孫兆會

為穩(wěn)定樓市，近期各有關(guān)部門陸續(xù)出臺多項舉措，“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，并同步開始發(fā)力。從保交樓到保房企，穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良房企迎重大利好。

“三箭齊發(fā)”穩(wěn)樓市

去年第四季度，為了穩(wěn)定樓市，政策端“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系。從保交樓到保房企，尤其是穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企迎重大利好。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融資支持政策，分別對應(yīng)信貸、債券、股權(quán)融資支持。2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱“金融十六條”），隨后房企融資“三支箭”一個月內(nèi)便實現(xiàn)了快速落地。

第一支箭：信貸支持

“第一支箭”主要表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)增加對房企的信貸投放，并通過貨幣信貸政策工具為金融機(jī)構(gòu)提供長期、成本適度的信貸資金。

2022年11月23日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行6家國有大行與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其提供意向性綜合授信額度超過1.2萬億元，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等多元化融資服務(wù)。簽約房地產(chǎn)企業(yè)多為優(yōu)質(zhì)房企，包括萬科、中海、保利、華潤、碧桂園、龍湖、金地、大華、美的置業(yè)等。隨后部分股份制銀行和城商行也進(jìn)行了跟進(jìn)。

第二支箭：債券融資支持

“第二支箭”主要表現(xiàn)為對房企發(fā)行債券提供支持，其中中債增進(jìn)公司開具發(fā)債信用增進(jìn)函是支持民營房企發(fā)債的重要舉措。

截至2022年11月末，已有龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國7家房企完成儲架式注冊發(fā)行，金額合計1190億元。此外，美的置業(yè)、金輝和龍湖近期還分別發(fā)行了中債增信支持債券，金額合計47億元，其中龍湖發(fā)行的三年期中期票據(jù)票面利率僅為3%，創(chuàng)下了中債增進(jìn)擔(dān)保民營房企債券利率新低。

第三支箭：股權(quán)融資支持

11月28日晚間，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時透露，在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，這也被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

5項措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮RE I Ts盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

相較于“第一支箭”的信貸和“第二支箭”的債券，“第三支箭”股權(quán)融資既能給房企“輸血”，又不增加房企的負(fù)債，助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。受此影響， A股一度有超過30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過10%。

對于“三支箭”的政策效果，業(yè)界有不同的看法。一種觀點認(rèn)為，一些已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，此時出臺的金融支持效果還有待觀察；另一種觀點則認(rèn)為對于目前仍在積極自救，基本面尚可的房企來講，政策下達(dá)后，對于房企流動性支持積極的一面不容小覷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，從統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)來看，市場依然處于底部徘徊階段，雖然政策頻出，尤其是房企側(cè)的融資壓力得到了明顯緩解，但購房者的信心依然處于底部，單邊的政策效果明顯并不足以支持市場整體復(fù)蘇。

中信證券首席FICC分析師則指出，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動下，商品房銷售有望在二季度顯著復(fù)蘇，對應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。

“三支箭”落地后，市場提高了對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，也讓人們看到了希望。

可以確信的是，保交樓、保民生、保穩(wěn)定成為底線，房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾向也已經(jīng)確認(rèn)。滿足行業(yè)的合理性融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企改善債務(wù)問題，將成為未來一段時間的重要工作。

需求端是關(guān)鍵

2021年下半年，在行業(yè)推進(jìn)“去杠桿”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的信貸環(huán)境驟然緊縮，由于受到融資、銷售兩端的不利影響，房企的流動性開始吃緊，不少曾經(jīng)的“優(yōu)等生”房企開始陸續(xù)“暴雷”。

2021年末，監(jiān)管部門開始推出穩(wěn)樓市政策，試圖在執(zhí)行層面開始糾偏。到2022年這種嘗試仍在持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，2022年，有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策上千條，頻次創(chuàng)歷史新高。

從政策力度來看，在2022年的地產(chǎn)調(diào)整周期，央行推動了多輪貨幣和信貸政策寬松，采用增加再貸款再貼現(xiàn)額度、降低存款準(zhǔn)備金率、降息并引導(dǎo)L P R利率下行、降低個人住房按揭貸款利率下限，降低首付比例等方式，保持流動性合理充裕，需求端購房者的信貸門檻已經(jīng)降至歷史新低。

但由于疫情防控和經(jīng)濟(jì)波動等多重因素影響，房地產(chǎn)市場并未真正回暖。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年，百強(qiáng)房企的累計銷售業(yè)績，無論從全口徑、操盤口徑還是權(quán)益口徑，同比下降皆超過四成。此外，最終銷售能過千億的房企預(yù)計只有20家，相較于2020年和2021年43家“千億級房企”，數(shù)量接近腰斬。

此外，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企當(dāng)中，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足，絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較2021年同期的降幅大于20%。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的需求端政策雖然不斷優(yōu)化，但始終未發(fā)揮出明顯效力。

過去的一年，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整周期中，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預(yù)期較弱等因素影響，購房者觀望情緒濃。

展望2023年樓市，需求端的恢復(fù)是市場好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前商品房市場需求端比較疲弱，對于解決供給端保交樓、風(fēng)險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復(fù)市場和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。

也就是說，要想讓信貸、債券、股權(quán)等支持房企融資的工具能夠盡快落地，就必須讓市場需求端保持一定的活躍度。

2023年，穩(wěn)房地產(chǎn)市場的核心，將從供給端轉(zhuǎn)移到需求端。

12月15日—16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性，“住房改善”位列擴(kuò)大消費(fèi)三大抓手的第一位，再次對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)。

12月19日，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人對中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神進(jìn)行解讀時表示，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

2023年的政策環(huán)境依舊將以寬松為主，重點在于擴(kuò)大需求，高能級城市將出臺更多針對支持剛性和改善性住房需求的政策，以打開限制需求釋放的枷鎖。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在空間。

克而瑞研究中心指出，預(yù)計一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘?，比如松綁特定區(qū)域、特定人群的限制性購房政策，適當(dāng)調(diào)降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖保聪拶?、限貸、限價、限售），同時加大購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財稅刺激。

樓市何去何從？

房企作為市場一線主體，在2022年深度調(diào)整的一年里，格局已經(jīng)生變，大洗牌之后，業(yè)績榜單上的名字變換，屬于近年來幅度最大的一次。數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷售前四強(qiáng)分別為碧桂園、保利、萬科和華潤，全年銷售額均超過3000億元，但這前四席的業(yè)績門檻已較去年降低了2400多億元。

這也是全行業(yè)的一種映射。2022年，百強(qiáng)房企銷售總額較去年下降了41.3%。

多數(shù)規(guī)模房企業(yè)績負(fù)增長，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。具體來看，2022年有近9成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百強(qiáng)房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

規(guī)模房企整體目標(biāo)的完成率處于歷史低位。克而瑞指出，即使公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標(biāo)，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期，1—12月規(guī)模房企目標(biāo)完成率的中位數(shù)僅74.5%，明顯低于2021年超90%的平均目標(biāo)完成率。

受制于銷售與融資的雙向擠壓，房企普遍調(diào)整了投資策略，拿地規(guī)模大幅收縮。市場大調(diào)整之下，房企們紛紛進(jìn)行了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，聚焦主業(yè)、聚焦核心城市、重視運(yùn)營、輕資產(chǎn)模式是比較常見的關(guān)鍵舉措。

政策的疊加效應(yīng)，在市場端形成了一定反饋。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年元旦假期，重點監(jiān)測城市新房成交面積較去年元旦假期增長超兩成。一線城市中，除深圳外，北上廣三地的成交量均比去年元旦假期有所增長；二線城市中，武漢、沈陽、杭州的成交量也出現(xiàn)大幅增長。但在同期，大多數(shù)三四線城市購房情緒仍在低位。

市場數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)的主要原因，除了被疫情壓抑的購房需求集中釋放之外，政策逐步顯效的影響也在加大。

對于2023年的樓市走勢，市場普遍認(rèn)為，不會再繼續(xù)大幅下降，但市場復(fù)蘇是一個緩慢的過程。

億翰智庫指出，假設(shè)政策能夠在當(dāng)前基礎(chǔ)上保持或加力，按照歷史規(guī)律推演，2023年2季度，市場或能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場底也或能出現(xiàn)，但是市場底出現(xiàn)后是不是仍會繼續(xù)在底部盤整，盤整的時間有多久，都存在一些不確定性。

中指研究院指出，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落。

在樓市銷量緩慢復(fù)蘇的背景下，2023年的房價整體會維持穩(wěn)定。

銀河證券研報指出，在分化和修復(fù)的預(yù)期下，預(yù)計2023年一二線城市房價基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。貝殼研究院認(rèn)為，2023年一季度大部分城市新房市場仍處化解庫存階段，新房二手房價格有繼續(xù)調(diào)整慣性， 隨著價格出清，成交量在二季度后重回修復(fù)通道，價格將逐步企穩(wěn)。下半年核心城市房價在長時間回調(diào)后有望小幅回升，帶動全年價格整體平穩(wěn)。