秦佳麗　惠凱

本周，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，將去年公布的支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的多項金融政策進行調(diào)整優(yōu)化，未來半年內(nèi)到期的房企融資可展期到2024 年年底。此舉可有效提升金融機構(gòu)對房企的信心，緩解房企償債壓力。展望未來，圍繞“房住不炒”、“保交樓”的政策導向，房企融資渠道的趨于寬松客觀上有利于上市房企定增的順利實施。

同時，截至本周，房企定增即有6家獲得注冊批復，從募投項目來看，大多位于人口凈流入城市，項目收益率多數(shù)在15% 以下。業(yè)內(nèi)人士表示，融資成本較低的定增有助于降低房企的財務(wù)支出，有利于落實“保交樓”

政策。另外，從當前定增公司分類來看，未來其他房企也有望受益，“目前獲批企業(yè)類型較多，受益范圍較廣，表明監(jiān)管機構(gòu)在加大支持各類型房企的股權(quán)融資，后期相當部分企業(yè)定增應(yīng)能順利通過?！?h3>6家房企率先拿到定增“通行證” 募資總額約350 億元助力保交樓

“第三支箭”支持房企股權(quán)再融資政策出爐半年，房企定增在實操層面有了新動向。繼5 月29 日某知名國有房企定增并購事項獲深交所審核通過后，A 股房企股權(quán)融資近一個月內(nèi)陸續(xù)開閘，截至7 月14 日，已有保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、大名城、福星股份、陸家嘴等6 家A 股房企的定增方案陸續(xù)獲得證監(jiān)會同意注冊批復，預計募資總額合計約350 億元（見附表）。

從企業(yè)類型來看，首輪定增獲批的房企類型較廣。央國企成功推進大額定增的同時，以福星股份、大名城為代表的中小型混改或民營房企也在定增獲批之列。募資用途上，該批房企主要用于“保交樓”相關(guān)項目開發(fā)、資產(chǎn)并購募集配套資金及補充流動資金，譬如保利發(fā)展擬將募得金額中110 億元用于14 個項目，陸家嘴擬募資用于支付前灘投資旗下耀龍公司、企榮公司的股權(quán)交易對價。

“目前證監(jiān)會批復同意的幾家房企中，既有央國企也有民企，既有‘綠檔企業(yè)也有三線全踩的‘紅檔企業(yè)，受益企業(yè)的范圍比較寬，沒有表現(xiàn)出明顯的偏向性，表明監(jiān)管機構(gòu)在加大支持各類型房企的股權(quán)融資?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向本刊表示。

從定增周期來看，該批房企定增獲批速度尚在市場預期范圍內(nèi)。從初始預案公告日到審批通過，前述房企獲批普遍在6 個月左右。其中獲批最快的是中交地產(chǎn)，今年2 月24 日披露預案到6 月28 日證監(jiān)會審核通過，前后歷時不到4 個月。

據(jù)中信建投統(tǒng)計，2014年以來A股房地產(chǎn)公司實施增發(fā)，預案公告日至發(fā)審委和并購重組委通過日歷時2.2個月至25.4 個月不等，中位數(shù)為7.6 個月。對比之下前述6 家A 股房企定增的審批速度效率較高。

在目前獲批注冊的房企中，大股東、實控人仍是參與定增的主力。公告顯示，中交地產(chǎn)的大股東認購定增股份的比例為30%～50%。

附表 2023年A股定增獲批房企情況（截至7月14日）

數(shù)據(jù)來源：本刊根據(jù)公司公告整理

整體上，定增進展順利的房企還是少數(shù)。自去年年底A 股房企股權(quán)融資全面重啟以來，有27 家A 股涉房企業(yè)披露增發(fā)預案或意向性公告，而當前成功拿到增發(fā)“通行證”的房企數(shù)量占比為兩成。

另外，對于當前6 家房企而言，從“獲批”到最終募資還有一些程序要走。劉水介紹，一般來說，定增預案自證監(jiān)會同意注冊之日起12 個月內(nèi)有效，企業(yè)會根據(jù)股價變動情況擇機實施定增。不過后續(xù)還需面臨溝通投資機構(gòu)、確定投資意向及額度、執(zhí)行定增方案、公告發(fā)行情況及股份變動報告書、向交易所申請辦理新增股份上市等系列手續(xù)。“溝通投資機構(gòu)并確立投資意向及額度是難點，當前房地產(chǎn)還在深度調(diào)整，一般投資機構(gòu)對房地產(chǎn)股權(quán)投資比較謹慎，相比之下大股東或者母公司參與定增的，投資意向比較確定?！?h3>監(jiān)管問詢成房企增發(fā)必要環(huán)節(jié) 關(guān)注方向主要在募投必要性

首批房企定增方案搶先落地之余，目前仍有近20 家意向增發(fā)房企等待“批文”，在這個過程中，交易所問詢已成為必要的一環(huán)。在問詢過程中，監(jiān)管層對募投必要性高度關(guān)注，問詢聚焦于募投項目或投資標的、發(fā)行主體債務(wù)風險及經(jīng)營情況、認購對象及認購資金來源等。

具體來看，無論是已定增落地還是等待審核的房企，募投項目情況都獲得重點關(guān)注。譬如擬將上百億元募集資金投入14 個項目的保利發(fā)展，詳細說明了項目銷售或出租對象、開工建設(shè)情況、預計竣工交付時間以及募集資金的具體使用安排，以及不存在用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項目情形。

另一類針對房企收購重組并配套募資，交易所重點關(guān)注收購資產(chǎn)的具體情況、資產(chǎn)評估的合理性等。典型的如借助“第三支箭”重啟并購和配套融資的前述國有房企，公司擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24% 股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89% 股權(quán)，同時擬募資不超過85 億元用于項目建設(shè)及補充流動資金。交易所要求結(jié)合上市公司經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略補充披露本次交易的必要性內(nèi)容，該房企回復解釋本次交易將進一步增強對于前海自貿(mào)投資的控制，有利于上市公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價值。

此外，對于部分存在債務(wù)違約的房企，交易所則更為關(guān)注其償債能力及財務(wù)指標是否處于合理區(qū)間。譬如，擬定增募資不超過28 億元的某出險房企近期收到兩輪問詢函，關(guān)注其債務(wù)重組計劃和可行性。

事實上，較長周期的增發(fā)歷程中，部分房企的定增預案已有較大幅度調(diào)整。以近期因財務(wù)資料到期、申請中止審核與珠海免稅重組的格力地產(chǎn)為例，重啟并購重組事項這半年來，格力地產(chǎn)最新草案在現(xiàn)金支付金額、發(fā)行價格等方面有了多項調(diào)整，主要變動在于，當前格力地產(chǎn)的并購交易總價由122 億元下調(diào)為89.8 億元，配套募集金額卻由不超過8 億元提升到70 億元。交易所于4 月要求格力地產(chǎn)對方案調(diào)整進行解釋的問詢函，格力地產(chǎn)延期至今尚未答復。

另外還有房企如豫園股份，近期下調(diào)了定增募資規(guī)模。今年6 月，豫園股份公告將定增募資上限由80 億元下調(diào)為49 億元。募資用途方面，公司在最新預案中放棄了投向文化商業(yè)零售擴建項目，同時縮減補充流動資金及償還銀行借款的額度。

涉房A 股公司的增發(fā)募資投向亦獲高度關(guān)注，主營黃金飾品業(yè)務(wù)的豫園股份、主營貿(mào)易物流的外高橋等近期收到交易所定增相關(guān)問詢函，被要求說明募投項目與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系。其中，擬定增募資不超過33.4 億元的外高橋已收到交易所兩輪問詢函，關(guān)注其募投項目是否符合涉房上市公司募集資金應(yīng)投向主業(yè)、不投向房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的要求。定增方案顯示，外高橋募集資金擬投向“新發(fā)展H2 地塊新建項目”“新發(fā)展H4-15 地塊新建項目”“F9C-95#廠房項目”等，項目類型涵蓋保障型租賃住房和長租公寓，以及主要定位于生物醫(yī)藥、智能制造等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用于對外出租。

“問詢既是交易所的例行程序，也是交易所深入了解上市公司定增細節(jié)的途徑，后續(xù)可能會產(chǎn)生不確定性，不排除有定增被否的情況出現(xiàn)?！眲⑺a充道，“不過，目前獲批企業(yè)類型較多，受益范圍較廣，表明監(jiān)管機構(gòu)在加大支持各類型房企的股權(quán)融資，后期相當部分企業(yè)定增應(yīng)能順利通過?！?h3>房企調(diào)整資產(chǎn)布局 聚焦人口凈流入的高能級城市

募投項目的投向也反映了房企在復雜的宏觀經(jīng)濟和行業(yè)格局變動下，順勢而為，對資產(chǎn)布局的大幅調(diào)整。比如保利發(fā)展110 億元定增資金將投入到14 個房地產(chǎn)開發(fā)項目。從地域分布來看，2016 年保利發(fā)展定增募投項目集中在南京、珠海、合肥、成都、福州、佛山、天津七地，重點是南京、合肥。而保利發(fā)展現(xiàn)在的14 個定增項目集中在廣州、西安、合肥、南京、中山等地，特別是廣州、南京、合肥三地，不再安排天津和福州的地產(chǎn)募投項目。背后體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整的大背景下，企業(yè)主動調(diào)整資產(chǎn)布局。

在不久前的2022 年業(yè)績說明會上，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利表示：2022年下半年以來不同城市延續(xù)了分化特征，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市地產(chǎn)市場恢復更快、程度更好，而三四線城市依然相對緩慢?；诖耍＠l(fā)展堅持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點投資基本面好的城市。

從實施定增的房企公告來看，項目收益率整體呈現(xiàn)“由北向南逐漸抬升”的態(tài)勢。目前定增進度最快的是前述知名國有房企，其去年底推出定增方案于近期落地實施，其中募資85 億元投入到10 個地產(chǎn)項目中。其中兩個項目位于東北——長春公園項目的銷售利潤率是4.6%，沈陽招商公園1872項目的銷售利潤率是3.4%，銷售利潤率在其10 個項目中處于尾部，而重慶、上海等南方城市項目的銷售利潤率基本都超過10%。

至于保利發(fā)展的14 個募投項目，其中廣州保利和悅濱江一個項目的銷售凈利率超過10%，13 個募投項目的銷售凈利率低于10%、3 個項目低于6%。金額方面，募投金額最大的是廣州保利領(lǐng)秀海，定增資金中計劃投入14.5 億元，銷售凈利率是6.87%。

對比過往定增項目，房地產(chǎn)開發(fā)的收益率整體有所下滑。2016 年房企融資窗口打開，保利發(fā)展抓住機會實施定增，定增公告顯示：投資回報率最低的南京保利中央公園是9.8%，其銷售凈利率為8.2%；珠海保利國際廣場的投資回報率、銷售凈利率分別高達23.8%、15.8%；佛山保利西雅圖項目的投資回報率最高，接近30%。

另一家優(yōu)質(zhì)房企萬科，其定增公告顯示，計劃定增募集的150 億元資金中約七成將投入到11 個地產(chǎn)項目中，公告測算的投資收益率在3.5%-13.6% 之間，其中項目投資收益率5% 以下的有3 個。

市場化房企成定增主流 部分國企回歸主業(yè)、縮減地產(chǎn)業(yè)務(wù)

相較而言，一些體量較小的優(yōu)質(zhì)房企的定增募投收益率可能更高。比如福星股份計劃定增募資13.41 億元，募資僅投向武漢市紅橋村城中村改造K6 地塊、K15 地塊兩個地產(chǎn)項目，銷售凈利率分別是10.6%、13.5%。

并非所有的央國企背景房企都抓住了近半年的房企再融資窗口期。比如信達地產(chǎn)，曾在2016 年房產(chǎn)市場頂點時多次拿下“地王”項目。公司也抓住了以往的幾次股權(quán)融資機遇，比如2008 年前后、2016 年前后的兩次房企再融資窗口期，當時信達地產(chǎn)果斷實施定增。但這次監(jiān)管部門再度放松房企再融資限制時，信達地產(chǎn)卻轉(zhuǎn)向低調(diào)。這是為何？

據(jù)本刊了解，信達作為四大AMC的領(lǐng)頭羊，近幾年加速回歸“大不良”主業(yè)，在資產(chǎn)負債率等方面面臨一定壓力，對于需占用表內(nèi)資本的項目，偏向謹慎。由于開發(fā)管理類業(yè)務(wù)被認定為需消耗信達的表內(nèi)資本，信達集團層面近幾年不對這類業(yè)務(wù)提供協(xié)同和激勵?；诖耍胚_地產(chǎn)減少了市場化業(yè)務(wù)的占比，加大對信達“大不良”主業(yè)的配合和支持力度。

業(yè)績方面也顯示，信達地產(chǎn)的規(guī)模追求不再強烈。公司2019 年實現(xiàn)25.5 億元的凈利潤高點、2020 年錄得258.6 億元營收高點后，業(yè)績逐年走低，去年錄得營收182 億元、凈利潤5.7 億元。公司資產(chǎn)負債表上的存貨、合同負債呈逐年減少，這意味著其未來的推盤量將繼續(xù)減少。

其他不少央國企背景的大中型A 股房企如綠地控股、華遠地產(chǎn)、大悅城、首開股份等都抓住了2008 年、2016 年兩次房企定增政策窗口期，近期卻都沒有發(fā)布定增方案，原因各異，有的已違約，有的去年虧損再融資難度較大，以及收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。

房企定增獲批釋放積極信號 定增公司范圍有望擴大

首批增發(fā)獲批釋放出積極信號，但二級市場是否響應(yīng)，仍取決于房企本身的質(zhì)量以及買方信心。本刊了解到，就目前定增“獲批”的房企而言，實施并購重組配套募資的前述國有房企相關(guān)程序正在加快推進，公司6 月27 日發(fā)布的公告顯示，其購買相關(guān)資產(chǎn)的過戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成。

部分房企后續(xù)面對買家市場及資金使用效益上仍面臨考驗。其中，中交地產(chǎn)已搶先拿到定增“批文”，但在此前增發(fā)審核問詢函中，仍呈現(xiàn)出業(yè)績低迷等現(xiàn)象。根據(jù)中交地產(chǎn)6 月對審核問詢函的回復公告，公司目前腳踩“三道紅線”。截至今年3月末，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82%，凈負債率達294%，現(xiàn)金短債比僅為0.47。

公司募集資金投向的項目凈利率高低有別。中交地產(chǎn)此次募集資金投向長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園等5 個在建住宅項目，項目銷售凈利率在4.58%-12.29% 之間。據(jù)中交地產(chǎn)近期對申請增發(fā)的審核問詢函回復公告，報告期內(nèi)，發(fā)行人及項目公司涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項目共計116 個，其中擬建項目14 個、在建項目共計52 個。公司補充資本的動力較強。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）