馮靖然

蘭州財經(jīng)大學(xué)

一、緒論

（一）研究背景

由于住宅商品房具有滿足人們“住”這一基本需求的功能，所以人們對住宅商品房有著很大的需求，因而對住宅商品房的價格也極為關(guān)注。在北京這一發(fā)達(dá)的一線城市，其近期住宅商品房的平均價格可以達(dá)到51 805元/平方米，而同年貴陽市的住宅商品房平均價格僅有9061元/平方米。王振華認(rèn)為城市價值決定城市總體房價，對于表現(xiàn)出來的巨大差異，根本原因在于不同城市間城市價值的巨大差異。

（二）研究目的

基于上述背景，本文試圖分析城市價值與住宅商品房價格的關(guān)系，研究城市價值對住宅商品房價格的影響。

（三）研究意義

研究城市價值對住宅商品房價格的影響，有著重要的理論意義與現(xiàn)實意義。在理論上，本課題的研究可以理順住宅商品房價格與城市價值的關(guān)系，完善相關(guān)理論。在現(xiàn)實中，研究此課題有利于加深人們對住宅商品房價格差異的認(rèn)識，作出更恰當(dāng)?shù)馁徺I或投資決策；并提出一個城市的住宅商品房價格應(yīng)與該城市的城市價值保持一致的思路，這將有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）研究方法

本文主要采用了文獻(xiàn)研究法進(jìn)行相關(guān)研究。即在閱讀大量相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，得出了城市價值對住宅商品房價格有何種影響。

二、城市價值及其構(gòu)成

（一）城市價值的內(nèi)涵

任宏等（2007）認(rèn)為城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由積累投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值具有以下特性。一是漸進(jìn)性。城市價值的形成不是一蹴而就的，是一個不斷積累的過程。隨著城市投入的增加，城市建設(shè)不斷完善，城市價值也逐漸積累起來。二是系統(tǒng)性。城市由多種系統(tǒng)所組成，主要包括經(jīng)濟(jì)、政治、社會、文化，生態(tài)系統(tǒng)。各系統(tǒng)之間也相互聯(lián)系，相互促進(jìn)，可以產(chǎn)生一加一大于二的效果。城市價值則是五個系統(tǒng)相互作用產(chǎn)生的價值綜合。三是差異性。陳蘭認(rèn)為由于不同的城市在自然稟賦或城市定位等方面的不同，因此會造成不同城市之間某一方面或某幾方面價值的不同，最終導(dǎo)致不同城市之間城市價值的差異。比如北京和上海，由于自然稟賦和城市定位的不同，二者在城市價值上具有明顯差異。

（二）城市價值的構(gòu)成

鄭思齊等在《城市價值決定城市房價》一文中說，城市價值由經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市生活質(zhì)量構(gòu)成。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一個城市發(fā)展的動力之源，是城市的其他價值得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)。若沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市就無從發(fā)展，城市的其他價值就無法實現(xiàn)。一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了其輻射能力的強(qiáng)弱。城市生活質(zhì)量包含了很多方面的內(nèi)容，涉及到了政治、社會、文化以及生態(tài)系統(tǒng)。比如，城市的政治系統(tǒng)可以為居民提供各種政治安全條件；城市的社會系統(tǒng)可以為居民提供各種公共服務(wù)；城市的文化系統(tǒng)可以為居民提供更高層次的發(fā)展條件；城市的生態(tài)系統(tǒng)則可以為居民提供更宜居的生活環(huán)境。

三、住宅商品房及其價格

（一）住宅商品房的內(nèi)涵

住宅商品房即經(jīng)過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建造，建成后被用于出租或銷售的住宅。開發(fā)商能辦理國土證和產(chǎn)權(quán)證，并自定價格進(jìn)行銷售。住宅商品房具有以下特性。一是不可移動性。住宅一經(jīng)建成，便具有固定的空間位置，將其進(jìn)行移動是不切實際的。這一特性決定了住宅市場的區(qū)域性和供給與需求的區(qū)域性。二是異質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場上，不可能有兩宗一模一樣的住宅商品房。它們可能由于位置不同、朝向不同、周圍的環(huán)境不同等而不同。異質(zhì)性使得住宅商品房的價格千差萬別。三是供給有限性。由于可供建筑房屋的土地面積是有限的，而且住宅商品房的建設(shè)周期較長，這使得住宅商品房在某一時間或區(qū)域范圍內(nèi)的供給具有有限性。

（二）住宅商品房價格的內(nèi)涵及其影響因素

1.住宅商品房價格的內(nèi)涵

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，與其他商品一樣，住宅商品房的價格是在供給和需求的共同作用下形成的，住宅商品房的價格表現(xiàn)形式主要有以下三種。從供給層面講，主要是從住宅商品房的建設(shè)成本上考慮，包括土地的價格和建筑物的價格。從需求層面講，是由消費者的購買欲望和購買力決定的。從供求層面講，住宅商品房的價格是供給與需求達(dá)到平衡時的均衡價格。

需要注意的是，城市的住宅商品房是一種特殊商品，其價值除了凝結(jié)在房地產(chǎn)中的抽象勞動外，更多來自于城市價值轉(zhuǎn)移。

2.住宅商品房價格的影響因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)是影響住宅商品房價格的一個最重要因素。影響住宅價格的經(jīng)濟(jì)因素主要包含經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、通貨膨脹、利率等。例如其中的居民收入水平，隨著居民收入的不斷增加，其購買力也隨之增強(qiáng)，進(jìn)而可能增加對住宅的需求，促使住宅商品房的價格上漲。反之，當(dāng)對住宅的需求萎縮時，住宅商品房的價格也隨之降低。

（2）社會因素。在社會因素中，城市化以及人口因素是影響住宅價格的主要因素。在我國城市化進(jìn)程中，大批的農(nóng)村人口涌向城市進(jìn)行生活和就業(yè)，對住宅的需求大大增加，推動了住宅價格上漲。在人口因素中，人口的年齡結(jié)構(gòu)對住宅的需求有較大影響。年齡結(jié)構(gòu)中20-49這一年齡段對住房的需求最為旺盛，決定著住宅商品房的新增需求量。

（3）行政因素。行政因素指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)等方面的因素。如房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、稅收政策等。例如，在20世紀(jì)90年代進(jìn)行的住房制度改革，將我國的住宅市場轉(zhuǎn)變?yōu)榱耸袌鼋?jīng)濟(jì)，這極大地釋放了人們對住宅商品房的需求。與此同時，這也使得住宅商品房的供需矛盾加劇，導(dǎo)致了其價格的快速上漲。

四、城市價值對住宅商品房價格的影響分析

（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對住宅商品房價格的影響分析

1.城市經(jīng)濟(jì)總量（GDP）

城市經(jīng)濟(jì)總量，即城市GDP，指的是一個城市在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)活動的總成果，一個城市經(jīng)濟(jì)總量的增加意味著該城市投資和需求的擴(kuò)大。在此過程中，會促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，進(jìn)而推動房地產(chǎn)價格上漲。住宅商品房屬于房地產(chǎn)行業(yè)，那么，一個城市經(jīng)濟(jì)總量增加的同時，也會推動住宅商品房的價格上漲。

2.居民可支配收入

通常而言，居民可支配收入增加，居民的消費水平便會隨之提高，消費結(jié)構(gòu)也會隨之改善。居民用于生存的必須消費在總消費中的占比越來越低，用于精神追求和自身發(fā)展的消費在總消費中的占比越來越高。體現(xiàn)在住房上，一方面，居民對住宅商品房的剛性以及改善性需求將會增加；另一方面，可支配收入的增加，也可能增加居民對住宅商品房的投資和投機(jī)需求。以上所述的兩個方面，均可推動住宅商品房的價格上漲。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)的各個組成部分以及各組成部分之間的比例關(guān)系?，F(xiàn)代城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也是在不斷調(diào)整的，而且總是呈現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)，即金融業(yè)、旅游業(yè)、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等服務(wù)行業(yè)的比例會逐漸增大的規(guī)律。第三產(chǎn)業(yè)的占比越大，住宅商品房的消費需求相對越大，其價格就會越高。而且，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而增加就業(yè)機(jī)會、擴(kuò)大內(nèi)需，這又會間接推動住宅商品房的價格上漲。

4.城市化

城市化是伴隨城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化一同進(jìn)行的。在聚集輻射效應(yīng)下，城市每年都會吸引大量的外來人口，使得城市人口數(shù)量大量增加。這部分人群大多是到城市謀求工作和發(fā)展的機(jī)會，同時也增加了對住宅的需求，這在一定程度上會推動住宅商品房的價格上漲。在外來人口激增的情況下，甚至?xí)诙虝r間內(nèi)迅速抬高住宅商品房的價格。比如，深圳就是一個很好的例子，由于該城市外來人口的激增，房價被迅速抬升。

（二）城市生活質(zhì)量對住宅商品房價格的影響分析

1.城市的生活保障體系

黎慧萍說城市完善的生活保障體系能夠確保居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、弱有所助。在生活保障體系完善的城市，市政府提供的完善的公共服務(wù)可以滿足居民多方面的需求，居民的生活幸福感也會更強(qiáng)。這樣的城市有著較強(qiáng)的吸引力，人們對其住宅商品房的需求也會相對旺盛，進(jìn)而推動該城市的住宅商品房價格上漲。

2.城市的社會治安狀況

良好有序的社會治安狀況會帶給居民安全感和穩(wěn)定感。城市良好的社會治安狀況、健全的治安體系是居民在該城市愿意購房或長久居住的信心支撐。若城市的社會治安狀況混亂、社會不安定，那么居民在該城市購房或長久居住的意愿便會下降甚至消失。因此，一個城市住宅商品房的價格會受到該城市社會治安狀況的影響。

3.城市的生態(tài)環(huán)境

隨著居民收入水平與生活水平的提高，其對居住的生態(tài)環(huán)境有了更高的要求。對于一個城市而言，良好的生態(tài)環(huán)境可以提升其宜居性和吸引力。在我國的城市化進(jìn)程中，許多城市的環(huán)境質(zhì)量有著不同程度的下降，如空氣質(zhì)量惡化、水污染、噪聲污染等。而越來越多的城市也重視起了良好生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，如打造“宜居城市”，“園林城市”，“生態(tài)城市”等，良好的生態(tài)環(huán)境同時也可以提升該城市的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。一個城市若有良好的生態(tài)環(huán)境，相對而言該城市會更具宜居性，那么其對于該城市住宅商品房的價格往往有著正向的影響。

4.城市的文化底蘊(yùn)

經(jīng)濟(jì)是城市的骨肉軀架，而文化則是城市的氣質(zhì)底蘊(yùn)。城市文化雖然是無形的，但是卻可以外化出來，體現(xiàn)于有形。優(yōu)秀、豐富的城市文化可以提升城市的競爭力、提高居民素質(zhì)、推動城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。甚至城市文化本身，就可以作為一個產(chǎn)業(yè)，帶來價值。在文化底蘊(yùn)雄厚的城市，其住宅商品房的價格便會包含這一部分的溢價，只是可能難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其表達(dá)出來。

五、結(jié)論與啟示

（一）研究結(jié)論

本文從解釋城市價值的內(nèi)涵入手，在借鑒前人對于城市價值構(gòu)成相關(guān)結(jié)論的基礎(chǔ)上，對城市價值對住宅商品房價格的影響進(jìn)行了研究。最終，本文得出了以下結(jié)論：城市價值是通過城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市生活質(zhì)量對住宅商品房的價格產(chǎn)生影響的。具體而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面，城市的經(jīng)濟(jì)總量越大、居民可支配收入越多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越優(yōu)化、城市化越強(qiáng)，很大程度上會推動該城市住宅商品房的價格上漲；在城市生活質(zhì)量方面，城市的生活保障體系越完善、社會治安狀況越良好、生態(tài)環(huán)境越良好、文化底蘊(yùn)越雄厚，很大程度上會推動該城市住宅商品房的價格上漲。正是由于城市價值通過以上兩方面影響著住宅商品房的價格，不同城市的住宅商品房才在價格上表現(xiàn)出差異，有時這種差異甚至是巨大的。

（二）政策建議

1.全面提升城市價值。城市價值反應(yīng)的是一個城市各方面的水平，是一個綜合性的概念。城市價值高的城市具有更強(qiáng)的魅力和輻射能力，可以吸引更多的人才、資本等向該城市集聚，從而推動城市的發(fā)展。這就要求城市政府找準(zhǔn)城市定位，從長遠(yuǎn)上做好城市的發(fā)展規(guī)劃，提升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和提高城市生活質(zhì)量兩手都要抓。同時，也要重視城市的品牌文化建設(shè)，強(qiáng)化城市競爭力。

2.關(guān)注住宅商品房價格與城市價值的一致性。政府在調(diào)控房價的過程中，要關(guān)注住宅商品房價格與城市價值的一致性，對以下兩種情況應(yīng)有科學(xué)的認(rèn)識。第一，若一個城市的住宅商品房價格與該城市的城市價值基本一致，那么即使房價上漲幅度較大，也不需要調(diào)控。因為，房價的上漲部分是由城市價值的提升引起的，屬于合理的上漲。第二，若一個城市住宅商品房的價格與該城市的城市價值不一致，那么即使房價上漲幅度不大，政府也需要對其進(jìn)行調(diào)控。因為，此時的房價是虛高且不合理的。

3.建設(shè)副中心城市，減輕中心城市的住房壓力。城市價值高的城市，其吸引力和輻射能力一般也較強(qiáng)，在一段時間可以吸引優(yōu)質(zhì)的人才、先進(jìn)的技術(shù)等。但是，當(dāng)中心城市發(fā)展到一定程度，就會超過其自身的承載力，抑制城市的發(fā)展。所以，政府可以考慮建設(shè)副中心城市，引導(dǎo)資源流動，減輕中心城市的住房壓力，同時也可以起到引導(dǎo)本城市的住宅商品房價格理性回歸的作用。