李陽

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的無限性與各種資源的有限性矛盾越來越突出，尤其是建筑行業(yè)這種高能耗產(chǎn)業(yè)，發(fā)展局限性越來越大。若想突破建筑行業(yè)發(fā)展的局限性，在滿足建筑行業(yè)發(fā)展的同時(shí)還能降低行業(yè)能耗，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制是必由之路。本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理概述入手，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理的必要性，并針對(duì)性地提出房地產(chǎn)項(xiàng)目全面成本管控的建設(shè)性建議。

隨著我國小康社會(huì)的逐步實(shí)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)獲得高速發(fā)展。但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在迎來新機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著很多挑戰(zhàn)。比如，建筑現(xiàn)場管理混亂、高能耗、高污染、項(xiàng)目成本核算不嚴(yán)謹(jǐn)、項(xiàng)目成本把控漏洞較多等問題，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得進(jìn)一步發(fā)展，在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理就顯得非常重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本主要包括以下五個(gè)方面：第一、土地成本：包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最重要的成本之一，直接關(guān)系到項(xiàng)目的盈利能力和市場競爭力。第二、建設(shè)成本：包括建筑材料費(fèi)、施工安裝費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等，建設(shè)成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的主要成本之一，涉及項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。第三、管理成本：包括開發(fā)間接費(fèi)用、營銷費(fèi)用、員工費(fèi)用等，管理成本涉及項(xiàng)目的日常管理和運(yùn)營，包括營銷策略的制定、推廣費(fèi)用的控制、銷售渠道的管理等。第四、稅費(fèi)成本：包括增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，稅費(fèi)成本涉及項(xiàng)目的稅收籌劃和稅收負(fù)擔(dān)。第五、其他成本：包括政府性收費(fèi)、貸款利息、保修費(fèi)用等。其他成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的補(bǔ)充成本，包括一些臨時(shí)性的費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等?？傮w來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成比較復(fù)雜，涉及多個(gè)方面和多個(gè)環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要對(duì)這些成本進(jìn)行全面管理和控制，確保項(xiàng)目的綜合效益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（二）全面成本管理與控制的原則

房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理與控制的原則有以下五點(diǎn)：第一，全面性原則。全面成本管理應(yīng)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，涵蓋土地成本、建設(shè)成本、管理成本、稅費(fèi)成本等各個(gè)方面。第二，事先控制原則。全面成本管理應(yīng)注重事先控制，即在項(xiàng)目開發(fā)前期階段進(jìn)行成本控制，避免在項(xiàng)目實(shí)施過程中增加不必要的成本。第三，目標(biāo)成本管理原則。全面成本管理應(yīng)注重目標(biāo)成本管理，即通過設(shè)定合理的目標(biāo)成本，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本控制問題。第四，重點(diǎn)監(jiān)控原則。全面成本管理應(yīng)對(duì)關(guān)鍵成本進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，如土地成本、建安成本等，確保關(guān)鍵成本不超支。第五，主動(dòng)調(diào)整原則，全面成本管理應(yīng)根據(jù)市場變化和項(xiàng)目實(shí)際情況，主動(dòng)調(diào)整成本控制策略，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理的必要性分析

（一）提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，如市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力可以幫助企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)損失和風(fēng)險(xiǎn)成本，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理的重要方面，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更準(zhǔn)確地了解項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這有助于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決潛在風(fēng)險(xiǎn)問題，避免因風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失和風(fēng)險(xiǎn)損失。第二，降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能面臨各種法律風(fēng)險(xiǎn)，如合同糾紛、工程質(zhì)量問題等，通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，企業(yè)可以規(guī)范項(xiàng)目成本核算和資金管理，確保項(xiàng)目合規(guī)運(yùn)營，降低法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。第三，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。有效的項(xiàng)目全面成本管理可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)和提高資源利用效率，降低項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以通過對(duì)成本的精細(xì)管理和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的深入分析，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和措施，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力和應(yīng)對(duì)能力。

（二）優(yōu)化企業(yè)資源配置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理以優(yōu)化企業(yè)資源配置的必要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，提高資源利用效率。通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更好地了解企業(yè)資源的利用情況，包括人力、物力、財(cái)力等方面，這有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)資源浪費(fèi)和低效的問題，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行優(yōu)化，提高資源的利用效率和企業(yè)的經(jīng)營效益。第二，降低項(xiàng)目成本。通過優(yōu)化企業(yè)資源配置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目的盈利能力，企業(yè)可以通過合理的成本控制和資源調(diào)配，確保項(xiàng)目所需的資源數(shù)量和質(zhì)量符合要求，同時(shí)避免資源的浪費(fèi)和冗余，從而降低項(xiàng)目的成本，提高項(xiàng)目的收益。第三，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)資源配置是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一，通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，企業(yè)可以更好地掌握資源的利用情況，發(fā)現(xiàn)資源浪費(fèi)和低效的問題，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化，從而提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，為未來長期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（三）提高企業(yè)綜合競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理以提高企業(yè)綜合競爭力的必要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，提高項(xiàng)目管理水平。加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理水平的提高，通過對(duì)項(xiàng)目成本的全面管理和控制，企業(yè)可以更好地掌握項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)等方面的情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項(xiàng)目順利實(shí)施并取得預(yù)期的效益。第二，提高項(xiàng)目交付效率。加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理可以促進(jìn)企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目管理和流程控制，提高項(xiàng)目的交付效率，通過加強(qiáng)成本管理和資源調(diào)配，企業(yè)可以更好地掌握項(xiàng)目的進(jìn)度和資源需求，確保項(xiàng)目按時(shí)交付，滿足客戶需求和市場期望。第三，提高品牌價(jià)值和聲譽(yù)。通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提高項(xiàng)目的品質(zhì)和口碑，從而提高企業(yè)的品牌價(jià)值和聲譽(yù)。在競爭激烈的市場中，品牌價(jià)值和聲譽(yù)對(duì)于企業(yè)贏得市場份額和客戶信任具有重要的作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制措施主要從項(xiàng)目策劃階段的成本控制措施、設(shè)計(jì)階段的成本控制措施、招標(biāo)階段的成本控制措施、施工階段的成本控制措施、財(cái)務(wù)與稅務(wù)成本控制措施、其他成本控制措施六個(gè)方面實(shí)施，下面作初步探討。

（一）項(xiàng)目策劃階段的成本控制措施

項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要階段，直接影響項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)和銷售。在項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)采取以下成本控制措施：1.合理確定項(xiàng)目定位。根據(jù)市場需求和競爭情況，合理確定項(xiàng)目的定位，如產(chǎn)品類型、價(jià)格水平等，避免過高或過低的項(xiàng)目定位導(dǎo)致后續(xù)收益不足或成本過高。2.進(jìn)行可行性研究。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，了解項(xiàng)目的市場需求、建設(shè)條件、技術(shù)難度、投資估算等信息，為后續(xù)的成本控制提供依據(jù)。3.合理確定土地價(jià)格。在購買土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)查和分析，合理確定土地價(jià)格，避免過高的地價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本的增加。4.制定目標(biāo)成本管理計(jì)劃。根據(jù)可行性研究結(jié)果和項(xiàng)目實(shí)際情況，制定合理的目標(biāo)成本管理計(jì)劃，包括目標(biāo)成本、控制指標(biāo)等，為后續(xù)的成本控制提供依據(jù)。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制的關(guān)鍵階段之一，直接影響項(xiàng)目的建設(shè)成本和管理成本。在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)采取以下成本控制措施：1.采用合理的設(shè)計(jì)方案。在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的定位、市場需求和建設(shè)條件等因素，選擇經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行的設(shè)計(jì)方案，避免設(shè)計(jì)過于復(fù)雜或過于簡單導(dǎo)致建設(shè)成本過高或收益不足。2.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在確定設(shè)計(jì)方案后，應(yīng)對(duì)方案進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，如采用新型建筑材料、優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)、降低建筑高度等，以降低建設(shè)成本和管理成本。3.合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)合理確定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，如建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等，避免過高或過低的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致成本增加或收益不足。4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更，如確需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，應(yīng)進(jìn)行充分的論證和評(píng)估，確保設(shè)計(jì)變更不會(huì)導(dǎo)致成本的增加或收益的減少。

（三）招標(biāo)階段的成本控制措施

招標(biāo)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制的重要階段之一，直接影響項(xiàng)目的建設(shè)成本和質(zhì)量。在招標(biāo)階段，應(yīng)采取以下成本控制措施：1.制定合理的招標(biāo)計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定合理的招標(biāo)計(jì)劃，包括招標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件等，確保招標(biāo)工作順利進(jìn)行，避免因招標(biāo)計(jì)劃不合理導(dǎo)致成本增加或收益減少。2.制定合理的招標(biāo)文件。在編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)明確項(xiàng)目的建設(shè)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、合同條件等內(nèi)容，避免因招標(biāo)文件不規(guī)范導(dǎo)致后續(xù)糾紛和成本增加。3.合理確定投標(biāo)單位。在選擇投標(biāo)單位時(shí)，應(yīng)充分考慮投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽(yù)等因素，選擇合理的投標(biāo)單位，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制在合理范圍內(nèi)。4.加強(qiáng)合同管理。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免因合同條款模糊或不合理導(dǎo)致后續(xù)糾紛和成本增加。

（四）施工階段的成本控制措施

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制的關(guān)鍵階段之一，直接影響項(xiàng)目的建設(shè)成本和質(zhì)量。在施工階段，應(yīng)采取以下成本控制措施：1.加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理。應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，確保施工進(jìn)度和質(zhì)量符合合同要求，避免因施工現(xiàn)場管理不善導(dǎo)致成本增加或收益減少。2.合理控制工程變更。在施工過程中，如確需進(jìn)行工程變更，應(yīng)進(jìn)行充分的論證和評(píng)估，確保工程變更不會(huì)導(dǎo)致成本的增加或收益的減少，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)工程變更的審批和管理，避免因工程變更導(dǎo)致工程量和成本的增加。3.加強(qiáng)材料和設(shè)備管理。在施工過程中，應(yīng)加強(qiáng)材料和設(shè)備的管理，確保材料和設(shè)備的供應(yīng)和質(zhì)量符合合同要求，避免因材料和設(shè)備的質(zhì)量問題導(dǎo)致成本增加或收益減少。4.加強(qiáng)工程驗(yàn)收和保修管理。在完成施工后，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的工程驗(yàn)收和保修管理，確保項(xiàng)目的質(zhì)量符合要求，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致成本增加或收益減少。

（五）財(cái)務(wù)與稅務(wù)成本控制措施

財(cái)務(wù)與稅務(wù)成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要成本之一，直接影響項(xiàng)目的綜合效益和可持續(xù)發(fā)展。在財(cái)務(wù)與稅務(wù)方面，應(yīng)采取以下成本控制措施：1.合理安排融資渠道。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)合理安排融資渠道，包括銀行貸款、企業(yè)債券、股權(quán)融資等，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的資金需求得到滿足。2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制、資金管理等工作，確保項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況良好，避免因財(cái)務(wù)管理不善導(dǎo)致成本增加或收益減少。3.合理利用稅收政策。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)合理利用稅收政策，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，提高項(xiàng)目的綜合效益。4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。在財(cái)務(wù)管理方面，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)管理等，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)損失，確保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

（六）其他成本控制措施

除了上述各階段的成本控制措施外，還有一些其他的成本控制措施，如：加強(qiáng)人力資源管理。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)加強(qiáng)人力資源管理，包括人才招聘、培訓(xùn)和管理、績效考核等，提高員工的工作效率和專業(yè)水平，降低人力成本；優(yōu)化項(xiàng)目流程。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目流程進(jìn)行優(yōu)化，包括項(xiàng)目計(jì)劃、進(jìn)度安排、資源調(diào)配等，提高工作效率和質(zhì)量，降低管理成本；降低風(fēng)險(xiǎn)損失。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和防范工作，降低風(fēng)險(xiǎn)損失和風(fēng)險(xiǎn)成本；提高客戶滿意度。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)注重提高客戶滿意度，提高客戶忠誠度和口碑效應(yīng)，增加客戶價(jià)值。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，全面成本管理與控制涉及土地成本、建設(shè)成本、管理成本、稅費(fèi)成本等多個(gè)方面，通過加強(qiáng)項(xiàng)目全面成本管理，可以降低項(xiàng)目成本、提高項(xiàng)目收益，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭力。在實(shí)踐中，應(yīng)加強(qiáng)目標(biāo)成本管理、事先控制、精細(xì)化管理等方面的管理，確保項(xiàng)目成本得到有效控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合效益。在項(xiàng)目中，應(yīng)加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，形成團(tuán)隊(duì)合作和共同目標(biāo)，確保項(xiàng)目成本管理與控制的順利進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化和市場競爭的加劇，全面成本管理與控制將越來越重要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)成本管理水平，探索創(chuàng)新管理方法和技術(shù)，以適應(yīng)市場的發(fā)展需求，提高企業(yè)的綜合競爭力。