得到控制，還能減緩潛在經(jīng)濟增速下行的趨勢。