陳建德

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟中的最重要的行業(yè)之一，一直受到市場的廣泛的關(guān)注。自2023 年4 月份以來，每隔一段時間，市場都會出現(xiàn)“關(guān)于中央政策可能非常大力度放松房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)將出臺非常有力的刺激政策”預期。但在7 月20 日之前，調(diào)控政策主要是一些地方局部調(diào)控政策，非全國一致性的、大方向上統(tǒng)一的政策。直到7 月政治局會議，使得房地產(chǎn)政策的出現(xiàn)重大拐點。先是，7月21 日晚間，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。再是，7 月24 日晚間，在中央政治局會議精神的通稿中，沒有再提“房住不炒”的說法。

資本市場以實際行動迎接超預期政策

從國家統(tǒng)計局的政策看，房地產(chǎn)行業(yè)在2022 年相對于2021 年的下行后，今年上半年，除了受保交樓政策托底的竣工完工面積正增長19% 外，其它的數(shù)據(jù)都有不同程度的下降。體現(xiàn)在二級市場上，房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)不佳。

7 月政治局會議對房地產(chǎn)的政策精神大幅超出市場預期的。從上述關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢的表述，或許管理層已明確地看出今天的房地產(chǎn)市場和過往過熱的市場相比已經(jīng)發(fā)生重大的變化，以前的需求過于旺盛，價格上漲過快。但是經(jīng)過近幾年的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本性變化，已經(jīng)由原來的需求過熱轉(zhuǎn)化為需求不足。

房地產(chǎn)板塊（ 同花順代碼881153）指數(shù)從6 月26 日收盤最低的1474 點開始，在對政治局會議精神樂觀預期下，先是上漲到7 月21 日的1625 點約10.2%。而后在政策正式公布后，特別是從7 月24 日開始大漲，短短兩個星期，漲到8 月4 日最高的1904 點約17%。自6 月底以來，房地產(chǎn)板塊的漲幅僅次于證券板塊。充分體現(xiàn)了資本市場以實際行動表達了對中央政治局會議精神的信心。

政策的向好是確定的 力度是漸近式的

如上述的分析，政策的邊際向好是確定的，并且政策的邊際向好也是超預期的，應該說是政策這幾年限制地產(chǎn)過熱政策以來的一個重大變化。在這兩個文件出臺后，我們可以預期的是：在政治局會議精神的總體指引下，在因城施策的總體大方針下，很多城市對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策是會再逐漸放松的，這方面應該是可以期待的。比如或許將會有更多的城市從限購、限貸、限售、限價等四限的政策性放寬、購房減免部分稅費、購房給予一定的補貼、降低按揭貸款利率、包括降低存量房貸利率等政策都是可能可以期待的。關(guān)于這方面詳細觀點，筆者此前文章《未來房地產(chǎn)政策趨勢“猜想”：分城市漸進式放松政策可期》中已曾明確地表述過。

階段小調(diào)整不改復蘇與上漲大方向

雖然自8 月4 日到8 月8 日的6 個交易日時間，881153 房地產(chǎn)板塊指數(shù)小幅回調(diào)6% 左右。對于這種調(diào)整不用過于擔心。一來這是自6 月底一個多月以來近30% 上漲的正常的回調(diào)，沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不跌的板塊?；蛟S短暫的調(diào)整、休息后更有利于市場的長期的上漲。在調(diào)整的這幾天，有的市場人士可能會認為政策的期待不宜過高。但是，在政治局會議精神中明確提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。也就是說，政策的優(yōu)化是漸近式推進的，后期不論是中央還是地方的其他優(yōu)化政策仍然可以期待。

另外，中央的調(diào)控政策，包括城中村改造政策可能也是一個逐漸推進的過程，先在上述的特大和超大城市中推行；往后，很可能往二線、三線及四線等縣級以上城市推進。這種分批推進的政策，也是符合漸近式推進的總政策，更有助于房地產(chǎn)市場的整體平衡發(fā)展，可以避免房地產(chǎn)市場重蹈過熱的老路。

在國常會的文件中，關(guān)于資金來源部分寫到：“要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金……要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用……鼓勵和支持民間資本參與”。從這段表述中可以看出，此次的城中村改造資金來源廣泛，不像之前的棚改那樣，只有中央的政策性銀行專項貸款的支持。政策的來源更加廣泛，并且引入多方的資金支持，可以更有效地解決資金來源問題，特別是“鼓勵和支持民間資本參與”，這在當下地方政府財政壓力較大的情況下，民間資本的參與，可以為穩(wěn)妥推進城中村改造提供更多的資金來源。

城中村改造對于房地產(chǎn)市場有托底作用，并且只是第一批的特大與超大城市中推進，后續(xù)還是很有可能在二線、三線及三線以下城市推進，對此，市場是可以充滿期待的。

關(guān)注低估與城中村改造標的

展望未來，在板塊短期上漲較多的小幅回調(diào)后，后市板塊仍然有望繼續(xù)上漲。

雖然政策推出半個月后，從高頻數(shù)據(jù)看，8 月第一周全國的重點城市的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)還不是非常的樂觀。但從政策推出，到居民形成一致性預期，需要有一個政策反饋的周期。并且在中央的綱領(lǐng)性政策推出后，其他城市的配套性的政策推出也需要有一個周期。所以，在房地產(chǎn)板塊的操作上，階段性的反彈后的適度調(diào)整并不需要過于擔憂。股市投資，核心的也是交易預期。如果全國各主要城市的房地產(chǎn)行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)明顯回暖，或許屆時房地產(chǎn)板塊的上漲幅度已經(jīng)較大，而那時才介入，很有可能有踏空、甚至追高的風險。

從估值看，目前龍頭的地產(chǎn)開發(fā)商估值水平很低，普遍處于破發(fā)的狀態(tài)。比如，萬科A，截至2023 年8 月8日，其市凈率為0.71 倍；保利發(fā)展的市凈率為0.83 倍，金地集團的市凈率為0.55 倍。

在港股市場上，內(nèi)房股的估值更低，比如萬科企業(yè)的市凈率僅0.423倍；中海發(fā)展的市凈率僅0.48 倍。

極低的市凈率，或許已經(jīng)過度反映了對于房地產(chǎn)行業(yè)的特別悲觀的預期。隨著政策的鋪開，市場將繼續(xù)逐漸回暖、板塊估值得到繼續(xù)改善的可能性非常大。

后市，在標的選擇上，因為城中村改造將以地方政策牽頭為主，或許可以首先重點關(guān)注中東部城市，特別是上述19 城中的一些地方國資控股的相關(guān)房地產(chǎn)標的，包括地方國資控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、也包括一些受益于城中村改造的諸如建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的公司。

（文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。）