廖宗魁

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，在這一新形勢下，需要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

房地產(chǎn)需求松綁的號角已全面吹響。

7月24日召開的中央政治局會議明確提出，要“加大宏觀政策調(diào)控力度，著力擴大內(nèi)需、提振信心、防范風險”，在宏觀調(diào)控上要“加強逆周期調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央政治局會議強調(diào)，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

近期，已經(jīng)陸續(xù)有一系列的逆周期宏觀政策出臺，尤其是房地產(chǎn)需求松綁政策的推出，標志著“穩(wěn)增長”的號角全面吹響。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了一系列提振房地產(chǎn)需求的重磅政策，包括《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，涉及降低首套房和二套房首付比率及房貸利率，降低存量首套房貸利率等。此前的8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，隨后北上廣深等城市都宣布實施“認房不認貸”的政策。

這是2014年9月底推出“9·30政策”以來，房地產(chǎn)需求端力度最大的一次松綁。在2014年的“9·30政策”后，地產(chǎn)銷售迅速見底回升，A股也拉開了一輪波瀾壯闊的牛市。伴隨著后續(xù)的各種“穩(wěn)增長”政策，經(jīng)濟最終于2015年下半年逐步擺脫了下行趨勢，開啟了2016-2017年的上行周期。

這一次能否像2014年那樣，使地產(chǎn)和經(jīng)濟成功“突圍”呢？市場又會如何演繹？通過對比2014年的經(jīng)濟與政策，或許能給我們帶來啟示。

松地產(chǎn)的必要性

為什么會選擇在這個時候松綁地產(chǎn)需求端呢？從房地產(chǎn)自身角度看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，在這一新形勢下，需要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

2020年5月，疫情基本得到控制后，經(jīng)濟快速恢復，疫情期間寬松的貨幣政策也帶動房價快速上漲，商品房銷售創(chuàng)下新高，房地產(chǎn)投資也大幅增長，房企的高杠桿模式引發(fā)了監(jiān)管層的重視，對房地產(chǎn)的調(diào)控開始轉(zhuǎn)嚴。

圖1：房地產(chǎn)銷售或已超調(diào)

數(shù)據(jù)來源：Choice

圖2：房地產(chǎn)投資持續(xù)負增長

數(shù)據(jù)來源：Choice

2020年8月底，住建部、銀保監(jiān)會制定了“三條紅線”，明確重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。以此為基點，開啟了一輪針對房地產(chǎn)供給端的嚴厲調(diào)控，房地產(chǎn)景氣度開始逐步回落，尤其是2022年以來房地產(chǎn)銷售和投資出現(xiàn)了大幅的下滑，一些房企出現(xiàn)了流動性風險。

2022年，全商品房銷售面積同比下滑24.3%，其下滑程度甚至超過了2008年，從峰值的18億平方米左右下滑到13.58億平方米，已經(jīng)回到了2015年的水平。2023年以來，地產(chǎn)銷售情況并沒有得到明顯好轉(zhuǎn)，1-7月份商品房銷售面積同比仍下滑6.5%。房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)明顯下滑，2022年房地產(chǎn)投資下滑10%，2023年1-7月房地產(chǎn)投資同比下滑8.5%。

與此同時，房企也在加大保交樓力度、降杠桿、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。2023年1-7月，房屋竣工面積同比增長20.5%，比2022年大幅提升35.5個百分點。

也就是說，經(jīng)過兩年多的調(diào)控，房地產(chǎn)需求已經(jīng)回歸到一個正常的范圍，甚至短期內(nèi)可能還存在一定程度的超調(diào)。如果房地產(chǎn)銷售繼續(xù)大幅下滑，會加大房企的資金壓力，將不利于房企的保交樓和降杠桿，也容易引發(fā)經(jīng)濟其他領(lǐng)域的相關(guān)風險。這種房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，需要房地產(chǎn)政策做出適時地優(yōu)化。

從經(jīng)濟的角度看，在疫情緩和后，2023年經(jīng)濟得到一定程度的恢復，但復蘇的動能仍偏弱，復蘇的基礎(chǔ)仍不牢固。二季度以后，經(jīng)濟的環(huán)比動能開始走弱。尤其是，房地產(chǎn)銷售和投資的持續(xù)下行，對經(jīng)濟形成不小拖累。

2023年8月，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）為49.7%，已經(jīng)連續(xù)5個月處于50%的榮枯線以下。此前公布的7月各主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不及預期，國盛證券認為，若按季節(jié)性平均環(huán)比動能線性外推，下半年GDP同比增速可能會落在4%-5%，結(jié)合8月以來仍較弱的高頻數(shù)據(jù)，預示全年5%左右的目標實現(xiàn)難度進一步加大，已經(jīng)到了政策加快落地的關(guān)口。

值得注意的是，2014年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策做出適時調(diào)整，也面臨著經(jīng)濟較大的下行壓力，實現(xiàn)全年經(jīng)濟增長目標的難度加大。

由于房地產(chǎn)對信用的擴張具有較強的作用，房地產(chǎn)市場不振也使寬貨幣向?qū)捫庞玫膫鲗茏?，一定程度上抑制了其他“穩(wěn)增長”政策的效果。2023年7月，存量社會融資規(guī)模同比僅增長8.9%，創(chuàng)下有紀錄以來的新低，比2022年底下降了0.7個百分點。廣義貨幣供給量M2同比增長10.7%，比2022年底下降1.1個百分點。

降首付比例與房貸利率

對于購房者來說，購買力主要受三個方面的影響：首付比例、房貸利率和限購。

首先，首付比例對購房能力的影響最大，因為在一二線城市動輒一套房就在200萬元以上，能貸到多少款是關(guān)鍵。首付比例下降10-20個百分點，就意味著需要的首付要減少20萬-40萬元以上，會讓更多的家庭能夠有能力購買。

其次，房貸利率影響著購房者每月的月供。月供對購房者是一筆剛性的固定支出，如果收入由于經(jīng)濟不景氣而下降，購房者就不得不縮減其他消費開支確保月供，這也是中國消費在疫后恢復有些乏力的主要原因之一。房貸利率的下調(diào)會在一定程度上減輕月供者的壓力，增加購房能力，并支持其他方面的消費。

最后，是限購政策。比如，此前普遍實施“認房又認貸”的一二線城市，個人購房者只要有房貸樣板記錄，不管是否還清，都會按二套的標準實施，這對改善性需求的購買群體是一種非常大的障礙。

圖3：存量社融增速創(chuàng)出紀錄新低

數(shù)據(jù)來源：Choice

圖4：上半年早償率升至歷史高位

數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所

本輪房地產(chǎn)需求端的松綁政策，主要就是圍繞下調(diào)首付比例、房貸利率和放開限購四個環(huán)節(jié)展開。

其一，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

此前房貸首付比例下限標準自 2016 年起實施，在非“限購” 城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限為 20%和 30%；在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限為 30%和 40%。本次統(tǒng)一首付比例，為執(zhí)行限購城市打開了政策空間，降低了居民購房門檻。

國金證券認為，從現(xiàn)行各城市首套、二套房首付比例看，一線城市二套房普遍有 二至四 成下降空間，重點二線城市也有一 成的下降空間，政策更利好限購的一線和強二線城市的需求釋放。

比如像杭州、南京、廈門等二線城市現(xiàn)行的首套、二套最低首付比例分別為30%、40%，這意味著這些城市都將有10個百分點的首付比例下調(diào)空間。像北京、上海這樣的一線城市，之前一直實施的首套、二套的最低首付比例為35%、70%-80%，意味著這些一線城市的首套房首付比例有15個百分點，二套房首付比例有40個百分點左右的下調(diào)空間，這無疑極大地有利于這些城市剛需和改善性需求的釋放。

其二，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

這意味著，二套房貸款利率有望下降40BP。如果按照貸款200萬元等額本息30年計算，加點調(diào)整后累計的利息總額將減少17萬元左右。

國金證券認為，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023 年 8 月百城二套房貸利率為 4.81%相當于LPR+61BP。預計在央行定調(diào)后，各城市將相繼跟進下調(diào)二套房貸利率，主要能降低購買改善性住房居民的成本。

其三，存量房貸利率可置換調(diào)降。央行指出，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定。

為什么要調(diào)降存量房貸利率呢？央行表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

國泰君安證券認為，2021 年底以來，5年期LPR 累計下調(diào)了 45BP，但相比基準利率，新發(fā)放按揭貸款的加點空間已持續(xù)壓縮，從正的 98BP左右下降到-16BP。這意味著，盡管 LPR 調(diào)降普惠所有的存量貸款，但相較新發(fā)放的貸款利率，普遍高出100BP左右，可能導致單月月供相差 10%。

這就使得購房者有較大的提前還貸的動力。如果購房者用存款進行提前還貸，則會導致居民及銀行資產(chǎn)負債表的雙收縮，不利于當前環(huán)境下的信用擴張。

中信證券測算，存量房貸中利率相對較高部分約有27萬億元規(guī)模（2017年6月-2022年6月發(fā)放按揭貸款利率加點相對較高）。這部分存量房貸中約有85%為首套房貸，首套房貸的平均加點約為61 BP（這段時間算術(shù)平均），未來可能通過重定價調(diào)低按揭貸款利率加點至0BP。如果按照平均每份按揭貸款規(guī)模200萬元測算，這相當于為1146萬個中產(chǎn)家庭平均每年節(jié)約1.2萬元的資金成本，從而對于居民消費起到助推作用。

其四，“認房不認貸”全面實施。8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，“認房又認貸”是典型的市場過熱時期出臺的限制性交易政策，應(yīng)當隨著市場供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變適當優(yōu)化、退出，以支持和鼓勵合理購房需求的有序釋放。

截至9月3日，北上廣深都已宣布了“認房不認貸”的標準，意味著這一限購措施已經(jīng)在全國主要城市都得到松綁。

執(zhí)行“認房不認貸”后，兩類改善性購房者將明顯受益，首付壓力和房貸成本會有明顯下降。第一類是置換型家庭，他們在賣掉一套住房、換購條件更好的一套住房時，還能享受首套房的優(yōu)惠首付比例和貸款利率；第二類是異地購房者，即便家庭在老家名下有房，在本地首次購房也按首套標準計算。

提振地產(chǎn)銷售和經(jīng)濟

對于此次房地產(chǎn)需求端政策的松綁能產(chǎn)生多大的效果，市場上仍存在不小分歧。因為此前一段時間，房地產(chǎn)政策已經(jīng)有一些優(yōu)化，但房地產(chǎn)銷售和投資仍未見起色，所以投資者仍存在擔心。這一次會不一樣嗎？

雖然2022年底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始逐步優(yōu)化，但此前的優(yōu)化主要是在供給端，主要是針對房企的流動性風險。即使是2023年上半年一些城市在地產(chǎn)需求端進行了一些松綁，但都是地方級別的政策，并不容易產(chǎn)生合力。

而近期房地產(chǎn)需求端政策的大松綁，是中央層面的，對比過去房地產(chǎn)政策調(diào)控的歷史，這是2014年下半年以來松綁力度最大的一次。通過對比2014年-2015年房地產(chǎn)的調(diào)控政策及效果，將有利于我們準確的評估此次政策。

2014年的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境與當下也有很多相似之處，國際上都面臨著美聯(lián)儲收緊貨幣政策帶來的外需壓力，國內(nèi)則都面臨房地產(chǎn)銷售和投資的下行帶來的內(nèi)需不足壓力。

GDP增速從2013年四季度的7.7%，逐步下行到2014年三季度的7.2%，2014年上半年GDP增速為7.4%，低于了年初設(shè)定的7.5%的增長目標。房地產(chǎn)方面，商品房銷售面積增速從2013年的17.3%大幅下降到2014年1-9月的-8.6%；房地產(chǎn)投資增速則從2013年的19.8%下降到2014年1-9月的12.5%。

在2014年年中，穩(wěn)增長政策開始逐步發(fā)力。2014年7月29日政治局會議表示，“我國發(fā)展必須保持一定速度，不然很多問題難以解決。”吹響了全面穩(wěn)增長的號角。2014年9月底，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（“9·30 政策”），推出“認房不認貸”，并降低首套房最低首付款比例至30%，貸款利率下限下調(diào)為基準利率的0.7倍，開啟了房地產(chǎn)需求端政策的松綁。

圖5：2014年地產(chǎn)放松后銷售快速回升

數(shù)據(jù)來源：天風證券研究所

圖6：“9 · 30政策”后房地產(chǎn)板塊爆發(fā)

數(shù)據(jù)來源：Choice

2014年的地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)銷售端的提振是立竿見影的。全國商品房銷售面積同比增速從2014年1-9月的-8.6%，很快到2015年上半年就恢復到了3.9%，半年多時間就提升了12.5個百分點。從30個大中城市的銷售高頻數(shù)據(jù)看，在政策的推動下環(huán)比恢復非常迅猛，2014年7-9月份的日均商品房銷售僅為58萬平方米左右，“9·30政策”后的10-12月（剔除國慶假期）的日均商品房銷售快速恢復至82萬平方米，環(huán)比增長近40%。

經(jīng)濟下行的勢頭也很快穩(wěn)定住了。2014年四季度GDP同比增速為7.3%，比三季度上升了0.1個百分點；而且2015年GDP增速基本維持在7%左右，下行壓力得到很大緩解，最終在2016-2017年迎來了一輪經(jīng)濟上行周期。不過，地產(chǎn)銷售端傳導到投資端往往需要一定的時間，房地產(chǎn)投資直到2016年初才開始回升。

參照2014年“9·30政策”的經(jīng)驗，此次房地產(chǎn)需求端政策大松綁后，悲觀的房地產(chǎn)預期有望得到逆轉(zhuǎn)，積壓的需求將會在短期內(nèi)釋放，房地產(chǎn)銷售有望出現(xiàn)一波快速的恢復。尤其是一二線城市存在較好的人口流入，剛需和改善性需求相對更多，其銷售的恢復可能會更好。

國泰君安證券認為，近期的房地產(chǎn)優(yōu)化政策如果在半年內(nèi)充分反映，預計將拉動1.7億平方米的商品房銷售，有望使商品房銷售增速由負轉(zhuǎn)正，將直接拉動0.5個百分點GDP，間接拉動0.3個百分點GDP。

國泰君安證券估算，降低首付比例帶來的商品房銷售增量或在1億平方米左右。如果新房首付比例理論上從三成降到二成，能夠滿足首付門檻的居民戶數(shù)理論上會增加20%左右。綜合來看，首付比例的下調(diào)，預計能帶動16%-17%的潛在購房居民戶數(shù)的提升，預計增量接近230萬戶。

以具有購房意愿的人群占具有購房能力的人群比例的30%、50%和70%作為悲觀、中性和樂觀假設(shè)，拉動的新增購房戶數(shù)普遍在68萬戶、113萬戶、159萬戶，結(jié)合當?shù)厣唐贩科骄N售面積來看，降低首付比例帶來的商品房銷售增量，悲觀假設(shè)為6500萬平方米，中性假設(shè)11000萬平方米，樂觀假設(shè)15000萬平方米。

在房地產(chǎn)需求政策松綁后，中信證券認為，房地產(chǎn)銷售可能逐級加速回暖，預計2023年四季度銷售將環(huán)比顯著改善，全年商品房銷售額有望實現(xiàn)正增長。居民置業(yè)門檻降低，財務(wù)負擔下降是市場進入復蘇通道的起因。房價單邊下跌預期逆轉(zhuǎn)則是市場復蘇持續(xù)進展的原因。

不過，中信證券認為，市場的復蘇是不均衡的。在核心城市職住平衡區(qū)域的大戶型住宅復蘇程度最大，此區(qū)域的中小戶型住宅銷售也有望明顯改善。核心城市輻射范圍的衛(wèi)星城住宅市場和具備稀缺性的度假房產(chǎn)，高品質(zhì)的回鄉(xiāng)置業(yè)項目也會明顯邊際受益政策變化。但是核心城市職住分離區(qū)域的項目受益程度有限，尤其是同城遠郊，定位第二居所的住宅和商住項目，其需求可能被進一步分流。

預計政策將釋放一系列長期被壓抑的真實居住需求，其中主要是賣舊買新、賣小買大的真實改善置業(yè)需求，也包括返鄉(xiāng)置業(yè)、回鄉(xiāng)養(yǎng)老、旅居需求。政策不鼓勵新增同城第二居所需求，更限制囤積大量住房的投機炒作?？偠灾?，政策優(yōu)化更好體現(xiàn)“房住不炒”精神，房屋價值將進一步聚焦房屋居住屬性。

也需要注意到，當前地產(chǎn)面臨的環(huán)境相比于2014-2015年也存在一些不同之處，未來房地產(chǎn)市場的恢復可能也會有所不同。比如，本輪房地產(chǎn)的下行程度要更深，而且存在較多的房企違約現(xiàn)象，這是2014年沒有的；在本輪房地產(chǎn)的需求端，疫情的沖擊留下了“傷疤效應(yīng)”，居民資產(chǎn)負債表受到一定的損傷，導致購房能力受到一定的影響，這也是2014年沒有出現(xiàn)的。此外，當下的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達65%，要明顯高于2014年的54.8%，人口流入城市的速度開始減慢，房地產(chǎn)的新增需求可能要弱于2014-2015年。

展望未來，房地產(chǎn)政策優(yōu)化的工具箱仍有較多儲備。中信證券指出，當前各大城市普通住宅標準相對偏高，公積金個貸率還有提升空間，限購政策也有寬松空間，限售限價（過戶指導價）等政策也有放松空間。倘若市場繼續(xù)明顯下行，則新的政策將繼續(xù)出臺以扭轉(zhuǎn)房價下跌預期。房屋銷售復蘇是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈信用復蘇的前提，只有房企的資產(chǎn)不隨著時間推移而貶值，房企的負債才有安全保障。盡管不少企業(yè)資產(chǎn)負債表仍然緊張，但企業(yè)債務(wù)重組和展期的風險是開始下降了。

市場會如何反應(yīng)？

二季度以來，受到經(jīng)濟動能趨弱的影響，市場的情緒比較低迷。即便是7月份以來，一系列的穩(wěn)增長及活躍資本市場政策的刺激，也沒能提振市場的信心，市場僅在7月底出現(xiàn)短暫的沖高，上證指數(shù)又回到3100點附近。

此次房地產(chǎn)需求端政策大松綁會不會徹底扭轉(zhuǎn)市場的頹勢呢？雖然歷史不會簡單的重復，但在未來不確定的情形下，歷史給予的啟示可能是最可靠的。

2014年“9·30政策”后的市場表現(xiàn)大致可以分為三個階段：

第一階段：2014年10月，將信將疑的蓄勢階段。2014年7月-9月，隨著穩(wěn)增長政策的發(fā)力，整體市場基本上已經(jīng)見底。但在“9·30政策”推出后，市場反而出現(xiàn)了短期的“利好兌現(xiàn)”的回落，當時也存在對政策效果的將信將疑，房地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)了一些回調(diào)。

第二階段：2014年11-12月，幡然醒悟后的爆發(fā)。隨著2014年10月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的快速回升，市場終于認識到了“9·30政策”的威力，隨即開始爆發(fā)式上漲，上證指數(shù)在短短的兩個多月里上漲超35%。這一階段打頭炮的是非銀金融，漲幅超100%；其次是建筑、銀行、房地產(chǎn)、交通運輸?shù)仁芤嬗诜康禺a(chǎn)回暖的順周期板塊，它們在2014年四季度的漲幅均超過了40%。這一階段行情的分化也非常大，仍有半數(shù)以上的行業(yè)漲幅在個位數(shù)以下。

第三階段：2015年上半年，在大量資金涌入下催生了一輪“快?！?。上證綜指從2015年初的3200點左右，僅用半年時間就沖上了5000點。雖然這輪牛市更多是由杠桿資金推動，但不可否認的是，牛市的引爆器是“9·30政策”、是房地產(chǎn)銷售的快速改善。

圖7：2014年四季度A股各板塊表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：Choice

目前市場的表現(xiàn)與2014年第一階段的情形非常類似，也是處于政策發(fā)力后的將信將疑階段。比如，對于8月份的降息，市場幾乎視而不見；對于下調(diào)印花稅等活躍資本市場的政策，市場高開后又迅速回落；對于8月31日房地產(chǎn)的重磅放松，9月1日的市場也反應(yīng)平平。

興業(yè)證券在回顧了過去四輪房地產(chǎn)政策放松的經(jīng)驗后指出，在中央政策基調(diào)轉(zhuǎn)向和央行降準降息后，地產(chǎn)股不一定會立即反應(yīng)，往往隨著各城市陸續(xù)松綁后，地產(chǎn)板塊才進入趨勢性上漲行情。此后，隨著國家層面的地產(chǎn)調(diào)控放松得到確認，地產(chǎn)股大概率迎來加速上漲。在政策維持寬松和地產(chǎn)基本面得以改善后，地產(chǎn)股具有明顯的絕對收益和相對收益。

未來“金九銀十”的兩個月，是驗證房地產(chǎn)政策放松效果的關(guān)鍵期。如果能像2014年10月那樣，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯改觀，市場將大概率進入爆發(fā)期。

廣發(fā)證券認為，本輪政策在當前企業(yè)和居民疫后資產(chǎn)負債表修復欠佳的背景下意義重大，也將對A股的盈利預測形成提振。從歷史上2008年、2011年、2014年、2018年四輪房地產(chǎn)放松的經(jīng)驗看，地產(chǎn)股本身對政策預期更敏感，啟動時點同步于政策寬松預期，行情通常持續(xù)6-12個月，行業(yè)漲幅在50%-200%。地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)的啟動時點與地產(chǎn)股基本同步，行情彈性與后續(xù)中觀高頻數(shù)據(jù)的驗證和業(yè)績兌現(xiàn)更為相關(guān)。

國盛證券認為，拋開中期的趨勢，后續(xù)房地產(chǎn)應(yīng)該至少有一輪“脈沖式”回暖。即便是地產(chǎn)引擎熄火，過去一年仍然有兩波較強的地產(chǎn)回暖：一次是2022年年中長三角復工復產(chǎn)后，全國30大中城市商品房銷售一度升至歷史高位；另一次是2023年跨年，尤其是春節(jié)后地產(chǎn)也出現(xiàn)一輪小陽春。本輪一二線松地產(chǎn)政策落地后，疊加“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，房地產(chǎn)市場在后續(xù)至少會有一輪“脈沖式”回暖。

國盛證券進一步指出，參考過去兩輪的經(jīng)驗，地產(chǎn)數(shù)據(jù)若有階段回暖，A股通常都會有一波指數(shù)行情；地產(chǎn)需求的回歸，不僅會作用于股市，還將同時影響債市、匯率、大宗商品，在此過程中市場將呈現(xiàn)典型的強宏觀驅(qū)動的特征（資產(chǎn)價格聯(lián)動）；板塊上，通常會從地產(chǎn)鏈向消費鏈和順周期板塊傳導，并且這個傳導的時滯越來越短。短期視角下，無論是從交易面、賠率面，還是從政策面看，都指向順周期方向可能是這一輪反彈的主力。

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，中信證券認為，2022年以來拿地銷售比較高，貨值準備較為充分，片區(qū)整體開發(fā)能力較強，不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗較為豐富的公司將最為受益于可能到來的房地產(chǎn)市場復蘇，也將在未來十年開展的超大特大城市城中村改造中受益。

商品和匯率市場似乎已經(jīng)提前嗅到些許“進攻的味道”。與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度緊密的鐵礦石期貨價格8月以來已經(jīng)上漲了近20%；人民幣匯率也不再繼續(xù)貶值，離岸人民幣對美元匯率已經(jīng)回升到7.26附近。