沈姝曼

本文以上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市為例，分別分析大型、中型和小型城市的房地產金融風險產生的原因以及各市政府根據(jù)現(xiàn)狀采取的防范措施。通過研究發(fā)現(xiàn)，不同類型的城市房地產金融風險存在特性和共性，需要根據(jù)各個城市的發(fā)展規(guī)劃對房地產市場進行深入調研，建立合適的融資體系和風險監(jiān)控體系，推動當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展。

房地產金融主要是指房地產企業(yè)通過資金流通、融資和相關金融服務進行的一系列金融活動，主要作用就是籌集資金來支持房地產行業(yè)的發(fā)展，推動房地產的流通和消費，并確保房地產再生產過程的順利進行。由這些金融活動的廣泛開展而產生的相關行業(yè)就是房地產金融行業(yè)，其中各個房地產企業(yè)通過各種房地產金融業(yè)務流程來維持企業(yè)自身的健康資本運作并賺取利潤。

隨著我國大多數(shù)城市的人口規(guī)模不斷擴大，對房屋的需求快速增長，各個城市的房地產行業(yè)也開始快速發(fā)展，這種趨勢使得房價迅速上升。人們?yōu)榱送顿Y房產，通過向銀行等金融機構貸款等方式籌集資金，這也推動了房地產金融行業(yè)的誕生和快速發(fā)展。然而，在房地產金融行業(yè)迅速發(fā)展的背后，由信用貸款等行為引發(fā)的諸如債務風險、房地產價格風險、抵押物風險等各類風險問題開始暴露。為了解決這些問題，穩(wěn)定房地產行業(yè)和房地產金融行業(yè)，使其健康發(fā)展，對房地產金融風險的深入研究是很有必要的。

張萬豪等人發(fā)現(xiàn)，我國房地產業(yè)的風險主要類型有市場風險、流動性風險、信用風險和投機風險等，主要表現(xiàn)為房地產企業(yè)負債率高，融資方式復雜，導致投機行為增多。而從郭志強的研究來看，房地產金融風險主要受到居民個人、房地產企業(yè)和商業(yè)銀行三方的影響，其中，居民通過個人信用住房貸款造成信用風險，房地產企業(yè)可能通過資產負債率的增加而帶來風險，而商業(yè)銀行不良資產貸款的積累，也使房地產行業(yè)的金融風險增加。針對這些現(xiàn)象，吳宇倫認為，政府和相關部門可以統(tǒng)一采用拓寬房地產融資渠道、加強銀行等金融機構對非信貸融資業(yè)務的監(jiān)控、完善房地產金融法律體系等防范措施來預防房地產風險。

而事實上，由于不同的城市發(fā)展狀況不同，房地產金融風險在各個城市的產生原因、表現(xiàn)方式和對城市經濟產生的具體影響也會有一定區(qū)別。所以，在研究這一問題時需要對不同規(guī)模的城市進行具體分析，并針對不同城市存在的不同問題提出針對性的調控措施。本文分別對上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市的房地產金融行業(yè)現(xiàn)狀進行分析，以探尋大型、中型、小型城市的房地產金融風險的不同，探討不同規(guī)模的城市房地產金融風險產生的不同原因，以及不同城市基于自身發(fā)展規(guī)劃而采取的應對措施。

一、大型城市分析——以上海為例

（一）房地產金融風險現(xiàn)狀

上海作為全國經濟最發(fā)達的城市之一，房地產金融行業(yè)的發(fā)展也相對其他城市更加完善。但即使如此，上海也不可避免地面臨房地產金融風險問題。近年來，由于政府對房地產投資的“三道紅線”等政策的出臺，以及經濟環(huán)境的影響，上海的房地產相關貸款額有下降趨勢，房地產企業(yè)的資金壓力逐漸增大，資金回流速度減慢，面臨更嚴峻的債務危機。而隨著國家對房地產投資行為的約束和限制，這些企業(yè)無法用經營利潤填補資金漏洞，這又加劇了各大房企的資金風險，導致上海房企的資金周轉率下降（如圖1所示，數(shù)據(jù)來源于wind數(shù)據(jù)庫）。事實上，近年來，上海市房企的資金周轉率一直低于全國平均值。

與此同時，由于近年來銀行等金融機構對貸款和融資的信用要求逐漸提高，房地產企業(yè)通過普通渠道貸款、信托資金等方式的融資規(guī)模也在縮小，因此越來越多的房企開始通過非標融資等方式進行資金籌集。而這種非常規(guī)的融資方式受到經濟形勢和金融風險的影響很大，這就意味著房企通過這些途徑進行融資行為的風險增大。

（二）房地產金融風險產生原因

之所以產生房地產金融風險，一個重要原因就是相關的法律法規(guī)不夠健全，對房地產市場的監(jiān)督力度不夠。作為一個發(fā)展迅速但發(fā)展時間較短的行業(yè)，房地產金融行業(yè)相關的法律法規(guī)尚未完善，無法解決在發(fā)展過程中新出現(xiàn)的各類問題，對可能產生的風險沒有進行監(jiān)控，也無法有效約束房地產市場中違反信用的行為。沒有建立起一個完整的監(jiān)控體系，房地產金融市場也就不能真正穩(wěn)定地發(fā)展起來。

另一個造成上海市房地產金融風險的原因是融資渠道的匱乏。由于房地產行業(yè)在進行交易的每一個環(huán)節(jié)都需要大量資金支持，因此對融資的需求非常大。而如今的融資渠道并不能夠支持如此巨大的資金流通，而且相對于風險更大的間接融資渠道來說，比較穩(wěn)定的直接融資渠道體量更小且發(fā)展更緩慢，因此廣大投資者和房企不敢冒險，也就難以獲得足夠投資或者支持企業(yè)發(fā)展的資金。

（三）應對政策措施

為了應對并且在未來避免房地產金融風險，上海市政府可以采取的一項措施是完善上海市的購房貸款征信記錄。上海市現(xiàn)在采用的征信系統(tǒng)尚不完善，因此需要對現(xiàn)有的系統(tǒng)進行改進，能夠顯示貸款者及其家庭成員的職業(yè)及收入狀況，確保貸款者能夠在一定期限內償還貸款，也要調查購房者名下的房產用途，嚴格限制購房者的投機行為，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”理念。與此同時，有關部門也要鼓勵對房地產金融產品進行創(chuàng)新，推動融資渠道多樣性。由于自身經濟實力較強，上海市的消費者和購房者對房地產金融產品的需求旺盛，因此，需要建立一個多元化的房地產金融產品供應系統(tǒng)，積極推出各類住房貸款新品種，來吸引各方貸款與融資，同時通過向社會發(fā)行住房債券等方式，積極推動房地產投資信托、基金等業(yè)務的發(fā)展。

二、中型城市分析——以溫州為例

（一）房地產金融風險現(xiàn)狀

溫州作為國內最早發(fā)展房地產金融的城市之一，房地產行業(yè)運行得較為完善。然而，隨著溫州的社會經濟發(fā)展狀況發(fā)生變化，房地產市場也受到一定影響。在2015年之前，溫州的房價收入比一直高于全國50大中城市的平均水平，這說明溫州居民的購房壓力一直比較大，這甚至影響到了他們的消費和生活水平。而在2015年之后雖然房價收入比有所下降，在2020年又有上升的趨勢（如圖2所示，圖中數(shù)據(jù)來自Wind數(shù)據(jù)庫）。

與此同時，溫州市的房地產公司的資產負債率也較高，公司容易出現(xiàn)資金短缺或其他負債問題，對于長期房產的開發(fā)風險很大。且銀行等金融機構在辦理貸款業(yè)務時，往往選擇將房產或其他土地資產作為抵押物，而一旦房產貶值，給金融機構帶來的風險也會很大。

（二）房地產金融風險產生原因

溫州市的房地產行業(yè)存在風險的主要原因之一是擴張的貸款政策。在我國放寬貸款政策、降低利率同時增加了貨幣發(fā)行量之后，許多資質偏低的房地產企業(yè)也獲得了大量貸款，民眾貸款買房的現(xiàn)象也更加普遍。這種行為加劇了房地產泡沫膨脹，增加了房地產金融風險。其次，溫州的銀行在辦理貸款業(yè)務時普遍采取互保聯(lián)保機制，平均每家企業(yè)有3家互保業(yè)務，這意味著當一家企業(yè)因資金不足倒閉時，會有1-5家企業(yè)受到波及。這樣的擔保機制雖然保證了企業(yè)信用，卻也擴大了資金風險。與此同時，由于民間借貸在溫州越來越流行，民間的貸款利率逐漸走高，也增加了借貸風險。

（三） 應對政策措施

針對溫州市的這些房地產金融風險，主要可以用幾種方式來預防或改善。第一就是控制房地產行業(yè)的擴張速度，引導民眾合理購房，以此來控制房地產金融泡沫的膨脹。第二就是溫州市政府需要對民間的借貸市場進行約束和控制，健全民間借貸登記制度和監(jiān)控體系，以此降低借貸風險。第三就是逐漸取消互保聯(lián)保制度，對于被牽連的企業(yè)的貸款償還可以采取分期等寬限方式，避免有更多的企業(yè)受到破產企業(yè)的波及造成資金危機。

三、小型城市分析——以新鄉(xiāng)為例

（一）房地產金融風險現(xiàn)狀

新鄉(xiāng)市的房地產行業(yè)的主要特點是發(fā)展時間短、發(fā)展規(guī)模小但速度快。在1998年之后，新鄉(xiāng)市真正開始進行房地產融資，到如今房地產開發(fā)已經大幅增長，房價從2015年的4391元每平方米迅速攀升至2022年的7114元每平方米（如圖3所示，數(shù)據(jù)來自于安居客APP）。然而，由于房地產金融發(fā)展剛起步，行業(yè)內存在不少問題和風險。第一就是融資渠道單一，房地產企業(yè)和居民購房的貸款主要來自商業(yè)銀行的信貸，其他融資渠道比如債券和信托基本不存在。第二是融資比例較高，新鄉(xiāng)市的房地產企業(yè)大多以銀行貸款為基礎，試圖用低成本融資獲取高額利潤。

（二）房地產金融風險產生的原因

新鄉(xiāng)市的房地產金融行業(yè)出現(xiàn)這樣的風險，一個主要原因就是過于依賴商業(yè)銀行。當?shù)氐姆康禺a企業(yè)的開發(fā)資金多數(shù)來自商業(yè)銀行的信貸，而且商業(yè)銀行幾乎參與了整個房地產開發(fā)市場中的所有環(huán)節(jié)。因此，當房地產企業(yè)出現(xiàn)資金困難時，造成的風險會轉移到商業(yè)銀行身上，對商業(yè)銀行造成損失，并且很可能引發(fā)信貸風險。與此同時，由于個人住房貸款的償還風險開始暴露，在可預見的未來里，商業(yè)銀行的潛在風險會不斷加大。

房地產金融風險出現(xiàn)的另一個原因是商業(yè)銀行等金融機構的管理風險。由于當?shù)亟鹑跈C構對房地產金融的認識不夠透徹，盲目追求數(shù)量，貸款的標準過于寬松，對一些房地產項目的前途太過樂觀，忽視了可能存在的風險，這就使得房地產金融風險有擴大的可能。

（三）應對政策措施

預防新鄉(xiāng)市的房地產金融行業(yè)風險的一個舉措便是拓寬融資渠道，推動房地產貸款證券化。通過建立多元化房地產融資機制，增加房地產信托、房地產債券、住房資產證券化等新的融資渠道，降低商業(yè)銀行信貸的比例來化解房地產金融風險。同時，可以加快土地制度改革，加強對土地的監(jiān)管和利用，規(guī)范房地產企業(yè)獲取土地的途徑，從而規(guī)范房地產開發(fā)市場。

另一個可以采取的措施是由政府或中央銀行加強對當?shù)胤康禺a市場的監(jiān)控。政府和中央銀行有能力對房地產市場進行深入的調查和分析，能夠比普通的商業(yè)銀行更早發(fā)現(xiàn)存在的問題，并且通過建立并完善風險預警體系向市場預告，從而穩(wěn)定房地產金融市場。

四、建議

通過對三個城市的房地產金融風險進行分析，可以發(fā)現(xiàn)，各個城市可以采取一些通用的措施來從一定程度上避免風險。其一是完善金融風險監(jiān)測體系。有關部門需要重視對非信貸融資業(yè)務進行重點監(jiān)控，對從事非信貸融資業(yè)務的人員進行培訓，提高他們發(fā)現(xiàn)房地產金融風險的能力，讓房地產開發(fā)業(yè)務真正受到約束和監(jiān)控。其二是完善企業(yè)和個人信用評估體系。商業(yè)銀行等金融機構需要對需要辦理信貸融資業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)和個人投資者的信用進行充分調查，確保他們能夠按時償還貸款。為了降低風險，還可以限制居民購房數(shù)量和貸款金額，避免投機者趁機進入房地產市場帶來風險。其三是健全房地產金融行業(yè)法律法規(guī)。政府和人民銀行需要根據(jù)近年來房地產金融行業(yè)的發(fā)展趨勢和對未來情況的預測，完善相關法律法規(guī)，讓房地產市場的業(yè)務往來更加透明，約束房地產市場中存在的不法行為，讓遵紀守法的房地產開發(fā)商和投資者能夠更加放心地進入房地產市場，推動房地產市場的健康發(fā)展。

結語：

通過對相關文獻的研究以及對上海市、溫州市和新鄉(xiāng)市三個不同規(guī)模的城市的房地產金融風險現(xiàn)狀、原因和應對措施的分析，結論是不同的城市面臨的房地產金融風險大同小異。風險產生的主要原因就是當?shù)氐娘L險監(jiān)控系統(tǒng)不完善，或是當?shù)赜嘘P部門和商業(yè)銀行對當?shù)氐姆康禺a市場了解不夠深入和全面，以致推出的房地產貸款渠道不適應當?shù)厍闆r。面對這些風險，需要當?shù)卣腿嗣胥y行完善風險監(jiān)控體系，拓寬融資渠道，以保證房地產開發(fā)企業(yè)的資金需求。與此同時，需要完善個人信用系統(tǒng)來降低信貸風險，健全相關法律法規(guī)以保證房地產市場健康發(fā)展。

由于缺乏相關數(shù)據(jù)以及實證操作能力，本研究沒有具體的實證分析，因此對現(xiàn)狀和原因的分析不夠深入。在選擇具體城市進行研究時，也受限于理論能力，沒有考慮排除無關變量的影響。日后在進行相關研究時，可以彌補本研究的不足，并通過歸類和對比發(fā)現(xiàn)不同城市房地產市場的特性和共性，利用更多理論基礎為房地產金融行業(yè)的發(fā)展提供可參考的建議。