徐曉靜 劉麗彬 李 鑫

陜西開放大學(xué)，陜西 西安 710119

物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān)，自然要在法律規(guī)范內(nèi)活動，接受法律的調(diào)整?！袄^2003 年《中華人民共和國物業(yè)管理條例》（以下簡稱《物業(yè)管理條例》）首次以國家行政法規(guī)形式確立了物業(yè)管理制度之后，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）再次以全國人民代表大會制定通過的國家基本法的形式對物業(yè)管理活動予以確認。”［1］《物業(yè)管理法規(guī)》課程作為開放教育模式下，部分高校物業(yè)管理專業(yè)的核心課程，具有很強的理論性、實效性和應(yīng)用性?！睹穹ǖ洹烦雠_后，《物業(yè)管理法規(guī)》課程的教學(xué)也面臨新的挑戰(zhàn)，只有在《民法典》的統(tǒng)領(lǐng)下重新開展現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和教學(xué)，以理論創(chuàng)新為依托，才能不斷豐富完善物業(yè)管理的法律制度供給，所以《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)模式的改革是必然的。

一、《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)目前面臨的困境

根據(jù)開放教育人才培養(yǎng)方案的設(shè)置，物業(yè)管理專業(yè)一般只設(shè)置《物業(yè)管理法規(guī)》課程，不會單獨開設(shè)有關(guān)《民法典》內(nèi)容的《民法學(xué)》課程。而《民法典》是物業(yè)管理的源泉和基礎(chǔ)，是建立物業(yè)管理關(guān)系的重要途徑，沒有了解并掌握這個基本理論，會造成《物業(yè)管理法規(guī)》課程中的知識點都是孤立、零散、不成體系的，同時想要融入民法典的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)主要面臨以下困境：

（一）理論知識較多，難以深度學(xué)習(xí)

我國已經(jīng)建立起了以《民法典》為基礎(chǔ)，以《物業(yè)管理條例》為核心，以地方性法規(guī)和部門規(guī)章為主體，以數(shù)以萬計的規(guī)范性文件為支撐的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。這就決定了“《物業(yè)管理法規(guī)》課程要求掌握的法律法規(guī)種類非常龐雜，除了要掌握《民法典》《物業(yè)管理條例》之外，還要掌握與物業(yè)管理密切相關(guān)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國招標投標法》《住房專項維修資金管理辦法》等與物業(yè)管理活動密切相關(guān)的法律法規(guī)［2］”，因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，并使學(xué)生掌握且能在實際中靈活運用，是比較困難的。這就導(dǎo)致課程教學(xué)都是淺顯的知識點普及為主，很難深度學(xué)習(xí)。

（二）學(xué)生對理論知識缺乏確信

開放教育模式下，學(xué)生群體呈現(xiàn)出多元化特點?！伴_放教育學(xué)員普遍存在學(xué)習(xí)動力不足的問題。不同于應(yīng)試教育，開放教育的學(xué)員對課程內(nèi)容的需求完全源自實踐經(jīng)歷，出于工具性和實際性的考量，‘無關(guān)即無用’，但專業(yè)課程安排是固定的。當學(xué)生認為當下的學(xué)習(xí)內(nèi)容‘沒有意義’，那么教師的授課就成了單方面的信息呈現(xiàn)。［3］”隨著法律更新速度的加快，物業(yè)專業(yè)化人才培養(yǎng)必須精進，不是簡單的普法式學(xué)習(xí)，必須要有持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，要有實踐轉(zhuǎn)化的能力，而學(xué)生依據(jù)自己的工作和生活經(jīng)驗，已經(jīng)具備并形成了自己認識、判斷、評價社會的能力，認知結(jié)構(gòu)上極具個性化，缺乏思想的穩(wěn)定性，對所學(xué)知識在沒有應(yīng)用體驗的前提下，持有懷疑的態(tài)度，難以建立起“確信感”。

（三）實踐教學(xué)的不足

《物業(yè)管理法規(guī)》課程綜合性較強，需要具備很高的實操性，而其中最有效的就是案例分析。但作為非法律專業(yè)的學(xué)生，案例式學(xué)習(xí)法的效果并“不盡如人意”，一案一例具體化、形象化，但只解決“個案”問題，是“碎片化”的呈現(xiàn)，不具備將知識系統(tǒng)串聯(lián)的功能。況且對于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來說，未來他們大多數(shù)不會成為法律工作者，不會參與審理案件，復(fù)雜的案例由于過于專業(yè)化，難免枯燥且無趣，而簡單的案例，又缺乏普遍適用性和關(guān)聯(lián)性。除了案例以外，很多其他實踐性教學(xué)方法在開放教育的環(huán)境下，實施起來要么受限，要么學(xué)生組織不起來。因此，融入《民法典》基本理念的《物業(yè)管理法規(guī)》課程必須結(jié)合開放教育學(xué)生的特點，找到有針對性的、不同以往的教學(xué)模式的創(chuàng)新，以期能適應(yīng)新時代的新要求。

二、PBL 教學(xué)法構(gòu)建《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)模式的過程

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的教學(xué)目的是以提高物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生在物業(yè)管理與服務(wù)中解決日常問題的能力為主線，側(cè)重對學(xué)生服務(wù)能力與法律意識的培養(yǎng)。開放教育模式下，“線上教學(xué)是我們的優(yōu)勢和長項，但優(yōu)勢不優(yōu)、長項不長，特別是學(xué)習(xí)資源低質(zhì)、線上教學(xué)僵化、師生互動呆板等問題長期存在［4］”。因此，引入以問題為導(dǎo)向的教學(xué)方法（problem-based learning，以下簡稱“PBL 教學(xué)法”）是有必要的?！癙BL 教學(xué)法以學(xué)生為中心，將課堂打造成真實豐富的問題場景，在此種教學(xué)場景中，重心轉(zhuǎn)移到了學(xué)生，教師只起輔助者的作用，引導(dǎo)學(xué)生以問題為導(dǎo)向，通過自主討論、協(xié)助探究完成‘提出問題—分析問題—解決問題’的教學(xué)過程，鼓勵學(xué)生進行主動的知識構(gòu)建。［5］”與其他教學(xué)法相比，PBL 教學(xué)法不會先進行理論知識講解再解決實踐問題，而是以專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的各種真實問題為起點，學(xué)生圍繞問題學(xué)習(xí)內(nèi)容，尋求解決方案的學(xué)習(xí)方法。教師通過提出問題，設(shè)計問題相關(guān)知識的學(xué)習(xí)過程，評估結(jié)果，來完成和學(xué)生的互動，是能夠體現(xiàn)出學(xué)習(xí)過程的真實學(xué)習(xí)。

第一步，結(jié)合《物業(yè)管理法規(guī)》課程，PBL 教學(xué)模式從驅(qū)動型問題（Driving Question）開始，是未來學(xué)生在物業(yè)管理活動中可能遇到的專業(yè)性“真實”現(xiàn)象，它的形式可以是一個生活疑問、一段視頻或新聞故事。如，教師通過提出“有業(yè)主問：出租物業(yè)管理用房是否合法？”的問題，讓學(xué)生踴躍回答，積極探討。

第二步，“項目引入（Introduce the Project）”，就是引導(dǎo)學(xué)生帶著問題進入學(xué)習(xí)過程，它的實現(xiàn)路徑可以是要求學(xué)生看一段視頻微課，閱讀教材部分指定內(nèi)容，或者查找部分法律法規(guī)的規(guī)定。從此形成性評價開始并在接下來都持續(xù)存在。此處的形成性評價往往通過小測試來完成。如：要想回答“出租物業(yè)管理用房是否合法”這個問題，我們就得弄清楚物業(yè)管理用房的權(quán)屬，也就它們的來源，然后物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)和收益就能確定了。關(guān)于“物”的權(quán)屬的確定，《民法典》有明確規(guī)定，這里就要確定使用《民法典》規(guī)定的范圍，并以微課、法律解讀的方式，理解法律規(guī)定的內(nèi)涵。接下來學(xué)生需要在老師列舉的法律規(guī)范文件中進一步查找、提取和理解。實際教學(xué)中有學(xué)生回答法律依據(jù)時：有的列舉了《民法典》的相關(guān)規(guī)定，有的提交《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，而有的學(xué)生則引用的是《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》的規(guī)定，盡管法條語言表達不同，但都指明了物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有。

第三步，“示例教學(xué)（Tutorial-by-Example）”，主要通過查閱相似案例、討論、相互評價、思維導(dǎo)圖等連接學(xué)習(xí)者對于問題解決思路的設(shè)想和實際實施方法的列舉。同時，作為階段性學(xué)習(xí)任務(wù)，學(xué)習(xí)者需提交自己的初步方案，可以是論壇、頭腦風(fēng)暴、交互式交流的參與。如：物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，并沒有回答和解決“出租物業(yè)管理用房是否合法？”的問題，但“已有案例”顯示了物業(yè)管理用房可以出租，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會都可以，只要全體業(yè)主同意，顯然實踐操作中獲得全體業(yè)主同意不現(xiàn)實，就需要延伸至“建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)和成員權(quán)”的程序內(nèi)容，才能補全。

第四步，就是“構(gòu)建內(nèi)容知識”（Build Content Knowledge），PBL 教學(xué)法中，法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)理念、管理方法很自然地被整合在一起。主要通過聚焦真實問題的本質(zhì)，找到關(guān)鍵點，結(jié)合法律手段，找到最優(yōu)解決辦法。如：物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，出租之后的收益自然也歸全體業(yè)主，那物業(yè)企業(yè)為什么還要費心費力做這件事呢？法律規(guī)定并不能幫我們回答這個問題，但此問題卻是工作崗位中切實存在的管理問題。出租物業(yè)管理用房對物業(yè)企業(yè)而言，第一是要解決“物”的閑置和再利用的問題，增加收益；第二，能擴大物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加就業(yè)崗位；第三，雖然出租之后的收益歸全體業(yè)主，但物業(yè)企業(yè)作為管理者可以扣除必要的成本和費用，意味著物業(yè)企業(yè)的管理活動是有償?shù)模瑢τ跇I(yè)主而言交給專業(yè)的人來管理省心、放心，并且有剩余利潤，是一件“共贏”的事。

第五步，學(xué)習(xí)者要提交總結(jié)性成果，就是問題的解決方案，這也是學(xué)生對自己的任務(wù)結(jié)果進行回顧修正的一次機會。教師要通過這個總結(jié)性回顧來給學(xué)習(xí)者做出總結(jié)性評價，對學(xué)生的學(xué)習(xí)表現(xiàn)進行評分，完成形成性評價。如：總結(jié)性評價內(nèi)容為物業(yè)管理用房若出租，必須滿足：程序合規(guī)、實體合法、收益歸全體業(yè)主所有三個條件。

三、PBL 教學(xué)法在《物業(yè)管理法規(guī)》課程實施中要注意的問題

教師的教學(xué)是建立從自己“已知”到學(xué)生“已知”之間的橋梁，學(xué)生的學(xué)習(xí)是根據(jù)教師搭建的橋梁實現(xiàn)從“未知”到“已知”的過程，PBL 教學(xué)法反向推演，從學(xué)習(xí)知識所經(jīng)歷的思維過程和思維方式著手，進行教學(xué)知識的加工處理和教學(xué)活動設(shè)計?！耙恢币詠砣藗儼褜W(xué)科教學(xué)理解為知識教育，忽視了學(xué)科整體育人功能，導(dǎo)致學(xué)科系統(tǒng)育人功能的結(jié)構(gòu)性沉默。［6］”

（一）課程教學(xué)內(nèi)容的重構(gòu)

融入PBL 教學(xué)法的《物業(yè)管理法規(guī)》課程需要以實現(xiàn)學(xué)生職業(yè)能力素養(yǎng)為核心，需要在教材和理論知識的基礎(chǔ)上實現(xiàn)教學(xué)結(jié)構(gòu)的設(shè)計重組，形成以“情景問題”為手段，以“法律規(guī)范”為突破口，以“溫度服務(wù)”為紐帶，以“關(guān)系解讀”為本質(zhì)，作為教學(xué)創(chuàng)設(shè)的“四要求”，并包含激發(fā)主動性、增強體驗感、著眼思維性、融入情感性、貫穿實踐性作為教學(xué)內(nèi)容的“五要素”。借助現(xiàn)代化技術(shù)手段，在學(xué)習(xí)過程中了解學(xué)生知識掌握、認知結(jié)構(gòu)、思維發(fā)展狀況，“探究學(xué)生學(xué)習(xí)所要經(jīng)歷的基本環(huán)節(jié)，以及學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中所遭遇到的困難和挑戰(zhàn)，才能以此進行教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)過程的調(diào)整［7］”。PBL 教學(xué)法下的《物業(yè)管理法規(guī)》課程并不排除其他多元化教學(xué)法的存在，PBL 教學(xué)法只是作為主線邏輯，這樣也就應(yīng)運而生了實踐探究、問題導(dǎo)入、情境案例等多種教學(xué)方法的并存。

（二）數(shù)字化資源的跟進

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，教育也已進入數(shù)字化時代，數(shù)字化學(xué)習(xí)就成為必然。開放教育在線學(xué)習(xí)普遍應(yīng)用，學(xué)習(xí)空間已足夠開放，但資源的優(yōu)質(zhì)性、技術(shù)的包容性、評價手段的靈活性還不夠。數(shù)字化資源是PBL 教學(xué)模式下的《物業(yè)管理法規(guī)》課程的支撐點，優(yōu)質(zhì)、多樣的知識、案例資源，迅速、生動的教學(xué)互動，及時、有效的指導(dǎo)服務(wù)，大量的、個性化的數(shù)據(jù)分析，都是PBL 教學(xué)模式中不可或缺的元素。《物業(yè)管理法規(guī)》課程數(shù)字化資源不需要全部重新構(gòu)建，PBL 教學(xué)模式的特點決定了只要在平臺和學(xué)習(xí)空間的基礎(chǔ)上搭好框架，在學(xué)習(xí)互動過程中會逐步生成所需資料，從而形成自主創(chuàng)設(shè)的數(shù)字化資源。

（三）“課程思政”和“人文關(guān)懷”精神的融入

PBL 教學(xué)法中的“情景問題”具有真實性的特點，對此類問題的解決盡管仍是“紙上談兵”，但不是只有親身經(jīng)歷才是實踐的唯一維度。《物業(yè)管理法規(guī)》在PBL 教學(xué)法中，不可忽視“課程思政”和“人文關(guān)懷”精神的融入。物業(yè)行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，走進千家萬戶，是實現(xiàn)“美好生活”的基礎(chǔ)之一，“情、理、法”三個要素缺一不可。黨的二十大報告指出，育人的根本在于立德。這就需要讓學(xué)生在“情景問題”中，關(guān)注關(guān)系的存在，在關(guān)系互動中考量法律設(shè)定權(quán)利義務(wù)的目的，理解法律利益平衡的初衷，體驗友善、和諧對減少關(guān)系沖突的力量，才能達成人和社會的交互作用，實現(xiàn)促進知識向“立德”轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)育人的根本。