田新慧

（陵水美裕珍珠實(shí)業(yè)有限公司，海南 陵水 527427）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，逐步構(gòu)建了成本管理的內(nèi)部機(jī)制以及完善的配套體系，但是在成本管理方面仍舊存在著一定的缺陷，和當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀并不匹配，導(dǎo)致成本管理優(yōu)勢(shì)及作用難以充分發(fā)揮。本文思考房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀與具體改進(jìn)對(duì)策，結(jié)合實(shí)際案例研究成本管理的可靠方法和途徑，希望可以更好地展現(xiàn)成本管理的價(jià)值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額相對(duì)較大。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)于金融行業(yè)有著極強(qiáng)的依賴性，房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，從最開始獲得土地到工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程貸款以及施工直至最終銷售的整個(gè)環(huán)節(jié)往往要經(jīng)過(guò)極長(zhǎng)的時(shí)間，少則幾年，多則數(shù)十年，投資金額少則幾百萬(wàn)，多則上億。房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金存在著極大缺陷，很難滿足企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的日常項(xiàng)目開支以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在獲得金融資金的過(guò)程中不會(huì)分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，同時(shí)資金成本更低的情況。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。房地產(chǎn)企業(yè)容易受國(guó)家政策影響，從最開始拿地到最終銷售環(huán)節(jié)會(huì)遇到很多風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)面臨很多不確定問(wèn)題，比如會(huì)面對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)或者合同風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程相對(duì)來(lái)說(shuō)比較混亂，生產(chǎn)和管理活動(dòng)都比較復(fù)雜，容易受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，包括國(guó)家制定的一些投資政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和運(yùn)營(yíng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

（一）欠缺成本管理意識(shí)

實(shí)踐過(guò)程中受多方面因素影響，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本管理環(huán)節(jié)更加看重事后管理而忽視事前預(yù)防，關(guān)注靜態(tài)管理而忽視動(dòng)態(tài)管控，還存在明顯的關(guān)注數(shù)量忽視質(zhì)量、關(guān)注局部忽視全局的現(xiàn)象和弊端，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面認(rèn)為成本控制是第一要求和最主要的任務(wù)，而受當(dāng)前的成本已經(jīng)是最低，無(wú)法再降低的思維束縛和限制，認(rèn)為成本控制已經(jīng)沒有了更多的發(fā)展區(qū)間，想要依靠賺取更多的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)盈利，這種錯(cuò)誤的認(rèn)知導(dǎo)致企業(yè)在成本管理方面投入的精力不足，人才隊(duì)伍構(gòu)建也不完善，使房地產(chǎn)企業(yè)中不同部門人員價(jià)值無(wú)法得到充分體現(xiàn)，也不能在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。

（二）欠缺健全獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)存在著部門人員崗位職責(zé)和權(quán)利不對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象，致使人員責(zé)任不明確，人員在實(shí)際工作中存在較多問(wèn)題，不愿意付出努力，認(rèn)為工作完成質(zhì)量如何都一樣。房地產(chǎn)企業(yè)中的人員獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制尚未健全完善，針對(duì)成本管理工作中不積極努力、消極懈怠的人員以及本該受罰的其他人員只是礙于情面，簡(jiǎn)單通報(bào)批評(píng)一下就敷衍了事，沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的處罰，也不能對(duì)相關(guān)的人員產(chǎn)生威懾和發(fā)揮作用。這種只安排工作卻不考核結(jié)果的做法會(huì)導(dǎo)致工作人員積極性受到嚴(yán)重挫傷，也會(huì)使后續(xù)成本管理工作開展更加困難，在其中出現(xiàn)了難以預(yù)計(jì)的損失。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)中職工所關(guān)心的實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的原則，是否張弛有度以及是否能得到嚴(yán)格執(zhí)行。

（三）欠缺成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)中的成本控制略顯隨意，成本控制的標(biāo)準(zhǔn)尚未形成，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系更加粗放，在成本控制管理過(guò)程中使用的一些方法都比較落后和局限，甚至有很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的核算仍舊會(huì)依靠人力資源核算。即便使用了先進(jìn)的信息技術(shù)也沒能發(fā)揮信息技術(shù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)及功能，只是借助于計(jì)算機(jī)的excel表格完成各項(xiàng)信息的錄入以及核算，實(shí)際工作中的制度化以及規(guī)范化極其不明顯，在成本考核以及監(jiān)督方面的力度嚴(yán)重不足，管理責(zé)任也無(wú)法得到精確落實(shí)，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理過(guò)程中存在著較多漏洞和缺陷，可能會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)最終的施工質(zhì)量和成效，限制企業(yè)自身發(fā)展和進(jìn)步。這類企業(yè)又不能根據(jù)市場(chǎng)變化以及獲取的市場(chǎng)信息來(lái)制定精確有效地降低成本的策略和途徑，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生虧損的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理改進(jìn)對(duì)策

（一）加強(qiáng)成本管理意識(shí)

成本管理實(shí)施全員控制主要就是指在房地產(chǎn)企業(yè)中構(gòu)建基于項(xiàng)目經(jīng)理為中心的成本控制模式，并按照成本管理責(zé)任制度來(lái)完成人員的責(zé)任分工及安排，使成本目標(biāo)得到進(jìn)一步分解，能夠落實(shí)到不同部門、班組、個(gè)人身上，防止成本控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的局面。成本全員控制應(yīng)當(dāng)構(gòu)建由項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)主管、施工員、預(yù)算員以及成本核算人員等相關(guān)人員在內(nèi)的控制體系，并明確不同人員的責(zé)任，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜而激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，要求房地產(chǎn)企業(yè)中的每一位員工以及管理者都能快速樹立成本管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)于成本管理重要作用的清晰認(rèn)知，切實(shí)提高思想水平，形成全員參與成本控制的局面，使房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的改進(jìn)更加順利。

（二）構(gòu)建健全獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理涉及多方面內(nèi)容，在管理工作中堅(jiān)持責(zé)任和權(quán)利相互結(jié)合的原則，保證獎(jiǎng)罰分明，則是成本管理工作有序健康開展的動(dòng)力和關(guān)鍵，也是實(shí)施低成本戰(zhàn)略管理的特殊武器。房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層人員應(yīng)當(dāng)構(gòu)建和現(xiàn)狀更加匹配的成本責(zé)任制度以及監(jiān)督考核機(jī)制，在房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)承包任務(wù)時(shí)不僅要在任務(wù)中明確工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期以及安全控制等多方面指標(biāo)，也需要將成本控制原則和指標(biāo)歸結(jié)到其中，讓對(duì)方明確針對(duì)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中完成任務(wù)情況較好的項(xiàng)目部門可以提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，針對(duì)未完成任務(wù)且離制定目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)的項(xiàng)目部門則需要查明其原因，總結(jié)規(guī)律及教訓(xùn)，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行處罰。這樣的模式不但能在房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)建行之有效且科學(xué)合理的人員競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成更具現(xiàn)代化的激勵(lì)體系，同樣也有助于房地產(chǎn)企業(yè)搜集成本管理相關(guān)資料和信息，使房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的定額編制以及成本管理工作開展更順利。

（三）建設(shè)成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理體系實(shí)際上就是將項(xiàng)目的成本做逐層的劃分，根據(jù)每一層的成本來(lái)進(jìn)行分析并制定預(yù)算，將這些預(yù)算落實(shí)到項(xiàng)目的執(zhí)行環(huán)節(jié)，發(fā)揮作用，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，目標(biāo)計(jì)劃以及實(shí)際計(jì)劃之間會(huì)存在一定差異，工作人員可以對(duì)這種差異進(jìn)行明確，了解差異問(wèn)題產(chǎn)生的關(guān)鍵原因，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，讓具體的改進(jìn)措施在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)揮更關(guān)鍵的作用，減少問(wèn)題的出現(xiàn)。

要在企業(yè)中構(gòu)建完善的成本控制管理體系，首先需要把握好市場(chǎng)形勢(shì)，制定合適的項(xiàng)目成本及目標(biāo)，從而反映出項(xiàng)目成本的信息內(nèi)容。其次是要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的流程，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本目標(biāo)做精細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)制定。另外，針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施的重點(diǎn)環(huán)節(jié)以及工程項(xiàng)目中的關(guān)鍵，在施工時(shí)要分工明確，責(zé)任到人，構(gòu)建相對(duì)來(lái)說(shuō)更加標(biāo)準(zhǔn)的操作模式，健全強(qiáng)化考核體系以及監(jiān)督制度。最后還需要組織開展房地產(chǎn)企業(yè)所處市場(chǎng)的調(diào)查和分析，特別是針對(duì)新型建筑技術(shù)以及材料價(jià)格等相關(guān)的信息進(jìn)行記錄，構(gòu)建形成企業(yè)內(nèi)部的信息資源庫(kù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的可靠性分析以及可行性分析提供參考。

四、案例分析

（一）綠城集團(tuán)基本情況

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是我國(guó)知名的住宅開發(fā)商之一，綠城集團(tuán)在發(fā)展過(guò)程中以優(yōu)秀的房產(chǎn)品質(zhì)量占據(jù)了行業(yè)中的關(guān)鍵領(lǐng)先位置，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響。注冊(cè)成立于1995年的綠城房地產(chǎn)集團(tuán)，在歷經(jīng)20多年的發(fā)展之后，已經(jīng)坐擁幾千名員工，也成立了上百家成員企業(yè)，其房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)覆蓋到了我國(guó)50多個(gè)城市中。綠城集團(tuán)在發(fā)展過(guò)程中長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，其房產(chǎn)品的類型不斷豐富，包括平層官邸、別墅以及多層公寓、高層公寓、大型社區(qū)等多種形式在內(nèi)的高品質(zhì)房產(chǎn)類型產(chǎn)品。

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，綠城集團(tuán)采取的都是集團(tuán)化管理模式，近些年其管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐患?jí)為集團(tuán)公司、二級(jí)為執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)、三級(jí)為項(xiàng)目公司的三級(jí)管理架構(gòu)。綠城集團(tuán)作為以房地產(chǎn)開發(fā)為主的集團(tuán)企業(yè)，在發(fā)展的過(guò)程中實(shí)施總部高度集權(quán)，從戰(zhàn)略制定到計(jì)劃執(zhí)行審查全工程的管理模式。綠城集團(tuán)的總部會(huì)針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格及流程，還有整體的模式做規(guī)劃以及研發(fā)，之后的采購(gòu)以及其他的一些細(xì)節(jié)也會(huì)在很大程度上有總部的涉及，最后交給各區(qū)域分布公司來(lái)執(zhí)行[1]。

（二）綠城集團(tuán)項(xiàng)目成本控制實(shí)例

本案例研究的綠城千島湖玫瑰園二期玉華苑組團(tuán)物業(yè)類型是獨(dú)棟別墅，其位置在千島湖鎮(zhèn)的南端，開發(fā)路的兩側(cè)，周圍有千島湖湖景自來(lái)水廠以及淳安中學(xué)、體育館，又毗鄰農(nóng)夫山泉生產(chǎn)基地，因此其周邊的配套設(shè)施完善，條件優(yōu)良，交通區(qū)位極佳。該項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積154121㎡。總建筑面積將近20萬(wàn)㎡，計(jì)劃建設(shè)規(guī)模為12幢花園住宅、9幢高層公寓、32幢排屋以及一幢幼兒園。項(xiàng)目存在的劣勢(shì)是其地段相對(duì)比較偏僻，人煙稀少，店鋪數(shù)量較為稀缺，配套的超市以及市場(chǎng)也有待于進(jìn)一步改善，可能購(gòu)房者的購(gòu)房需求難以得到滿足。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，杭州市都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)話題，杭州市的住房需求一直都呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)和苗頭，居住的群體也更具多元化，人們會(huì)被杭州千島湖良好的生活環(huán)境所吸引，產(chǎn)生購(gòu)房的愿望，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是一些高端人群。在項(xiàng)目分析中實(shí)施經(jīng)濟(jì)估算，為了提高工程項(xiàng)目的利潤(rùn)，可以適當(dāng)增加可售商鋪的面積。對(duì)成本做出的預(yù)算為：項(xiàng)目中的完全成本按面積分?jǐn)倿?4650元/平方米，將最終單位定價(jià)為17000元/平方米左右。在此基礎(chǔ)上對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)一步分解，按照開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)形成過(guò)程以及成本核算科目的級(jí)次劃分為土地成本、工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，按照工程費(fèi)用等一系列二級(jí)科目，在完成目標(biāo)成本分解之后，將其下發(fā)給相關(guān)部門進(jìn)行控制。

（三）綠城集團(tuán)成本管理的對(duì)策

1．強(qiáng)化目標(biāo)成本關(guān)系

綠城集團(tuán)在開展成本管理工作的過(guò)程中，針對(duì)目標(biāo)成本的制定會(huì)交給決策環(huán)節(jié)來(lái)完成主要是借助開發(fā)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，做市場(chǎng)調(diào)研以及預(yù)測(cè)分析，并判斷產(chǎn)品的目標(biāo)銷售量，預(yù)測(cè)相應(yīng)的利潤(rùn)。成本管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)理解一個(gè)原則，就是當(dāng)企業(yè)的成本滿足市場(chǎng)決定價(jià)格，或者沒有達(dá)到市場(chǎng)決定價(jià)格水平時(shí)才能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多收益，如若不然只能導(dǎo)致企業(yè)面臨虧損。如果企業(yè)基于市場(chǎng)的基礎(chǔ)制定成本，充分考慮企業(yè)預(yù)想的利潤(rùn)目標(biāo)以及空間，將利潤(rùn)目標(biāo)作為企業(yè)成本管控的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和參考標(biāo)準(zhǔn)，滲透在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及開發(fā)設(shè)計(jì)的全過(guò)程，同樣也應(yīng)在營(yíng)銷環(huán)節(jié)對(duì)其進(jìn)行靈活應(yīng)用，就能幫助企業(yè)獲得更高收益，真正意義上實(shí)現(xiàn)綠城集團(tuán)成本管理的任務(wù)及要求。

2．科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

綠城企業(yè)在長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的過(guò)程中獲得了充足的資金儲(chǔ)備，也建立了較高的市場(chǎng)信用度，更獲得了關(guān)鍵的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及形成了完善的組織結(jié)構(gòu)，這些基礎(chǔ)都可以幫助綠城集團(tuán)企業(yè)順利地完成整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，但是針對(duì)這些資源的合理引用就成了綠城集團(tuán)要思考的重要內(nèi)容。

在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的環(huán)境下，綠城集團(tuán)所處的房地產(chǎn)行業(yè)很容易受經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國(guó)家調(diào)控的影響，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展空間產(chǎn)生變化，如果說(shuō)綠城集團(tuán)過(guò)多地開發(fā)了地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)管理難度增加，資金使用需求更高，也會(huì)導(dǎo)致成本管理的負(fù)擔(dān)更加嚴(yán)重，管理難度升級(jí)。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)速度緩慢，又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張受到限制和影響，雖然說(shuō)企業(yè)的成本得到了控制，管理風(fēng)險(xiǎn)也得到了規(guī)避，但企業(yè)的盈利空間卻受到了限制，因此需要綜合考慮各方面的因素，做好項(xiàng)目開發(fā)速度的合理性控制。

3．要關(guān)注國(guó)家政策實(shí)施成本調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都受國(guó)家政策影響，政府方面采取了一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)管理流程，為房地產(chǎn)行業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)及參考，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展造成了相對(duì)應(yīng)的影響，特別是在二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績(jī)下滑的表現(xiàn)更為突出。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更穩(wěn)定的地位，就必須要結(jié)合市場(chǎng)的大趨勢(shì)做出合適的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求綠城企業(yè)加大全面的成本控制管理工作，更加有效地規(guī)范資金的用途以及使用的模式，幫助綠城企業(yè)應(yīng)對(duì)各方面的風(fēng)險(xiǎn)和變化[2]。

4．調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

綠城集團(tuán)在發(fā)展的過(guò)程中會(huì)安排幾個(gè)職能部門共同配合完成成本控制任務(wù)，包括企業(yè)投資部以及開發(fā)部還有銷售部在內(nèi)，都是要加強(qiáng)成本控制管理的重點(diǎn)部門。但即便如此，成本管理的效能仍舊有待提高，整體的組織結(jié)構(gòu)模式相對(duì)單一，成本管理彈性較差，可能在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)運(yùn)行的任務(wù)。如果面對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目，要求各部門之間協(xié)調(diào)合作時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致成本管理的目標(biāo)很難得到落實(shí)，即便這些部門之間能協(xié)調(diào)跨部門的溝通交流，也仍舊存在困難，致使成本管理成效不明顯，因此有必要借助于其他房地產(chǎn)行業(yè)的先進(jìn)組織結(jié)構(gòu)模式，完善當(dāng)前組織結(jié)構(gòu)建設(shè)方面存在的弊端和不足，維持綠城房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的局面和現(xiàn)狀[3]。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)能持久、穩(wěn)定、快速地發(fā)展，和國(guó)家調(diào)控具有緊密的關(guān)聯(lián)，但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理方面稍顯薄弱，并沒有構(gòu)建完善且健全的成本管理體系，同樣對(duì)于資金的使用也沒有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在具體施工建設(shè)過(guò)程中容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)情況。對(duì)此，有必要實(shí)施科學(xué)有效的成本控制管理工作，培養(yǎng)更加優(yōu)秀的成本管理人員，采取合適的成本管理方法，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持久運(yùn)行。