楊現(xiàn)華

國慶節(jié)后，保利、萬科等房企陸續(xù)披露9月份銷售數(shù)據(jù)。在一系列放松政策陸續(xù)出臺后，地產(chǎn)銷售有了一定的好轉(zhuǎn)，但仍處于下降中。市場在等待前期諸項(xiàng)政策見效，也期盼后續(xù)更多支持性政策。

從8月30日廣州打響一線城市放松“第一槍”開始，包括北上廣深在內(nèi)的一二線城市陸續(xù)放松限購，核心是取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。由于一二線城市是樓市的核心力量，也是樓市銷售風(fēng)向標(biāo)，限購放松有望對樓市銷售起到積極作用。

樓市素有“金九銀十”之說。在放松限購和降首付、降利率等一系列政策呵護(hù)下，9月樓市銷售較8月環(huán)比有了改善，但同比仍處于下降中。降幅收窄意味著政策效果初步體現(xiàn)，但與市場預(yù)期仍有一定差距，政策發(fā)揮效應(yīng)需要時(shí)間。

國慶節(jié)后的首個(gè)交易日，保利發(fā)展發(fā)布公告，2023年9月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積196.39萬平方米，同比減少13.49%；實(shí)現(xiàn)簽約金額360.22億元，同比下降了6.18%。

另一家行業(yè)龍頭萬科的公告顯示，9月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積193.8萬平方米，合同銷售金額320.1億元。自6月份起，萬科和保利的月度銷售就連續(xù)下降，9月份降幅基本相對較低。

節(jié)后首個(gè)交易日，房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股幾乎全線飄綠，近10家個(gè)股跌幅超過了5%，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.31%，距離前期2866.17點(diǎn)的低位僅有一步之遙。房地產(chǎn)指數(shù)上一次長期在3000點(diǎn)上下徘徊還要追溯到2014年上半年。

克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4042.7億元，環(huán)比增長17.9%，環(huán)比增幅高于上年同期；同比下降29.2%，仍保持在較高位置。

銷售環(huán)比回升在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低首付比例”等松綁政策逐步兌現(xiàn)，對成交量有明顯帶動作用。

分季度來看，7月份以來百強(qiáng)房企累計(jì)銷售增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，其中第三季度業(yè)績同比下降了32.1%，與一季度3.1%的增長和二季度2.4%的降幅相比快速擴(kuò)大。雖然多數(shù)房企單月環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長，但9月單月成績同比下降的仍超過了七成。

政策發(fā)揮效應(yīng)需要時(shí)間。7月底召開的中央政治局會議對房地產(chǎn)政策作出了重要調(diào)整，首次提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

8月30日，廣州首先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，之后深圳、北京、上海等一線城市陸續(xù)跟進(jìn)；二線城市如武漢、廈門和杭州等地也都紛紛宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。與此同時(shí)，東莞、南京等10余地宣布全面取消限購政策。

與此同時(shí)，8月底央行等部門發(fā)文，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。此外，9月份存量房貸利率調(diào)整也迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，月底各大銀行按照基準(zhǔn)，相繼下調(diào)房貸利率。

9月份房地產(chǎn)銷售有所回暖但并未全面轉(zhuǎn)正，放松政策集中在9月份陸續(xù)落地，尤其是一二線城市限購放松的政策要在9月及其之后的時(shí)間才能起到作用。因此，克而瑞指出，9月樓市成交小幅回升，10月份或?qū)⒀永m(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。

國慶假期，放松政策進(jìn)入落地期，前期限購較為嚴(yán)格的一二線城市成交回升。廣發(fā)證券跟蹤數(shù)據(jù)顯示，國慶期間日均成交同比回升，但市場分化明顯。國慶期間32城新房日均成交面積同比增長16%，其中一線、二線同比增長40.1%和23.6%，三四線下滑10.2%，一二線帶動國慶成交回升。

存量房方面，70城中介二手房成交套數(shù)1394套，同比上升20.1%，一線、二線分別上升18.9%、22.6%。來訪方面，10月來訪受假期帶動回升明顯，國慶75城中介二手房日均來訪4.3萬次，來訪轉(zhuǎn)化率3.3%，整體來訪熱度較好。

另一家機(jī)構(gòu)平安證券的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，國慶假期，29個(gè)城市新房日均成交1219套，較2022年國慶假期升13.3%；數(shù)據(jù)可得的重點(diǎn)8城二手房日均成交28套，較2022年國慶假期降22.2%。但由于假期備案滯后，并不能反映真實(shí)樓市情況。

與之持有類似觀點(diǎn)的國金證券也指出，國慶周新房和二手房成交備案有所延遲，數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)；國慶周即9.30-10.6日，35個(gè)城市商品房成交合計(jì)95萬平米，周環(huán)比下降81%，15個(gè)城市二手房成交合計(jì)5萬平米，周環(huán)比下降97%。由于備案延遲所致，環(huán)比降幅并不代表實(shí)際成交情況。

盡管8月以來從中央到地方的政策頻出，各房企在“金九銀十”窗口加大營銷力度，但整體來看，國慶假期銷售仍屬平淡。國金證券指出，35個(gè)城市的日均成交面積較2022年國慶假期及2019年國慶假期仍分別下降17%和24%。

分城市來看，一線整體表現(xiàn)強(qiáng)于二線，二線強(qiáng)于三四線。具體城市來看，上海、廣州受推盤節(jié)奏等因素影響市場較為活躍，武漢、蘇州、青島等地在系列政策的支持下市場回暖。

因此，國金證券表示，盡管8-9月份政策頻出，但政策見效和信心改善仍需要一定的時(shí)間，目前“金九銀十”成色稍顯不足，市場尚未出現(xiàn)明顯恢復(fù)，短期內(nèi)更多城市仍將在供需兩端繼續(xù)出臺支持性政策，以助力市場加快恢復(fù)。

根據(jù)克而瑞調(diào)研反饋，國慶期間樓市整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，個(gè)別城市如北京上海等熱度延續(xù)，武漢等個(gè)別城市項(xiàng)目來訪、認(rèn)購有所回升，余下多數(shù)城市成交仍處低位，二手成交動能有所轉(zhuǎn)弱。

從放松力度上來看，一線城市穩(wěn)樓市政策是超預(yù)期的。原本市場預(yù)期諸如北京、上海等一線城市會放松部分區(qū)域市場，而非直接全域?qū)嵤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”；在本輪樓市放松政策中，從首付比例到貸款利率，從限售限購到稅收政策都有不同程度的放松，其他諸如公積金政策、人才落戶等也都一一涉及。

實(shí)際上，對于大多數(shù)三四線城市而言，其房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本調(diào)整到位，新政影響并不大，政策鼓勵更多的是具有風(fēng)向標(biāo)意義的一二線城市。

在一系列放松政策后，房地產(chǎn)銷售降幅得到了控制，后續(xù)還有政策工具可供優(yōu)化。以北京為例，購房社保要求、普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等都有可以調(diào)整的空間。

短期來看，放松政策有助于樓市銷售降幅收窄，國慶假期開始有了一定的回升，但正如政治局會議所言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，指望樓市重回上一輪的熱潮并不現(xiàn)實(shí)。

相關(guān)政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，未來尚有進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化的空間。

無論是降首付抑或是認(rèn)房不認(rèn)抑或都是在需求端降低購房者的購房負(fù)擔(dān)。在疫情的持續(xù)影響后，居民收入增長預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)偏好都有了變化，樓市放松政策難以從根本上改變消費(fèi)者的預(yù)期。

樓市放松政策的初衷也并非促使房地產(chǎn)再回到過去，而是在于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求預(yù)期。2022年房地產(chǎn)銷售下行以來，政策對行業(yè)的呵護(hù)力度就開始加大。

首先是在供給端，2022年年底，在房企融資端，信貸、債券和股權(quán)“三箭齊發(fā)”，之后又放開了美元債融資。力促保交樓和防風(fēng)險(xiǎn)兩端穩(wěn)定，穩(wěn)妥化解房企違約頻發(fā)情況。

2023年以來，政策開始在需求端發(fā)力，尤其是7月份的政治局會議以后，放松政策逐步拓寬至一線城市。國泰君安證券指出，以政策空間來看，目前在工具使用上基本上做到應(yīng)出盡出，后續(xù)關(guān)注已有政策力度的繼續(xù)加大。

國泰君安證券表示，當(dāng)前政策工具基本做到應(yīng)出盡出，未來潛在還可以調(diào)整的政策主要包括非普住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、部分限購政策等，從工具總量來看并不算多，但是已有政策可以調(diào)整的空間仍然非常大。

政策思路一旦從政策工具調(diào)整為政策幅度，意味著樓市的穩(wěn)定也將到來。國泰君安表示，政策工具調(diào)整是解除不符合當(dāng)前情況的行政管制，但并不構(gòu)成市場化的供需關(guān)系調(diào)整；相比于政策工具，政策力度的調(diào)整會更加平滑，使得樓市不會大起大落，且更加遵循市場自身的供需關(guān)系。

國泰君安表示，按照目前樓市的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)全年銷售面積將在12億平方米左右，對應(yīng)商品住宅部分在10億平方米，若接下來主要調(diào)整政策的力度，那么2024年樓市也將迎來穩(wěn)定發(fā)展，降幅將繼續(xù)大幅度收窄，基本達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)。